Ý em là ở các post khác cụ ạ. " Mỗi lần thay đổi luật BDS là đất lại lên đồng blah blah". Em chỉ thấy lạ thôi, vì hồi đó đất đai rất là trầm sau đợt vỡ 2012, phải tới 2015 đầu 2016 mới bắt đầu nhúc nhích lại
Kính cụ, theo hiểu biết của em thì các post đó em cũng có ngu ý là các anh sale hơi quá. Chứ theo ghi chép của em, cộng hồi đó quá ấn tượng phim Năm 97 rồng đổi màu, nên em mạn phép ghi chép lại theo các giai đoạn mà em nhận thức được
- Luật đất đai em biết lần đầu tiên năm 93, em nhớ giai đoạn này đất cát ko có gì khởi sắc. Tuy nhiên, vài năm sau đó là giai đoạn giá đất lên. Và đúng là lên rất cao. Đến năm 97 thì bong bóng bất động sản vỡ. Nhưng thời đó là đất nền thì phải, em không có khái niệm chung cư ở thời điểm này, có thể là nhà tập thể thì đúng hơn, hoặc chung cư đã có ở tp HCM, cái này em hoàn toàn không rõ, vì mãi 2017 em mới vào thành phố Bác Hồ lần đầu. Hồi 2017 thì Xì Gòn có chung cư cao cấp rồi, cũng khác nhiều Hà Nội. Em nhớ giai đoạn này (năm 97) em có xem phim, hoặc gì đó có cái cô hoa khôi hoa hậu Trương Ngọc Ánh đóng Đồng tiền xương máu có phân cảnh ngồi ở góc nhà, tối um khóc, ám ảnh mãi, hoặc có gì đó thật thì em không nhớ nổi, não em nó bị bấn loạn các thông tin năm này, cũng vì vỡ bong bóng
- Luật đất lần 2 là năm 2003, năm này thì có sốt đất thật, vì ông già em bán, nên em nhớ, các cụ đi mua toàn người trẻ, và trả tiền mặt, thời ấy em cũng không có khái niệm gì về vay bank cả. Họ cọc, xong rồi 1 tuần sau đến đưa tiền mặt, rất nhanh gọn. Cũng nhờ sốt đất mà ông cụ nhà em mới có cái nhà đang ở như hiện tại. Em ko có ấn tượng về thời điểm bong bóng vỡ những năm này, có thể tại không quan tâm nhiều như trước. Hình như nếu có bong bóng thì sẽ là khoảng 2008-2009, vì em có 1 ấn tượng rất rõ là 2010 hàng xóm nhà em bắt đầu đầu cơ đất. Thời đó nó thịnh hành kiểu mua đất, xây nhà lên rồi bán với giá cao, và bố em gọi nó là nhà "hàng chợ". Điển hình là 3 ông hàng xóm ngay xung quanh nhà em đang ở 3 cái nhà như thế.
- Luật đất lần 3 là năm 2013. Theo như em nhớ thì đất đai giai đoạn này là chạm đáy. Theo em nhớ là những năm này đầu tiên đất đi ngang, nhưng đi ngang thì theo kinh nghiệm của nhiều cụ là đi ngang và giảm 30% là bắt đáy được rồi. Chính vì vậy nên nếu em nhớ không nhầm thì khoảng 2011 là vỡ bong bóng, vỡ trc khi Luật đất đc áp dụng, và nhiều cụ ôm hàng 2010, 2011, 2012 không kịp thoát vì có khi đất nó giảm 30% chỉ trong 1 buổi sáng. Số liệu em không nhớ chính xác vì hình như thời đó em chỉ có đọc tin bằng cái lap cùi bắp bố em cho, nên có thể nó bị hơi ảo giác
Còn một số cụ giữ đến bây giờ thì chắc cũng về bờ đc 1-2 năm rồi. Em có ấn tượng khá rõ là hàng xóm ở nhà em rủ nhau đi bắt đáy, và hình như cũng mua được nhiều nhà rẻ. Sau đó thì tầm 2015-2016 thì phải, vàng hạ xuống thấp nhất lịch sử, 2012 là 49. Đến 2016-2018 cứ tà tà ở giá 36. Khi này thì đồng nghĩa với đất cũng tà tà, và là giai đoạn hưng thịnh của chung cư. Rất rất nhiều chung cư được cấp phép xây dựng, và xây dựng, còn hoàn thành thì các cụ cũng biết rồi, nó phụ thuộc nhiều yếu tố lắm, kể cả sổ đỏ. Nên nếu thiếu tiêu chuẩn abc thì giờ nó vẫn đứng yên. Và các cụ cứ gg lại thì sẽ thấy, hầu hết là các công trình/dự án khởi công năm 2018. Em thì không có