[Funland] Dự đoán thị trường bất động sản 2024, nên mua hay chờ?

m0ckl0p

Xe hơi
Biển số
OF-63504
Ngày cấp bằng
6/5/10
Số km
112
Động cơ
436,901 Mã lực
Nơi ở
Lang thang ko nơi nương tựa ^^
Xu hướng nổi bật nhất trên thị trường tài chính - tiền tệ toàn cầu nửa đầu năm 2024 có lẽ là sự lệch pha trong chính sách điều hành giữa các ngân hàng trung ương lớn, đặc biệt là giữa khu vực Âu Mỹ và khu vực Đông Á (bao gồm Việt Nam). Trong khi SBV, PBoC hay BOJ duy trì lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ tăng trưởng thì Fed hay ECB lại giữ lãi suất ở mức rất cao để kiềm chế lạm phát, và chưa hạ lãi suất như dự kiến, điều đó gây ra nhiều áp lực cho chính sách điều hành của các nước Đông Á, thậm chí đặt các nước Đông Á trước nguy cơ phải thay đổi chính sách điều hành. Nguồn gốc sâu xa của sự lệch pha này đến từ sự khác nhau trong cách ứng phó với đại dịch COVID-19 của các quốc gia, cụ thể như sau:

  • Tháng 6/2021: châu Âu bắt đầu mở cửa lại biên giới
  • Tháng 11/2021: Mỹ mở cửa biên giới
  • Tháng 3/2022: Việt Nam mở cửa biên giới
  • Tháng 11/2022: Nhật mở cửa biên giới
  • Tháng 1/2023: Trung Quốc mở cửa biên giới

Như vậy, khu vực Âu Mỹ nhìn chung mở cửa trước khu vực Đông Á khoảng 1 năm và có xu hướng “đi trước” trong nhịp tăng trưởng. Sau một giai đoạn tăng trưởng kéo dài khoảng 2 năm, từ 2021-2023, thì các ngân hàng trung ương Âu Mỹ đã bắt đầu chuyển ưu tiên hàng đầu sang kiềm chế lạm phát và thực hiện điều đó bằng cách duy trì lãi suất rất cao từ giữa năm 2023 đến nay. Ngược lại, khu vực Đông Á mở cửa muộn hơn nên đến giữa năm 2024 vẫn đang ở trong trạng thái ưu tiên tăng trưởng, và các ngân hàng trung ương Đông Á đang cố gắng hỗ trợ tăng trưởng bằng cách duy trì lãi suất thấp. Việc Fed cắt giảm lãi suất chậm hơn dự kiến (đầu năm 2024 dự kiến cắt giảm tới 6 lần, nhưng đến tháng 6 vẫn chưa cắt và bây giờ dự kiến có thể chỉ cắt 1-2 lần trong năm 2024) đã và đang gây áp lực lớn lên đồng nội tệ cũng như chính sách điều hành của các quốc gia Đông Á, trong đó có Việt Nam.

Đi vào trường hợp cụ thể của Việt Nam, mục tiêu tăng trưởng GDP trong năm 2024 này tiếp tục được Quốc hội và Chính phủ đặt ra ở mức cao, từ 6.0-6.5%, và trong thông điệp mới nhất thì Thủ tướng đã đặt mục tiêu phấn đấu đạt GDP ở cận trên, tức gần 6.5%, cao hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng 5.05% của năm 2024. Đây là mục tiêu rất thách thức vì tăng trưởng kinh tế toàn cầu năm 2024 dự kiến vẫn chỉ đạt 3.1%, tương tự như năm 2023, và một công cụ trọng yếu để đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP vẫn là duy trì mặt bằng lãi suất thấp.

Về nguyên tắc, các ngân hàng trung ương đều ít nhiều chịu nhiệm vụ kép là vừa hỗ trợ tăng trưởng GDP (hoặc tỷ lệ việc làm) và kiềm chế lạm phát, tuy nhiên SBV - giống như PBoC - có phần quan tâm đến tăng trưởng hơn các NHTW khác, do SBV là cơ quan trực thuộc chính phủ và tính độc lập không cao như Fed hay ECB.

