Nhà phố cổ đắt thực sự hay đang bị đẩy giá quá mức?

[tung1311 .]

Cung ít cầu nhiều nên giá cao. Ít người bán nhà mặt phố đẹp ở trung tâm quận Hoàn Kiếm nên nó đắt thôi. 1 tỷ/m2 là mức đã đạt được từ năm 2011 ở phố Hàng Đào. Bây giờ vị trí đẹp ở phố Hàng Đào đã lên đến 1.2-1.3 tỷ/m2.

Cần phải nhớ 1 điều: mặt phố cổ là BĐS kinh doanh, làm khách sạn, cửa hàng, ... không phải BĐS để ở. Đừng nghĩ theo cách tiểu nông mua 30m2 để ở.
Nếu 1 căn nhà 5 tầng mặt phố, 80m2 đất SĐCC, mặt tiền 8-10m ở phố cổ trung tâm quận HK đang cho thuê được 120T/tháng, thì giá bán của nó là 50-60 tỷ cũng là chuyện bình thường. Như thế 700-750T/m2 rồi.

Thông thường cho thuê đc tầm 0.33% 1 tháng (4% 1 năm) là mặt bằng chung cho phần lớn các loại BĐS nhà đất -> 120T rơi vào tầm 45 tỷ là hợp lí -> giá m2 rơi vào tầm 550T. Vậy nếu giao dịch đến tầm 700T-1tỷ/m2 là khá điên rồ và ngộ nhận về giá trị thật.

 

[phihanhgia]

Thông thường cho thuê đc tầm 0.33% 1 tháng (4% 1 năm) là mặt bằng chung cho phần lớn các loại BĐS nhà đất -> 120T rơi vào tầm 45 tỷ là hợp lí -> giá m2 rơi vào tầm 550T. Vậy nếu giao dịch đến tầm 700T-1tỷ/m2 là khá điên rồ và ngộ nhận về giá trị thật.

Thông thường, đúng vậy chỉ đáng giá 40-50 tỷ thôi. Nhưng người ta bỏ ra 60 tỷ để mua là có lý do cao hơn.
Thứ nhất, nếu người mua xin được GPXD cao tầng thì tiền cho thuê không phải là 120T/tháng nữa, mà có thể tăng lên thành 180-200T/tháng.
Với mức thuê cao hơn, giá trị thị trường của BĐS có thể đạt 70 tỷ. Và người mua ko hề hớ.
Thứ hai, nếu người mua hợp khối, với BĐS đã có, thì mức giá cao hơn bình thường một chút vẫn là khoản đầu tư tốt.

Như vậy thông thường dựa trên doanh thu hiện hữu, nó chỉ đáng giá 550-600T/m2, nhưng nó cũng có thể có giá đến 700-750T/m2 hoặc cao hơn nữa, phụ thuộc vào mục đích của người mua. Với mức tiền lớn như vậy, người mua sành sỏi, không phải dạng gà đâu.

 

[tieuvuong]

Ngoài ra còn khả năng tăng giá trong tương lai. Ví dụ cái nhà 500 tỷ cho thuê không được 1 tỷ 5 nhưng lại có khả năng tăng giá lên 600 tỷ.

Đang nói phân khúc nhà phố bác á, mà nhà phố xác suất tăng giá" tương đối" là không nhiều cụ ạ! Còn cụ nào nói nếu tỷ suất 3% thà đi gửi tk còn hơn là hoàn toàn sai nhé! Cái lãi suất tiết kiệm các cụ nhận được là lãi suất danh nghĩa chứ ko phải lãi suất thực (cụ nào chưa rõ làm ơn search google). Bài học nhãn tiền gần đây là đồng tiền Thổ nhĩ kì mất giá 20% chỉ sau một đêm đấy các cụ ạ!

 

[Super_voz]

Đọc xong giá thật choáng luôn

 

[xecanghai_01]

cụ phihanhgia : cụ phân tích chuẩn, em kính cụ lý nhé

 

[Beck Man]

Lương em làm mấy đời chắc cũng không mua nổi mảnh đất phố cổ

Cụ định mua phố cổ để làm gì cơ ý

Được gửi từ iPhone 6s Plus - Otofun

 

[QuanCRV]

Một vài năm nữa, không xa đâu, khi cấm xe máy vào nội thành thì cái đám nhà đất mặt phố sẽ đại hạ giá. Chẳng qua cái thứ văn hóa xe máy, tùy tiện đi, đậu vứt bất cứ chỗ nào thì nó mới kinh doanh được và sống nổi. Khi mà tàu điện, ô tô phổ biến thì chỉ TTTM là sống, nhà dân lấy đâu chỗ đậu xe, lấy đâu chỗ thông với tàu điện.
Bây giờ nhà đất thổ cư ngõ ngách bán đã rất khó, mùa nắng thì ngột ngạt, mùa nồm thì thôi rồi, ra khỏi nhà là lép nhép, không đứa trẻ nào sống ở những căn nhà đó có đôi chân mà không có hoa văn vì muỗi. Xe máy, tiếng ồn, an ninh...đã làm cho mọi người thức tỉnh.

