[Funland] Em hỏi về thủ tục mua bán đất 3 bên qua ngân hàng

[nguyenvanhiep2101992]

Đợt tới e có dự kiến mua nhà đất và có vay vốn ngân hàng theo em tìm hiểu thì có 1 số bước sau vì đây là lần đầu tiên mua nhà nên mong các cụ tư vấn ạ
Trước tiên em sẽ làm việc ngân hàng để nộp các giấy từ cần thiết như (chứng minh thu nhập có sao kê của ngân hàng, sổ hộ khẩu ...)
bước 1: đặt cọc với chủ nhà
bước 2: ngân hàng sẽ định giá
bước 3: ngân hàng sẽ tính toán số tiền được vay
bước 4: sẽ làm thủ tục sang tên
(bước này chuyển số tiền cho người bán ví dụ nhà 2 tỷ vay ngân hàng 1 tỷ 2 thì phải chuyển cho người bán 800tr, ngân hàng sẽ tạo tài khoản cho người bán số tiền 1 tỷ 2 nhưng số tiền chưa khả dụng)
bước 5: Sau khi làm thủ tục xong hết thì số tiền người bán sẽ khả dụng và hoàn thành việc mua nhà

bước 4 thì e ko rõ chi tiết sẽ gồm nhưng thủ tục như nào các cụ nhỉ?

 

[kenzzz]

Lằng nhằng phết nhỉ , sao ko vay nóng mua xong , ra 1 cửa bôi trơn ít lấy sổ trong 3 ngày xong mang đi cắm ngân hàng cho nhanh

 

[Lirose]

nhiều ng bán họ đòi tiền luôn khi hợp đồng công chứng, ko đợi bạn làm sổ đỏ xong mới có tiền khả dụng trên tài khoản đâu, bạn cần hỏi rõ ng bán có đồng ý bị treo tiền ko. như mình là ng bán mình ko cho treo tiền đợi bạn làm sổ đâu

 

[muabenem123]

Đợt tới e có dự kiến mua nhà đất và có vay vốn ngân hàng theo em tìm hiểu thì có 1 số bước sau vì đây là lần đầu tiên mua nhà nên mong các cụ tư vấn ạ
Trước tiên em sẽ làm việc ngân hàng để nộp các giấy từ cần thiết như (chứng minh thu nhập có sao kê của ngân hàng, sổ hộ khẩu ...)
bước 1: đặt cọc với chủ nhà
bước 2: ngân hàng sẽ định giá
bước 3: ngân hàng sẽ tính toán số tiền được vay
bước 4: sẽ làm thủ tục sang tên
(bước này chuyển số tiền cho người bán ví dụ nhà 2 tỷ vay ngân hàng 1 tỷ 2 thì phải chuyển cho người bán 800tr, ngân hàng sẽ tạo tài khoản cho người bán số tiền 1 tỷ 2 nhưng số tiền chưa khả dụng)
bước 5: Sau khi làm thủ tục xong hết thì số tiền người bán sẽ khả dụng và hoàn thành việc mua nhà

bước 4 thì e ko rõ chi tiết sẽ gồm nhưng thủ tục như nào các cụ nhỉ?

Bước 4 là bước qtrongj nhất cụ ạ. . Bank có thể ký hd 3 bên giữa cụ, bên bán và bank rồi mới ký công chứng.
Sau khi ký công chứng thì bank sẽ giải ngân cho bên bán và hold lại. Bank sẽ cùng cụ hoặc bank sẽ tự đi làm các thủ tục sang tên cho cụ ( cụ nên đi cùng bank, bank sẽ giữ sổ của cụ).
Sau khi sang tên thì bank sẽ yêu cầu cụ ký thế chấp và đk thế chấp. Xong mấy cái này bank sẽ giải hold cho bên bán. Đại loại thế cụ ạ.

