[Funland] Thiết kế chung cư mini 55m2

[tudic9]

Cụ nên làm nhiều loại phòng và diện tích khác nhau để đáp ứng hết các loại nhu cầu ạ

 

[Simson]

Tính nháp thế này cho nhanh nhé:

Đất 55m2, ngõ 3 mặt thoáng khu BK, giá đất bán khả thi chừng 60tr/m2 (tạm tính thế đi). Tổng giá trị đất 3.300 tr.

Xây nhà ở riêng lẻ, chắc chỉ xin phép được max 6 tầng (phù hợp với không thang máy), dùng được 5 tầng vì tầng 1 để xe, kho, thang các kiểu, diện tích hữu dụng khoảng 5 x 55 x 0,7 = 192,5m2; phòng và vệ sinh bình quân 25-30m2 ==> 10 phòng. Giá trị xây dựng và nội thất 8tr/m2, giá tòa nhà xây khoảng 2.640tr.

-Tổng chi phí là 2.640 + 3.300 = 5.940 ban đầu;
- Tổng thu: 10 x 4tr/p x 10 tháng = 400 tr/năm (tính 10 tháng bù trừ lúc trống).
- Chi phí cơ hội = lãi ngân hàng 8%/ năm chỉ tính cho tiền đất = 264 tr/năm, tính cả tiền xây là 475,5tr/ năm.
- Thực thu = 400-475 = - 75tr.
- Khấu hao nhà, tính chu kỳ 15 năm mất 50%, tương đương 1640 x 0,5 / 15 = 88tr/năm.
- Kỳ vọng tăng giá trị đất trong 15 năm khoảng 50%, tương đương 3,3%/ năm, tương đương giá trị đất cuối cùng = 55 x 60 x 1,5 = 4.950 tr, bình quân 1 năm được thêm 4950-3.300 = 1.650/ 15 năm = 110 tr/năm.
==> Vậy là để cả 15 năm mới quyết toán thì vẫn âm do 110 - 75 - 88 = - 53tr/ năm.

Đấy là tính nhẩm theo giả thiết không tính lãi xuất kép, giá nhà đã khá bão hòa (thực tế nhà trong ngõ cũng khó tăng nhanh được), giá cho thuê ít thay đổi (thực tế cũng khó tăng nhanh vì đối tượng có khả năng chi trả cũng không lớn)...

Số học thì nó lạnh lùng thế, chứ quyết mua bán thì lại là chuyện tình cảm rất nhiều. VD nhu cầu phải có đất để dành cho con, đất hương hỏa, tiền dư mà chưa biết làm gì sợ lại tiêu mất... Do vậy nếu có 2 tỷ 6 để xây thà gửi ngân hàng còn cái nhà hiện tại thì cải tạo nhỏ cho thuê là trung sách, mang đi buôn là thượng / hạ sách (tùy chủ có biết buôn hay không, he he).

Cụ giải thích rõ thêm 1 chút đc 0 ạ. E cũng đang hóng vấn đề này

 

[Chay.Sa.Hinh]

Tính nháp thế này cho nhanh nhé:

Đất 55m2, ngõ 3 mặt thoáng khu BK, giá đất bán khả thi chừng 60tr/m2 (tạm tính thế đi). Tổng giá trị đất 3.300 tr.

Xây nhà ở riêng lẻ, chắc chỉ xin phép được max 6 tầng (phù hợp với không thang máy), dùng được 5 tầng vì tầng 1 để xe, kho, thang các kiểu, diện tích hữu dụng khoảng 5 x 55 x 0,7 = 192,5m2; phòng và vệ sinh bình quân 25-30m2 ==> 10 phòng. Giá trị xây dựng và nội thất 8tr/m2, giá tòa nhà xây khoảng 2.640tr.

