Em đi có ý kiến phản biện với trend làn sóng BDS sắp vỡ nợ các cụ vào bình luận cho vui

[Hung Phuc]

Cò vạc thổi được 1 phần thôi, nếu ko ai mua thì cò thổi đứt họng cũng chả lên được.

Cò vạc tự thổi, tự mua, tự tạo giao dịch ảo, giao dịch thật cũng nhiều, Mua cọc, bán cọc cũng là hình thức tạo ra thị trường ...nhiều khi thấy vài chục cái giao dịch nhưng toàn mua bán cọc, rồi bỏ cọc, giao dịch thành công có khi lại rất ít, chưa tính đầu tư mua theo hội nhóm

 

[muabenem123]

Cứ ra văn phòng đất đai là biết giao dịch thực tế các cụ ạ.

 

[xe đạp mini62]

Thống nhất 2-3 tầm 15-20 loại 150m-100m, biệt thự 13,5-17...hoàng Tân 8-17 toàn biệt thự, hà an 8-11-12 8,5-15 cụ ạ...e muốn găm 1 ít để sau này về ở lại quê, nhưng cao hơn tc của e, e có hơn 1 tỷ ngó nghiêng mãi ko vào đc...ai mua thống nhất 2 năm ngoái giờ gặp đôi r...tiếc nhưng cũng sợ om vào nó đi ngang thì cũng mệt ...dự án lớn, e sợ vin nó đứt dây ...nên chờ rẻ ...trc tết bạn bè e nó ôm, giờ là u 4-500 r...tầm này mỗi ngày lên 1-2 giá...cụ ạ... e ko phải thổi linh tinh đâu, tin 100% các cụ về mà xem...

Cảm ơn cụ!

 

[nhanvuvan]

Gửi bác nào nói mua bằng tiền thịt, vậy thì cần gì cứu ngân hàng, sợ ngân hàng sập do bất động sản
Các bác lươn lẹo lắm.
80% vốn mua bds là từ ngân hàng, vậy nên mới có chuyện cứu ngân hàng

Tạp chí điện tử Tài chính

Cơ quan thông tin của Bộ Tài chính, kênh thông tin chuyên sâu về kinh tế - tài chính Việt Nam và thế giới.

m.tapchitaichinh.vn

Được gửi từ iPhone 6s Plus - Otofun

 

[Gato2009]

Gửi bác nào nói mua bằng tiền thịt, vậy thì cần gì cứu ngân hàng, sợ ngân hàng sập do bất động sản
Các bác lươn lẹo lắm.
80% vốn mua bds là từ ngân hàng, vậy nên mới có chuyện cứu ngân hàng

Tạp chí điện tử Tài chính

Cơ quan thông tin của Bộ Tài chính, kênh thông tin chuyên sâu về kinh tế - tài chính Việt Nam và thế giới.

m.tapchitaichinh.vn

Được gửi từ iPhone 6s Plus - Otofun

80% cho vay là bds? Em thấy sao sao ý.

 

[giangthu1998]

Cảm ơn thông tin của cụ

Em đã đọc hết bài. Chắc cụ là người chưa có trải nghiệm hoặc chưa bao giờ tham gia vào việc mua tài sản đấu giá của ngân hàng. Để các cụ có thêm những cái nhìn đa chiều thì em cũng giải thích cho cụ nắm rõ về việc những tài sản này sẽ được bán như thế nào.
1. Các tài sản ngân hàng được phép rao bán là những tài sản mà người vay không còn khả năng thanh toán, và ngân hàng sử dụng tài sản đảm bảo khoản vay bán đi để lấy tiền trả khoản nợ.
2. Điều kiện một tài sản được phép mang đi thanh lý
- Người vay không trả nợ trong thời gian dài (Thông thường là nợ nhóm 5 - quá hạn trên 360 ngày) thì được ghi nhận nợ nhóm 5 và bắt đầu kích hoạt điều khoản thanh lý tài sản.
- Sau khi mất khả năng thanh toán thì ngân hàng sẽ buộc phải thương lượng với con nợ để thuyết phục con nợ để con nợ bán tài sản và lấy tiền đó để trả nợ một phần, một phần giữ lại.
- Việc thương lượng không thành thì tài sản lúc đó bắt đầu được đưa ra tòa án xét xử với điều khoản trong hợp đồng tín dụng là con nợ không trả nợ. Sau khi đủ 02 phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm tòa ra phán quyết và giao thi hành án thực hiện việc bán tài sản thì lúc đó ngân hàng mới được phép giao bán ra ngoài thị trường để thu hồi nợ.
- Việc mua bán tài sản cầm cố ở ngân hàng sẽ có 02 nguồn là mua lại của ngân hàng hoặc mua qua thi hành án. Nếu mua từ AMC ngân hàng thì sẽ nhanh hơn và giá cả là thỏa thuận (đây là một cửa kiếm ăn của các boss AMC, hầu hết giá bán sẽ được đưa về giá gần bằng với gốc khoản vay và phần chênh lệch sẽ vào túi các nhân viên AMC và boss) còn không thì sẽ mua qua thi hành án, việc mua tài sản qua thi hành án thì sẽ tiến hành đấu giá đến khi nào giao dịch được thì thôi. Các lần đấu giá cách nhau không quá 30 ngày và mức giảm giá mỗi lần là không quá 10%. Ở game này các cụ/mợ sẽ được chơi đấu giá ngược. Game này khá vui.