Khi một quốc gia cố gắng duy trì lãi suất thấp (so với các nền kinh tế phát triển, mà đáng kể nhất là Mỹ) để hỗ trợ nền kinh tế và cơ chế luân chuyển vốn tương đối tự do để đảm bảo tính thị trường của nền kinh tế, điều tất yếu là đồng nội tệ sẽ mất giá. Cả JPY, CNY, VND đều đã mất giá đáng kể, đặc biệt VND mất giá tới 9% chỉ trong vòng 12 tháng gần nhất, và các ngân hàng trung ương đều đã phải bán USD để can thiệp, tuy nhiên so với Nhật và TQ thì Việt Nam gặp phải một số vấn đề riêng có khi để đồng nội tệ mất giá:

- Dự trữ ngoại hối của VN là không quá dồi dào để can thiệp. Hiện tại dự trữ ngoại hối của VN chỉ tương đương khoảng 3 tháng nhập khẩu, trong khi của Trung Quốc là 15 tháng nhập khẩu, của Nhật là 16 tháng nhập khẩu.
- Việc VND mất giá nhanh, mạnh (5% chỉ trong 5 tháng đầu năm) gây ảnh hưởng đến mục tiêu kiềm chế lạm phát, bởi Việt Nam là nền kinh tế có độ mở nằm trong Top 10 thế giới, một tỷ trọng đáng kể hàng hóa đầu vào đến từ nhập khẩu. Thực tế, CPI tháng 5/2024 đã tăng tới 4,44%, gần chạm cận trên của mục tiêu lạm phát (4-4.5%).
- Vị thế của kinh tế Việt Nam kém hơn nhiều so với Nhật hay TQ nên nếu đồng nội tệ mất giá liên tục sẽ làm giảm niềm tin của NĐTNN
- Theo nhiều nghiên cứu, việc VND mất giá cũng chưa hẳn có tác dụng hỗ trợ xuất khẩu

Trong năm 2023, mặc dù VND mất giá khá đáng kể xét về mặt tương đối (USD/VND tăng tới 3% trong khi chỉ số DXY giảm 1,5%) nhưng chưa quá nhiều xét về số tuyệt đối, nên SBV vẫn có thể duy trì lãi suất thấp mà chưa phải chịu các tác động tiêu cực từ việc VND mất giá. Tuy nhiên đến giữa năm 2024 thì việc điều hành chính sách tiền tệ đang đứng trước ngã ba đường, khi mà lợi ích từ việc duy trì lãi suất thấp không còn quá rõ ràng trong khi tác hại đã hiển hiện. SBV nhiều khả năng không thể hoàn thành được "mục tiêu kép" vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiềm chế lạm phát như năm 2023 và sẽ phải chọn lựa một trong hai, tăng trưởng hoặc lạm phát.
Đến thời điểm này, các thị trường lãi suất tiết kiệm, lãi suất MM clean, lợi suất TPCP đều đã có phản ứng, đều đã tăng khoảng 0.5-1% kể từ mức đáy trong năm 2024.

Dựa trên các động thái của SBV như can thiệp bán usd, bán vàng, tăng lãi suất OMO, tăng lãi suất bills... thì có thể thấy SBV, dù chưa công khai tuyên bố, đang nghiêng về mục tiêu kiểm soát lạm phát hơn là mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng. Trong khoảng 2 tháng vừa rồi, SBV đã bán can thiệp USD một cách khá mạnh mẽ, cứng rắn và không có dấu hiệu gì cho thấy sẽ đổi giá bán. Nói cách khác, nếu nhìn từ góc độ bán USD can thiệp (và rút ròng VND khỏi hệ thống ngân hàng) thì có thể thấy SBV đang ưu tiên mục tiêu kiểm soát lạm phát. Trong tuần tới, các ngân hàng Big4 và SJC sẽ tiếp tục gia tăng điểm bán vàng, nâng tổng số điểm bán lên gấp đôi so với tuần trước, tức SBV có thể bán ra thị trường (thông qua Big4 và SJC) khoảng 50.000 lượng vàng/ngày và trực tiếp rút ròng về khoảng 4.000 tỷ đồng/ngày. Giả sử tốc độ này được duy trì khoảng 1 tháng thì tiền gửi dân cư sẽ bị rút ròng khoảng 80-90.000 tỷ đồng, một con số đáng kể và chắc chắn sẽ gây áp lực lên mặt bằng lãi suất.