-Tổng chi phí là 2.640 + 3.300 = 5.940 ban đầu;
- Tổng thu: 10 x 4tr/p x 10 tháng = 400 tr/năm (tính 10 tháng bù trừ lúc trống).
- Chi phí cơ hội = lãi ngân hàng 8%/ năm chỉ tính cho tiền đất = 264 tr/năm, tính cả tiền xây là 475,5tr/ năm.
- Thực thu = 400-475 = - 75tr.
- Khấu hao nhà, tính chu kỳ 15 năm mất 50%, tương đương 1640 x 0,5 / 15 = 88tr/năm.
- Kỳ vọng tăng giá trị đất trong 15 năm khoảng 50%, tương đương 3,3%/ năm, tương đương giá trị đất cuối cùng = 55 x 60 x 1,5 = 4.950 tr, bình quân 1 năm được thêm 4950-3.300 = 1.650/ 15 năm = 110 tr/năm.
==> Vậy là để cả 15 năm mới quyết toán thì vẫn âm do 110 - 75 - 88 = - 53tr/ năm.

Đấy là tính nhẩm theo giả thiết không tính lãi xuất kép, giá nhà đã khá bão hòa (thực tế nhà trong ngõ cũng khó tăng nhanh được), giá cho thuê ít thay đổi (thực tế cũng khó tăng nhanh vì đối tượng có khả năng chi trả cũng không lớn)...

Số học thì nó lạnh lùng thế, chứ quyết mua bán thì lại là chuyện tình cảm rất nhiều. VD nhu cầu phải có đất để dành cho con, đất hương hỏa, tiền dư mà chưa biết làm gì sợ lại tiêu mất... Do vậy nếu có 2 tỷ 6 để xây thà gửi ngân hàng còn cái nhà hiện tại thì cải tạo nhỏ cho thuê là trung sách, mang đi buôn là thượng / hạ sách (tùy chủ có biết buôn hay không, he he).

Vâng đúng là tính chi li thì bán đi kinh doanh lãi hơn nhưng thực tế thì bán đi kinh doanh cái ji? Đau đầu đấy cụ ạ? E quen ông a nhà mặt phố lớn bán đi được hơn 20 tỏi mà giờ chỉ còn vài mảnh văn phú ji đó trong khi giờ vẫn cái nhà đó giờ giá gấp 2 chắc chắn rồi. Đấy đời kinh doanh đâu có đơn giản cụ ơi!!

 

[coquay]

Vâng đúng là tính chi li thì bán đi kinh doanh lãi hơn nhưng thực tế thì bán đi kinh doanh cái ji? Đau đầu đấy cụ ạ? E quen ông a nhà mặt phố lớn bán đi được hơn 20 tỏi mà giờ chỉ còn vài mảnh văn phú ji đó trong khi giờ vẫn cái nhà đó giờ giá gấp 2 chắc chắn rồi. Đấy đời kinh doanh đâu có đơn giản cụ ơi!!

Người có nghề sẵn cần mở rộng kd thì cần vốn kinh doanh thì bán nhà hay vay thì tùy, còn người nào chỉ loanh quanh đi làm thì bán nhà để đầu tư thì quá mạo hiểm, theo em cứ xây lên sau ko cho thuê thì bán cũng giá cao hơn nhiều, mà đất bk thì tt quá rồi gần trường đại học gần viện lớn. E thấy cứ để mỗi tầng 1p thôi cho rộng, ai thuê cần chia phòng theo mục đích của người thuê, mà chia p thì dùng vách thạch cao hay kính cho linh hoạt thay đổi. Bây h nhà cao 6,7 ko thang máy là vứt, có thang máy giá các phòng trên cao giá ko bị hạ và có thể làm văn phòng đc luôn

 

[coquay]