 

[nguyenvanhiep2101992]

Bước 4 là bước qtrongj nhất cụ ạ. . Bank có thể ký hd 3 bên giữa cụ, bên bán và bank rồi mới ký công chứng.
Sau khi ký công chứng thì bank sẽ giải ngân cho bên bán và hold lại. Bank sẽ cùng cụ hoặc bank sẽ tự đi làm các thủ tục sang tên cho cụ ( cụ nên đi cùng bank, bank sẽ giữ sổ của cụ).
Sau khi sang tên thì bank sẽ yêu cầu cụ ký thế chấp và đk thế chấp. Xong mấy cái này bank sẽ giải hold cho bên bán. Đại loại thế cụ ạ.

cảm ơn cụ nhé nhưng sau khí hợp đồng 3 bên xong mình chuyển số tiền ko vay cho bên bán luôn hay là phải ký công chứng xong mới chuyển cho bên bán vậy cụ nhỉ ai này e cũng ko rõ lắm

 

[muabenem123]

cảm ơn cụ nhé nhưng sau khí hợp đồng 3 bên xong mình chuyển số tiền ko vay cho bên bán luôn hay là phải ký công chứng xong mới chuyển cho bên bán vậy cụ nhỉ ai này e cũng ko rõ lắm

Ký xong thì chuyển tiền cụ nhé. Sau khi ký xong thì 2 bên đưa tất cả các bản hợp đồng cho bên công chứng giữ ( công chứng bên cụ chọn là tốt nhất). Sau đó mới chuyển tất cả tiền cho bên bán.
Giao dịch tiền nong xong thì bên công chứng sẽ ký công chứng viên, đóng dấu và đưa lên mạng công chứng. Lúc ấy hd công chứng mới có hiệu lực.
Còn nếu ko may xảy ra vấn đề j thì công chứng sẽ hủy tất cả các bản hd đã ký. Đại loại vậy.

 

[Vietex]

Em mới mua xong. Em giải thích bước 4 như thế này. Bên mua và bên bán ra phòng công chứng ký hợp đồng mua bán. Phòng công chứng soạn hợp đồng và hướng dẫn. Hai bên kiểm tra hợp đồng thấy đúng thì kí. Kí xong chuyển tiền cho bên bán. Song song đó bên công chứng đóng dấu coi như bán xong. Lúc này bên bán đã có 800.

Sau đó 2 bên làm việc với ngân hàng. Họ soạn hết giấy tờ, giải thích các điều khoản hợp đồng vay. Họ cần cái loại giấy tờ và cả hợp đồng mua bán vừa ký. Ký xong xuôi thì nhân viên tín dụng mang đi phê duyệt. Được duyệt xong thì tài khoản bên bán nảy số 1.2 tỉ nhưng k rút được. Xong bước 4. Bác về ở được luôn.

Kinh nghiệm của em là tìm được ekip chuyên nghiệp thì họ làm nhanh lắm. Toàn bộ quá trình rất chặt chẽ. Không gian lận được.

 

[nguyenvanhiep2101992]

Ký xong thì chuyển tiền cụ nhé. Sau khi ký xong thì 2 bên đưa tất cả các bản hợp đồng cho bên công chứng giữ ( công chứng bên cụ chọn là tốt nhất). Sau đó mới chuyển tất cả tiền cho bên bán.
Giao dịch tiền nong xong thì bên công chứng sẽ ký công chứng viên, đóng dấu và đưa lên mạng công chứng. Lúc ấy hd công chứng mới có hiệu lực.
Còn nếu ko may xảy ra vấn đề j thì công chứng sẽ hủy tất cả các bản hd đã ký. Đại loại vậy.

nếu xảy ra vấn đề gì thì bên công chứng đòi tiền người bán cho mình hay thế nào vậy cụ

 

[muabenem123]

nếu xảy ra vấn đề gì thì bên công chứng đòi tiền người bán cho mình hay thế nào vậy cụ

Cụ hỏi như đấm vào tai. Hỏi thế thì thôi đừng mua nữa cụ ạ. Mất time.