Tóm lại, đứng trước áp lực kép từ (i) việc các NHTW Âu Mỹ duy trì lãi suất cao và (ii) đồng nội tệ mất giá, lạm phát tăng nhanh, trong 6 tháng cuối năm nhiều khả năng SBV sẽ phải điều chỉnh nhẹ định hướng điều hành theo hướng ưu tiên kiềm chế lạm phát (vì ngay cả khi duy trì mặt bằng lãi suất thấp thì tăng trưởng tín dụng trong 5 tháng đầu năm cũng mới đạt 2,41%, chưa bằng 1/5 mục tiêu của cả năm 2024 và tăng trưởng GDP năm 2024 gần như chắc chắn sẽ không đạt mục tiêu). Do đó mặt bằng lãi suất VND dự báo sẽ tiếp tục nhích lên trong nửa cuối năm 2024, dẫn đến ba hàm ý như sau:

  • Lãi suất huy động VND tăng lên mức khoảng 6%/năm cho kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay có thể tăng nhẹ theo.
  • Chênh lệch lãi suất giữa VND và USD có xu hướng tăng trong nửa cuối năm 2024, từ mức -1%/-2% trong quý 1 và 2 lên mức 0% trong quý 3 và 4.
  • Tỷ giá USD/VND có thể giảm sau khi SBV đã bán ra 4 tỷ USD và dự kiến khoảng 500.000 lượng vàng (tương đương 2 tỷ USD) để đáp ứng các nhu cầu ngoại tệ.
1 bài viết bên Darkvoz khá hay, các cụ ngâm cứu tí cho vui, công nhận bên đấy ngoài vụ gái gú ra thì cũng lắm thằng kiến thức khủng thật.
 

eterniti

Xe điện
Biển số
OF-842999
Ngày cấp bằng
5/11/23
Số km
2,020
Động cơ
5,196 Mã lực
1 bài viết bên Darkvoz khá hay, các cụ ngâm cứu tí cho vui, công nhận bên đấy ngoài vụ gái gú ra thì cũng lắm thằng kiến thức khủng thật.
tất cả chỉ là dự báo thôi, sbv giờ cũng chỉ còn vài công cụ điều tiết, còn lại vẫn phải chờ vĩ mô thế giới còn nhiều điều chưa rõ ràng
 

Minh Quoc 79

Xe buýt
Biển số
OF-791026
Ngày cấp bằng
20/9/21
Số km
562
Động cơ
38,959 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Cụ lại lý tưởng quá, chỉ hỏi mỗi cụ là ở VN mình nếu "nhiều tiền" thì ngoài BĐS ra cụ còn mua gì nữa? Chả có kênh nào ngon ăn ngoài BĐS nên ai cũng ném tiền vào đó, từ người khôn cho tới rất khôn.
Cần một cái nhìn rộng hơn và xa hơn nhiều để định hướng thị trường trong hôm nay và tương lai
Thời kỳ bao cấp: có lẽ không ai nghĩ đến giá trị của bđs (đương nhiên), các sếp thì chỉ thích ở tầng 5 của nhà tập thể 5 tầng, nhân viên ở tầng 1
Thời kỳ kinh tế thị trường: kinh tế bùng nổ, đất đai có giá trị kinh doanh lên giá mạnh... Nhà tập thể tầng 1 cải tạo thành cửa hàng kinh doanh hái ra tiền, các sếp về hưu ở tầng 5 ngắm bà con kinh doanh mặt phố
Thời kỳ luật đất đai 2024 + bùng nổ internet thương mại toàn cẩu (+ HN thêm luật cấm xe máy nội đô nữa): nhà nhỏ, ngõ nhỏ mặt phố lại mất dần đi giá trị kinh doanh mà trước đây nó vốn có, ngồi ở bất kỳ đâu người ta cũng có thể mua sắm bằng 1 cái click
Thời kỳ dân có cuộc sống cao hơn do thu nhập toàn dân tốt hơn: Sẽ là phân khúc bđs nào, ở đâu???
Câu hỏi và câu trả lời dành cho người có quyết định đúng đắn...
Không phải lúc nào, khi nào quan niệm về bđs cũng giống nhau. Khi thì khác nhau về lượng và có lúc lại khác nhau về chất.
 

