[Funland] Chung cư tăng giá kinh quá các bác 😅

[BloodOwl87]

6h30 sáng đi, tối 7h bắt đầu về là đường thoáng nhiều rồi

6h30 cũng hên xui thôi.
Tối 8h về đến nhà thì cũng hết tối .

 

[Thanhvuóng71]

Cũng không nên thần tượng hóa nội đô quá. Bây giờ trong sinh hoạt người ta đòi hỏi chất lượng dịch vụ , mà chất lượng dịch vụ thì nó phụ thuộc vào diện tích mặt bằng rộng rãi , không gian , cảnh quan phù hợp...và đặc biệt là phải có chỗ đỗ , đậu xe. HN bây giờ cũng đa cực rồi. Giá trị lịch sử , cổ kính, văn hóa, ẩm thực ... cũng chỉ mang tính tham khảo , cảm nhận tùy lúc , tùy nơi thôi.

 

[HuongCrv]

Xét cho cùng thì cũng qua thời điểm tích lũy ban đầu của các nhà , chủ đầu tư phát triển bds . Cũng đã đến lúc phải tạo điều kiện , môi trường cho các cá mập phát triển thì mới có khả năng cạnh tranh ở mức độ , tầm vóc cao hơn. Tuy nhiên nó cũng làm cho giá cả bds tăng cao, tạo khoảng cách, bất cập... giàu nghèo càng rõ ràng hơn. Thôi cũng là định hướng phát triển theo hướng thị trường...thì phải có cạnh tranh và phát triển.

Cụ hiểu có vẻ k đúng vấn đề rồi nhỉ?
Khi chênh lệch địa tô nhà nước thu, đồng thời siết chặt thủ tục pháp lý về dự án điều đó có nghĩa là biên lợi nhuận các Nhà đầu tư làm bất động sản sẽ tiệm cận với các ngành nghề khác. Mặt khác sẽ triệt tiêu được các nhóm lợi ích sân sau, các doanh nghiệp kiểu cỡ trung và nhỏ. chỉ có các doanh nghiệp đầu tư làm sản phẩm bất động sản bài bản vận hành uy tín sẽ trụ vững được. Ngoài ra sản phẩm bất động sản sẽ hướng nhu cầu thực nhiều hơn là đầu cơ (do biên lợi nhuận bị thu hẹp, bản thân các chủ đầu tư làm dự án trực tiếp (F1) còn phải giảm biên lợi nhuận thì thứ cấp sẽ còn rất mỏng).
Từ đó thị trường sẽ minh bạch hơn, sẽ giảm trend dòng tiền vào sản phẩm bất động sản, các chủ đầu tư sẽ cân nhắc tiện ích và giá bán / giá vốn đồng thời phải định hình rất rõ đối tượng khác hàng mua sản phầm của mình để ở dẫn đến khách hàng được phục vụ tốt hơn. Tất nhiên cần có thời gian lộ trình để hiện thực những điều em nói.
Đối với người nghèo thì nếu k mua được sản phẩm bđs thương mại, cụ còn đó chính sách nhà ở xã hội hoặc phải lựa chọn các khu ở rất xa chấp nhận đi làm bằng phương tiện công cộng khi phương tiện công cộng đáp ứng được yêu cầu.

 

[tung1311 .]

Cụ hiểu có vẻ k đúng vấn đề rồi nhỉ?
Khi chênh lệch địa tô nhà nước thu, đồng thời siết chặt thủ tục pháp lý về dự án điều đó có nghĩa là biên lợi nhuận các Nhà đầu tư làm bất động sản sẽ tiệm cận với các ngành nghề khác. Mặt khác sẽ triệt tiêu được các nhóm lợi ích sân sau, các doanh nghiệp kiểu cỡ trung và nhỏ. chỉ có các doanh nghiệp đầu tư làm sản phẩm bất động sản bài bản vận hành uy tín sẽ trụ vững được. Ngoài ra sản phẩm bất động sản sẽ hướng nhu cầu thực nhiều hơn là đầu cơ (do biên lợi nhuận bị thu hẹp, bản thân các chủ đầu tư làm dự án trực tiếp (F1) còn phải giảm biên lợi nhuận thì thứ cấp sẽ còn rất mỏng).
Từ đó thị trường sẽ minh bạch hơn, sẽ giảm trend dòng tiền vào sản phẩm bất động sản, các chủ đầu tư sẽ cân nhắc tiện ích và giá bán / giá vốn đồng thời phải định hình rất rõ đối tượng khác hàng mua sản phầm của mình để ở dẫn đến khách hàng được phục vụ tốt hơn. Tất nhiên cần có thời gian lộ trình để hiện thực những điều em nói.
Đối với người nghèo thì nếu k mua được sản phẩm bđs thương mại, cụ còn đó chính sách nhà ở xã hội hoặc phải lựa chọn các khu ở rất xa chấp nhận đi làm bằng phương tiện công cộng khi phương tiện công cộng đáp ứng được yêu cầu.