tiền mua đất, nhưng em nhớ rất rõ chung cư tầm này có 2 kiểu giá, một là loanh quanh dưới 25tr, cũng thuộc loại được, chứ không nát, bàn giao cơ bản (Vinaconex 2 Kim Văn Kim Lũ, Toà kim cương (B)). Và một là kiểu cao cấp (chủ đầu tư bảo thế), khoảng 30-35tr thô (Man 2), hoặc 40-45 có nội thất cơ bản (Rivera Vũ Trọng Phụng). Hồi đấy em cũng có xem của anh Thản, và được bạn em bảo là nó phải mua chênh với giá 20-22tr/m, trong khi giá thực đâu đó chỉ 14tr thôi, nhưng anh Thản là trước 2018 vài năm rồi. Năm 2018 vì cung nhiều, cầu cũng vừa vừa, nên dân ta có nhiều lựa chọn, và cũng có nhiều phân khúc khác nhau, nhưng cơ bản là thế. Em thấy mọi người bảo 2018 giá tốt hơn 2012, 2013, cá nhân em thời điểm này cũng mua 1 căn của Vinaconex, và thấy giá cũng vừa vừa, nhưng ko mua 2012, 2013 nên em ko biết giá khác nhau thế nào. Có điều, sau khi em mua xong, thì em thấy bán lại giá ko thay đổi mấy, nhưng các chung cư khác mới xây lên thì giá sẽ cao hơn chút, tầm hơn 30, thường là khoảng 35, chắc là có thêm cái khuôn viên (Bea Sky, Eco Dream) và vài tiện ích, em đánh giá là nó ở tầm như cái em đã mua với giá 23,5 (2018) có thêm cây thôi (cảm nhận của em, vì em không ở nên có thể đánh giá chưa chuẩn). Vì nói gì thì nói, nếu bác nào đã ở Kim Văn Kim Lũ, có cả Vina và anh Thản thì đều biết, từ chợ búa đến siêu thị, ko thiếu thứ gì, thậm chí rất rất nhộn nhịp, mà với dân công chức như em, thì em thấy thế là đủ, vì muốn đi ăn, đi chơi, đi mua sắm, em hay lên phố "nhớn"
cho nó nhiều, cũng chưa chắc đã đắt tiền, nhưng được cái nó đẹp hẳn, chứ ko đẹp nửa mùa. Từ giai đoạn này em bắt đầu thấy chung cư tà tà tăng giá, có thể do ra nhiều phân khúc cao cấp hơn. Một số khu thì từ bình thường cũng thành cao cấp, vì cung thiếu là một, và vì các vụ tham nhũng nữa, nên em thấy việc giá chung cư tăng ầm ầm như bây giờ cũng là hệ quả đã được dự báo trước thôi, có là ta bỏ qua hay ta quan tâm, vì cái khái niệm "chung cư cho chó nó ở" của ông cụ nhà em đã được chứng minh là sai lè sau khoảng 14 năm, không có gì là không thể cả.
Thời điểm em quyết định mua chung cư cũng không phải là giỏi giang gì, mà đơn giản chỉ là không đủ tiền mua đất cho tử tế, so với giá 70tr/m và 25tr/m thì rõ ràng em sẽ chọn chung cư, hơn nữa, mua từ lúc đang xây có khá nhiều chính sách hỗ trợ tốt, nó khác mua đất lúc bấy giờ, hoặc phải thanh toán hết, chứ cũng ít có nhà đồng ý cho đặt sổ đỏ nhà người ta vào ngân hàng, mà thường là mình đi vay, thanh toán cho đủ với chủ nhà, rồi khi sổ tên mình rồi thì cắm đâu thì cắm. Có nằm mơ em cũng ko nghĩ có ngày nó tăng lên khủng khiếp thế này, vì 2020 nó vẫn cứ tà tà lên nhưng không lên đột biến như khoảng 6 tháng gần đây.
Các cụ vẫn phân tích chu kì 10 năm của bất động sản, nhưng cá nhân em thấy chu kì vỡ là 97, 2011 thì phải là 14 năm, và nếu con chu kì đó vận đúng thì giá đất, giá chung cư sẽ còn tăng nữa, chứ không giảm. Điều em lăn tăn duy nhất chỉ là bán cao, thì phải mua cao, và khi nó vỡ, thì bán thấp, mua thấp. Nhưng nếu cứ neo cao mãi, thì người nghèo như em sẽ mãi mãi chẳng bao giờ mua được nhà. Còn các cụ bảo em dự đoán khi nào nó thấp, thì em chịu. Vì người giàu họ vẫn mua vào, còn người nghèo thì vẫn đứng nhìn, ít nhất là lúc này.
Kính các cụ
)