Như cụ đưa tin ở trên thì các tài sản được ngân hàng rao bán thì các con nợ đã mất khả năng thanh toán và không trả nợ ngân hàng cách đây 01 năm rồi, ko liên quan gì đến dịch bệnh đâu. Tài sản phước kiển nhà bè đó rao bán trong giới M&A từ lâu rồi ạ. Tuy nhiên trong nghề của bọn em, thì bọn em sẽ thống nhất và bắt tay nhau ko bao giờ mua đâu, vì lao vào mua thì khác gì kiếm tiền cho đội AMC của ngân hàng, bọn em bao giờ cũng mua qua thi hành án và đợi đến lúc đấu giá ngược về mức giá tương đương với giá trị món nợ gốc thì bọn em mới nhảy vào tranh đấu xem ai mua được.

Thời điểm này là thời điểm mà các cụ/mợ có cơ hội để có thể mua được những tài sản rẻ từ ngân hàng, bởi các tổ chức ngân hàng không chuyên lắm trong việc bán bds thế nên cũng dễ để có thể mua được với giá hời, tuy nhiên nếu ko nằm trong ekip với AMC em đố các cụ mua được với giá tốt nhất có thể.

 

[chuyenchemgio]

Em đặt chân hóng các cụ về Hạ Long Xanh

 

[Jiren198]

Em đặt chân hóng các cụ về Hạ Long Xanh

Cụ nhảy vào chưa

 

[chuyenchemgio]

Cụ nhảy vào chưa

Em đang ngiên cứu cụ ah, có thể vài hôm nữa phi xe xuống 1-2 ngày thăm dò thị trường xem ntn, cả khu rộng lớn, Vài chục chỗ có thể vào được, mà chưa biết chọn chỗ nào, như KCN Đồng Mai, Khu CN Sông khoai, khu Bắc Tiền phong, NAm tiền Phong, đầm nhà mạc, khu Hạ Long Xanh,
mỗi khu thì đều tiềm năng, tuy nhiên mà mua vào bờ tường cổng sau thì lại quay vào ô mất lượt,
Thậm chí dính quy hoạch thì lại còn đen nữa,

 

[chuyenchemgio]

Mình hnay đi xem rồi. Nói chung ko vào được. Giá đã quá cao
Khu đấu giá đầm con rùa 25-30tr/m2. Lô 200-300m2.
Khu thống nhất rất xa dự án giá cũbg 25-35tr/m2.
Khu tiền phong thì hoang hoá. Xa dân xa cổng khu công nghiệp. Giá 12-15tr/m2. Có lẽ thị trường đã lên đỉnh.

 

[Jiren198]

Mình hnay đi xem rồi. Nói chung ko vào được. Giá đã quá cao
Khu đấu giá đầm con rùa 35-40tr/m2. Lô100-200m2.
Khu thống nhất rất xa dự án giá cũbg 25-35tr/m2.
Khu tiền phong thì hoang hoá. Xa dân xa cổng khu công nghiệp. Giá 12-15tr/m2. Có lẽ thị trường đã lên đỉnh.

Ui đầm con con rùa toàn 200-300 m trở lên thôi cụ... sao mà giá 35-40 tr đc... e nghĩ nó báo cụ chỗ nào ấy chứ... đaat quanh khu vin mà 25-30 tr thì đã ngang trung tâm thị trấn r... 35-40 tr chắc ko có đâu cụ

 

[Jiren198]

Mình hnay đi xem rồi. Nói chung ko vào được. Giá đã quá cao
Khu đấu giá đầm con rùa 35-40tr/m2. Lô100-200m2.
Khu thống nhất rất xa dự án giá cũbg 25-35tr/m2.
Khu tiền phong thì hoang hoá. Xa dân xa cổng khu công nghiệp. Giá 12-15tr/m2. Có lẽ thị trường đã lên đỉnh.