 

[nguyenvanhiep2101992]

Cụ hỏi như đấm vào tai. Hỏi thế thì thôi đừng mua nữa cụ ạ. Mất time.

e ko biết mới hỏi kĩ vậy chứ

 

[muabenem123]

e ko biết mới hỏi kĩ vậy chứ

Cái j cũng có rủi ro ko tránh đc. Phần tài chính thì cụ làm vc vs bank. Vì sao có cái hd 3 bên vs bank vì thế. Còn công chứng liên quan pháp lý thì đòi tiền cái j ở đây.
Cụ vừa ký xong công chứng thì biết đất cụ mua trong diện quy hoạch, giải toả, tranh chấp cụ có mua ko?

 

[elmk264]

Lằng nhằng phết nhỉ , sao ko vay nóng mua xong , ra 1 cửa bôi trơn ít lấy sổ trong 3 ngày xong mang đi cắm ngân hàng cho nhanh

E đã từng mua theo kiểu của cụ vì thông qua công ty môi giới và họ không muốn ngân hàng tham gia (có thể muốn giảm bớt thuế). Có sổ rồi thì ngân hàng lại cho vay gói khác (như TH của e là sửa nhà), và lãi suất cao hơn vay mua nhà

 

[khanhpt4]

Em mới mua xong. Em giải thích bước 4 như thế này. Bên mua và bên bán ra phòng công chứng ký hợp đồng mua bán. Phòng công chứng soạn hợp đồng và hướng dẫn. Hai bên kiểm tra hợp đồng thấy đúng thì kí. Kí xong chuyển tiền cho bên bán. Song song đó bên công chứng đóng dấu coi như bán xong. Lúc này bên bán đã có 800.

Sau đó 2 bên làm việc với ngân hàng. Họ soạn hết giấy tờ, giải thích các điều khoản hợp đồng vay. Họ cần cái loại giấy tờ và cả hợp đồng mua bán vừa ký. Ký xong xuôi thì nhân viên tín dụng mang đi phê duyệt. Được duyệt xong thì tài khoản bên bán nảy số 1.2 tỉ nhưng k rút được. Xong bước 4. Bác về ở được luôn.

Kinh nghiệm của em là tìm được ekip chuyên nghiệp thì họ làm nhanh lắm. Toàn bộ quá trình rất chặt chẽ. Không gian lận được.

Cụ vay ngân hàng nào đấy ạ? Cho em xin thông tin liên hệ được không?
Em đang bán mà đến chỗ thanh toán của ngân hàng bị mắc

 

[Vietex]

Cụ vay ngân hàng nào đấy ạ? Cho em xin thông tin liên hệ được không?
Em đang bán mà đến chỗ thanh toán của ngân hàng bị mắc

Em vay của Vietcombank Đan Phượng.
- Vay mua nhà đều ký hợp đồng 3 bên mà. Vào ngày ký hợp đồng mua bán, tùy theo thỏa thuận của bên mua và bán, thường là bên bán nhận ít nhất 50% giá trị căn hộ bằng tiền tươi. Số còn lại thì ngân hàng trả vào tài khoản bên bán, nhưng đóng băng đến khi ra sổ. Nếu bác không cần nhiều tiền và gấp thì để họ vay.
- Không lo rủi ro đâu vì trong hợp đồng mua bán có ràng buộc trách nhiệm trong trường hợp phát sinh rồi ạ, có ghi rõ số tiền thanh toán bằng tiền mặt, số tiền ngân hàng trả. Ngân hàng cần người mua vay tiền, người mua cần nhà người bán, người bán cần tiền. Ba bên đều cần nhau nên mới ràng buộc được nhau ạ.
- Khi họ mua nhà bác thì bên ngân hàng đã kiểm định giá trị căn nhà, đã xác minh thu nhập bên mua, xác định khả năng trả nợ của bên mua. Đủ điều kiện thì ngân hàng mới gật đầu đồng ý cho vay.
- Ngân hàng giải ngân đúng đối tượng là cho bác nhưng với điều kiện là phải có hợp đồng mua bán. Ngân hàng giải ngân trước thì rủi ro cho ngân hàng quá.
- Ký hợp đồng ba bên thì có bác, bên mua và nhân viên tín dụng. Ký xong nhân viên tín dụng mang hồ sơ trình xếp to phê duyệt thì tiền mới đổ về ạ. Ký sáng thì chiều tiền về. Ký chiều thì hôm sau tiền về. Bác lo lắng lúc này thôi nhưng có hợp đồng mua bán ràng buộc pháp lý rồi ạ. Với lại thường là bên bán thấy tiền về thì mới bàn giao nhà.
- Tóm lại em theo nghĩ thì an tâm a. Còn lời em nói không là căn cứ pháp lý để sau này bác lôi em vào câu chuyện của bác.