Cụ nói hay quá! Like mạnh

 

[Beck Man]

Ấy là em so sánh thế.
Chứ em không định nhịn đói mấy đời để dành dụm mua đất phố cổ đâu ạ

Em thấy sợ mấy cái phố cổ này lắm
Chui dúc ở ko ra ở,

Được gửi từ iPhone 6s Plus - Otofun

 

[Chĩm111]

Đối diện chợ Đồng Xuân là phố Đồng Xuân cụ ạ! Phố Hàng Giấy ở phía trên,đoạn có đường sắt vắt qua ngang phố.
Những nhà ở trong ngõ phố cổ,họ vẫn rình mong đại gia nào thôn tính mua gom cả khu thì coi như đổi đời luôn. Khả năng trường hợp cụ kể ra là lúc họ đang cành cao.Tuy nhiên ko phải đại gia nào cũng dễ tính,đã bao nhiêu trường hợp già néo đứt dây rồi,về sau tiếc ngẩn tiếc ngơ vì ...tham.
Ở phố nhà cháu có 1 đại gia ở tỉnh lẻ( nghe đồn là thu gom cho Khựa) đã thu gom thành công gần 1/2 phố,giờ đang quây bạt để ko. Ngon nhất có 1 nhà chỉ có 16m,trên cao lại là cửa sổ nhà khác nên ko xây được,chỉ làm cái gác xép,nhìn tối tăm bẩn thỉu. Thế mà đợt vừa rồi chủ nhà quất đc cho đại gia kia những 9 tỏi cơ đấy. Bà này sau khi chia cho các con xong,làm 1 mảnh bên Đ Anh,thế quái nào mua phải đất tranh chấp. Cuối cùng bà ấy mới chạy vạy họ hàng giúp đỡ. Hoá ra bà ý có họ hàng thân thiết với cụ tổng Silverhead nhà mình. 1 tuần sau,chính quyền xã mời bà ý lên lấy sổ đỏ.

Phần đậm đậm, ở đấy có 2 ý. Cả hai ý này hoặc cụ bịa hoặc cụ nghe không chính xác, không hết câu chuyện! Chắc luôn, đọc đoạn này của cụ đã thấy vô lý rồi!

 

[Celadon City]

Em lang thang đọc báo buổi trưa, gặp một bài về giá nhà phố cổ. Đọc xong giật mình các cụ ạ. Ngày xưa nghe tiếng đất phố Tràng Thi rồi Xã Đàn đắt, nghĩ cũng choáng, chắc đời này làm mòn răng không đủ mua được một mảnh cỡ 30m2 mà bây giờ đọc thấy 1m2 chắc cũng khó các cụ ạ. Nên là lên đây hỏi các cụ xem đắt vậy hay là thổi giá? Có đất mà 1tỷ 200/m2 thật á cụ?

Báo đây ạ: https://timnhaviet.vn/nthi-truong-bds/song-ngam-“san”-nha-pho-co-t595.html

Nói thật với bác chứ .. Đừng có ham và bu vào mấy mẫu đất đang tăng giá vù vù với hy vọng kiếm chút tiền lời. Rất dễ bị vỡ bong bóng và phải đu đỉnh lắm .. thay vì đó thì hãy kiếm những dự án . chủ đầu tư là người nước ngoài và có uy tín cao trong khu vực Châu Á mình mà đầu tư .. Và phải nhận định được là khu vực ấy đang chớm lên giá .. Có nhiều mô giới hay giới thiệu khu này sẽ xây này xây nọ và đưa ra bản vẽ khu vực ấy .. Người mua thì k biết gì cứ thấy bản vẽ là ham bay vào ôm đất.. mà họ k biết bản vẽ ấy là bản vẽ 1/2000 chỉ là sơ khảo dự án phát thảo thôi. chứ chưa chính thức thực thi công trình .. bản đồ 1/500 mới là bản đồ sẽ thực thi công trình đó.. đôi chút chia sẽ cá nhân để mấy bác chém chơi nhoa

 

[dungden]

Ngoài ra còn khả năng tăng giá trong tương lai. Ví dụ cái nhà 500 tỷ cho thuê không được 1 tỷ 5 nhưng lại có khả năng tăng giá lên 600 tỷ.

