[Funland] Evergrande: Lời cảnh tỉnh từ thị trường tài chính, BDS Trung Quốc

khoa.vd85

Xe tăng
Biển số
OF-164930
Ngày cấp bằng
2/11/12
Số km
1,207
Động cơ
351,909 Mã lực
Website
khudothixuanphuong.vn
TQ mà nó để thoải mái mua bán như VN mình thì giá ko biết dư lào cc nhỉ. Thẩm quyến giá TB là 100.000 USD/m2, vcd thật.
 

Thanhvuóng71

Xe container
Biển số
OF-589594
Ngày cấp bằng
11/9/18
Số km
5,063
Động cơ
180,853 Mã lực
em vừa hỏi thằng bạn là người TQ thì nó bảo là bên ấy không áp dụng hồi tố, nhưng sẽ phá dỡ hết các khu nhà cũ để xây chung cư 70 năm : vì vậy đất lâu dài đa phần là mất hết (vì thời trước chỉ có nội đô là có đất ở lâu dài) 10 nhà thì có 1 nhà số hên không bị thu hồi đất : vì nhà đó nằm ở các khu bảo tồn,hoặc các khu đã quy hoạch đô thị từ trước (đa phần chỗ này là các khu biệt thự phân lô cũ)
thằng bạn em cũng nói là giá nhà TQ đang rẻ nhưng ko phải mọi nơi đều rẻ: chung cư 70 năm ở gần khu CBD & nhà đất lâu dài không thuộc quy hoạch phá dỡ thì càng ngày càng tăng giá tuy nhiên rất ít người bán trừ khi người ta đi nước khác như canada hay new zealand định cư. (nhất là loại nhà cổ ở các khu di sản cho thuê kinh doanh shop du lịch hoặc nhà biệt thự ở các khu cũ: cho người nước ngoài thuê .. loại nhà sử dụng lâu dài này giá tăng liên tục nên người TQ gọi đây là "nhà tụ bảo bồn": vì có doanh thu từ tiền thuê đều đặn lại không sợ khấu hao do hết thời hạn sử dụng: tuy nhiên cũng có yếu điểm là không cơi nới cải tạo xây thêm tầng được: chỉ có thể sửa lại hoặc xây lại giữ nguyên thiết kế cũ)
còn những khu đô thị ở xa & các thành phố ma thì giá càng ngày càng rẻ nhưng khó bán vì đa phần người mua nhà họ cần ở gần các khu công sở để tiện đi làm, con cái được học trường tốt. (tuy nhiên quỹ căn giao dịch trên thị trường lại chủ yếu là loại này: vì thế tính theo kiểu trung bình cộng thì giá bds rẻ hơn do các bds tốt bán trao tay nên khó nghi nhận giao dịch để làm số liệu thống hê như bds dự án mở bán mới)
Những tập đoàn lớn bds bên TQ như: Hằng Đại, Vạn Đạt, Bích Quế Viên hiện giờ đang rất khó khăn: vì họ không bán được hàng do những dự án mới toàn là đại đô thị ở các thành phố ma, dân không ai chuyển về đó ở vì công việc không có: nhà xây đẹp cũng ko có giá trị gì.
Bạn em cũng bảo là chẳng hiểu tại sao ngân hàng lại dễ dàng cho vay để thực hiện nhiều dự án thành phố ma như vậy trong khi nhu cầu thực không hề có: người trẻ TQ đa phần đều thuê nhà ở các thành phố cũ để tiện công việc (vì giá nhà rất đắt, ko thể mua nổi: và cũng không có hộ khẩu để đủ điều kiện mua) chứ giờ mấy ai mua nhà ở thành phố ma đâu (kể cả có giá rẻ và được ưu đãi vay vốn)
Em đánh dấu.
 

tobe11

Xe tăng
Biển số
OF-357610
Ngày cấp bằng
10/3/15
Số km
1,163
Động cơ
272,035 Mã lực
TQ mà nó để thoải mái mua bán như VN mình thì giá ko biết dư lào cc nhỉ. Thẩm quyến giá TB là 100.000 USD/m2, vcd thật.
Chỗ nào viết vậy cụ nhỉ, em đọc là 100000 NDTe thôi cụ ~ 15k/m2.
 

