[Funland] Quy trình mua tài sản phát mại Ngân hàng thông qua đấu giá và các rủi ro có thể gặp

[Warren Buffet]

Em nói thật đồ ngon ko đến lượt mình. Sau lưng đội xử lý phát mại ts nó toàn cò. Giờ cụ chỉ cần đăng 1 cái xe lên trên web thôi thì đống thợ cò nhảy vào rồi nữa là miếng ngon như đất cát.
Mà tài sản là BĐS nó ở nguyên ko đi đâu đc. Cụ mua rồi, nhưng xảy ra tranh chấp thì có hạ giá cỡ nào bên mua cũng chạy mất dép. Hoặc thằng chủ cũ xì đểu khách cũng khó bán.

Nếu đã phát mại đấu giá thì Cò làm sao can thiệp được nữa cụ
Theo em cái này rủi ro nhất là có làm được thì vẫn có bàn giao sạch và bẩn
Bàn giao sạch là chủ nhà vẫn hợp tác bàn giao tài sản sau đó không phá gì nữa
Còn bàn giao bẩn thì chủ nhà không hợp tác sau đó quay lại phá lại mất thêm thời gian để xử lí cái này
Thế nên kể cả có mua bán đấu giá rồi mà liên hệ được với chủ nhà thường là tốt nhất. Tuy nhiên trương hợp này cũng khó vì nhiều lí do. Chủ nhà đi trốn nơ rồi, bên đấu giá và ngân hàng không muốn cung cấp thông tin
Nguồn thì em cũng có nhưng em thấy làm cũng khoai lắm

 

[Dolinhtrang]

hàng ngon bổ rẻ thì e ít thấy, chả nhẽ bên bank thiếu tiền sao, e nghĩ vậy cụ ah

 

[minhtien2307]

thứ nhất : tài sản phát mãi thường không có giá rẻ , vì ngân hàng nó có cả 1 đống định giá ngồi phía sau và sân sau của cán bộ xử lý nợ ngân hàng rất nhiều ko đến lượt người ngoài
thứ 2: rủi do thường đến từ chủ cũ với trường hợp phát mãi, vì chủ cũ kiện tụng, không ký bb bàn giao tài sản..., có khi kéo dài cả chục năm , khách mua nộp tiền vào rồi cứ treo ở đó mất hàng năm trời mới xử lý đc, nói chung là mệt mỏi

 

[khoainuongchip]

Các cụ cho em hỏi sao con nợ ko chủ động bán bđs đi để trả bank mà phải để đến tình trạng phát mãi nhỉ. E ví dụ căn nhà em giá thị trường 4 tỷ nhưng ngân hàng định giá 2 tỷ, cho vay có 1 tỷ. Em mà không trả được gốc lãi thì em bán nhà đi có phải ngon hơn ko?

 

[tuyen19587]

Các cụ cho em hỏi sao con nợ ko chủ động bán bđs đi để trả bank mà phải để đến tình trạng phát mãi nhỉ. E ví dụ căn nhà em giá thị trường 4 tỷ nhưng ngân hàng định giá 2 tỷ, cho vay có 1 tỷ. Em mà không trả được gốc lãi thì em bán nhà đi có phải ngon hơn ko?

Ít xảy ra, chủ yếu con nợ chây ỳ bác ah

 

[khoainuongchip]

Ít xảy ra, chủ yếu con nợ chây ỳ bác ah

Em mà là con nợ thì em bán quách nhà đi trả tiền bank còn hơn là để bank tự siết nợ chứ nhỉ

 

[mega_fun]

Em mà là con nợ thì em bán quách nhà đi trả tiền bank còn hơn là để bank tự siết nợ chứ nhỉ

Lãi, phí phạt rồi cụ chắc lên 98% tài sản rồi, hai bên không thoả thuận được giá.

 

[Loncon99]

Em hóng quy trình. E thấy ngày nào bank cũng rao bán tài sản phát mãi. Từ xe cộ, điện thoại tới bđs. Nhưng thấy giá khởi điểm các bank để rất cao. Ko rẻ tí nào. Em thấy nếu có lỡ đấu giá trúng thì cũng phải mua giá cao hoặc đúng giá thị trường. Như thế khó mà bán sang tay lướt tiếp được nữa.

 

[NayruLove]

Các cụ cho em hỏi sao con nợ ko chủ động bán bđs đi để trả bank mà phải để đến tình trạng phát mãi nhỉ. E ví dụ căn nhà em giá thị trường 4 tỷ nhưng ngân hàng định giá 2 tỷ, cho vay có 1 tỷ. Em mà không trả được gốc lãi thì em bán nhà đi có phải ngon hơn ko?

