Em chuyển phân tích của em sang thớt mới để việc tập trung ném đá, chém gió phân tích được chuyên hơn ạ. Bài em viết ở trong một thớt khác cũng làm loãng thớt của cụ chủ.
Viết vui về BDS trong những ngày ngồi nghiên cứu!
Em tài hèn sức mọn xin có ít ý kiến với mọi người để cùng bình luận và phân tích :
Việc có một số người đang nêu lên với cụm từ "Làn sóng vỡ nợ BDS đã bắt đầu" sau khi điều tra thì em thấy đa phần các đều là những người mong muốn sở hữu tài sản là bds nhưng với giá rẻ. Cá nhân em đánh giá cao mong muốn đó, vì mua của người chán bán cho người cần là một trong những nguyên tắc cơ bản của kinh doanh.
Tuy nhiên việc dùng cụm từ "LÀN SÓNG VỠ NỢ" mang chiều hướng chủ quan và một chiều theo góc nhìn của em.
1. Nguyên tắc của vỡ nợ là gì. Là các con nợ không đủ khả năng và tiền để chi trả cho chủ nợ. Ở đây trên thị trường BDS con nợ là những người mua nhà và chủ nợ hầu hết là các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên mối quan hệ giữa con nợ và chủ nợ ở đây đã bị hạn chế và bó hẹp từ năm 2018 và năm 2019. Việc này thể hiện qua các thông tư nghị định cả công bố, cả nội bộ các tổ chức tín dụng về việc giải ngân cho vay BDS bao gồm giải ngân cho cđt để xây dựng công trình bds cũng như giải ngân cho khách hàng vay mua nhà. Đó là nguyên nhân mà tại sao kết thúc năm tài khóa 2019, 100.000 tỷ VNĐ được hồi trả về hệ thống ngân hàng trung ương bởi các ngân hàng thương mại ko có đầu ra để cho vay.
2. Ở đây nguồn cung hạn chế từ lâu, lấy đâu ra sản phẩm đầu tư mà vỡ nợ. Tỷ lệ người mua nhà trong năm 2018 - 2019 theo báo cáo đánh giá 80% dư nợ vay mua bds đều là nhu cầu vay mua thực, bao gồm các khoản vay mua giải ngân cho mua bán chuyển nhượng. Nguyên nhân của việc này là do các dự án được cấp mới trong năm 2018 và 2019 toàn bộ bị hạn chế, chỉ còn các dự án đã được cấp phép cũ thì tiếp tục triển khai. Không có tình trạng vay tiền tràn lan để đầu tư thì cũng không có tình trạng vỡ nợ xảy ra. Số lượng người có nhu cầu bán nhà để trả nợ là có, nhưng lượng người để có thể tạo ra làn sóng vỡ nợ thì em có thể tự tin khẳng định là không. Các trường hợp nhỏ lẻ, cần bán nhà sẽ diễn ra trong giai đoạn này và nếu ai hiểu, nhanh tay may mắn có thể mua được tài sản theo ý của mình với giá thấp hơn thời điểm cuối năm 2019 từ 5% đến 10%.
3. Về giá bds. Tại sao tất cả các chuyên gia dự báo giá bds tăng mà không giảm, trong khi đó giao dịch gần như đóng băng. Điều này em sẽ phân tích kỹ hơn để mọi người có thêm một góc nhìn.