Khiếp thật,có 500 ty mua nhà phố để đợi lên 600

 

[tuantruong041095]

Khu phố cổ chỉ có ai ko có điều kiện đi nơi khác mới ở tại đó thôi. Chứ còn đai gia giàu mua để kinh doanh còn họ ở biệt thự chung cư cao cấp chỗ khác

 

[ducthang85]

em thì dân đen chả có tiền mà mua nhà phố cổ nhưng mà đúng là nghe mấy cụ cũng dân đen như em nhưng mà lại mang cái suy nghĩ của mình ra mà áp cho đại gia thì em thấy dở hơi quá . Cái nhà nó có hàng nghìn tỉ đôi khi lợi nhuận chả đáng bao nhiêu nếu xét về kinh doanh . Nhưng mà thương hiệu nó mang lại thì chẳng có cái gì đo được . Ví dụ em mua cái nhà mặt hàng bông , chả cho thuê cái đếch gì , mua nghìn tỷ chẳng hạn , để ở cho vui nhưng tầm cỡ nó khác hẳn . Nhất là với cụ nào làm dự án thì sẽ hiểu ngay . Đôi khi người ta đi vay tiền mua cái xe chục tỷ , giá trị nó mang lại là mỗi năm lỗ hơn tỷ nhưng mà đấy là nhìn bề ngoài thôi , còn bên trong thì lại cưới được cô con gái chủ tịch tỉnh chẳng hạn , thế thì là lỗ hay là lãi . Nhiều cụ lại còn có cái suy nghĩ mua chưng cư của VIn toàn lỗ , đúng là lỗ về tiền mặt , nhưng mà con cái nó sống trong môi trường có thể gọi là đàng hoàng một chút , về sau chúng nó phương trưởng lại làm ông Vượng phẩi chẳng hạn , thế tính ra chả biết lãi hay lỗ . Nói chung là đừng bao giờ nên đặt suy nghĩ của mình là đúng hay sai , hãy đặt mình vào hoàn cảnh của người khác .

 

[ducthang85]

buồn cười nhất là trong lần giao lưu của anh Vượng với nhân viên vịt teo . có ông nhân viên của vịt teo khuyên nhủ anh Vượng là đừng đầu tư khách sạn ở Mỹ vì tỷ suất lợi nhuận không bằng gửi bank mà hãy đầu tư ở myanma chẳng hạn thì sẽ cao hơn . anh Vượng đã cố né không trả lời để khỏi mang tiếng sỉ nhục rồi mà ông ấy còn hỏi lại thế là anh Vượng trả lời ngụ ý là bố mày đang tìm chỗ tiêu tiền chứ bố mày có kiến tiền đâu , cái tao đang cần là danh tiếng chứ tiền tao tiêu sao hết mà đi kiếm làm gì .

 

[born2run]

Ở VN hay có tư duy khá buồn cười về việc làm mẽ trong khi tiền không có thật. Cái tư duy mình không có tiền nhưng cứ phải mua xe xịn để người khác sợ và biết đâu kiếm được mối làm ăn thực ra đa phần chỉ áp dụng với những mối làm ăn mà người kia kiếm tiền quá dễ dàng. Với những người thực sự kiếm tiền từ mồ hôi nước mắt của mình mà để bị lòe bởi mấy cái màu mè bên ngoài thì chắc hơi khó.

Sao không thay vì đầu tư vào cái mẽ bề ngoài mà chẳng biết có đạt hiệu quả không thì không đầu tư vào việc học hành nâng cao trình độ của mình? Các cụ không thấy rất nhiều tỷ phú tự thân trên thế giới sống rất đơn giản. Chẳng qua ở xã hội VN có nhiều thành phần kiếm tiền quá dễ dàng nên mới vung tiền một cách vô tội vạ thôi.

em thì dân đen chả có tiền mà mua nhà phố cổ nhưng mà đúng là nghe mấy cụ cũng dân đen như em nhưng mà lại mang cái suy nghĩ của mình ra mà áp cho đại gia thì em thấy dở hơi quá . Cái nhà nó có hàng nghìn tỉ đôi khi lợi nhuận chả đáng bao nhiêu nếu xét về kinh doanh . Nhưng mà thương hiệu nó mang lại thì chẳng có cái gì đo được . Ví dụ em mua cái nhà mặt hàng bông , chả cho thuê cái đếch gì , mua nghìn tỷ chẳng hạn , để ở cho vui nhưng tầm cỡ nó khác hẳn . Nhất là với cụ nào làm dự án thì sẽ hiểu ngay . Đôi khi người ta đi vay tiền mua cái xe chục tỷ , giá trị nó mang lại là mỗi năm lỗ hơn tỷ nhưng mà đấy là nhìn bề ngoài thôi , còn bên trong thì lại cưới được cô con gái chủ tịch tỉnh chẳng hạn , thế thì là lỗ hay là lãi . Nhiều cụ lại còn có cái suy nghĩ mua chưng cư của VIn toàn lỗ , đúng là lỗ về tiền mặt , nhưng mà con cái nó sống trong môi trường có thể gọi là đàng hoàng một chút , về sau chúng nó phương trưởng lại làm ông Vượng phẩi chẳng hạn , thế tính ra chả biết lãi hay lỗ . Nói chung là đừng bao giờ nên đặt suy nghĩ của mình là đúng hay sai , hãy đặt mình vào hoàn cảnh của người khác .

