[Funland] Giá nhà Hà Nội tăng bao nhiêu thì phù hợp

[Ahconga]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

 

[phihanhgia]

Chúc mừng cụ đã có phân tích định lượng đơn giản, trong 1 mô hình vô cùng đơn giản, lý tưởng, để ước lượng định lượng mức % tăng giá nhà.

Tuy nhiên có vài điểm hạn chế cơ bản trong mô hình lý tưởng hóa này, do đó cần cải thiện thêm để mô tả định lượng tốt hơn.

Thực ra thì người ta bức xúc vì giá nhảy thẳng đứng trong thời gian rất ngắn, ví dụ tăng 30%-50% chỉ trong vài tháng. Chứ nếu tăng từ từ khoảng 10-15%/năm, (vì thu nhập tăng, lạm phát, tăng dân số cơ học), thì đã không có chuyện.

0. Mô hình đơn giản này không giải thích định lượng được các đợt tăng giá trong ngắn hạn (1 năm), dù trong dài hạn thì không tồi.

1. Dân số tăng 1%, giá nhà tăng 3.3%, đó là trong trường hợp nguồn cung nhà vẫn như cũ, không tăng lên. Nếu nguồn cung nhà tăng lên phù hợp, thì vẫn có thể giữ được giá nhà không tăng theo sự gia tăng dân cư, mà chỉ tăng theo thu nhập và tăng theo lạm phát.

Trong trường hợp HN thời gian qua, nguồn cung bị tắc suốt vài năm vì thủ tục đầu tư và câu chuyện đốt lò, dẫn đến cb sợ và né nhiều việc. Sau khi nguồn cung hồi phục, thì 95% nguồn cung độc quyền trong tay vài ba CĐT nổi tiếng với các sp tự định vị ở phân khúc "tinh hoa cao cấp" chứ không phải hàng chục CĐT ở nhiều phân khúc khác nhau, trăm hoa đua nở như thời kỳ trước. Ở đây có nguyên nhân điều hành giật cục, bị động, sau khi thấy bất hợp lý, nhà nước lại đùng đùng đòi khởi động ngay các dự án NOXH. Không có kế hoạch dài hơi trung hạn để duy trì nguồn cung nhà ở tăng đều đặn cỡ 1% hàng năm, ở các phân khúc phù hợp dữ liệu thống kê. Mô hình cần thêm các tham số cho nguồn cung.

2. Mô hình đơn giản không tính đến yếu tố đầu cơ hoặc nhu cầu đầu tư cao, do các mô hình đầu tư kinh doanh khác bị tắc nghẽn hoặc quá mù mịt: chứng khoán, trái phiếu, vàng, kinh doanh, sx, khởi nghiệp sáng tạo, ... Mô hình cần thêm các tham số mô tả tác động của các kênh đầu tư khác.

3. Siết chặt CCMN và các vụ cháy lớn chết nhiều người, thúc đẩy nhiều người từ bỏ CCMN, vay thêm vốn mua CC thương mại.

4. Nguồn tín dụng lãi suất thấp ồ ạt chảy vào, khi thị trường không có nguồn cung ở phân khúc TB, khá.
Mô hình cần thêm các tham số mô tả tác động của dòng vốn ngân hàng cùng lãi suất, lên giá nhà đô thị.

 

[ncs]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

10 năm trước chung cư thương mại bình dân tầm 25trm2.Theo công thức của cụ thì bh cũng chất lượng như vậy giá chung cư sẽ là 140tr-150trm2.Liệu giá này thì được mấy% người mua nổi. Có lẽ sai từ cái công thức bọn giãy chết của cụ

 

[Ahconga]

Chúc mừng cụ đã có phân tích định lượng đơn giản, trong 1 mô hình vô cùng đơn giản, lý tưởng, để ước lượng định lượng mức % tăng giá nhà.

Tuy nhiên có vài điểm hạn chế cơ bản trong mô hình lý tưởng hóa này, do đó cần cải thiện thêm để mô tả định lượng tốt hơn.