Cụ nói chuẩn ạ nhưng ý của cụ ý nói về khía cạnh khác.

 

[Thanhvuóng71]

Cụ hiểu có vẻ k đúng vấn đề rồi nhỉ?
Khi chênh lệch địa tô nhà nước thu, đồng thời siết chặt thủ tục pháp lý về dự án điều đó có nghĩa là biên lợi nhuận các Nhà đầu tư làm bất động sản sẽ tiệm cận với các ngành nghề khác. Mặt khác sẽ triệt tiêu được các nhóm lợi ích sân sau, các doanh nghiệp kiểu cỡ trung và nhỏ. chỉ có các doanh nghiệp đầu tư làm sản phẩm bất động sản bài bản vận hành uy tín sẽ trụ vững được. Ngoài ra sản phẩm bất động sản sẽ hướng nhu cầu thực nhiều hơn là đầu cơ (do biên lợi nhuận bị thu hẹp, bản thân các chủ đầu tư làm dự án trực tiếp (F1) còn phải giảm biên lợi nhuận thì thứ cấp sẽ còn rất mỏng).
Từ đó thị trường sẽ minh bạch hơn, sẽ giảm trend dòng tiền vào sản phẩm bất động sản, các chủ đầu tư sẽ cân nhắc tiện ích và giá bán / giá vốn đồng thời phải định hình rất rõ đối tượng khác hàng mua sản phầm của mình để ở dẫn đến khách hàng được phục vụ tốt hơn. Tất nhiên cần có thời gian lộ trình để hiện thực những điều em nói.
Đối với người nghèo thì nếu k mua được sản phẩm bđs thương mại, cụ còn đó chính sách nhà ở xã hội hoặc phải lựa chọn các khu ở rất xa chấp nhận đi làm bằng phương tiện công cộng khi phương tiện công cộng đáp ứng được yêu cầu.

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất . Đó là một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

 

[Kaisa]

Ở ngoại thành nhưng làm và học trong vành đai 3 thì ngày nào cũng mất 2h đi và về. Hao tổn thời gian và sức lực lắm. Hôm nào mưa thì coi như nghỉ làm, nghỉ học

Mưa gió thì chắc chỉ có đi trực thăng là ổn nhất chứ trong nội thành mưa gió đi đã oải rồi chứ đừng nói chạy từ đó chạy lên )

 

[Kaisa]

Em ở hà đông cách bờ hồ 10 km, ko phải đi làm hàng ngày. Mà đi ăn uống cafe gặp bạn bè cũng khá tốn kém. Nếu ở ngoài vành đai 3 cách 15km chắc hiếm khi nào lên phố ăn bát phở mất, 300k tiền taxi .
Kể cả bây giờ ở văn quán, trc đi làm trên phố thì cũng mất 1 tiếng ngoài đường từ 7-8h rồi.

Trước em cũng ở Hà Đông đây cụ, mà em ở mãi dưới Văn Phú, lúc nào cũng cảm giác mình bị mất 3h so với người bình thường (thời gian di chuyển), đi mãi cũng quen nhưng vẫn oải, đi đâu cũng ngại

 

[Kaisa]

Cũng không nên thần tượng hóa nội đô quá. Bây giờ trong sinh hoạt người ta đòi hỏi chất lượng dịch vụ , mà chất lượng dịch vụ thì nó phụ thuộc vào diện tích mặt bằng rộng rãi , không gian , cảnh quan phù hợp...và đặc biệt là phải có chỗ đỗ , đậu xe. HN bây giờ cũng đa cực rồi. Giá trị lịch sử , cổ kính, văn hóa, ẩm thực ... cũng chỉ mang tính tham khảo , cảm nhận tùy lúc , tùy nơi thôi.

