Từng làm trưởng BQL vài chung cư, với phận "làm dâu trăm họ" khi đứng giữa CĐT, BQT, Cư Dân, Chính Quyền; Nhà cung cấp; Tổ chức cá nhân thương mại... Thì cái vụ hầm xe luôn là 1 trong những vấn đề không bao giờ kết thúc.
Cá nhân em tự đúc rút ra mấy điều sau:
- Xét về quy luật cuộc sống, bản chất là mọi thứ vận hành theo quy luật công bằng. Áp dụng vào quy luật thị trường : giá trị tài sản = quyền sở hữu với tài sản. Cụ thể, khi 1 người bỏ tiền ra mua 1 căn chung cư sẽ được sở hữu Phần diện tích riêng ( diện tích căn hộ) + Diện tích sở hữu chung ( sân thượng; Hành lang; Thang máy, Thang bộ; Hầm xe; Sân; Các thiết bị kỹ thuật vận hành...).
Tuy vậy, nhìn chung, tâm lý và kiến thức của người (cư dân) khi mua nhà chung cư thường chỉ quan tâm đến phần sở hữu riêng khi quyết định mua, sinh sống tại chung cư như Diện tích căn hộ là bao nhiêu; Có bao nhiêu phòng; Vị trí; Nội thất..vv.. Mà quên hoặc không biết quyền lợi với phần sở hữu chung. Chính vì vậy, khi bắt đầu vào sinh sống, thì những bất cập với sở hữu chung bắt đầu phát sinh. Một trong số đó là vấn đề chỗ để xe.
- Xét về yếu tố chế tài, luật pháp: Hệ thống luật của nước ta phải thừa nhận rằng nó đang không theo kịp tốc độ đô thị hoá nói chung và phát triển của chung cư nói riêng. Nó lạc hậu và lỗi thời, về vấn đề hầm xe, nó được soạn khi đời sống người VN chủ yếu có phương tiện là Xe máy, xe đạp là phổ biến, xe ô tô là 1 cái gì đó xa xỉ.
Luật về chung cư cũng đc soạn ra khi không quy định rõ ràng về mẫu hợp đồng mua bán chung cư, do vậy dẫn đến mỗi CĐT 1 kiểu hợp đồng và điều quan trọng là có 1 điểm chung: Phần sở hữu chung luôn mập mờ, thiếu căn cứ, thiếu minh bạch..
Kết luận:
- Trong xã hội "Thượng tôn pháp luật" thì hệ thống luật pháp, Quy định, thông tư phải được cập nhật với thực tế cuộc sống. Cụ thể, với phần sở hữu chung của chung cư, cần phải:
+ Coi nó là 1 tài sản có Giá Trị. Giá trị của nó có thể định giá được dựa trên: Diện tích, Vị trí, Công năng, chi phí xây dựng... Từ đó, khi CĐT thiết kế, thi công... Phải có chi phí đầu tư, giá trị pháp lý, từ đó theo quy luật thị trường, "sản phẩm" này sẽ được định giá và bán cho người mua 1 cách rõ ràng. Nói ngắn gọn, trong thoả thuận mua bán chung cư (Hợp đồng mua bán) phần sở hữu chung cần Định Giá và Định Lượng 1 cách rõ ràng, chi tiết.
+ Các nhà làm luật nên ở chung cư 1 thời gian để xây dựng các nội dung sát thực tế. Có cảm tưởng như đang có 1 sự thờ ơ, né tránh với các vấn đề chung cư. Vì kinh nghiệm trình độ hạn chế hay nguyên nhân lợi ích khác?
- Với những người với tư cách là Cư dân, cần tự trang bị cho mình về kiến thức khi quyết định đầu tư, sinh sống ở Chung cư:
+ Kiến thức đầu tiên và cơ bản là phải biết Định Giá tài sản. Tất nhiên, cốt lõi vẫn là Quy Luật thị trường. Giá tiền phải tương ứng với giá trị. Đừng chỉ chăm chăm vào phần sở hữu riêng để định giá tài sản. Hãy tìm hiểu sở hữu chung là cái gì, bao nhiêu, chất lượng ... Ntn?
@ mỗi căn hộ sẽ được sở hữu bao nhiêu m2 hầm ? Phần hầm nào là sở hữu chung, phần nào là của CĐT? Khi thiếu diện tích để xe thì sẽ áp dụng chế tài nào? ( mua bán, đấu giá, bốc thăm...?)
@ Giá trị sở hữu riêng + Chung có tương ứng với giá bán không? Từ đó mới đi đến quyết định "thuận mua vừa bán" và sau này khi tranh chấp phát sinh, biết đấu tranh và đòi lại quyền lợi Chính đáng, cũng tránh được những đòi hòi mù quáng khi không thuộc quyền lợi của mình.
Em xin tạm dừng gõ để nhận thêm đóng góp của các cụ mợ rồi sẽ bàn luận tiếp.
.