ruou_nep_40

Xe tăng
Biển số
OF-760226
Ngày cấp bằng
18/2/21
Số km
1,220
Động cơ
21,892 Mã lực
Ở hànoi có cty gì to to làm cả máy bay, cũng như này mấy năm nay mà có sao đâu =))
:D:D:D:D:D:D:D:D:D

Bây giờ muốn không bị chết trên đống tài sản thì các đại gia Bđs phải lập dự án mới liên tục, để mở rộng danh mục đầu tư nhằm vay vốn bank, ông nào Vip thì sẽ thâu tóm luôn bank để tự cấp vốn :))
Giả dụ A có 100 tỷ, A dựng lên dự án 300 tỷ rồi vay bank 200 tỷ để xây dựng, hoàn thiện. Thay vì làm đàng hoàng để bán 400 tỷ, vừa trả được nợ bank 200 tỷ + lãi và dư ra gọi là lời nhưng KHÔNG…. A cầm 200 tỷ vay được và bỏ 100 tỷ xây dựng dự án còn 100 tỷ kia A đi mua đất tiếp.
Miếng đất 100 tỷ đó A lại làm y như phần 1 là lại vay tiếp 200 tỷ…
Khi A xoay vậy vài ba vòng là tự nhiên có 3-5 dự án nổi đình nổi đám nhưng thực tế bên trong vốn tự có của A chỉ có 100 tỷ và đang nợ 600-1000tỷ.

Lúc này, khoản tiền 100 tỷ bơm vào dự án để xây dựng cũng tạo ra 3-5 khối nhà bê tông cao tầng.
Sau 3 năm bắt đầu đến lúc phải xử lý 5 khoản vay kia nếu không muốn chuyển nhóm nợ xấu và cách xử lý rất đơn giản: A tiếp tục mua 1 miếng đất to hơn, vẽ ra 1 dự án to hơn. Lúc này A đang nợ 1000 tỷ + lãi bank 3 năm, như vậy dự án mới phải ít nhất 2500-3000 tỷ. Để làm gì? Câu trả lời là để A vay tiếp 1500-2000 tỷ vì luật bank cho vay cỡ 60% tài sản thế chấp. Rút 2000 tỷ ra thì A đã có thể trả 5 món nợ 200 tỷ ban đầu + lãi, còn phần dôi dư ra mấy trăm tỷ thì lại ném vào xây dựng đại dự án mới…

Đại khái bức tranh là như vậy. Tới lúc này thì có một số phương án xảy ra:

1) Các dự án ban đầu được bơm 100 tỷ vào làm hòm hòm nhưng gặp may bán được nhà thì thu tiền khách hàng (vốn 20 - 30% ban đầu mà người mua nhà đóng vào) để thi công tiếp và dựa vào nguồn thu cua khách hàng để thi công. Nếu thị trường tăng trưởng thì đôi khi bán hết va thu về đầy đủ thì dự án đó coi như có lời và thành công => đóng sổ clear nợ

2) Nếu 100 tỷ bỏ vô mà mãi không bán được thì cứ treo đó chờ, cho nên mới có từ “Dự án treo” vì nó nằm hoài không xong. Nếu may mắn sau 3-5 năm thị trường khởi sắc thì vẫn thu tiền khách hàng để xây cho xong. Hoặc lúc đó A thành con nợ nghìn tỷ rồi thì A bơm vài trăm cho các dự án này xây cho xong cũng không sao nhưng thường mấy dự án này khi kết sổ sẽ lỗ nặng

Quay lại công ty mẹ mà giờ đây đang nợ 3000 tỷ kia. Lúc này, không có phép màu nào cứu được nó ngoài việc phải tiếp tục tiến lên…

Thế là dưới những cái tên mỹ miều như “Bussiness Development” hay “Project Porfolio” hay “Merger & Accquisition” …. mục đích chính vẫn là kiếm đất mới, dự án mới, thu gom, mua cổ phiếu những cty có đất, có dự án…