Đúng, nhưng căn bản được cái nọ, mất cái kia, chỉ là cái nào mình ưu tiên hơn thôi cụ. Giờ vợ mình chạy 5p đến cơ quan, chiều về 5-10p về đến nhà nó vẫn tiện hơn 30p-1h-2h về đến nhà chứ, mà cái việc này nó xảy ra hàng ngày, hàng giờ, các hoạt động khác như cụ nói về chất lượng cuộc sống thì hỏi tần suất sử dụng nó là như thế nào? khéo tính bằng tuần bằng tháng.

 

[HuongCrv]

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất .Một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

Cái này chỉ là thành phần nhỏ thôi, kiểu mua được trước đây (phải là các khu đã có sổ) thì giá trị sẽ tăng lên, tuy nhiên với giá trị là các căn biệt thự liền kề (khi nền giá tầm > 20 tỷ ) không dễ để thanh khoản. Còn kiểu dạng mua mà chưa có sổ hoặc đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì cũng vỡ alo chứ không đơn giản như cụ nghĩ đâu.
Ngoài ra với cách tính thuế và pháp lý như đang định hướng và có hiệu lực thì sẽ còn rất ít kiểu dự án Quy mô lớn, chủ yếu là các dự án đấu giá nhỏ lẻ và các khu làm chung cư (sản phẩm chung cư sẽ là chủ yếu). Điều đó làm giá thấp tầng lên rất cao lúc này đối tượng khách hàng mua sẽ còn room rất mỏng và rất khắt khe trong vấn đề phục vụ quản lý vận hành vì sản phẩm sẽ chỉ phục vụ nhu cầu ở. Lúc này những khu liền kề với kiểu mở k quản lý theo kiểu đóng mà giá trị khai thác thấp như an vượng, gele c, d... sẽ rất khó thanh khoản.

 

[tung1311 .]

Cũng không nên thần tượng hóa nội đô quá. Bây giờ trong sinh hoạt người ta đòi hỏi chất lượng dịch vụ , mà chất lượng dịch vụ thì nó phụ thuộc vào diện tích mặt bằng rộng rãi , không gian , cảnh quan phù hợp...và đặc biệt là phải có chỗ đỗ , đậu xe. HN bây giờ cũng đa cực rồi. Giá trị lịch sử , cổ kính, văn hóa, ẩm thực ... cũng chỉ mang tính tham khảo , cảm nhận tùy lúc , tùy nơi thôi.

Giờ cứ chỗ nào đô thị hoá mạnh, dân ở đông là đầy đủ dịch vụ, hạ tầng, cảnh quan. Cứ tính khoảng vành đai 3.5 trở lại tầm 5 năm nữa là kín như vành đai 3 hiện tại vì tỷ lệ tăng dân số Hà Nội mỗi năm vài %.

 

[Tocchien]

Giờ cứ chỗ nào đô thị hoá mạnh, dân ở đông là đầy đủ dịch vụ, hạ tầng, cảnh quan. Cứ tính khoảng vành đai 3.5 trở lại tầm 5 năm nữa là kín như vành đai 3 hiện tại vì tỷ lệ tăng dân số Hà Nội mỗi năm vài %.

Vì là hình tròn nên diện tích trong vđ 3.5 gấp đôi vđ 3 đấy cụ, tức là lấp đầy dân 3.5 thì dân HN phải tăng gấp 2.

 

[minibulterri]

Giờ cứ chỗ nào đô thị hoá mạnh, dân ở đông là đầy đủ dịch vụ, hạ tầng, cảnh quan. Cứ tính khoảng vành đai 3.5 trở lại tầm 5 năm nữa là kín như vành đai 3 hiện tại vì tỷ lệ tăng dân số Hà Nội mỗi năm vài %.

em dự 10 năm nữa ạ. 5 năm thì ko tự tin việc đó cho lắm.