eterniti

Xe điện
Biển số
OF-842999
Ngày cấp bằng
5/11/23
Số km
2,020
Động cơ
5,196 Mã lực
Cần một cái nhìn rộng hơn và xa hơn nhiều để định hướng thị trường trong hôm nay và tương lai
Thời kỳ bao cấp: có lẽ không ai nghĩ đến giá trị của bđs (đương nhiên), các sếp thì chỉ thích ở tầng 5 của nhà tập thể 5 tầng, nhân viên ở tầng 1
Thời kỳ kinh tế thị trường: kinh tế bùng nổ, đất đai có giá trị kinh doanh lên giá mạnh... Nhà tập thể tầng 1 cải tạo thành cửa hàng kinh doanh hái ra tiền, các sếp về hưu ở tầng 5 ngắm bà con kinh doanh mặt phố
Thời kỳ luật đất đai 2024 + bùng nổ internet thương mại toàn cẩu (+ HN thêm luật cấm xe máy nội đô nữa): nhà nhỏ, ngõ nhỏ mặt phố lại mất dần đi giá trị kinh doanh mà trước đây nó vốn có, ngồi ở bất kỳ đâu người ta cũng có thể mua sắm bằng 1 cái click
Thời kỳ dân có cuộc sống cao hơn do thu nhập toàn dân tốt hơn: Sẽ là phân khúc bđs nào, ở đâu???
Câu hỏi và câu trả lời dành cho người có quyết định đúng đắn...
Không phải lúc nào, khi nào quan niệm về bđs cũng giống nhau. Khi thì khác nhau về lượng và có lúc lại khác nhau về chất.
cụ là sales Vin à, e thấy như cụ phân tích thì vào mấy khu của VIn hưởng thụ là nhất
 

ORIJEANS

Xe container
Biển số
OF-192014
Ngày cấp bằng
1/5/13
Số km
7,814
Động cơ
387,499 Mã lực
cụ là sales Vin à, e thấy như cụ phân tích thì vào mấy khu của VIn hưởng thụ là nhất
Không cụ ạ.
Cụ này về tài sản thì chắc mấy trăm tỷ, chưa rõ ai với ai đã chụp mũ ngay câu người ta chưa giàu. :) Còn về tư duy thì toàn những kiến thức cao siêu, nhưng cơ bản thì vẫn là domino… sập. :)
 

raul135

Xe hơi
Biển số
OF-555631
Ngày cấp bằng
26/2/18
Số km
190
Động cơ
153,573 Mã lực
Tuổi
39
Cần một cái nhìn rộng hơn và xa hơn nhiều để định hướng thị trường trong hôm nay và tương lai
Thời kỳ bao cấp: có lẽ không ai nghĩ đến giá trị của bđs (đương nhiên), các sếp thì chỉ thích ở tầng 5 của nhà tập thể 5 tầng, nhân viên ở tầng 1
Thời kỳ kinh tế thị trường: kinh tế bùng nổ, đất đai có giá trị kinh doanh lên giá mạnh... Nhà tập thể tầng 1 cải tạo thành cửa hàng kinh doanh hái ra tiền, các sếp về hưu ở tầng 5 ngắm bà con kinh doanh mặt phố
Thời kỳ luật đất đai 2024 + bùng nổ internet thương mại toàn cẩu (+ HN thêm luật cấm xe máy nội đô nữa): nhà nhỏ, ngõ nhỏ mặt phố lại mất dần đi giá trị kinh doanh mà trước đây nó vốn có, ngồi ở bất kỳ đâu người ta cũng có thể mua sắm bằng 1 cái click
Thời kỳ dân có cuộc sống cao hơn do thu nhập toàn dân tốt hơn: Sẽ là phân khúc bđs nào, ở đâu???
Câu hỏi và câu trả lời dành cho người có quyết định đúng đắn...
Không phải lúc nào, khi nào quan niệm về bđs cũng giống nhau. Khi thì khác nhau về lượng và có lúc lại khác nhau về chất.
Mong có định hướng, nhận định sát với thị trường năm nay, năm sau, xa hơn là 5 năm tới là tốt lắm rồi.
 

