BỐI CẢNH
Những năm 90s, dưới chính sách kiểm soát giá để kích thích người dân ra thành phố kiếm việc, một căn hộ cũ rộng trung bình 85m2 ở Thượng Hải chỉ có giá khoảng 42 nghìn nhân dân tệ (NDT). Đến năm 2000, giá của căn hộ này cũng chỉ tăng không đáng kể lên thành 110 nghìn – mặc dù Thượng Hải đã bắt đầu trở thành một trung tâm tài chính toàn cầu . Cung không đủ Cầu khiến chính quyền phải thả nổi giá đất cho thị trường quyết định. Thị trường nhà đất TQ chính thức bước sang một thời kỳ mới.
Thu nhập của người dân tăng cao cùng với đà kinh tế bùng nổ khiến thị trường BĐS bắt đầu nóng lên , thêm vào đó là luồng tiền khổng lồ từ tham nhũng cũng chảy hết vào BĐS khiến đất đai bắt đầu sốt. Giá căn nhà 42 nghìn tệ nói trên giờ đã thành 680 nghìn tệ chỉ sau hơn 10 năm, khiến công chúng gần như phát cuồng. Kỳ vọng về việc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá không ngừng khiến tất cả mọi người đều sẵn sàng trút hết tiền của mình vào thị trường này. Các ngân hàng cũng sốt sắng cho vay, bởi vì giá trị BĐS đang tăng trưởng đều đặn 15% mỗi năm , trong khi lãi suất cho vay chỉ ở mức 6,5% (!) khiến việc đầu tư vào BĐS trở thành cách đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Cơn điên BĐS bắt đầu tăng tốc .
Đến lượt các cty BĐS cũng điên cuồng vay mượn để mua thêm đất, xây dựng thêm nhiều căn hộ mới, với niềm tin rằng cơn sốt này sẽ kéo dài vô tận. Từ năm 2007 đến 2014, việc xây một căn hộ mới chỉ tốn khoảng 600 nghìn tệ, trong khi có thể dễ dàng bán được với giá 1,5 triệu tệ khiến việc vay nợ và xây dựng như lên cơn sốt. Đến năm 2015, dòng tiền nóng từ nước ngoài cũng đổ vào theo - Các quỹ đầu tư quốc tế nài nỉ các cty BĐS TQ “hãy vay tiền của tôi đi”, dẫn đến việc “nợ xoay vòng” (rollover debt) hình thành và càng ngày càng lăn cầu . Với cơn sốt BĐS càng ngày càng lan rộng, đến năm 2019, nợ của các cty BĐS đã lên đến 4000 tỷ nhân dân tệ, trong khi vẫn tiếp tục mua thêm đất và đã bán 337,000 căn hộ chưa-làm-xong cho những nhà đầu cơ trong nước - những người thậm chí đã dốc hết quỹ lương hưu của mình vào sòng bạc đỏ đen này .
Giai đoạn 2015–2020, trong 100 người mua nhà , thì chỉ có 53 người là có nhu cầu thực sự (mua căn nhà đầu tiên), còn lại 47 người là mua thêm để đầu cơ. Giá nhà đất tăng vọt không chỉ làm tăng chi phí vận hành cho toàn bộ nền kinh tế, mà còn dẫn đến một thực tế đau lòng hơn: giới trẻ Trung Quốc không còn muốn lập gia đình và sinh con nữa. Nếu như vào năm 2000, một cặp vợ chồng trung lưu có thể sở hữu nhà riêng sau 6 năm tích cóp, thì đến năm 2020, con số này đã tăng lên thành 17 năm – một khoảng thời gian quá dài và đầy áp lực cho bất kỳ gia đình trẻ nào .
