[Funland] Kẽ hở - đi vay 2 lần trên 1 BĐS

[Xe bo 4 banh]

Dự án nhà ở xã hội bị ngân hàng siết nợ, công nhân như "ngồi trên đống lửa" (laodong.vn)

Chủ đầu tư vay ngân hàng thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (là toàn bộ khu chung cư sẽ xây và bán)

Dân cư mua nhà, vay tiền ngân hàng để mua căn nhà trong tổ hợp chung cư đó, thế chấp bằng chính căn chung cư đó

Như vậy phía Ngân hàng là rủi ro vì cho vay 2 lần trên 1 tài sản
Phía dân khi mua nhà thì bị rủi ro là mặc dù đã thanh toán tiền mua nhà nhưng vẫn có thể ra đường vì bị siết nợ

Vấn đề không mới mà từ rất lâu rồi

Cả ông CĐT và người mua nhà nuôi béo ông Bank thôi.
Bank -> cho chủ đầu tư vay xây nhà,
Bank -> người mua nhà vay trả CĐT
CĐT -> thu tiền bán nhà trả bank
Cuối cùng tiền lại về Bank

 

[ung_sung_tu_tai]

Căn nhà của bác đang thế chấp NH bác vẫn được quyền rao bán. Khi có người mua thì:
1. Người mua có thể bẩu kệ ông, miễn sao có giấy tờ chuyển cho tôi là ok. Thế thì người bán sẽ phải trả NH xong, NH mới cho bán.
2. Người mua bẩu thống nhất 3 bên, chuyển nợ sang bên tôi. Và 3 bên thống nhất được như thế thì khoản nợ vẫn thế, và là chuyển tên sang bên mua.
3. Bên mua kệ không quan tâm đến hiện trạng mà cứ mua bằng hợp đồng giữa 2 bên không có công chứng. Bên bán muốn bán đúng pháp luật thì phải được đồng ý của NH và lấy tiền về trả cho NH. Bên bán cứ bán mà lờ đi không báo NH, không trả nợ thì NH cứ thu lại nhà mà chả quan tâm mệ gì đến bên mua nhá.
4. Bên mua đi vay NH khác để mua cái nhà đó, thế chấp chính bằng cái nhà ấy: Lấy đâu ra giấy tờ để bên NH này làm cơ sở thế chấp ?

Nên nếu rơi vào 3 thì tại người mua chấp nhận thế mà, kêu cái gì ?
Rơi vào cả 3 lẫn 4 thì NH cho vay để mua cũng sai, chết là phải

Ờ, nhưng đấy là quy trình đối với nhà riêng lẻ. Hai bên mua bán làm hợp đồng với nhau và yêu cầu có công chứng, nên không sảy ra cái 3 được vì NH không đồng ý thì không công chứng được. Còn nếu bên mua vẫn chấp nhận chỉ hợp đồng 2 bên với nhau thôi, không cần công chứng thì bên mua thích mua thế rồi sảy ra chuyện thì tự chịu

Còn với nhà của CĐT bán thì cái KHE HỞ lớn nhất là hai bên mua bán íu phải công chứng hợp đồng. Nên dân mua cứ có cái hợp đồng mua bán là yên tâm. Bên bán có người mua là phang, íu báo NH cũng chả sao nhá.

Nhưng cái lạ ở trường hợp này là dân bẩu vay NH mua nhà thế chấp bằng cái nhà ấy. Nếu thế thì CĐT íu làm cái 3 được. Lây hồ sơ đâu để NH cho người mua vay ?

Nên chả biết đâu được với miệng lưỡi báo chí trong trường hợp này cả.

Không đọc vào hợp đồng tín dụng giữa bank với CĐT và bank với người mua nhà thì khó phán lắm.

Thực ra em nghĩ là nếu ko sai phạm, thì việc 2 chủ thể cùng vay vốn bank là sẽ không bị trùng lên nhau đâu. Chủ đầu tư vay vốn để thực hiện dự án, và trả nợ bằng tiền trả từ người mua nhà. Người mua nhà vay bank thì phần tiền đó chuyển từ CĐT trả lãi sang Người mua nhà trả lãi. Vậy là tổng vay bank ko đổi, chỉ thay đổi cán cân nợ giữa các bên.