- Về giá : Phương pháp định giá từ cổ xưa cho đến nay vẫn là quy tắc cán cân CUNG - CẦU. Kể cả từ xa xưa thời nguyên thủy, khi đồng tiền chưa ra đời với chức năng là phương tiện trao đổi. Thì ông thợ săn, săn được con hươu, một phần giữ lại để ăn, một phần mang đi đổi với cô trồng lúa và các bên quy ước với nhau là 1 cái đùi hươu đổi được 15kg thóc. Nếu hươu săn bắn khó hơn, thì tự động 1 cái đùi hươu sẽ đổi được 20kg thóc hoặc hơn và ngược lại, hạn hán thiên tai mất mùa thì đôi khi phải 2 cái đùi hươu mới đổi được 15kg thóc. Do vậy đừng ai sáng tạo ra các định nghĩa về GIÁ sản phẩm ở đây là giá BDS là đắt hay rẻ. Vì đắt hay rẻ chỉ là cảm nhận, còn lại nó được quyết định bởi CUNG - CẦU thị trường chứ chẳng ai quyết định được mức giá nó là bao nhiêu cả, kể cả các chính phủ của những nước dẫn đầu. Gần đây nhất các mọi người có thể thấy khi nguồn cung DẦU thô trên thế giới tràn ngập, ựa mì, thậm chí là giờ tắm trong dầu mỏ cũng được trong khi đó nhu cầu thế giới sụt giảm liên tục do dịch bệnh, chẳng ai có nhu cầu sử dụng năng lượng như bình thường, các nhà máy xí nghiệp đóng cửa thì giá dầu auto giảm, ông nào thích bán cao thì ko có ai mua chỉ đơn giản là như vậy.
- Vậy giá BDS sẽ ra sao : Tại sao lại tăng mà không giảm. Ở đây muốn biết giá BDS tăng hay giảm thì mọi người sẽ làm một phép tính đơn giản thế này.
Tổng Cầu : Là dân số phát sinh tại hai đô thị lớn HN + TPHCM bao gồm những người đến tuổi trưởng thành cần chỗ ở + với những người di cư từ các tỉnh đến sinh sống và lập nghiệp tại HN + TPHCM (Em lấy hai thành phố lớn vì đó là hai nơi có bức tranh cung cầu rõ nét) thời gian lấy từ năm 2014 cho đến 2019 = 6 năm. Số người tăng lên tại hai thành phố này lần lượt là 4tr (hcm) và 2,5tr(hn) trong đó mỗi năm tỷ lệ sinh mới ở 2 thành phố là khoảng 500.000 trẻ em đồng nghĩa với việc là có 500.000 người trường thành có nhu cầu nhà ở.
6,5tr người/4 = khoảng 1,6tr nhà ở mới. Đây là nhu cầu thực của xã hội, cần có bổ xung vào quỹ nhà ở 1,6tr căn hộ các loại hình (chung cư, chung cư mini, căn hộ 2N, căn hộ cho thuê, liền kề, biệt thự vân vân mây mây)
Tổng Cung : là toàn bộ số tồn kho còn lại của năm 2013 + Số xây mới từ năm 2014 đến 2019 có thể đưa vào sử dụng (Số liệu tự tra, năm 2013 tồn kho BDS là khoảng 100.000 sản phẩm các loại) Hai năm rực rỡ nhất của BDS là 2017 - 2018 tổng số sản phẩm hoàn thiện là 100.000 căn/năm. Em tính đều cả 6 năm từ 2014 đến 2019 năm nào cũng có 100.000 sản phẩm được hoàn thiện đi cho xông xênh. Thì tổng từ năm 2014 đến 2019 tính cả tồn kho là 700.000 sản phẩm.
Vậy so sánh giữa cán cân Tổng cung (700.000) với tổng cầu (1,6tr) thì ở đây bức tranh khá rõ ràng là cung không đủ cầu, điều đó lý giải tại sao giá bds bắt đầu tăng từ năm 2015 đến nay. (2014 không tăng vì còn phải bán hàng tồn, và mức giá khởi điểm là giá đáy của 2013)
Tất nhiên phương pháp tính của em chỉ là tính khái toán, tất nhiên là còn nguồn cung nhà cho thuê nên về cơ bản thì toàn bộ thị trường 2020 sẽ thiếu hụt chỉ khoảng 70k đến 100k sản phẩm. Lợi dụng vào điều này, các cđt rất khéo léo tiếp tục đẩy giá lên hơn để tối ưu hóa lợi nhuận điều này sẽ tạo ra khoảng giá chênh lệch mà mọi người cảm giác là giá nhà đang bị tăng cao so với giá trị thực. Nhưng thực tế giá trị thực là bao nhiêu không một ai có thể tính toán được do yếu tố hình thành giá lại là do thị trường.