Đấy q yên quá cao rồi cụ ạ... e cũng thấy hãi...ngồi xem thôi cụ ạ

 

[chuyenchemgio]

Đấy q yên quá cao rồi cụ ạ... e cũng thấy hãi...ngồi xem thôi cụ ạ

em nhớ ko nhầm thì cụ có đầu tư Nha trang, cụ thể là gb602 của Hưng thịnh,
E thấy so với mặt bằng chugn cả nươc. Bãi dài nha trang vẫn rất ổn, và rẻ, căn cạnh biển, thoáng đãng sạch sẽ, gần sân bay, gần biển, mà giá loanh quanh 13-15tr/m2, rẻ bằng 1 nửa so với cả nước

 

[Gato2009]

Em chuyển phân tích của em sang thớt mới để việc tập trung ném đá, chém gió phân tích được chuyên hơn ạ. Bài em viết ở trong một thớt khác cũng làm loãng thớt của cụ chủ.
Viết vui về BDS trong những ngày ngồi nghiên cứu!
Em tài hèn sức mọn xin có ít ý kiến với mọi người để cùng bình luận và phân tích :
Việc có một số người đang nêu lên với cụm từ "Làn sóng vỡ nợ BDS đã bắt đầu" sau khi điều tra thì em thấy đa phần các đều là những người mong muốn sở hữu tài sản là bds nhưng với giá rẻ. Cá nhân em đánh giá cao mong muốn đó, vì mua của người chán bán cho người cần là một trong những nguyên tắc cơ bản của kinh doanh.
Tuy nhiên việc dùng cụm từ "LÀN SÓNG VỠ NỢ" mang chiều hướng chủ quan và một chiều theo góc nhìn của em.
1. Nguyên tắc của vỡ nợ là gì. Là các con nợ không đủ khả năng và tiền để chi trả cho chủ nợ. Ở đây trên thị trường BDS con nợ là những người mua nhà và chủ nợ hầu hết là các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên mối quan hệ giữa con nợ và chủ nợ ở đây đã bị hạn chế và bó hẹp từ năm 2018 và năm 2019. Việc này thể hiện qua các thông tư nghị định cả công bố, cả nội bộ các tổ chức tín dụng về việc giải ngân cho vay BDS bao gồm giải ngân cho cđt để xây dựng công trình bds cũng như giải ngân cho khách hàng vay mua nhà. Đó là nguyên nhân mà tại sao kết thúc năm tài khóa 2019, 100.000 tỷ VNĐ được hồi trả về hệ thống ngân hàng trung ương bởi các ngân hàng thương mại ko có đầu ra để cho vay.
2. Ở đây nguồn cung hạn chế từ lâu, lấy đâu ra sản phẩm đầu tư mà vỡ nợ. Tỷ lệ người mua nhà trong năm 2018 - 2019 theo báo cáo đánh giá 80% dư nợ vay mua bds đều là nhu cầu vay mua thực, bao gồm các khoản vay mua giải ngân cho mua bán chuyển nhượng. Nguyên nhân của việc này là do các dự án được cấp mới trong năm 2018 và 2019 toàn bộ bị hạn chế, chỉ còn các dự án đã được cấp phép cũ thì tiếp tục triển khai. Không có tình trạng vay tiền tràn lan để đầu tư thì cũng không có tình trạng vỡ nợ xảy ra. Số lượng người có nhu cầu bán nhà để trả nợ là có, nhưng lượng người để có thể tạo ra làn sóng vỡ nợ thì em có thể tự tin khẳng định là không. Các trường hợp nhỏ lẻ, cần bán nhà sẽ diễn ra trong giai đoạn này và nếu ai hiểu, nhanh tay may mắn có thể mua được tài sản theo ý của mình với giá thấp hơn thời điểm cuối năm 2019 từ 5% đến 10%.
3. Về giá bds. Tại sao tất cả các chuyên gia dự báo giá bds tăng mà không giảm, trong khi đó giao dịch gần như đóng băng. Điều này em sẽ phân tích kỹ hơn để mọi người có thêm một góc nhìn.