Vâng, về cơ bản Ngân hàng tài trợ vốn cho dự án nó có cách để quản lý dòng tiền thu được của CĐT khi bán hàng mà cụ!

Mua nhà xã hội hay chung cư là dở khoản này; chủ đầu tư cứ đem căn hộ đã bán đi thế chấp mà người mua thì cứ nộp tiền đầy đủ cho chủ đầu tư.

Cái này nếu mà cá nhân là bị bắt tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản rồi, mà mấy CĐT thường ko sao nhỉ

trong báo có nói là sẽ bị thu hồi để xử lý nợ của CDT. bị thu hồi thì dân chả ra đường à cụ. nếu chống đối có khi nó cắt điện, cắt nước thì cũng làm sao mà chịu dc?

Tóm tắt mấy ý sau: và về cơ bản quyền lợi của người mua nhà trong trường hợp bị xiết nợ là gần như không được đảm bảo gì, thêm nữa là để kiểm tra thông tin khu chung cư, dự án này có đang thế chấp ngân hàng không cũng khó...

Chủ đầu tư chỉ được phép đem tài sản đã thế chấp đi giao dịch bán trong hai trường hợp: đã thanh toán nợ với ngân hàng; hoặc chưa thanh toán hết khoản nợ nhưng được sự đồng ý của phía ngân hàng đang cầm cố.

Ngân hàng không thể không biết việc chủ dự án chưa giải chấp xong đã đem bán dự án, hoặc đang cầm cố tại ngân hàng vẫn bán cho khách hàng. Hoặc ngân hàng lỏng lẻo trong vấn đề giám sát, hoặc “làm ngơ” cho chủ dự án vi phạm.

 

[theanh90]

Có số liệu nào thống kê giá trị thực tế các tài sản đang dùng để thế chấp khoản vay ko các cụ. Theo em nghĩ thực tế 1 tài sản được cho vay chồng chéo là không ít. Chuyện thực ở công ty ông Anh em như này:
- Cty X có hợp đồng thuê dài hạn (50 năm) mấy mặt sàn văn phòng, dùng chính hợp đồng thuê đó để vay ngân hàng gần trăm tỷ với mục đích trả tiền thuê văn phòng (nôm na là thế chấp bằng quyền sử dụng văn phòng phát sinh từ hợp đồng thuê kia.)
- Bao năm qua Cty X cắt nhỏ các sàn để cho thuê, và thu tiền thuê của khách hàng kỳ, cũng có khách thuê dài hạn. Giờ ngân hàng kiện vì Cty X kia không chịu trả nợ khoản vay, mà văn phòng thì lại cho bên khác thuê rồi.
Tóm lại là món nợ xấu liên quan đến BĐS em nghĩ là rất cao.

CBTD nào ký quả cho vay thế chấp quyền sử dụng mặt sàn để thanh toán tiền thuê văn phòng kể cũng liều, chắc là mấy NH cổ phần mới dám vậy

 

[zaiwaz123]

CBTD nào ký quả cho vay thế chấp quyền sử dụng mặt sàn để thanh toán tiền thuê văn phòng kể cũng liều, chắc là mấy NH cổ phần mới dám vậy

Bên vay thế chấp bằng Hợp đồng quyền sử dụng sàn VP có S = 500 m2 trong thời hạn 50 năm với giá trị là 10 ngàn đồng / m2 / tháng chẳng hạn, sau đó vẽ ra viễn cảnh cho thuê theo giá VP hạng A hay hạng B gì gì đó ...Chắc chắn là sẽ vay được chỉ có điều NH làm thế nào để quản lý dòng tiền về đúng Tk quy định thôi.

 

[cái dì cũng to]

ông thớt nói 1 đàng. các cụ page 1 chém 1 nẻo. đúng đỉnh cao lèo lái

 

[sthd]

Chủ đầu tư thế chấp dự án vay vốn : bình thường và đúng luật.
Người mua nhà vẫn vay Bank cũng bình thường và đúng luật.
Khi người mua thế chấp căn nào thì chủ đầu tư giải chấp căn đó đề người mua thế chấp bank; đâu có gì lạ???