Để trả cho 3000 tỷ sắp hết hạn kia thì A cần vay ít nhất 6000 tỷ bao gồm 3500 tỷ trả vốn + lãi và 2500 tỷ để đi thu mua đất tiếp….Họ xoay như vậy cho đến khi công ty siêu to và bắt đầu chuẩn bị công cuộc IPO nhằm đưa công ty lên sàn chứng khoán

Lưu ý là kế hoạch này đã được lập ngay ngày 1 cho nên tất cả các dự án đều nằm dưới 1 công ty con, dự án nào xui quá (ví dụ như bị thưa kiện hay bị tai nạn lao động v...v...) mà không cứu vãn được thì họ cắt bỏ cái đuôi đó, còn những cái tốt thì giữ lại. Đến lúc lên sàn thì các công ty con ngoan sẽ về hợp nhất cùng với công ty mẹ. Nếu công ty mẹ lên sàn thành công thì từ 1 công ty định giá 10.000 tỷ sẽ được thị trường đẩy giá trị nhân 5 nhân 10. Khi ấy lợi nhuận mà các chủ tịch tập đoàn Bđs thu về sẽ ko phải từ nhà đất dự án khu đô thị, mà sẽ là TIỀN BÁN CỔ PHiẾU

Đại gia Bđs bán cổ phiếu thu tiền mặt về: là tiền sạch 100% vì thế thoải mái chuyển sang đầu tư danh mục mới
 

Xinxàphòng

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-357212
Ngày cấp bằng
8/3/15
Số km
3,377
Động cơ
298,968 Mã lực
Nơi ở
bờ giếng
:D:D:D:D:D:D:D:D:D

Bây giờ muốn không bị chết trên đống tài sản thì các đại gia Bđs phải lập dự án mới liên tục, để mở rộng danh mục đầu tư nhằm vay vốn bank, ông nào Vip thì sẽ thâu tóm luôn bank để tự cấp vốn :))
Giả dụ A có 100 tỷ, A dựng lên dự án 300 tỷ rồi vay bank 200 tỷ để xây dựng, hoàn thiện. Thay vì làm đàng hoàng để bán 400 tỷ, vừa trả được nợ bank 200 tỷ + lãi và dư ra gọi là lời nhưng KHÔNG…. A cầm 200 tỷ vay được và bỏ 100 tỷ xây dựng dự án còn 100 tỷ kia A đi mua đất tiếp.
Miếng đất 100 tỷ đó A lại làm y như phần 1 là lại vay tiếp 200 tỷ…
Khi A xoay vậy vài ba vòng là tự nhiên có 3-5 dự án nổi đình nổi đám nhưng thực tế bên trong vốn tự có của A chỉ có 100 tỷ và đang nợ 600-1000tỷ.

Lúc này, khoản tiền 100 tỷ bơm vào dự án để xây dựng cũng tạo ra 3-5 khối nhà bê tông cao tầng.
Sau 3 năm bắt đầu đến lúc phải xử lý 5 khoản vay kia nếu không muốn chuyển nhóm nợ xấu và cách xử lý rất đơn giản: A tiếp tục mua 1 miếng đất to hơn, vẽ ra 1 dự án to hơn. Lúc này A đang nợ 1000 tỷ + lãi bank 3 năm, như vậy dự án mới phải ít nhất 2500-3000 tỷ. Để làm gì? Câu trả lời là để A vay tiếp 1500-2000 tỷ vì luật bank cho vay cỡ 60% tài sản thế chấp. Rút 2000 tỷ ra thì A đã có thể trả 5 món nợ 200 tỷ ban đầu + lãi, còn phần dôi dư ra mấy trăm tỷ thì lại ném vào xây dựng đại dự án mới…

Đại khái bức tranh là như vậy. Tới lúc này thì có một số phương án xảy ra:

1) Các dự án ban đầu được bơm 100 tỷ vào làm hòm hòm nhưng gặp may bán được nhà thì thu tiền khách hàng (vốn 20 - 30% ban đầu mà người mua nhà đóng vào) để thi công tiếp và dựa vào nguồn thu cua khách hàng để thi công. Nếu thị trường tăng trưởng thì đôi khi bán hết va thu về đầy đủ thì dự án đó coi như có lời và thành công => đóng sổ clear nợ