Cho đến năm 2020, về cơ chế có thể khác đôi chút nhưng tình hình ở TQ giống hệt như nước Mỹ năm 2008, giữa cuộc “Khủng hoảng nợ dưới chuẩn” (subprime mortgage crisis) - nền kinh tế đã bị các thể chế tài chính và các tập đoàn BĐS “bắt làm con tin”. Chính phủ chỉ có 2 lựa chọn: 1) Là phải bơm thêm tiền để “giải cứu BĐS” và giúp người giàu càng giàu thêm (như nước Mỹ), quả bóng sẽ không vỡ nhưng sẽ phồng lên thành 100 nghìn tỷ NDT vào năm 2030 ; và 2) Là chấp nhận để cho quả bong bóng này vỡ ngay bây giờ với thiệt hại kinh tế khoảng 15 nghìn tỷ NDT, và dẫn đến sự đình trệ kinh tế lẫn hỗn loạn XH kéo dài trong suốt nhiều thập kỷ tiếp theo.
CHÍNH PHỦ CAN THIỆP
Tập Cận Bình đương nhiên không chấp nhận cả 2 phương án trên, ông tin vào "Thịnh Vượng Chung". Cùng với thủ tướng Lý Khắc Cường (người đang đến thăm VN hôm qua), ông cho triệu tập các chuyên gia hàng đầu trong cả nước để tham vấn. Cuối cùng chính phủ ra tối hậu thư cho các cty BĐS:
Khoảng nợ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước là 2100 tỷ, trừ đi 1700 tỷ giá trị tài sản và hợp đồng thuê đất là vẫn còn thiếu 400 tỷ. Chính phủ buộc các cty BĐS phải bán sạch tài sản cá nhân của họ và gia đình, vợ con họ để bù vào, trả nợ đầy đủ cho người dân và các ngân hàng trong nước, đặc biệt là các quỹ hưu trí.
Khoảng nợ 1900 tỷ còn lại chủ yếu là của các quỹ đầu cơ tại Bắc Kinh, Thượng Hải và các nhà đầu tư nước ngoài, sẽ bị tách riêng ra. Chính phủ bảo với họ :
- “OK, các anh đã đủ 21 tuổi rồi, ăn thì nhờ, lỗ thì chịu, phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình . Các anh có thể cắt lỗ hay giữ lại chờ cũng được. Tùy ”
Bằng cách giải quyết này, quả bong bóng nợ khổng lồ 15.000 tỷ đã xẹp xuống chỉ còn 6.000 tỷ, tương đương với 5% GDP của TQ. Chính phủ dự đoán nó sẽ kéo tăng trưởng của Trung Quốc giảm xuống khoảng 1-2% mỗi năm cho đến khi thị trường bất động sản chạm đáy (dự kiến là vào năm 2027 hoặc sớm hơn). Chính phủ sẽ bù đắp lượng tăng trưởng này bằng tiêu dùng bán lẻ hoặc đầu tư công nghệ cao (6G, xe điện, robot, AI...).
KẾT QUẢ
Đến năm 2023, tỷ lệ người mua nhà đầu tiên đã chiếm đến 86%, thay vì chỉ có 53% vào năm 2020. Nếu vào năm 2020, một cặp đôi mới cưới muốn mua căn hộ giá 2.1 triệu NDT sẽ cần trả trước 900 nghìn và vay ngân hàng 1.2 triệu NDT với lãi suất 5.75% trong 21 năm, tương đương với 8200 tệ/tháng. Thì hiện nay, họ chỉ cần phải trả tổng cộng 1.9 triệu NDT (do giá nhà giảm), và chỉ phải trả trước 475 nghìn (% cọc trước cũng giảm), còn lại vay ngân hàng 1.425 triệu NDT với lãi suất 5.2% trong 35 năm (thời hạn vay thì tăng lên), tương đương với chỉ còn 7.300 tệ/tháng.
Đó là lý do tầng lớp trung lưu có thu nhập dưới 500 nghìn tệ/năm cực kỳ hứng khởi với "Thịnh Vượng Chung" ông Tập, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Trong khi tầng lớp thượng lưu 1-3% thì tức điên Họ cực kỳ phẫn nộ trước các chính sách như “đánh thuế BĐS thứ hai” hay “3 lằn ranh đỏ” đã khiến cổ phiếu của họ ở Evergrande và Country Garden tụt dốc không phanh, khiến họ mất rất nhiều tiền, thay vì kiếm được hàng triệu NDT từ việc đầu cơ BĐS như trước. Trong khi phần lớn 80-90% người dân sẽ vượt qua cuộc khủng hoảng này nhẹ nhàng không thương tích
Những năm 90s, dưới chính sách kiểm soát giá để kích thích người dân ra thành phố kiếm việc, một căn hộ cũ rộng trung bình 85m2 ở Thượng Hải chỉ có giá khoảng 42 nghìn nhân dân tệ (NDT). Đến năm 2000, giá của căn hộ này cũng chỉ tăng không đáng kể lên thành 110 nghìn – mặc dù Thượng Hải đã bắt đầu trở thành một trung tâm tài chính toàn cầu . Cung không đủ Cầu khiến chính quyền phải thả nổi giá đất cho thị trường quyết định. Thị trường nhà đất TQ chính thức bước sang một thời kỳ mới.