Sổ đỏ đang cầm vay bank rồi làm sao bán chính thống được cụ, ra sở tài nguyên môi trường có bản ghi hợp đồng bảo đảm rồi không công chứng hđmb được, không sang tên sổ đỏ được.
Trường hợp này thường chỉ có bán bằng miệng/cọc trước lấy tiền ra bank rút sổ đỏ, nhưng như vậy uy tín chủ nhà phải cao tức là chỉ có bán cho người thân tin tưởng nhau/ biết chủ nhà khó khăn việc gấp và chỉ có món nợ ngân hàng thôi cụ. Còn người lạ mà mua thì biết đâu được, ông chủ nhà này nhỡ còn nợ chúa chổm ở những đâu giờ đang trốn nợ, kêu bán cho mình lấy tiền rút sổ nhưng lại đem đi trả nợ chỗ khác (nợ xã hội đen...) không rút sổ đỏ ra rồi hỏi chán chê hóa ra bán 1 cái nhà cho chục ông nhẹ dạ như mình thì sao?

 

[HoangNamPham2023]

Các cụ cho em hỏi sao con nợ ko chủ động bán bđs đi để trả bank mà phải để đến tình trạng phát mãi nhỉ. E ví dụ căn nhà em giá thị trường 4 tỷ nhưng ngân hàng định giá 2 tỷ, cho vay có 1 tỷ. Em mà không trả được gốc lãi thì em bán nhà đi có phải ngon hơn ko?

Cơ bản những trường hợp dẫn đến Ngân hàng thanh lý tài sản chủ yếu do:
- Bên vay không hợp tác hoặc mất tích, Ngân hàng đơn phương thanh lý hợp đồng vay và tài sản theo đúng quy trình của Pháp luật và Ngân hàng để thu hồi nợ.
- Vay hộ, vay ké dẫn đến việc xử lý tài sản mất thời gian và khó khăn cưỡng chế thu hồi.
- Tài sản tranh chấp, khiếu kiện
- Giá trị tài sản suy giảm đột ngột do 1 số yếu tố khách quan: quy hoạch, cháy nổ,... mà không còn đủ đảm bảo cho khoản vay...
Mời các Cụ vào ý kiến thêm ạ.
Kính cụ 1 ly !

 

[nguahoang49]

Trên OF có rất nhiều các cụ cao thủ, có kiến thức sâu và rộng nên em lập thớt này để các cụ nào có kiến thức và kinh nghiệm về lĩnh vực này cùng chia sẻ lên đây để chúng ta cùng bàn luận
- Em có mua nhiều tài sản vỡ nợ ngân hàng, nợ xấu ..... nhưng vẫn có cơ hội để mình đóng tiền cho chủ cũ roiif lấy sổ ra ký HĐMB công chứng ngay ( mảng này cụ nào cần tham khảo kinh nghiệm e sẽ chia sẻ) - Cái này nhiều ông cắn lưỡi... Về cơ bản thì pháp lý tài sản không có gì quá phức tạp, tuy nhiên nhiều người cho rằng găm tiền sẵn vào bank, sau đó bank tạm xuất tài sản ra để công chứng treo, bên bán ký sẵn hồ sơ giải chấp và ủy quyền cho bên mua... sau đó bank thực hiện thu nợ và xuất kho bàn giao tài sản cũng như hồ sơ giải chấp cho bên bán để đi xóa thế chấp và đăng bộ sang tên. Rủi ro ở chỗ:
1. Thời điểm ngân hàng công chứng thế chấp thì không phát sinh các vấn đề tranh chấp giữa chủ nhà với các bên có liên quan nên công chứng thế chấp bình thường. Tuy nhiên đến khi chủ mới sang tên thì lại bị vướng bởi các tranh chấp này.
2. Lúc bên mua đến tìm hiểu về tài sản thì không có vấn đề gì lưu ý, không buộc bên bán cam kết các nội dung liên quan. Đến khi nhận nhà thì tòi ra ông trời ơi đất hỡi nào đó thuê nhà có hợp đồng công chứng đã trả tiền 1 lần cho thời gian dài (chủ cũ cố tình chơi) - Sang tên mà vướng tranh chấp về quyền sử dụng.
- Đối với các tài sản không còn cơ hội nộp tiền thay chủ nhà để lấy sổ ra nữa, mà bắt buộc phải mua bán thông qua 1 cty đấu giá. Vewf cơ bản thì trải qua các vòng như : mua hs , nộp hs và ký bảo lãnh, đợi kq trúng nếu bỏ giá cao nhất, sau đó hoàn thành nghia vụ tài chính và đợi ngày nhận sổ. Nhưng trên thực tế nghe nói có cũng có rất nhiều rủi ro,
Cụ nào có kinh nghiệm chia sẻ xem các rủi ro đó là gì ? Và các quy trình như trên thì cần bổ xung gì nữa không ? ( mảng này thật sự e chưa có kinh nghiệm )
Thường thì dạng này ít rủi ro hơn. Tài sản được bán qua đấu giá thường xuất phát từ 2 lý do sau:
1. Ngân hàng thu giữ và đấu giá theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017
2. Ngân hàng khởi kiện và đề nghị cơ quan thi hành án kê biên phát mãi tài sản
Việc mua qua công ty đấu giá nếu giao dịch không thành công (không sang tên được) thì tiền/tài sản của ai về nhà nấy, tất nhiên rủi ro là mất thời gian. Tuy nhiên, rủi ro này rất thấp.