Thực ra thì người ta bức xúc vì giá nhảy thẳng đứng trong thời gian rất ngắn, ví dụ tăng 30%-50% chỉ trong vài tháng. Chứ nếu tăng từ từ khoảng 10-15%/năm, (vì thu nhập tăng, lạm phát, tăng dân số cơ học), thì đã không có chuyện.

0. Mô hình đơn giản này không giải thích định lượng được các đợt tăng giá trong ngắn hạn (1 năm), dù trong dài hạn thì không tồi.

1. Dân số tăng 1%, giá nhà tăng 3.3%, đó là trong trường hợp nguồn cung nhà vẫn như cũ, không tăng lên. Nếu nguồn cung nhà tăng lên phù hợp, thì vẫn có thể giữ được giá nhà không tăng theo sự gia tăng dân cư, mà chỉ tăng theo thu nhập và tăng theo lạm phát.

Trong trường hợp HN thời gian qua, nguồn cung bị tắc suốt vài năm vì thủ tục đầu tư và câu chuyện đốt lò, dẫn đến cb sợ và né nhiều việc. Sau khi nguồn cung hồi phục, thì 95% nguồn cung độc quyền trong tay vài ba CĐT nổi tiếng với các sp tự định vị ở phân khúc "tinh hoa cao cấp" chứ không phải hàng chục CĐT ở nhiều phân khúc khác nhau, trăm hoa đua nở như thời kỳ trước. Ở đây có nguyên nhân điều hành giật cục, bị động, sau khi thấy bất hợp lý, nhà nước lại đùng đùng đòi khởi động ngay các dự án NOXH. Không có kế hoạch dài hơi trung hạn để duy trì nguồn cung nhà ở tăng đều đặn cỡ 1% hàng năm, ở các phân khúc phù hợp dữ liệu thống kê. Mô hình cần thêm các tham số cho nguồn cung.

2. Mô hình đơn giản không tính đến yếu tố đầu cơ hoặc nhu cầu đầu tư cao, do các mô hình đầu tư kinh doanh khác bị tắc nghẽn hoặc quá mù mịt: chứng khoán, trái phiếu, vàng, kinh doanh, sx, khởi nghiệp sáng tạo, ... Mô hình cần thêm các tham số mô tả tác động của các kênh đầu tư khác.

3. Siết chặt CCMN và các vụ cháy lớn chết nhiều người, thúc đẩy nhiều người từ bỏ CCMN, vay thêm vốn mua CC thương mại.

4. Nguồn tín dụng lãi suất thấp ồ ạt chảy vào, khi thị trường không có nguồn cung ở phân khúc TB, khá.
Mô hình cần thêm các tham số mô tả tác động của dòng vốn ngân hàng cùng lãi suất, lên giá nhà đô thị.

Cụ ơi e mà làm được mô hình chính xác thì giờ tỷ phú đô hoặc nobel kinh tế rồi, lên đây chém gió làm j cụ
Với cả trong ngắn hạn thì ai dự báo được giá tăng hay giảm. E chỉ đưa ra 1 góc nhìn của mình, 1 cơ sở để cân nhắc về giá
Còn việc trong 1 năm tăng sốc mấy chục % cũng có thể giải thik. Ví dụ trung bình 10 năm căn chung cư tăng gấp đôi mà 9 năm rồi vì lí do j đó nó mới tăng 50% thì việc trong 1 năm trở lại nó tăng sốc 50% bù vào phần còn thiếu vẫn là mức giá hợp lý chứ không phải ngáo

 

[Ahconga]

10 năm trước chung cư thương mại bình dân tầm 25trm2.Theo công thức của cụ thì bh cũng chất lượng như vậy giá chung cư sẽ là 140tr-150trm2.Liệu giá này thì được mấy% người mua nổi. Có lẽ sai từ cái công thức bọn giãy chết của cụ