Thu nhập của người dân tăng cao cùng với đà kinh tế bùng nổ khiến thị trường BĐS bắt đầu nóng lên , thêm vào đó là luồng tiền khổng lồ từ tham nhũng cũng chảy hết vào BĐS khiến đất đai bắt đầu sốt. Giá căn nhà 42 nghìn tệ nói trên giờ đã thành 680 nghìn tệ chỉ sau hơn 10 năm, khiến công chúng gần như phát cuồng. Kỳ vọng về việc bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá không ngừng khiến tất cả mọi người đều sẵn sàng trút hết tiền của mình vào thị trường này. Các ngân hàng cũng sốt sắng cho vay, bởi vì giá trị BĐS đang tăng trưởng đều đặn 15% mỗi năm , trong khi lãi suất cho vay chỉ ở mức 6,5% (!) khiến việc đầu tư vào BĐS trở thành cách đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Cơn điên BĐS bắt đầu tăng tốc .
Đến lượt các cty BĐS cũng điên cuồng vay mượn để mua thêm đất, xây dựng thêm nhiều căn hộ mới, với niềm tin rằng cơn sốt này sẽ kéo dài vô tận. Từ năm 2007 đến 2014, việc xây một căn hộ mới chỉ tốn khoảng 600 nghìn tệ, trong khi có thể dễ dàng bán được với giá 1,5 triệu tệ khiến việc vay nợ và xây dựng như lên cơn sốt. Đến năm 2015, dòng tiền nóng từ nước ngoài cũng đổ vào theo - Các quỹ đầu tư quốc tế nài nỉ các cty BĐS TQ “hãy vay tiền của tôi đi”, dẫn đến việc “nợ xoay vòng” (rollover debt) hình thành và càng ngày càng lăn cầu . Với cơn sốt BĐS càng ngày càng lan rộng, đến năm 2019, nợ của các cty BĐS đã lên đến 4000 tỷ nhân dân tệ, trong khi vẫn tiếp tục mua thêm đất và đã bán 337,000 căn hộ chưa-làm-xong cho những nhà đầu cơ trong nước - những người thậm chí đã dốc hết quỹ lương hưu của mình vào sòng bạc đỏ đen này .
Giai đoạn 2015–2020, trong 100 người mua nhà , thì chỉ có 53 người là có nhu cầu thực sự (mua căn nhà đầu tiên), còn lại 47 người là mua thêm để đầu cơ. Giá nhà đất tăng vọt không chỉ làm tăng chi phí vận hành cho toàn bộ nền kinh tế, mà còn dẫn đến một thực tế đau lòng hơn: giới trẻ Trung Quốc không còn muốn lập gia đình và sinh con nữa. Nếu như vào năm 2000, một cặp vợ chồng trung lưu có thể sở hữu nhà riêng sau 6 năm tích cóp, thì đến năm 2020, con số này đã tăng lên thành 17 năm – một khoảng thời gian quá dài và đầy áp lực cho bất kỳ gia đình trẻ nào .