Chào các cụ, nhà cháu có 55m2 trong ngõ 3 mặt thoáng, muốn hỏi nên dây như nào là hợp lý.
Khu nhà cháu cách đại học bách khoa 5 phút đi bộ, ngõ 3-4 xe máy tránh.
Phương án 1: Xây chung cư mini, mỗi tầng 1 mặt sàn khoảng 40m2 do trừ thang máy, thang bố.. liệu có xây được 2 phòng ngủ không??? Và giá thuê khoảng 6-7 triệu/1 tháng có hợp lý không ạ.
Phương án 2: Xây 1 tầng 2 phòng con cho sinh viên thuê khép kín khoảng 3 triệu/1 phòng.
Có cụ nào trongg mảng này tư vấn cháu với ạ. Nhà cháu nghiêng về cho gia đình thuê ở phương án 1 hơn. Chứ mỗi tháng đi thu tiền thuê nhà lải lắm ạ.
Cháu cảm ơn các cụ.

Vâng đúng là tính chi li thì bán đi kinh doanh lãi hơn nhưng thực tế thì bán đi kinh doanh cái ji? Đau đầu đấy cụ ạ? E quen ông a nhà mặt phố lớn bán đi được hơn 20 tỏi mà giờ chỉ còn vài mảnh văn phú ji đó trong khi giờ vẫn cái nhà đó giờ giá gấp 2 chắc chắn rồi. Đấy đời kinh doanh đâu có đơn giản cụ ơi!!

Người có nghề sẵn cần mở rộng kd thì cần vốn kinh doanh thì bán nhà hay vay thì tùy, còn người nào chỉ loanh quanh đi làm thì bán nhà để đầu tư thì quá mạo hiểm, theo em cứ xây lên sau ko cho thuê thì bán cũng giá cao hơn nhiều, mà đất bk thì tt quá rồi gần trường đại học gần viện lớn. E thấy cứ để mỗi tầng 1p thôi cho rộng, ai thuê cần chia phòng theo mục đích của người thuê, mà chia p thì dùng vách thạch cao hay kính cho linh hoạt thay đổi. Bây h nhà cao 6,7 ko thang máy là vứt, có thang máy giá các phòng trên cao giá ko bị hạ và có thể làm văn phòng đc luôn

 

[Tây Môn Tuấn]

Tính nháp thế này cho nhanh nhé:

Đất 55m2, ngõ 3 mặt thoáng khu BK, giá đất bán khả thi chừng 60tr/m2 (tạm tính thế đi). Tổng giá trị đất 3.300 tr.

Xây nhà ở riêng lẻ, chắc chỉ xin phép được max 6 tầng (phù hợp với không thang máy), dùng được 5 tầng vì tầng 1 để xe, kho, thang các kiểu, diện tích hữu dụng khoảng 5 x 55 x 0,7 = 192,5m2; phòng và vệ sinh bình quân 25-30m2 ==> 10 phòng. Giá trị xây dựng và nội thất 8tr/m2, giá tòa nhà xây khoảng 2.640tr.

-Tổng chi phí là 2.640 + 3.300 = 5.940 ban đầu;
- Tổng thu: 10 x 4tr/p x 10 tháng = 400 tr/năm (tính 10 tháng bù trừ lúc trống).
- Chi phí cơ hội = lãi ngân hàng 8%/ năm chỉ tính cho tiền đất = 264 tr/năm, tính cả tiền xây là 475,5tr/ năm.
- Thực thu = 400-475 = - 75tr.
- Khấu hao nhà, tính chu kỳ 15 năm mất 50%, tương đương 1640 x 0,5 / 15 = 88tr/năm.
- Kỳ vọng tăng giá trị đất trong 15 năm khoảng 50%, tương đương 3,3%/ năm, tương đương giá trị đất cuối cùng = 55 x 60 x 1,5 = 4.950 tr, bình quân 1 năm được thêm 4950-3.300 = 1.650/ 15 năm = 110 tr/năm.
==> Vậy là để cả 15 năm mới quyết toán thì vẫn âm do 110 - 75 - 88 = - 53tr/ năm.