thanh.long

Xe tăng
Biển số
OF-743411
Ngày cấp bằng
18/9/20
Số km
1,828
Động cơ
230,144 Mã lực
Tuổi
27
Thị trường BĐS giờ có vẻ chững giao dịch khi leo giá cao
 

eterniti

Xe điện
Biển số
OF-842999
Ngày cấp bằng
5/11/23
Số km
2,020
Động cơ
5,196 Mã lực
Không cụ ạ.
Cụ này về tài sản thì chắc mấy trăm tỷ, chưa rõ ai với ai đã chụp mũ ngay câu người ta chưa giàu. :) Còn về tư duy thì toàn những kiến thức cao siêu, nhưng cơ bản thì vẫn là domino… sập. :)
hay là nhiều tiền quá nên tư duy phải ngược ngược hả cụ ))
 

MrChildren

Xe buýt
Biển số
OF-195509
Ngày cấp bằng
24/5/13
Số km
605
Động cơ
330,744 Mã lực
Cần một cái nhìn rộng hơn và xa hơn nhiều để định hướng thị trường trong hôm nay và tương lai
Thời kỳ bao cấp: có lẽ không ai nghĩ đến giá trị của bđs (đương nhiên), các sếp thì chỉ thích ở tầng 5 của nhà tập thể 5 tầng, nhân viên ở tầng 1
Thời kỳ kinh tế thị trường: kinh tế bùng nổ, đất đai có giá trị kinh doanh lên giá mạnh... Nhà tập thể tầng 1 cải tạo thành cửa hàng kinh doanh hái ra tiền, các sếp về hưu ở tầng 5 ngắm bà con kinh doanh mặt phố
Thời kỳ luật đất đai 2024 + bùng nổ internet thương mại toàn cẩu (+ HN thêm luật cấm xe máy nội đô nữa): nhà nhỏ, ngõ nhỏ mặt phố lại mất dần đi giá trị kinh doanh mà trước đây nó vốn có, ngồi ở bất kỳ đâu người ta cũng có thể mua sắm bằng 1 cái click
Thời kỳ dân có cuộc sống cao hơn do thu nhập toàn dân tốt hơn: Sẽ là phân khúc bđs nào, ở đâu???
Câu hỏi và câu trả lời dành cho người có quyết định đúng đắn...
Không phải lúc nào, khi nào quan niệm về bđs cũng giống nhau. Khi thì khác nhau về lượng và có lúc lại khác nhau về chất.
Nhà tôi đúng câu chuyện cụ nói, nhà tập thể chọn tầng trên :D
 
Biển số
OF-656646
Ngày cấp bằng
20/5/19
Số km
83
Động cơ
108,207 Mã lực
Cần một cái nhìn rộng hơn và xa hơn nhiều để định hướng thị trường trong hôm nay và tương lai
Thời kỳ bao cấp: có lẽ không ai nghĩ đến giá trị của bđs (đương nhiên), các sếp thì chỉ thích ở tầng 5 của nhà tập thể 5 tầng, nhân viên ở tầng 1
Thời kỳ kinh tế thị trường: kinh tế bùng nổ, đất đai có giá trị kinh doanh lên giá mạnh... Nhà tập thể tầng 1 cải tạo thành cửa hàng kinh doanh hái ra tiền, các sếp về hưu ở tầng 5 ngắm bà con kinh doanh mặt phố
Thời kỳ luật đất đai 2024 + bùng nổ internet thương mại toàn cẩu (+ HN thêm luật cấm xe máy nội đô nữa): nhà nhỏ, ngõ nhỏ mặt phố lại mất dần đi giá trị kinh doanh mà trước đây nó vốn có, ngồi ở bất kỳ đâu người ta cũng có thể mua sắm bằng 1 cái click
Thời kỳ dân có cuộc sống cao hơn do thu nhập toàn dân tốt hơn: Sẽ là phân khúc bđs nào, ở đâu???
Câu hỏi và câu trả lời dành cho người có quyết định đúng đắn...
Không phải lúc nào, khi nào quan niệm về bđs cũng giống nhau. Khi thì khác nhau về lượng và có lúc lại khác nhau về chất.
Cụ có dự đoán gì trong 5 năm tới không ạ?
 