2) Nếu 100 tỷ bỏ vô mà mãi không bán được thì cứ treo đó chờ, cho nên mới có từ “Dự án treo” vì nó nằm hoài không xong. Nếu may mắn sau 3-5 năm thị trường khởi sắc thì vẫn thu tiền khách hàng để xây cho xong. Hoặc lúc đó A thành con nợ nghìn tỷ rồi thì A bơm vài trăm cho các dự án này xây cho xong cũng không sao nhưng thường mấy dự án này khi kết sổ sẽ lỗ nặng

Quay lại công ty mẹ mà giờ đây đang nợ 3000 tỷ kia. Lúc này, không có phép màu nào cứu được nó ngoài việc phải tiếp tục tiến lên…

Thế là dưới những cái tên mỹ miều như “Bussiness Development” hay “Project Porfolio” hay “Merger & Accquisition” …. mục đích chính vẫn là kiếm đất mới, dự án mới, thu gom, mua cổ phiếu những cty có đất, có dự án…

Để trả cho 3000 tỷ sắp hết hạn kia thì A cần vay ít nhất 6000 tỷ bao gồm 3500 tỷ trả vốn + lãi và 2500 tỷ để đi thu mua đất tiếp….Họ xoay như vậy cho đến khi công ty siêu to và bắt đầu chuẩn bị công cuộc IPO nhằm đưa công ty lên sàn chứng khoán

Lưu ý là kế hoạch này đã được lập ngay ngày 1 cho nên tất cả các dự án đều nằm dưới 1 công ty con, dự án nào xui quá (ví dụ như bị thưa kiện hay bị tai nạn lao động v...v...) mà không cứu vãn được thì họ cắt bỏ cái đuôi đó, còn những cái tốt thì giữ lại. Đến lúc lên sàn thì các công ty con ngoan sẽ về hợp nhất cùng với công ty mẹ. Nếu công ty mẹ lên sàn thành công thì từ 1 công ty định giá 10.000 tỷ sẽ được thị trường đẩy giá trị nhân 5 nhân 10. Khi ấy lợi nhuận mà các chủ tịch tập đoàn Bđs thu về sẽ ko phải từ nhà đất dự án khu đô thị, mà sẽ là TIỀN BÁN CỔ PHiẾU

Đại gia Bđs bán cổ phiếu thu tiền mặt về: là tiền sạch 100% vì thế thoải mái chuyển sang đầu tư danh mục mới
Vậy nên thằng Evergrade tội rất to, chỉ vì nó mà thò đuôi cả đống DN (chả phải mỗi ở TQ). Giờ bọn đầu tư nó cảnh giác, làn sóng bán tháo sẽ lan rộng. Sớm thôi, ở xứ nào đó cơ chế tương tự cũng sẽ có những cái tên được xướng lên...
 

lamaca

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-739029
Ngày cấp bằng
11/8/20
Số km
139
Động cơ
64,680 Mã lực
Nơi ở
lamaca.vn
Website
lamaca.vn
:D:D:D:D:D:D:D:D:D

Bây giờ muốn không bị chết trên đống tài sản thì các đại gia Bđs phải lập dự án mới liên tục, để mở rộng danh mục đầu tư nhằm vay vốn bank, ông nào Vip thì sẽ thâu tóm luôn bank để tự cấp vốn :))
Giả dụ A có 100 tỷ, A dựng lên dự án 300 tỷ rồi vay bank 200 tỷ để xây dựng, hoàn thiện. Thay vì làm đàng hoàng để bán 400 tỷ, vừa trả được nợ bank 200 tỷ + lãi và dư ra gọi là lời nhưng KHÔNG…. A cầm 200 tỷ vay được và bỏ 100 tỷ xây dựng dự án còn 100 tỷ kia A đi mua đất tiếp.
Miếng đất 100 tỷ đó A lại làm y như phần 1 là lại vay tiếp 200 tỷ…
Khi A xoay vậy vài ba vòng là tự nhiên có 3-5 dự án nổi đình nổi đám nhưng thực tế bên trong vốn tự có của A chỉ có 100 tỷ và đang nợ 600-1000tỷ.