 

[BloodOwl87]

Vì là hình tròn nên diện tích trong vđ 3.5 gấp đôi vđ 3 đấy cụ, tức là lấp đầy dân 3.5 thì dân HN phải tăng gấp 2.

Cắm chung cư thôi, mà còn liên quan đến quy hoạch phụ thuộc mật độ dân.
Chứ lk bt ven như Nam Cường dương nội còn lâu mới lấp đầy. Giá cao quá.

 

[HuongCrv]

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất . Đó là một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

Cái này thì sẽ nhiều người hiểu như cụ.
Tức là các ông lớn đi mua gom quỹ đất để sau này làm dự án bđs. Điều này hiện tại không thực hiện được, vì luật đất đai mới, luật số 03/2023 cũng có nêu là nếu chủ đầu tư sở hữu đất thì sẽ được thực hiện đề xuất dự án và chỉ định nhà đâu tư, tuy nhiên phải là đất ở (tức là đất đã chuyển đổi rồi) và đúng quy hoạch là đất ở. Chứ nếu là đất khác thì không làm được (hiện tại đang xây dựng nghị quyết đặc thù về vấn đề này).
Tuy nhiên dù có nghị quyết đặc thù thì câu chuyện mấu chốt ở đây là gì? Để hiểu cái này thì cần phải làm rõ, cấu thành để xác định chi phí giá vốn để được giao đất, cụ thể:
+ Chi phí giải phóng mặt bằng (theo cơ chế thảo thuận);
+ Chi phí về thuế sử dụng đất ràng buộc khi nhà đầu tư để thực hiện dự án sử dụng đất (kể cả dự án chỉ định nhà đầu tư với trường hợp là họ sở hữu đất đó, nó là chi phí m3+ khung giá đất theo quy định hiện tại).
Đối với Chủ đầu tư nếu họ mua đất thì bản chất ở đây là họ k fai chi phí GPMB (nhưng thực tế họ mua của người dân theo giá thị trường với chi phí k hề rẻ). Đối với chi phí thuế họ vẫn bị tính như các dự án thông thường (và chi phí này mới quyết định việc cấu thành giá vốn sản phẩm bđs).
Như vậy bản chất ở đây k có lợi gì cụ ạ?

 

[Politeboy]

Mọi việc cụ nói đều đúng. Nhưng cụ chưa hiểu hết ý nhà em. Thực tế là khi bảng giá đất mới - tiệm cận với giá thị trường được nhà nước công bố thì cũng chính căn cứ để tính giá trị hàng tồn kho ,quỹ đất sạch của các nhà đầu tư, đầu cơ ...và giá trị tài sản của họ sẽ tăng khủng khiếp . Và môgj lần nữa họ gián tiếp được nhà nước cho , tặng...cho một nguồn lực vật chất khổngr lồ và bên cạch đó sẽ triệt tiêu các đối thủ nhỏ lẻ sinh sau chưa kịp gom quỹ đất . Đó là một phần của bàn chất của luật đất đai lần này

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

 

[tung1311 .]

Đúng, nhưng căn bản được cái nọ, mất cái kia, chỉ là cái nào mình ưu tiên hơn thôi cụ. Giờ vợ mình chạy 5p đến cơ quan, chiều về 5-10p về đến nhà nó vẫn tiện hơn 30p-1h-2h về đến nhà chứ, mà cái việc này nó xảy ra hàng ngày, hàng giờ, các hoạt động khác như cụ nói về chất lượng cuộc sống thì hỏi tần suất sử dụng nó là như thế nào? khéo tính bằng tuần bằng tháng.

Vấn đề là tùy mỗi gia đình, khi hình thành đa cực và đô thị hoá mạnh thì việc làm nó ở nhiều nơi, ko hẳn cứ phải tập trung ở lõi.

Ví dụ các chi nhánh cung cấp dịch vụ, thực phẩm, banking, sức khoẻ, văn phòng giao dịch, bán lẻ.....cũng sẽ có ở các trung tâm mới. Rồi các văn phòng đại diện,......

Vì là hình tròn nên diện tích trong vđ 3.5 gấp đôi vđ 3 đấy cụ, tức là lấp đầy dân 3.5 thì dân HN phải tăng gấp 2.