Ok cụ, vấn đề là giá bds nó quá nhiều yếu tố tác động. E cũng chỉ đang chém về giá trung bình, có những chỗ trong nội thành 10 năm chỉ tăng có 2-3 lần và chỗ khác tăng cả chục lần mà. Cụ chỉ đích danh 1 cái thì e cũng ko đủ trình định giá
Với cả nếu tất cả cùng tăng cùng giảm theo đúng tỷ lệ này thì làm gì có ai bị kẹp hàng, cũng không có ai đầu tư đất giỏi để giàu hơn mặt bằng chung nữa

 

[haiauluotgio]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

Nhưng cụ ơi, thu nhập bình quân ở HN chênh lệch rất nhiều. Do đó cái số 5% tăng dân hoạ may có 20% trong đó có thu nhập và tích lũy đủ để mua nhà. Thế thì giá nhà chỉ tăng 5x0.2x3.3/0.8 + 6 = 10.125%/năm thôi. Khá khớp với quy tắc 72 (sau 7 năm tài sản x2 giá trị)

 

[Mầu Diệu Thảo]

Giá nhà mà tăng đều 11%/năm thì xin lỗi, chẳng còn ai gtk hay đầu tư ck nữa.
Không ngon ăn thế đâu.

 

[QD092000]

TT mất 9 năm đi ngang tích lũy, 1 năm bứt phá là đủ x2 x3 giá, vẫn đảm bảo tăng như dự phóng dựa trên tăng gdp và dân số, vẫn đảm bảo phù hợp mô hình tính toán đấy.

 

[JunevsMon]

Mua được thì vui đặc biệt những người mua được 2020 trở về trước, người không mua được đặc biệt mua hụt thì giá càng tăng thì càng có nhiều chuyện để nói. Tốt nhất có có tiền có nhu cầu thì mua nghĩ gì nhiều. Tâm lý người mua bđs mấy chục năm nay cứ hễ mua thời điểm nào thì cũng đều là đắt.

 

[hackspeed]

Ở tỉnh có ngáo như HN ko các cụ nhỉ

 

[thongnv]

Ở tỉnh có ngáo như HN ko các cụ nhỉ

Cách đây 10 năm, bán chục suất đất tỉnh mới mua đc 1 suất HN
Giờ bán 3 suất tỉnh đã mua đc căn chung cư HN
=>đất tỉnh ngáo hơn HN

 

[poiuy]

Cho dù có thế nào thì 1 căn nhà ở điều kiện bình thường (nhà không bị quy hoạch, không lỗi phong thuỷ…) thì sự tăng giá của nó không thể thấp hơn gửi tiết kiệm được. Đồng tiền VN mất giá nhanh nên lãi suất tiết kiệm cao, bình quân gửi TK 10 năm tiền nhân đôi hoặc hơn rồi. Ngoài ra giá nhà nó bị tác động của nhiều yếu tố nên nó cũng không thể tăng đều đều mà sẽ có lúc tăng chậm, có lúc nhanh nhưng về dài hạn là tăng.

 

[taychoi2403]

Em áp tiêu chuẩn ở Paris của Pháp thì thấy:
1. Về chung cư: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm thì 3 tháng lương mua được 1m2 chung cư. Ở Hà nội lương kỹ sư 10 năm kinh nghiệm vào khoảng 20-25tr/tháng suy ra giá 1m2 chung cư rơi vào khoảng 60-75tr/m2. Theo báo cáo mới nhất thì giá chung cư hà nội bình quân hiện nay 69tr/m2 suy ra là giá chung cư hà nội hiện nay hợp lý ko ngáo.
2. Về đất: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm ra trường thì 3 tháng lương mua được 10m2 đất ở vị trí cỡ Hoài Đức, Ocean park, An Khánh… suy ra giá đất ở các vị trí trên rơi vào cỡ 18-22tr/m2 là hợp lý. Đối chiếu với giá hiện tại thì giá đất đang ngáo cỡ 4-5 lần.
Kết luận: Chung cư ko ngáo, giá đất ngáo 4-5 lần.