Lúc này, khoản tiền 100 tỷ bơm vào dự án để xây dựng cũng tạo ra 3-5 khối nhà bê tông cao tầng.
Sau 3 năm bắt đầu đến lúc phải xử lý 5 khoản vay kia nếu không muốn chuyển nhóm nợ xấu và cách xử lý rất đơn giản: A tiếp tục mua 1 miếng đất to hơn, vẽ ra 1 dự án to hơn. Lúc này A đang nợ 1000 tỷ + lãi bank 3 năm, như vậy dự án mới phải ít nhất 2500-3000 tỷ. Để làm gì? Câu trả lời là để A vay tiếp 1500-2000 tỷ vì luật bank cho vay cỡ 60% tài sản thế chấp. Rút 2000 tỷ ra thì A đã có thể trả 5 món nợ 200 tỷ ban đầu + lãi, còn phần dôi dư ra mấy trăm tỷ thì lại ném vào xây dựng đại dự án mới…

Đại khái bức tranh là như vậy. Tới lúc này thì có một số phương án xảy ra:

1) Các dự án ban đầu được bơm 100 tỷ vào làm hòm hòm nhưng gặp may bán được nhà thì thu tiền khách hàng (vốn 20 - 30% ban đầu mà người mua nhà đóng vào) để thi công tiếp và dựa vào nguồn thu cua khách hàng để thi công. Nếu thị trường tăng trưởng thì đôi khi bán hết va thu về đầy đủ thì dự án đó coi như có lời và thành công => đóng sổ clear nợ

2) Nếu 100 tỷ bỏ vô mà mãi không bán được thì cứ treo đó chờ, cho nên mới có từ “Dự án treo” vì nó nằm hoài không xong. Nếu may mắn sau 3-5 năm thị trường khởi sắc thì vẫn thu tiền khách hàng để xây cho xong. Hoặc lúc đó A thành con nợ nghìn tỷ rồi thì A bơm vài trăm cho các dự án này xây cho xong cũng không sao nhưng thường mấy dự án này khi kết sổ sẽ lỗ nặng

Quay lại công ty mẹ mà giờ đây đang nợ 3000 tỷ kia. Lúc này, không có phép màu nào cứu được nó ngoài việc phải tiếp tục tiến lên…

Thế là dưới những cái tên mỹ miều như “Bussiness Development” hay “Project Porfolio” hay “Merger & Accquisition” …. mục đích chính vẫn là kiếm đất mới, dự án mới, thu gom, mua cổ phiếu những cty có đất, có dự án…

Để trả cho 3000 tỷ sắp hết hạn kia thì A cần vay ít nhất 6000 tỷ bao gồm 3500 tỷ trả vốn + lãi và 2500 tỷ để đi thu mua đất tiếp….Họ xoay như vậy cho đến khi công ty siêu to và bắt đầu chuẩn bị công cuộc IPO nhằm đưa công ty lên sàn chứng khoán

Lưu ý là kế hoạch này đã được lập ngay ngày 1 cho nên tất cả các dự án đều nằm dưới 1 công ty con, dự án nào xui quá (ví dụ như bị thưa kiện hay bị tai nạn lao động v...v...) mà không cứu vãn được thì họ cắt bỏ cái đuôi đó, còn những cái tốt thì giữ lại. Đến lúc lên sàn thì các công ty con ngoan sẽ về hợp nhất cùng với công ty mẹ. Nếu công ty mẹ lên sàn thành công thì từ 1 công ty định giá 10.000 tỷ sẽ được thị trường đẩy giá trị nhân 5 nhân 10. Khi ấy lợi nhuận mà các chủ tịch tập đoàn Bđs thu về sẽ ko phải từ nhà đất dự án khu đô thị, mà sẽ là TIỀN BÁN CỔ PHiẾU

Đại gia Bđs bán cổ phiếu thu tiền mặt về: là tiền sạch 100% vì thế thoải mái chuyển sang đầu tư danh mục mới
Còm này nghe quen quen :D:D:D:D
 

lamaca

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-739029
Ngày cấp bằng
11/8/20
Số km
139
Động cơ
64,680 Mã lực
Nơi ở
lamaca.vn
Website
lamaca.vn
Vậy nên thằng Evergrade tội rất to, chỉ vì nó mà thò đuôi cả đống DN (chả phải mỗi ở TQ). Giờ bọn đầu tư nó cảnh giác, làn sóng bán tháo sẽ lan rộng. Sớm thôi, ở xứ nào đó cơ chế tương tự cũng sẽ có những cái tên được xướng lên...
Ở Vn liệu thằng to nhất có đi vào vết xe đổ ?
 

