Những điều cần biết trước khi xây nhà
Sau nhiều năm sửa chữa và chứng kiến các sự cố trong nhiều công trình xây dựng (sập nhà, thầu bỏ chạy, chất lượng xây dựng kém, tuổi thọ công trình thấp ).Nhiều chủ nhà phải trả giá rất đắt chỉvì không biết nghề xây dựng nhưng lại làm chủ đầu tư công trình và không có người chuyên môn hỗ trợ. Cháu viết bài này nhằm mục đích giúp nhiều gia đình tư nhân xây dựng hạn chế được những sự cố nêu trên.
Hiên nay bằng kinh nghiệm từ các nhà đã xây dựng từ trước, chủ nhà thường có một số kinh nghiệm về phần kiến trúc (kiểu dáng, màu sắc, dụng cụ trong nhà, xây và tô tường phẳng) hoặc chủ nhà thuê kiến trúc sư thiết kế kiến trúc, kết cấu. Nhưng
kiết thức về giám sát chất lượng trong hki thi công phần kết cấu công trình, thiết bị trong công trình (kết cấu móng, kết cấu phần thân, điện, nước, chống thấm, …)và việc chọn nhà thầu thì hầu như chủ nhà tư nhân thường ít có kinh nghiệmđây là nguyên nhân dẫn đến các sự cố quan trọng như sau:
- Sập nhà khi đang thi công
- Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
- Tuổi thọ công trình thấp
- Thấm sàn
- Sàn bêtông bị nứt
Để hạn chế tình trạng trên các chủ nhà cần biết một số vấn đề như sau trước khi xây nhà.
- Sập nhà khi đang thi công
a)Nguyên nhân
- Kích thước móng, cột, dầm thiết kế cho nhà 2 tầng nhưng chủ nhà xây thành nhà 4 tầng mà không tính toán thay đổi kích thước móng, cột, dầm cho lớn hơn.
- Do cây chống sàn quá nhỏ (thường dùng loại cây cừ tràm nhỏ và chống thưa)
- Do cây chống nhỏ và chủ nhà nâng chiều dày sàn lớn hơn chiều dày thiết kế.
- Do đặt thép sai vị trí tại kết cấu có dạng cong son.
b)Giải pháp
Để tránh xảy ra sự cố không ai mong muốn này nhà thầu tư nhân nên thực hiện tốt các việc như sau:
- Thuê kỹ sư xây dựng thiết kế phần kết cấu bê tông cốt thép (móng, cột, đà sàn …)
- Có thể chọn nhà thầu thi công phần kết cấu riêng, phần hoàn thiện riêng (tùy theo điểm mạnh của nhà thầu)
- Không được tự ý thay đổi phần kết cấu, hoặc qui mô công trình (nâng tầng, thay đổi kết cấu bêtông cốt thép)
- Nên dùng những người biết chuyên môn để lựa chọn nhà thầu – lựa chọn đầu vào tốt.
- Thầu bỏ chạy khi nhà xây dựng dở dang
a)Nguyên nhân
- Do lúc làm hợp đồng không qui định rõ quyền hạn và trách nhiệm của chủ nhà và chủ thầu, lúc xây dựng chủ nhà yêu cầu làm thêm, chủ thầu đòi tiền thêm xảy ra tranh chấp.
- Trong hợp đồng không nêu rõ chủng loại vật tư để thi công phần kết cấu, ví dụ chủ thầu dùng vật liệu cây chống bằng cây cừ tràm, nhưng chủ nhà yêu cầu phải dùng cây chống thép.
- Chủ nhà không có người giám sát từng bước khi thi công phần kết cấu để tuỳ cho nhà thầu làm, khi thi công được nhiều hạng mục rồi chủ nhà mới thấy chất lượng không tốt nhờ kiểm định can thiệp – chủ thầu bỏ chạy.
b)Giải pháp
Biện pháp hữu hiệu nhất để hạn chế tình trạng này chủ nhà cần làm tốt những điều sau:
- Lựa chọn nhà thầu trước khi lý hợp đồng là việc quan trọng nhất (nhà thầu phải có tâm), muốn đạt được điều này chủ nhà cần làm những việc sau:
- Nhờ người có chuyên môn về kết cấu xây dựng để xem xét và đánh giá chất lượng, tiến độ (nguồn nhân công, cách thức thi công của nhà thầu, đến các công trình nhà thầu đã thi công để xem thực tế, …), chất lượng của các công trình trước của nhà thầu có quy mô gần tương đương với công trình chuẩn bị xây, đặc biệt là chất lượng thi công phần kết cấu.
- Không nên giao cho nhà thầu đã thi công công trình nhỏ hơn công trình chuẩn bị xây (chuyên xây nhà cấp 4 thì thi công nhà 3 tầng khó có chất lượng tốt)
- Nhà thầu phải có địa chỉ và nhà cửa rõ ràng (với tư nhân), Đăng ký kinh doanh (với công ty).
- Sau khi đã chọn được nhà thầu thì việc lập hợp đồng rõ ràng là cần thiết (cần có phụ lục hợp đồng) là làm hợp đồng chặt chẽ, chi tiết. Cụ thể trong hợp đồng cần ghi rõ những gì chủ thầu phải làm (như phần bêtông cốt thép, xây trát, điện nước, sơn nước, ốp lát gạch men …), những gì chủ thầu không làm (như lát nền gỗ, lắp cửa sổ, cửa ra vào, gắn máy nước nóng …). Tiến độ tạm ứng tiền theo công việc. Cần có phụ lục hợp đồng ghi rõ thiết bị để thi công (như máy trộn bêtông, ván khuôn, máy móc thi công khác …), Trách nhiệm của nhà thầu khi chất lượng không đạt yêu cầu.
- Tuổi thọ công trình
Một công trình muốn có tuổi thọ cao đòi hỏi 3 công đoạn (thiết kế, thi công, giám sát ) để có thể thực hiện công việc của mình với chất lượng cao.
Đây là 1 yêu cầu rất khó đạt được trong các công trình xây dựng nhà tư nhân nhất là với các nhà thầu là cá thể. Phần đông chủ nhà không quan tâm nhiều đến chất lượng thi công phần kết cấu, do vậy các công trình thường có tuổi thọ thấp, chỉ sử dụng từ 10 đến 30 năm đã phải đập bỏ hoặc sửa chữa lớn. Trong khi đó những công trình làm phần kết cấu tốt có thể sử dụng từ 70 đến 100 năm.
a)Nguyên nhân
- Chủ nhà không biết do vậy không quan tâm đến tuổi thọ công trình.
- Chủ nhà tự giám sát chất lượng thi công trong khi chưa biết nhiều về kiến thức công trình .
- Chủ nhà chọn nhà thầu chủ yếu dựa vào cái đẹp bên ngoài mà không biết và không căn cứ vào chất lượng thi công phần kết cấu.
- Thép gỉ mức độ nặng nhưng vẫn tiến hành đổ bêtông.
- Lớp bảo vệ bêtông mỏng hoặc không có lớp bêtông bảo vệ cốt thép.
Chất lượng thi công kém, không có lớp bêtông bảo vệ bao bọc cây thép tại chân cột (phần chôn ngầm dưới đất), cây thép sẽ bị ăn mòn và đứt trong thời gian ngắn gây mất an toàn cho công trình