LAVIC

Xe buýt
Biển số
OF-53016
Ngày cấp bằng
16/12/09
Số km
578
Động cơ
439,953 Mã lực
1 bài viết bên Darkvoz khá hay, các cụ ngâm cứu tí cho vui, công nhận bên đấy ngoài vụ gái gú ra thì cũng lắm thằng kiến thức khủng thật.
Bài viết họ đưa ra các chỉ số phân tích rất ok.
Tuy nhiên tại Việt Nam, khi mà quy mô thị trường khá nhỏ, sự thao túng của các cá nhân và tổ chức sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường.
Nhìn nhận 1 cách rõ ràng, từ sau đại dịch covid, kinh tế VN bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Việc khó kiếm tiền từ hoạt động sản xuất kinh doanh dẫn đến 1 xu hướng kiếm tiền bằng cách khác.
Với nguồn vốn dồi dào, gần như vô tận từ . . . mà ví dụ bà Trương Mỹ Lan là 1 điển hình, việc thao túng làm giá bds, chứng khoán, vàng, usd...sắp tới có thể đến các mặt hàng khác, với mục tiêu tạo fomo kiếm tiền của số đông là điều ko thể tránh khỏi.
Việc nới nỏng chính sách tiền tệ đang là nguyên nhân chính, khiến nghịch lý kinh tế khó khăn nhưng rất nhiều người lại có nhiều tiền . .
 

Minh Quoc 79

Xe buýt
Biển số
OF-791026
Ngày cấp bằng
20/9/21
Số km
562
Động cơ
38,959 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
Cụ có dự đoán gì trong 5 năm tới không ạ?
Mọi dự đoán cũng chỉ mang tính thời điểm nếu xét cả chiều dài phát triển của thị trường bđs nói riêng và toàn thị trường nói chung

Nhưng nói chung thì bđs ở vị trí đắc địa, tạo ra dòng tiền sẽ tốt hơn và có thể tồn tại ngay cả khi những luật thuế chống đầu cơ được ban hành. Bđs sắp đến giai đoạn nên chú trọng chất lượng chứ đừng chạy theo số lượng. Nếu có 5 cái sổ đỏ thì nên thành 1 hay 2 cái mà chất lượng bđs tốt thì hơn

Trừ phi Thủ đô quá chật chội phải dời đô như một số nước đã làm...
IMG_1929.png
 
Chỉnh sửa cuối:

raul135

Xe hơi
Biển số
OF-555631
Ngày cấp bằng
26/2/18
Số km
190
Động cơ
153,573 Mã lực
Tuổi
39
Mọi dự đoán cũng chỉ mang tính thời điểm nếu xét cả chiều dài phát triển của thị trường bđs nói riêng và toàn thị trường nói chung

Nhưng nói chung thì bđs ở vị trí đắc địa, tạo ra dòng tiền sẽ tốt hơn và có thể tồn tại ngay cả khi những luật thuế chống đầu cơ được ban hành. Bđs sắp đến giai đoạn nên chú trọng chất lượng chứ đừng chạy theo số lượng. Nếu có 5 cái sổ đỏ thì nên thành 1 hay 2 cái mà chất lượng bđs tốt thì hơn

Trừ phi Thủ đô quá chật chội phải dời đô như một số nước đã làm...
IMG_1929.png
"Nếu có 5 cái sổ nên dồn thành 1, 2 cái" đồng ý vs cụ 1 phần chứ ko phải là công thức chung. Nếu có 5 miếng 3, 4 củ/miếng ở xa đương nhiên đc giá e sẽ dồn thành 1 miếng 15-30 củ. Nhưng nếu có 5 miếng 15-30 củ thì e sẽ ko dồn vào 1 miếng bằng tiền cả 5 miếng đâu, sẽ dồn sao có tầm 3 miếng hoặc để nguyên 5 và đi vợt các miếng 3-5củ. Không bỏ hết trứng vào 1 giỏ đc, hãi lắm!
 
Thông tin thớt
Đang tải

Bài viết mới

Top