- Về giá : Phương pháp định giá từ cổ xưa cho đến nay vẫn là quy tắc cán cân CUNG - CẦU. Kể cả từ xa xưa thời nguyên thủy, khi đồng tiền chưa ra đời với chức năng là phương tiện trao đổi. Thì ông thợ săn, săn được con hươu, một phần giữ lại để ăn, một phần mang đi đổi với cô trồng lúa và các bên quy ước với nhau là 1 cái đùi hươu đổi được 15kg thóc. Nếu hươu săn bắn khó hơn, thì tự động 1 cái đùi hươu sẽ đổi được 20kg thóc hoặc hơn và ngược lại, hạn hán thiên tai mất mùa thì đôi khi phải 2 cái đùi hươu mới đổi được 15kg thóc. Do vậy đừng ai sáng tạo ra các định nghĩa về GIÁ sản phẩm ở đây là giá BDS là đắt hay rẻ. Vì đắt hay rẻ chỉ là cảm nhận, còn lại nó được quyết định bởi CUNG - CẦU thị trường chứ chẳng ai quyết định được mức giá nó là bao nhiêu cả, kể cả các chính phủ của những nước dẫn đầu. Gần đây nhất các mọi người có thể thấy khi nguồn cung DẦU thô trên thế giới tràn ngập, ựa mì, thậm chí là giờ tắm trong dầu mỏ cũng được trong khi đó nhu cầu thế giới sụt giảm liên tục do dịch bệnh, chẳng ai có nhu cầu sử dụng năng lượng như bình thường, các nhà máy xí nghiệp đóng cửa thì giá dầu auto giảm, ông nào thích bán cao thì ko có ai mua chỉ đơn giản là như vậy.
- Vậy giá BDS sẽ ra sao : Tại sao lại tăng mà không giảm. Ở đây muốn biết giá BDS tăng hay giảm thì mọi người sẽ làm một phép tính đơn giản thế này.
Tổng Cầu : Là dân số phát sinh tại hai đô thị lớn HN + TPHCM bao gồm những người đến tuổi trưởng thành cần chỗ ở + với những người di cư từ các tỉnh đến sinh sống và lập nghiệp tại HN + TPHCM (Em lấy hai thành phố lớn vì đó là hai nơi có bức tranh cung cầu rõ nét) thời gian lấy từ năm 2014 cho đến 2019 = 6 năm. Số người tăng lên tại hai thành phố này lần lượt là 4tr (hcm) và 2,5tr(hn) trong đó mỗi năm tỷ lệ sinh mới ở 2 thành phố là khoảng 500.000 trẻ em đồng nghĩa với việc là có 500.000 người trường thành có nhu cầu nhà ở.
6,5tr người/4 = khoảng 1,6tr nhà ở mới. Đây là nhu cầu thực của xã hội, cần có bổ xung vào quỹ nhà ở 1,6tr căn hộ các loại hình (chung cư, chung cư mini, căn hộ 2N, căn hộ cho thuê, liền kề, biệt thự vân vân mây mây)
Tổng Cung : là toàn bộ số tồn kho còn lại của năm 2013 + Số xây mới từ năm 2014 đến 2019 có thể đưa vào sử dụng (Số liệu tự tra, năm 2013 tồn kho BDS là khoảng 100.000 sản phẩm các loại) Hai năm rực rỡ nhất của BDS là 2017 - 2018 tổng số sản phẩm hoàn thiện là 100.000 căn/năm. Em tính đều cả 6 năm từ 2014 đến 2019 năm nào cũng có 100.000 sản phẩm được hoàn thiện đi cho xông xênh. Thì tổng từ năm 2014 đến 2019 tính cả tồn kho là 700.000 sản phẩm.
Vậy so sánh giữa cán cân Tổng cung (700.000) với tổng cầu (1,6tr) thì ở đây bức tranh khá rõ ràng là cung không đủ cầu, điều đó lý giải tại sao giá bds bắt đầu tăng từ năm 2015 đến nay. (2014 không tăng vì còn phải bán hàng tồn, và mức giá khởi điểm là giá đáy của 2013)
Tất nhiên phương pháp tính của em chỉ là tính khái toán, tất nhiên là còn nguồn cung nhà cho thuê nên về cơ bản thì toàn bộ thị trường 2020 sẽ thiếu hụt chỉ khoảng 70k đến 100k sản phẩm. Lợi dụng vào điều này, các cđt rất khéo léo tiếp tục đẩy giá lên hơn để tối ưu hóa lợi nhuận điều này sẽ tạo ra khoảng giá chênh lệch mà mọi người cảm giác là giá nhà đang bị tăng cao so với giá trị thực. Nhưng thực tế giá trị thực là bao nhiêu không một ai có thể tính toán được do yếu tố hình thành giá lại là do thị trường.
4. Cái này em nghĩ sẽ nhiều người quan tâm. (VẬY THÌ CƠ HỘI Ở ĐÂU)