 

[Mr Bonsai]

Em là người bán thì có tiền thì bán, không thì thôi, 3 bên lằng nhằng. Ký xong cái công chứng coi như nhà không phải của mình mà tiền thì chưa nhận được. Có vấn đề gì (mà nó có 1 tỷ vấn đề) thì lại lôi nhau ra toà à? Em nói vd một vđ nhé, nhà ông anh bán cũng 3 bên, sau khi ký công chứng xong xuôi, ông ngân hàng (Standchard) mới móc đâu ra cái văn bản nhà có thể bị quy hoạch, một cái văn bản vu vơ của bộ XD, thế là từ chối giải ngân. Sau đấy là hệ luỵ các kiểu của cả bên mua và bên bán.

 

[Lirose]

Em là người bán thì có tiền thì bán, không thì thôi, 3 bên lằng nhằng. Ký xong cái công chứng coi như nhà không phải của mình mà tiền thì chưa nhận được. Có vấn đề gì (mà nó có 1 tỷ vấn đề) thì lại lôi nhau ra toà à? Em nói vd một vđ nhé, nhà ông anh bán cũng 3 bên, sau khi ký công chứng xong xuôi, ông ngân hàng (Standchard) mới móc đâu ra cái văn bản nhà có thể bị quy hoạch, một cái văn bản vu vơ của bộ XD, thế là từ chối giải ngân. Sau đấy là hệ luỵ các kiểu của cả bên mua và bên bán.

Đúng là mình là bên bán mình cứ đủ tiền thì bán, ko 3 bên vì rủi ro là bên mua cầm được bộ hồ sơ đi làm sổ đỏ, cứ ngâm thế đến khi sổ đỏ chuyển tên, rồi đi công chứng vay thế chấp vvv, đến bao giờ tiền ta mới được tiêu. Mình đã biết có trường hợp người bán sau khi bán nhà đến 3 tháng mà tiền vẫn ko được ngân hàng giải phong tỏa để được tiêu. Nên người bán cứ cẩn thận, có rủi ro khi mua bán kiểu này.

 

[khanhpt4]

Em vay của Vietcombank Đan Phượng.
- Vay mua nhà đều ký hợp đồng 3 bên mà. Vào ngày ký hợp đồng mua bán, tùy theo thỏa thuận của bên mua và bán, thường là bên bán nhận ít nhất 50% giá trị căn hộ bằng tiền tươi. Số còn lại thì ngân hàng trả vào tài khoản bên bán, nhưng đóng băng đến khi ra sổ. Nếu bác không cần nhiều tiền và gấp thì để họ vay.
- Không lo rủi ro đâu vì trong hợp đồng mua bán có ràng buộc trách nhiệm trong trường hợp phát sinh rồi ạ, có ghi rõ số tiền thanh toán bằng tiền mặt, số tiền ngân hàng trả. Ngân hàng cần người mua vay tiền, người mua cần nhà người bán, người bán cần tiền. Ba bên đều cần nhau nên mới ràng buộc được nhau ạ.
- Khi họ mua nhà bác thì bên ngân hàng đã kiểm định giá trị căn nhà, đã xác minh thu nhập bên mua, xác định khả năng trả nợ của bên mua. Đủ điều kiện thì ngân hàng mới gật đầu đồng ý cho vay.
- Ngân hàng giải ngân đúng đối tượng là cho bác nhưng với điều kiện là phải có hợp đồng mua bán. Ngân hàng giải ngân trước thì rủi ro cho ngân hàng quá.
- Ký hợp đồng ba bên thì có bác, bên mua và nhân viên tín dụng. Ký xong nhân viên tín dụng mang hồ sơ trình xếp to phê duyệt thì tiền mới đổ về ạ. Ký sáng thì chiều tiền về. Ký chiều thì hôm sau tiền về. Bác lo lắng lúc này thôi nhưng có hợp đồng mua bán ràng buộc pháp lý rồi ạ. Với lại thường là bên bán thấy tiền về thì mới bàn giao nhà.
- Tóm lại em theo nghĩ thì an tâm a. Còn lời em nói không là căn cứ pháp lý để sau này bác lôi em vào câu chuyện của bác.