Không phải Cđt thế chấp căn nhà hay sổ đỏ để vay tiền ngân hàng. cả hệ thống quản trị rủi ro của ngân hàng đâu có gà mờ thế.

thường thì cđt xin vay, và ngân hàng tài trợ vốn cho dự án, tài sản thế chấp là giá trị thu vốn của dự án, chứ không phải sổ đỏ của căn hộ. khi đó, trên hđ tín dụng, ghi rõ bắt buộc cđt phải thu tiền về tk tại ngân hàng đang cho vay để hoàn tiền vay. cđt nào thu láo đi tù ngay. trên hợp đồng bán nhà cũng ghi rõ tài khoản nhận tt của cđt.

chính vì vậy mà hàng vạn tòa chung cư đã xây rồi, không có tranh chấp

 

[vnthan]

ông thớt nói 1 đàng. các cụ page 1 chém 1 nẻo. đúng đỉnh cao lèo lái

Gớm, cụ thông thái khai sáng giúp xem cụ thớt nói đến cái gì với.

Mỗi cụ ở đây có 1 số ý hiểu nhất định với chủ đề thì chỉ nói đến phần mà mình am hiểu thôi. Ý cụ là các cụ ở đây chém linh tinh hay ý cụ là các cụ ở đây phải trả lời trọn vẹn mọi vấn đề rồi mới được chém?

 

[Ớt xanh]

Chỉ mỗi thằng bán giấy và băng rôn là lời . Còn cệ

Cả đội bán cơm hộp với loa kéo nữa ợ.

 

[ubisapro]

Cái này ngân hàng làm gì mà ko biết. Giờ có toang thì cứ trảm ông ngân hàng đầu tiên?

 

[motthoidongbim]

Mà nói gì đến BĐS. Doanh nghiệp sản xuất ô tô nó cũng vay vốn ngân hàng, rồi người mua ô tô cũng có thể vay vốn ngân hàng!

🥲. Thế mà cụ cũng so sánh được. Tài thật.
Nhà dự án ở đây là cđt vay tiền NH xây nhà để bán, người mua nhà thì vay NH để mua nhà của cđt. Vậy là 1 căn nhà nhưng được vay2 lần cùg lúc. Còn ô tô thì có thể là lần vay thứ n nhưng không phải là vay 2 hay n lần cùng lúc.

 

[BDS68]

🥲. Thế mà cụ cũng so sánh được. Tài thật.
Nhà dự án ở đây là cđt vay tiền NH xây nhà để bán, người mua nhà thì vay NH để mua nhà của cđt. Vậy là 1 căn nhà nhưng được vay2 lần cùg lúc. Còn ô tô thì có thể là lần vay thứ n nhưng không phải là vay 2 hay n lần cùng lúc.

Vâng so với doanh nghiệp sx thì khó và mình cũng ít doanh nghiệp sx được ô tô, thế doanh nghiệp nhập khẩu ô tô khéo nó cũng thế chấp bằng chính lô hàng đấy khi vay ấy.

 

[theanh90]

Bên vay thế chấp bằng Hợp đồng quyền sử dụng sàn VP có S = 500 m2 trong thời hạn 50 năm với giá trị là 10 ngàn đồng / m2 / tháng chẳng hạn, sau đó vẽ ra viễn cảnh cho thuê theo giá VP hạng A hay hạng B gì gì đó ...Chắc chắn là sẽ vay được chỉ có điều NH làm thế nào để quản lý dòng tiền về đúng Tk quy định thôi.

Trong luật của vn thì chỉ có hợp đồng mua ban nhà mới có kiểu thế chấp quyền thôi còn không có thế chấp hợp đồng mà chỉ có chiết khấu khoản phải thu … Nếu có thì chỉ tính là chiết khấu đối với khoản tiền đã đóng trước để thuê sàn thôi (hợp đồng mua bán nhà cũng bản chất tương tự), còn như cụ mô tả thì là làm bậy rồi.