 

[Cự Phách vit à Hà Lam]

Em hóng

 

[cadan]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

Vấn đề liên quan:

lương trung bình tăng thực là bao nhiêu

giá cho thuê nhà có tăng không?

cả hai vấn đề này liên quan tới khả năng chi trả thực cho bat dong san như bài báo này nói

CBRE: Hà Nội hết khan hiếm nhà nhưng giá không giảm

Nguồn cung chung cư, nhà liền thổ trong năm nay được dự báo dồi dào nhất trong 4 năm qua, song giá bán chưa có dấu hiệu giảm, theo CBRE.

vnexpress.net

giá bán liên tục leo thang ảnh hưởng mạnh mẽ đến tính lành mạnh và bền vững của thị trường khi phần đông người dân có nhu cầu ở thực lại không thể chi trả cho một căn nhà. Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả, có đến 52% phản hồi cho biết chỉ đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng.

"Tình trạng hét giá cao từ các dự án mới đang đẩy cả doanh nghiệp và chủ nhà vào cuộc đua tăng giá, khiến cho thị trường phát triển ngày càng thiếu bền vững", ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Propety cho biết.

 

[BảoVân 13]

Giá nhà tăng ác quá e sốt hết cả ruột,trước bảo mua cho 2 thằng con mỗi đứa cái chung cư hoàn thành công cuộc,giờ không còn cơ hội rồi ạ🥲

 

[truongvoky1981]

Em áp tiêu chuẩn ở Paris của Pháp thì thấy:
1. Về chung cư: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm thì 3 tháng lương mua được 1m2 chung cư. Ở Hà nội lương kỹ sư 10 năm kinh nghiệm vào khoảng 20-25tr/tháng suy ra giá 1m2 chung cư rơi vào khoảng 60-75tr/m2. Theo báo cáo mới nhất thì giá chung cư hà nội bình quân hiện nay 69tr/m2 suy ra là giá chung cư hà nội hiện nay hợp lý ko ngáo.
2. Về đất: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm ra trường thì 3 tháng lương mua được 10m2 đất ở vị trí cỡ Hoài Đức, Ocean park, An Khánh… suy ra giá đất ở các vị trí trên rơi vào cỡ 18-22tr/m2 là hợp lý. Đối chiếu với giá hiện tại thì giá đất đang ngáo cỡ 4-5 lần.
Kết luận: Chung cư ko ngáo, giá đất ngáo 4-5 lần.

Thế là 1m chung cư bằng 10m đất ạ
Thế thì tiêu chuẩn của Paris cũng ngáo luôn

 

[QD092000]

Ai bảo ngáo thì có nhà đất bán thôi, bán đợi về giá thực ko ngáo thì mua lại. Dám ko? Còn chém ró thì thôi, nhận sai và im đi.

 

[stevevuxx]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

Tư duy thế này thì hỏng. Nếu theo logic này của bạn thì 10 năm sau giá nhà nội thành Hà Nội tăng 6, 7 lần, lúc đó giá nhà Hà Nội chắc chắn đất nhất thế giới. Đắt gấp vài lần Bắc Kinh, Seoul .... Theo tư duy của bạn thì ví dụ Metropolis giá từ 150 đến 200 triệu thì 10 năm sau giá sẽ khoảng 1.2 tỷ / m2. Phố cổ sẽ lên khoảng 10 tỷ đến 14 tỷ/m2 lol
Hồi trước có đồng chí làm quỹ đầu tư vào Thạnh Mỹ Lợi cũng đếm cua trong lỗ như bạn (đất Thạnh Mỹ Lợi tăng khoảng 10 lần trong 10 năm). Từ năm 2021 đến giờ chôn vốn ở đó đã 3 năm.

 

[taychoi2403]

Thế là 1m chung cư bằng 10m đất ạ
Thế thì tiêu chuẩn của Paris cũng ngáo luôn

Ở Tây đơn giá đất thì rẻ, giá xây dựng thì cao nên nó vậy cụ. Đất đai toàn mảnh đẹp rẻ bèo mà ko ai mua. Giá xây dựng thì cao ngất ngưỡng.