Cho đến năm 2020, về cơ chế có thể khác đôi chút nhưng tình hình ở TQ giống hệt như nước Mỹ năm 2008, giữa cuộc “Khủng hoảng nợ dưới chuẩn” (subprime mortgage crisis) - nền kinh tế đã bị các thể chế tài chính và các tập đoàn BĐS “bắt làm con tin”. Chính phủ chỉ có 2 lựa chọn: 1) Là phải bơm thêm tiền để “giải cứu BĐS” và giúp người giàu càng giàu thêm (như nước Mỹ), quả bóng sẽ không vỡ nhưng sẽ phồng lên thành 100 nghìn tỷ NDT vào năm 2030 ; và 2) Là chấp nhận để cho quả bong bóng này vỡ ngay bây giờ với thiệt hại kinh tế khoảng 15 nghìn tỷ NDT, và dẫn đến sự đình trệ kinh tế lẫn hỗn loạn XH kéo dài trong suốt nhiều thập kỷ tiếp theo.
CHÍNH PHỦ CAN THIỆP
Tập Cận Bình đương nhiên không chấp nhận cả 2 phương án trên, ông tin vào "Thịnh Vượng Chung". Cùng với thủ tướng Lý Khắc Cường (người đang đến thăm VN hôm qua), ông cho triệu tập các chuyên gia hàng đầu trong cả nước để tham vấn. Cuối cùng chính phủ ra tối hậu thư cho các cty BĐS:
Khoảng nợ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước là 2100 tỷ, trừ đi 1700 tỷ giá trị tài sản và hợp đồng thuê đất là vẫn còn thiếu 400 tỷ. Chính phủ buộc các cty BĐS phải bán sạch tài sản cá nhân của họ và gia đình, vợ con họ để bù vào, trả nợ đầy đủ cho người dân và các ngân hàng trong nước, đặc biệt là các quỹ hưu trí.
Khoảng nợ 1900 tỷ còn lại chủ yếu là của các quỹ đầu cơ tại Bắc Kinh, Thượng Hải và các nhà đầu tư nước ngoài, sẽ bị tách riêng ra. Chính phủ bảo với họ :
- “OK, các anh đã đủ 21 tuổi rồi, ăn thì nhờ, lỗ thì chịu, phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình . Các anh có thể cắt lỗ hay giữ lại chờ cũng được. Tùy ”
Bằng cách giải quyết này, quả bong bóng nợ khổng lồ 15.000 tỷ đã xẹp xuống chỉ còn 6.000 tỷ, tương đương với 5% GDP của TQ. Chính phủ dự đoán nó sẽ kéo tăng trưởng của Trung Quốc giảm xuống khoảng 1-2% mỗi năm cho đến khi thị trường bất động sản chạm đáy (dự kiến là vào năm 2027 hoặc sớm hơn). Chính phủ sẽ bù đắp lượng tăng trưởng này bằng tiêu dùng bán lẻ hoặc đầu tư công nghệ cao (6G, xe điện, robot, AI...).
KẾT QUẢ
Đến năm 2023, tỷ lệ người mua nhà đầu tiên đã chiếm đến 86%, thay vì chỉ có 53% vào năm 2020. Nếu vào năm 2020, một cặp đôi mới cưới muốn mua căn hộ giá 2.1 triệu NDT sẽ cần trả trước 900 nghìn và vay ngân hàng 1.2 triệu NDT với lãi suất 5.75% trong 21 năm, tương đương với 8200 tệ/tháng. Thì hiện nay, họ chỉ cần phải trả tổng cộng 1.9 triệu NDT (do giá nhà giảm), và chỉ phải trả trước 475 nghìn (% cọc trước cũng giảm), còn lại vay ngân hàng 1.425 triệu NDT với lãi suất 5.2% trong 35 năm (thời hạn vay thì tăng lên), tương đương với chỉ còn 7.300 tệ/tháng.
Đó là lý do tầng lớp trung lưu có thu nhập dưới 500 nghìn tệ/năm cực kỳ hứng khởi với "Thịnh Vượng Chung" ông Tập, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Trong khi tầng lớp thượng lưu 1-3% thì tức điên Họ cực kỳ phẫn nộ trước các chính sách như “đánh thuế BĐS thứ hai” hay “3 lằn ranh đỏ” đã khiến cổ phiếu của họ ở Evergrande và Country Garden tụt dốc không phanh, khiến họ mất rất nhiều tiền, thay vì kiếm được hàng triệu NDT từ việc đầu cơ BĐS như trước. Trong khi phần lớn 80-90% người dân sẽ vượt qua cuộc khủng hoảng này nhẹ nhàng không thương tích