Cảm ơn Cụ. Chia sẻ của Cụ sẽ là kinh nghiệm quan trọng cho em và nhiều Cụ trên này .
Trường hợp của em nó mắc hơn , chứ nếu được như Cụ nói thì em đã đồng ý. Đằng này, ngân hàng yêu cầu phải nộp sổ đỏ đã sang tên để họ trình lên sở tài nguyên môi trường, ok mới giải ngân vào tk em.
Em đưa ra 2 phương án:
1 là người mua chủ động vay ngoài số tiền còn lại rồi khi nào ngân hàng giải ngân lấy tiền đó trả ;
2. hoặc ngân hàng giải ngân sau khi ký hợp đồng mua bán công chứng nhưng đóng băng lại, khi nào có sổ đỏ đã sang tên thì em và người mua cùng mang đến ngân hàng nộp để mở phong tỏa.
Nhưng 2 bên đó không ok, nên em đưa tiếp phương án phải ký 3 bên để ràng buộc trách nhiệm của ngân hàng (giục bên vay hoàn tất thủ tục vay, nhanh chóng làm thủ tục giải ngân...) nhưng ngân hàng từ chối.
Giờ em sẽ bảo người mua đổi ngân hàng để theo phương án của Cụ, nếu không nghe chắc là phải dừng mua bán
.
Gửi các Cụ xem thông báo giải ngân của ngân hàng, trong đó điều 2 và điều 3 cho thấy em bị động trong các trường hợp:
1. Chủ nhà cầm giấy tờ đã sang tên đổi ý không vay nữa hoặc báo làm mất, trong khi em mới cầm chưa được nửa tiền
2. Ngân hàng lấy lý do gì đó chậm giải ngân ( ngân hàng này là mẹ đẻ của FE Credit nên em cũng lấn cấn)

 

[Vietex]

Cảm ơn Cụ. Chia sẻ của Cụ sẽ là kinh nghiệm quan trọng cho em và nhiều Cụ trên này .
Trường hợp của em nó mắc hơn , chứ nếu được như Cụ nói thì em đã đồng ý. Đằng này, ngân hàng yêu cầu phải nộp sổ đỏ đã sang tên để họ trình lên sở tài nguyên môi trường, ok mới giải ngân vào tk em.
Em đưa ra 2 phương án:
1 là người mua chủ động vay ngoài số tiền còn lại rồi khi nào ngân hàng giải ngân lấy tiền đó trả ;
2. hoặc ngân hàng giải ngân sau khi ký hợp đồng mua bán công chứng nhưng đóng băng lại, khi nào có sổ đỏ đã sang tên thì em và người mua cùng mang đến ngân hàng nộp để mở phong tỏa.
Nhưng 2 bên đó không ok, nên em đưa tiếp phương án phải ký 3 bên để ràng buộc trách nhiệm của ngân hàng (giục bên vay hoàn tất thủ tục vay, nhanh chóng làm thủ tục giải ngân...) nhưng ngân hàng từ chối.
Giờ em sẽ bảo người mua đổi ngân hàng để theo phương án của Cụ, nếu không nghe chắc là phải dừng mua bán
.
Gửi các Cụ xem thông báo giải ngân của ngân hàng, trong đó điều 2 và điều 3 cho thấy em bị động trong các trường hợp:
1. Chủ nhà cầm giấy tờ đã sang tên đổi ý không vay nữa hoặc báo làm mất, trong khi em mới cầm chưa được nửa tiền
2. Ngân hàng lấy lý do gì đó chậm giải ngân ( ngân hàng này là mẹ đẻ của FE Credit nên em cũng lấn cấn)