Càng ngày qui hoạch càng thoáng, mật độ sẽ không như vùng lõi đc cụ nhé. Và vành đai 3 hiện vẫn nhiều vị trí trống nên vành đai 3.5 cũng sẽ đạt tầm đó sớm thôi 5-7 năm.

Ngoài ra thì việc phủ kín vành đai 3.5 ko chỉ đến từ việc tăng dân số Hà Nội mà còn là di dân trong Hà Nội (Hà Nội rất rộng).

5 năm nữa Hà Nội có thêm khoảng 1.5 triệu dân. Cụ thử xem 1.5 triệu này sẽ fill vào những đâu.

 

[HuongCrv]

Cụ nói chuẩn ạ nhưng ý của cụ ý nói về khía cạnh khác.

Khia cạnh nào cũng sai cả cụ ạ!

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Đúng là có quy định sau 24 tháng không triển khai thì sẽ cho phép điều chỉnh nhưng sẽ bị tính thuế bổ sung rồi mới được xin gia hạn, tuy nhiên đó là trường hợp sau khi đã lựa chọn được nhà đầu tư là chủ đầu tư dự án rồi.
Câu chuyện khi giá thuế cao và thời gian phải nộp gấp nó làm cho nhà đâu tư muốn được giao đất để được là chủ đầu tư dự án đã phải đổ tiền lớn rồi, nên khi xác định vào dự án họ fai cân nhắc cực kỳ kỹ phương án tài chính giá bán/ giá vốn, thời gian bán hàng, thu hồi vốn, lãi vay, tính thanh khoản, dòng tiền. cân nhắc rồi khảo sát đánh giá rất kỹ, nếu không khả thi thì cũng không dám làm ấy chứ đừng nói là gom quỹ đất.

 

[MrChildren]

Ở ngoại thành nhưng làm và học trong vành đai 3 thì ngày nào cũng mất 2h đi và về. Hao tổn thời gian và sức lực lắm. Hôm nào mưa thì coi như nghỉ làm, nghỉ học

Trường học ngoài vành đai 3 thì thiếu gì hả cụ
Đôgn dân cư thì tự khắc có trường.
Vấn đề chỉ là đi làm cực nếu cơ quan quá xa.
Nhiều cụ cứ thần tượng nội đô quá.

 

[Politeboy]

Khia cạnh nào cũng sai cả cụ ạ!

Đúng là có quy định sau 24 tháng không triển khai thì sẽ cho phép điều chỉnh nhưng sẽ bị tính thuế bổ sung rồi mới được xin gia hạn, tuy nhiên đó là trường hợp sau khi đã lựa chọn được nhà đầu tư rồi.
Câu chuyện khi giá thuế cao và thời gian phải nộp gấp nó làm cho nhà đâu tư muốn được giao đất đã phải đổ tiền lớn rồi, nên khi xác định vào dự án họ fai cân nhắc cực kỳ kỹ phương án tài chính giá bán/ giá vốn, thời gian bán hàng, thu hồi vốn, lãi vay, tính thanh khoản, dòng tiền. cân nhắc rồi khảo sát đánh giá rất kỹ, nếu không khả thi thì cũng không dám làm ấy chứ đừng nói là gom quỹ đất.

Mợ còn làm ở Ban trọng điểm không ợ?
Cụ kia nói về các chủ đầu tư gom đất quây tôn chục năm nay theo luật 2013 thì em mới nói
Chứ theo luật mới thì làm gì còn loại tay không bắt giặc đấy nữa

 

[Quê bầm]

Cụ nghĩ một chiều về giá đất tăng rồi
Khi bảng giá đất tăng, các chủ đầu tư om đất cũ tăng vọt tài sản
NHƯNG, do không ai mua lại, hoặc có làm ra sản phẩm thì dân cũng không đủ tiền mua, nên lại quây tôn tiếp để đó, đóng thuế cao gấp mấy lần theo mức giá đất mới.
VÀ lúc này theo luật mới nhà nước sẽ thu hồi dự án chậm triển khai quá 24 tháng
CỤ CÓ NGHĨ GIÁ ĐẤT SẼ PHẢI GIẢM XUỐNG KHÔNG?

Ở ta thu hồi chỉ có trong truyền thuyết thôi cụ, quây tôn vài trục niên cũng chả làm gì đc nhau