Đây chính là cơ hội cho những người chăm chỉ tìm kiếm, sẵn sàng mạo hiểm để lấy cơ hội. BDS năm 2020 khác hoàn toàn bức tranh của năm 2012 khi lúc đó tín dụng được thả nổi, người mua nhà ở thực thì ít, nhưng vay tiền để đầu cơ thì nhiều dẫn tới cảm giác cầu ảo, giá bị đẩy lên do mọi người thấy cung cầu mất cân bằng, ai cũng sợ ko mua nhanh thì ko còn nhà để mua nên dẫn tới thị trường bị thổi phồng, cán cân cung cầu lệch về nguồn cung nhưng lại ko ai giải quyết thả nổi. Giá nhà hay giá thịt lợn thì cũng như nhau thôi, mọi người sẵn sàng mua thịt lợn với giá 300k - 500k/kg nếu thấy mọi người tranh nhau mua thịt lợn về tích trữ. Chứ bản chất nguồn cung thực phẩm dồi dào, dịch bệnh chỉ hạn chế về hoạt động kinh doanh của du lịch, giải trí, ăn uống chứ có làm ảnh hưởng đến việc sản xuất nông sản, thực phẩm đâu. Đàn lợn có bị corona nó ăn đâu, lúa có vì corona mà nó ko ra hạt đâu. Thế nên việc tích trữ của mọi người thịt lợn những lúc vừa qua nó sẽ giống như tích trữ bds đầu cơ bds năm 2012. mà việc này lại không diễn ra trong suốt cả năm 2018 - 2019. Ngoại trừ những nơi sốt cục bộ là do các nhà đầu tư, họ đi tắt đón đầu khi nghe thông tin các dự án của cđt lớn về làm thì họ đi gom mua đất xung quanh để chờ hiệu ứng dự án thì bán ra. Những việc sốt cục bộ này vẫn diễn ra trong giới đầu tư bds cũng như diễn ra trong thị trường chứng khoán, một mã cổ phiếu nào đó tuy không có cung cầu thật, nhưng khi nắm được thông tin là Cty đó sắp tung một sản phẩm mới kỳ vọng lợi nhuận vượt bậc thì khi thông tin đó tung ra mã CP đó sẽ có xu hướng tăng, vì thế mọi người sẽ mua gom mã CP đó trước khi thông tin được công bố.
Quay lại câu chuyện cơ hội. Ở đây cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà tiếp tục tìm kiếm các sản phẩm phù hợp trong giao dịch chuyển nhượng của những người có nhu cầu chuyển nhượng do phải bán tài sản để duy trì hoạt động kinh doanh.
Mua vào các sản phẩm bds ở những dự án mà pháp lý đã hoàn chỉnh. Bởi vì sau khi dịch đi qua dự kiến có thể là tháng 9 mới kết thúc dịch, thì tiếp tục khởi động các dự án đang chờ thì cũng phải 1 năm nữa mới có hàng để bán ra. Vì vậy, câu mà mọi người cần nhớ "KHI KHỦNG HOẢNG ĐI QUA, AI CÓ HÀNG NGƯỜI ĐÓ THẮNG' Vingroup bứt phá được từ năm 2014 vì khi cả nước dừng xây dựng thì anh vẫn tiếp tục xây, tiếp tục làm vay tiền để xây và đến năm 2014 chỉ một mình Vin có hàng với sản phẩm là hai khu đô thị Royal City và Times City. Em ko nói những người mua sản phẩm đó thắng hay thua nhé, em nói câu chuyện là Vingroup thắng do hiểu được quy luật. Còn chọn sản phẩm gì để nhập vào, để cất đi, để tích trữ là quyền của mọi người. Mua sai ráng chịu ko thể đổ tại em xui là cứ mua đi kiểu gì cũng thắng được nhé.

Cụ phân tích khách quan và khoa học lắm. Chỉ có 2 chỗ em thấy chưa thoả đó là:
1/ Theo cụ nói thì cung thiếu, nhưng ở đây cụ coa tính đến nguồn cung tiwf đất nền/nhà ở của dân cung ra thị trường không? Nhất là vùng ven thì em thấy đất của dân bán còn nhiều hơn các dự án nhiều. Như thế có thể cung không thiếu.
2/ cụ nói giá do cung cầu quyết định. và cầu ở đây cụ nhâc đến là nhu cầu thật mua để ở, vậy cụ lý giải sao về hiện tượng đất tăng khắp nơi, tp tăng thì dễ hiểu, đằng này nơi thôn quê khỉ ho cò gáy cũng tăng, mà ở những nơi đó cầu có tăng gì đâu.
Thân,