Trường hợp của em là phương án 2 của bác. Sau khi kí hợp đồng mua bán công chứng xong thì làm việc với ngân hàng luôn. Và đây là quy trình chung mà nhỉ. Em nói là quy trình chung vì môi giới bảo em vậy, anh đồng nghiệp em bán nhà cũng như vậy.

Em tưởng vay bên VP bank thì điều kiện vay và giải ngân dễ hơn chứ nhỉ, kéo theo lãi suất cao. Còn vay chỗ khác lãi suất thấp thì điều kiện đc vay chặt hơn. Mong các cụ khác có kinh nghiệm với VP bank xác nhận quy trình.

Như em thì bên mua, bên bán và ngân hàng thống nhất là ký hợp đồng ba bên. Sau đó hẹn ngày thích hợp ra văn phòng công chứng làm việc. Bạn ngân hàng làm việc nhanh thôi rồi, em thuộc diện nhanh tay nhanh chân, tự biết việc mà làm còn thấy bạn này nhanh.

 

[khanhpt4]

Trường hợp của em là phương án 2 của bác. Sau khi kí hợp đồng mua bán công chứng xong thì làm việc với ngân hàng luôn. Và đây là quy trình chung mà nhỉ. Em nói là quy trình chung vì môi giới bảo em vậy, anh đồng nghiệp em bán nhà cũng như vậy.

Em tưởng vay bên VP bank thì điều kiện vay và giải ngân dễ hơn chứ nhỉ, kéo theo lãi suất cao. Còn vay chỗ khác lãi suất thấp thì điều kiện đc vay chặt hơn. Mong các cụ khác có kinh nghiệm với VP bank xác nhận quy trình.

Như em thì bên mua, bên bán và ngân hàng thống nhất là ký hợp đồng ba bên. Sau đó hẹn ngày thích hợp ra văn phòng công chứng làm việc. Bạn ngân hàng làm việc nhanh thôi rồi, em thuộc diện nhanh tay nhanh chân, tự biết việc mà làm còn thấy bạn này nhanh.

Vâng Cụ, thì những người quen em hỏi (đủ các bên : ngân hàng, BDS, văn phòng công chứng) đều bảo phải làm phương án như của Cụ nếu người mua vay ngân hàng. Cậu mua nhà em bảo bán oto theo quy trình đấy (người mua nộp đăng ký xe mới giải ngân cho bên bán) nhưng em nói rõ là bên bán oto có pháp nhân lớn, nắm chắc pháp lý và quan hệ với các ngân hàng.. mới bán kiểu đó được.
Cảm ơn Cụ. Mời Cụ và các Cụ khác chia sẻ thêm kinh nghiệm ...

 

[pokemon06]

Vâng Cụ, thì những người quen em hỏi (đủ các bên : ngân hàng, BDS, văn phòng công chứng) đều bảo phải làm phương án như của Cụ nếu người mua vay ngân hàng. Cậu mua nhà em bảo bán oto theo quy trình đấy (người mua nộp đăng ký xe mới giải ngân cho bên bán) nhưng em nói rõ là bên bán oto có pháp nhân lớn, nắm chắc pháp lý và quan hệ với các ngân hàng.. mới bán kiểu đó được.
Cảm ơn Cụ. Mời Cụ và các Cụ khác chia sẻ thêm kinh nghiệm ...

Cụ bảo người mua chuyển qua Ngân hàng mà cụ Vietex làm việc ấy. Xin contact của cậu nhân viên Ngân hàng đấy luôn xử lý cho nó nhanh.