4. Cái này em nghĩ sẽ nhiều người quan tâm. (VẬY THÌ CƠ HỘI Ở ĐÂU)
Đây chính là cơ hội cho những người chăm chỉ tìm kiếm, sẵn sàng mạo hiểm để lấy cơ hội. BDS năm 2020 khác hoàn toàn bức tranh của năm 2012 khi lúc đó tín dụng được thả nổi, người mua nhà ở thực thì ít, nhưng vay tiền để đầu cơ thì nhiều dẫn tới cảm giác cầu ảo, giá bị đẩy lên do mọi người thấy cung cầu mất cân bằng, ai cũng sợ ko mua nhanh thì ko còn nhà để mua nên dẫn tới thị trường bị thổi phồng, cán cân cung cầu lệch về nguồn cung nhưng lại ko ai giải quyết thả nổi. Giá nhà hay giá thịt lợn thì cũng như nhau thôi, mọi người sẵn sàng mua thịt lợn với giá 300k - 500k/kg nếu thấy mọi người tranh nhau mua thịt lợn về tích trữ. Chứ bản chất nguồn cung thực phẩm dồi dào, dịch bệnh chỉ hạn chế về hoạt động kinh doanh của du lịch, giải trí, ăn uống chứ có làm ảnh hưởng đến việc sản xuất nông sản, thực phẩm đâu. Đàn lợn có bị corona nó ăn đâu, lúa có vì corona mà nó ko ra hạt đâu. Thế nên việc tích trữ của mọi người thịt lợn những lúc vừa qua nó sẽ giống như tích trữ bds đầu cơ bds năm 2012. mà việc này lại không diễn ra trong suốt cả năm 2018 - 2019. Ngoại trừ những nơi sốt cục bộ là do các nhà đầu tư, họ đi tắt đón đầu khi nghe thông tin các dự án của cđt lớn về làm thì họ đi gom mua đất xung quanh để chờ hiệu ứng dự án thì bán ra. Những việc sốt cục bộ này vẫn diễn ra trong giới đầu tư bds cũng như diễn ra trong thị trường chứng khoán, một mã cổ phiếu nào đó tuy không có cung cầu thật, nhưng khi nắm được thông tin là Cty đó sắp tung một sản phẩm mới kỳ vọng lợi nhuận vượt bậc thì khi thông tin đó tung ra mã CP đó sẽ có xu hướng tăng, vì thế mọi người sẽ mua gom mã CP đó trước khi thông tin được công bố.
Quay lại câu chuyện cơ hội. Ở đây cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà tiếp tục tìm kiếm các sản phẩm phù hợp trong giao dịch chuyển nhượng của những người có nhu cầu chuyển nhượng do phải bán tài sản để duy trì hoạt động kinh doanh.
Mua vào các sản phẩm bds ở những dự án mà pháp lý đã hoàn chỉnh. Bởi vì sau khi dịch đi qua dự kiến có thể là tháng 9 mới kết thúc dịch, thì tiếp tục khởi động các dự án đang chờ thì cũng phải 1 năm nữa mới có hàng để bán ra. Vì vậy, câu mà mọi người cần nhớ "KHI KHỦNG HOẢNG ĐI QUA, AI CÓ HÀNG NGƯỜI ĐÓ THẮNG' Vingroup bứt phá được từ năm 2014 vì khi cả nước dừng xây dựng thì anh vẫn tiếp tục xây, tiếp tục làm vay tiền để xây và đến năm 2014 chỉ một mình Vin có hàng với sản phẩm là hai khu đô thị Royal City và Times City. Em ko nói những người mua sản phẩm đó thắng hay thua nhé, em nói câu chuyện là Vingroup thắng do hiểu được quy luật. Còn chọn sản phẩm gì để nhập vào, để cất đi, để tích trữ là quyền của mọi người. Mua sai ráng chịu ko thể đổ tại em xui là cứ mua đi kiểu gì cũng thắng được nhé.
m.cafef.vn
Nếu có chắc cũng không tới lượt em
m.cafef.vn