Đấy là tính nhẩm theo giả thiết không tính lãi xuất kép, giá nhà đã khá bão hòa (thực tế nhà trong ngõ cũng khó tăng nhanh được), giá cho thuê ít thay đổi (thực tế cũng khó tăng nhanh vì đối tượng có khả năng chi trả cũng không lớn)...

Số học thì nó lạnh lùng thế, chứ quyết mua bán thì lại là chuyện tình cảm rất nhiều. VD nhu cầu phải có đất để dành cho con, đất hương hỏa, tiền dư mà chưa biết làm gì sợ lại tiêu mất... Do vậy nếu có 2 tỷ 6 để xây thà gửi ngân hàng còn cái nhà hiện tại thì cải tạo nhỏ cho thuê là trung sách, mang đi buôn là thượng / hạ sách (tùy chủ có biết buôn hay không, he he).

Em cảm ơn cụ. Em tính toán y như cụ nói rồi đấy ạ. Nhưng giờ cầm vài tỉ cũng chả biết làm gì cụ ơi, lại phải đề phòng các kiểu. Em lại không có nghề hay cơ sở kinh doanh gì. Xoay qua xây nhà cho thuê để còn có đồng ra đồng vào, túc tắc.

 

[hieukon]

có vốn thì nên làm theo phương án 1, sinh lời lâu dài cụ ak.

Cụ tính trc đi, rất quan trọng đấy ạ, xây nhỏ hay to mất công làm móng đã.

Còn hướng cho thuê, setup cận thận đang là xu thế cụ ak
Khu của cụ trung tâm, e nghĩ k thiếu khách đâu.

Nhg giá phải đi với dịch vụ và đối tượng khách hàng.

 

[Sazi]

Chào các cụ, nhà cháu có 55m2 trong ngõ 3 mặt thoáng, muốn hỏi nên dây như nào là hợp lý.
Khu nhà cháu cách đại học bách khoa 5 phút đi bộ, ngõ 3-4 xe máy tránh.
Phương án 1: Xây chung cư mini, mỗi tầng 1 mặt sàn khoảng 40m2 do trừ thang máy, thang bố.. liệu có xây được 2 phòng ngủ không??? Và giá thuê khoảng 6-7 triệu/1 tháng có hợp lý không ạ.
Phương án 2: Xây 1 tầng 2 phòng con cho sinh viên thuê khép kín khoảng 3 triệu/1 phòng.
Có cụ nào trongg mảng này tư vấn cháu với ạ. Nhà cháu nghiêng về cho gia đình thuê ở phương án 1 hơn. Chứ mỗi tháng đi thu tiền thuê nhà lải lắm ạ.
Cháu cảm ơn các cụ.

Cách hay nhất, bán ở đây mua khoảng 1000 m2 ở mặt đường Lý Thường Kiệt, hoặc 2000 m2 đường ven Hồ Tây. Tiền dư ra đủ để xây khách sạn hoăc VP 10 tầng

 

[Jamebonds]

Em khu anh thản hấp hối.
Cơ mà nói nó phải rõ,ông kia chém tung váy.

Bách khoa với Linh đàm nó khác nhau hẳn

 

[Simson]

Dòng tiền xây nhà nếu chi li thì may lắm hoà vốn, thật ra có các bài tính cụ thể chính xác hơn nhung kết quả không khác mấy đâu.

Quan trọng là bác không biết kinh doanh gì, cần an toàn, lại đang dư tiền thì không sao.

Đề xuất bác tính thêm, sửa nhỏ ít tiền cho thuê đơn giản, thu thì chuyển khoản, mà ít phòng nên quản dễ. Tiền xây mang đi mua đất Long Biên, Đông Anh, Gia Lâm (xe oto vào được) rồi vứt đó. Còn chi tiêu bình thường thì cứ làm bao nhiêu tiêu bấy nhiêu đừng để ý đến những khoản này. Như vậy sau này cũng có món để dùng lúc cần mà tài sản vẫn tăng, vẫn an toàn.