TNT_123

Xe buýt
Biển số
OF-595252
Ngày cấp bằng
19/10/18
Số km
621
Động cơ
135,808 Mã lực
Tuổi
33
Đúng là biểu tình, nhưng là bt để đòi cái gốc:-s
Và nó diễn ra trên toàn quốc, chỗ nào có trụ sở là có bt...
Trái phiếu thì làm sao đòi được nhỉ, có tài sản đảm bảo thì phát mại, ko thì mất trắng.
 

lac007

Xe điện
Biển số
OF-93236
Ngày cấp bằng
28/4/11
Số km
2,213
Động cơ
421,963 Mã lực
Một nghịch lý đang xảy ra tại tàu:
Trong khi các thành phố cấp 1 đang siết chặt để giảm giá bđs - thì các TP nhỏ hơn lại đang phải tìm cách hãm đà giảm giá (hiện đang tọt dốc không fanh).
Tuột ở trên of và trên tv thôi những chỗ đẹp vẫn tăng
 

không sợ gì

Xe tải
Biển số
OF-790327
Ngày cấp bằng
13/9/21
Số km
485
Động cơ
28,847 Mã lực
Tuổi
37
Tuột ở trên of và trên tv thôi những chỗ đẹp vẫn tăng
bạn em ở TQ bảo là những chỗ tốt thì giá cao quá mức có thể mua nổi, nên chỉ có thể thuê để ở.
còn những chỗ rẻ thì toàn là "thành phố ma" ở quá xa chỗ làm việc (bên TQ họ gọi là Quỷ Thành") vậy nên người trẻ không ai mua cả , ế lại càng ế.
vì thế nên giờ xu hướng của thanh niên lập nghiệp ở thành phố sẽ là thuê nhà, nhiều người còn share phòng để tiết kiệm chi phí, phòng chật nên ko nấu ở nhà mà ra ngoài ăn hoặc gọi ship (đồ ăn bình dân bên TQ rẻ ngang VN)
 

Longtime No See

Xe tải
Biển số
OF-676534
Ngày cấp bằng
23/6/19
Số km
475
Động cơ
114,785 Mã lực
Tuột ở trên of và trên tv thôi những chỗ đẹp vẫn tăng
Cụ sẽ sớm nhìn thấy ngoài đời thực thôi, em dự quý 1/2022 là hiệu ứng domino
 

không sợ gì

Xe tải
Biển số
OF-790327
Ngày cấp bằng
13/9/21
Số km
485
Động cơ
28,847 Mã lực
Tuổi
37
Cụ sẽ sớm nhìn thấy ngoài đời thực thôi, em dự quý 1/2022 là hiệu ứng domino
giống như tăng minh phụng - liên khui thìn - epco - tamexco quá : chết do phe cầm quyền giết.
Lần này tập cận bình quyết tâm tận diệt phe cánh Giang Thị.
 

Xinxàphòng

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-357212
Ngày cấp bằng
8/3/15
Số km
3,377
Động cơ
298,968 Mã lực
Nơi ở
bờ giếng
Ngày càng có nhiều lo ngại về cuộc khủng hoảng thanh khoản của Evergrande có thể lan sang các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc khác, đặc biệt là các nhà phát triển có tỷ lệ đòn bẩy cao. Sunac -11%, Kaisa -7%, Seazen -7%...
IMG_20210914_202121.jpg
 

Xinxàphòng

[Tịch thu bằng lái]
Biển số
OF-357212
Ngày cấp bằng
8/3/15
Số km
3,377
Động cơ
298,968 Mã lực
Nơi ở
bờ giếng
giống như tăng minh phụng - liên khui thìn - epco - tamexco quá : chết do phe cầm quyền giết.
Lần này tập cận bình quyết tâm tận diệt phe cánh Giang Thị.
Tuyên truyền nhảm=))=))
 
Thông tin thớt
Đang tải
Top