 

[born2run]

Một vài năm nữa, không xa đâu, khi cấm xe máy vào nội thành thì cái đám nhà đất mặt phố sẽ đại hạ giá. Chẳng qua cái thứ văn hóa xe máy, tùy tiện đi, đậu vứt bất cứ chỗ nào thì nó mới kinh doanh được và sống nổi. Khi mà tàu điện, ô tô phổ biến thì chỉ TTTM là sống, nhà dân lấy đâu chỗ đậu xe, lấy đâu chỗ thông với tàu điện.
Bây giờ nhà đất thổ cư ngõ ngách bán đã rất khó, mùa nắng thì ngột ngạt, mùa nồm thì thôi rồi, ra khỏi nhà là lép nhép, không đứa trẻ nào sống ở những căn nhà đó có đôi chân mà không có hoa văn vì muỗi. Xe máy, tiếng ồn, an ninh...đã làm cho mọi người thức tỉnh.

Không chỉ khi cấm xe máy mà khi thương mại điện tử lên thì nhà mặt phố sẽ chẳng còn mấy giá trị. Mọi người sẽ mua hàng nhiều trên mạng và vào các trung tâm thương mại và các tụ điểm ăn uống.

 

[hdv]

Giá 1ty/m2 trên phố cổ là bình thường

Nhưng ông nào mua để xác định kinh doanh hay cho thuê lại thì lỗ sặc tiết. Vì:

1. Với số tiền đó, gửi ngân hàng lãi hơn nhiều

2. Phố cổ không cho xây cao tầng nên hệ số sử dụng quá ít -> đầu tư mặt bằng không hiệu quả.

Ví dụ như trên phố Đinh tiên hoàng, có cụ trên nói 30m2 nó đòi 30 tỷ. Nếu cụ nào mua rồi cho thuê lại giỏi lắm được 50-70tr/ tháng là quá ngon. Nhưng với 30 tỷ gửi ngân hàng thì tháng được 200tr, lãi gấp 4 lần.

Đấy chưa kể cầm 30 tỏi đi kinh doanh quay vòng thì còn lãi nữa.

Tóm lại , đất ở đấy chỉ có ông nào chủ nhà cho thuê lại, hoặc người nào quá nhiều tiền mua lại để ở. Chứ đầu tư là lỗ sặc tiết!

 

[hdv]

Đây mới là nhận định chính xác về HN sau 15-20 năm nữa

Một vài năm nữa, không xa đâu, khi cấm xe máy vào nội thành thì cái đám nhà đất mặt phố sẽ đại hạ giá. Chẳng qua cái thứ văn hóa xe máy, tùy tiện đi, đậu vứt bất cứ chỗ nào thì nó mới kinh doanh được và sống nổi. Khi mà tàu điện, ô tô phổ biến thì chỉ TTTM là sống, nhà dân lấy đâu chỗ đậu xe, lấy đâu chỗ thông với tàu điện.
Bây giờ nhà đất thổ cư ngõ ngách bán đã rất khó, mùa nắng thì ngột ngạt, mùa nồm thì thôi rồi, ra khỏi nhà là lép nhép, không đứa trẻ nào sống ở những căn nhà đó có đôi chân mà không có hoa văn vì muỗi. Xe máy, tiếng ồn, an ninh...đã làm cho mọi người thức tỉnh.

 

[vodanhs2]

Không chỉ khi cấm xe máy mà khi thương mại điện tử lên thì nhà mặt phố sẽ chẳng còn mấy giá trị. Mọi người sẽ mua hàng nhiều trên mạng và vào các trung tâm thương mại và các tụ điểm ăn uống.

Em cũng thấy đúng một phần nè.Nếu có tài thực kinh doanh thì chẳng cần thiết phải mặt phố đâu.Tương lai chắc cũng mua sắm online vs vào trung tâm thương mại hết.