Em biết 1 trường hợp tranh chấp khá hi hữu. Cách đây hơn chục năm bank A nhận thế chấp căn nhà tại Quận 12, sau đó khách hàng không trả được nợ nên khởi kiện, chuyển thi hành án và phát mãi tài sản thu hồi nợ. Nợ đã thu gần 10 năm, nhà đã giao cũng gần 10 năm, chủ mới bán qua tay chắc 4 - 5 vòng. Giờ tự dưng anh em trong nhà chủ cũ kiện nhau ra tòa, lý do kiện nhau là di chúc tặng cho tài sản trước đây của cha mẹ cho chủ cũ là giả mạo. Giờ THA yêu cầu giữ nguyên hiện trạng tài sản/cấm chuyển dịch. Nếu cơ quan chức năng xác định hồ sơ tặng cho tài sản là giả mạo thì chẳng biết thiệt hại sẽ về những ai?

 

[Mr.letiensinh]

Ngon không đến lượt mình cụ ạ. Một xã hội đầy dẫy các Cò.

 

[Lệnh Phát Triển]

Trên OF có rất nhiều các cụ cao thủ, có kiến thức sâu và rộng nên em lập thớt này để các cụ nào có kiến thức và kinh nghiệm về lĩnh vực này cùng chia sẻ lên đây để chúng ta cùng bàn luận
- Em có mua nhiều tài sản vỡ nợ ngân hàng, nợ xấu ..... nhưng vẫn có cơ hội để mình đóng tiền cho chủ cũ roiif lấy sổ ra ký HĐMB công chứng ngay ( mảng này cụ nào cần tham khảo kinh nghiệm e sẽ chia sẻ)
- Đối với các tài sản không còn cơ hội nộp tiền thay chủ nhà để lấy sổ ra nữa, mà bắt buộc phải mua bán thông qua 1 cty đấu giá. Vewf cơ bản thì trải qua các vòng như : mua hs , nộp hs và ký bảo lãnh, đợi kq trúng nếu bỏ giá cao nhất, sau đó hoàn thành nghia vụ tài chính và đợi ngày nhận sổ. Nhưng trên thực tế nghe nói có cũng có rất nhiều rủi ro,
Cụ nào có kinh nghiệm chia sẻ xem các rủi ro đó là gì ? Và các quy trình như trên thì cần bổ xung gì nữa không ? ( mảng này thật sự e chưa có kinh nghiệm )

Rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng
+ Rủi ro về pháp lý
Rủi ro về pháp lý thường phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nếu người mua làm việc trực tiếp với “con nợ” có nghĩa là giao dịch với người không hoàn toản sở hữu nhà đất bởi trên thực tế, mọi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đều do ngân hàng nắm giữ.
+ Thủ tục phức tạp
Quá trình mua nhà đất phát mãi có sự tham gia của ba bên gồm người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Vì thế mà quá trình hoàn tất thương vụ sẽ rắc rối hơn, mất nhiều thời gian hơn
+ Người phải thi hành án không hợp tác
Không ít trường hợp người mua đã hoàn tất các thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng nhưng chủ cũ không hợp tác, không chịu bàn giao tài sản. Khi đó, người mua sẽ phải chờ một thời gian để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá.
+ Kiện cáo, khiếu nại
+ Kết quả đấu giá bị hủy
Trong một số trường hợp hy hữu, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Nguyên nhân có thể là do vi phạm quy định dẫn tới bị tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc do các bên tham gia đấu giá thông đồng, móc nối nhằm dìm giá tài sản.

 

[Lệnh Phát Triển]

Giờ thị trường rất khó để tìm được nhà có 3 từ ngon bổ rẻ