Chào Anh/Chị
Tôi tự nhận là có đang nghiên cứu về đầu tư bđs và cũng có chút kiến thức. xin được chia sẻ 1 phân tích như thế này. Kính mời anh/chị đọc qua để tham khảo !
1) Dự án louis city giá gốc trung bình là 35 triệu/1m2 tiền đất, hiện nay các mô giới đã "hét" lên tới thấp nhất là 45 triệu 1m2 tức trung bình thấp nhất đã 100m2 x 10 giá = 1 tỉ. Đây là mức giá tăng cao hơn một chút so với những dự án khác ở những khu vực quanh aeon mall ( do aeon mall khởi công nên giá nhảy lên như vậy)
2) Với xuất đầu tư thấp nhất của mức giá hiện tại cũng phải là 6.5-6.7 tỉ nộp 1 cục + ít nhất 1,5 tỉ hoàn thiện thì với lãi gửi ngân hàng 1 năm anh chị có thể có lãi xuất tầm 8 phần trăm 1 năm ( 640 triệu 1 năm. - lưu ý là mức 8 phần trăm 1 năm tôi có dẫn chứng ) ( theo tôi đc biết anh chị sẽ phải hoàn thiện nếu ko sẽ bị phatj 200 nghìn 1 ngày )
để lợi nhuận hơn mức này anh chị sẽ phải có giá trị tăng ít nhất là 7-8 giá cho 100m2 ( tôi tính cả tiền mô giới + các chi phí bán khác )
3) Đường lê quang đạo chắc chắn 100% năm 2018 này sẽ không có biến động gì ==> cái này a/c có thể đọc các bài viết ở trong diễn đàn hoặc ở trên trang quy hoạch của HN để biết thêm + chắc chăn khoảng 70% là năm 2019 cũng sẽ chưa thể khởi công đc vì chưa chọn đc đất để BT, và các vụ kiện cáo BT hiện tại đang giải quyết trên trung ương còn nhiều. vấn đề này liên quan tới chính trị, rất nhạy cảm !
4) Mặc dù về địa lý Louis city khá gần Aeon nhưng khi Aeon lên hình thì louis city hiện tại không được hưởng lợi gì từ hạ tầng, nguyên nhân là do chưa có đường để đi đến đó, nếu muốn đi phỉa chạy ra đường tố hữu rồi chạy vào, vì vậy cũng ko có nhiều tiềm năng tăng trưởng nếu Aeon khai trương
5) Đường 70 theo tôi sẽ còn rất lâu nữa mới có thể giải phóng được đoạn đi từ louis city ra tới đường tố hữu, nguyên nhân là do ở đó giải phóng các hộ dân phức tạp, ko phải là đất trống như ở khu flc hay louis city hiện tại
6) Hiện tại đường vào duy nhất của louis city là đường 70 cũ, theo đánh giá cuar tôi đây là đường rất kém, ngày nắng thì bụi mà ngày mưa thì ngập. nếu để ở thì sẽ rất khó khăn cho bạn và gia đình bạn nếu như muốn ở ngay + người mua thời điểm này họ cũng sẽ nhìn đó để ddánh giá có nên mua ngay hay không ?
7) Theo nguồn tin của a e mô giới theo tôi được biết thì lã vọng vẫn chưa đóng tiền thuế đất ở louis city đại mỗ, vì vậy thời gian nhận sổ đỏ của bạn cũng không thể sớm đc, giá cũng sẽ ko thể nhảy vọt đc
8) louis city phải cạnh tranh với rất nhiều các dự án khác ngay cạnh đó, có dự ans ddã lene hình và dự án chưa lên hình nhưng giá rẻ hơn hẳn
tôi có thể kể cho anh/chị như geleximco, an hưng, vạn phúc, viglexera hữu hưng ..... đặc điểm chung là nó rẻ hơn louis city + đường đi đến các dự ans ddó hiện tại dễ đi hơn nhưng xây bên ngoài thì ko đc bắt mắt bằng louis city ( tôi loại trừ hữu hưng vì đường nó kém ngang louis city )
9) Lã vọng là chủ đầu tư bđs không lớn, mặt khác có nhiều mối quan hệ mờ ám với các lãnh đạo HN khoá trước ( cái này a/c có thể tìm hiểu trên mạng ). Từ khâu bán hàng tới khâu làm hợp đồng đều chưa đc chuẩn, gây ức chế cho người mua -- rất nhiều người mua ddã e ngại lã vọng ở đợt đầu mở bán
10) Nếu nhìn vào những điểm ở mục số 9 thì tôi e rằng chung cư của lã vọng + trường học và các tiện ích khác chưa chắc ddc lã vọng hoàn thành sớm trong năm 2018 này. nếu nó hoàn thanh đc trong năm 2019 thì tôi tin căn nhà a/c ddầu tư vào sẽ lên đc thêm ít nhất 2-3 giá nữa
11) do thiết kế bên ngoài của louis city tổng thể mầu trắng, nhưng đường 70 rất bụi + kém nên mầu này sẽ nhanh chóng thành cháo lòng, cái này sau 1 2 năm sẽ xấu đi theo thời gian ( anh/chị có thể nhìn chính cái cổng hiện tại của louis city với mầu sơn của cái nhà mới hoàn thiện là phân biệt cực kỳ rõ ràng
12) giống như chiến lược của bác bds68 có nói trong thread này, tôi thấy bác ấy nói rằng đợi 2019 khi số ít daan đầu tư ( vẫn có người ddầu tư từ đầu ) họ khôg chịu đc khi lê quang đạo mãi ko làm thì họ sẽ cut loss thì bác aáy mới nhảy vào, tôi thấy thời điểm ddó khá phù hợp
13) thời điểm 2018-2022 là thời ddiểm việtnam rất dễ xảy ra bong bóng bđs. nếu bác đầu tư ở thời điểm louis city chưa phải chín muồi như thế này thì rủi do rất cao là bác khó đẩy hàng hoặc its nhất là khó tăng giá ! ( hạ tầng louis city theo tôi dự ddoán its nhất phải 2020 may ra mới ngon đc )
14) theo tôi tiềm năng tăng trưởng nhiều nhất trong 2018-2019 của louis city là có người vào ở + hoàn thành cơ bản những hạng mục mà chủ dầu tuư đã cam kết. tuy nhiên để mức tăng trưởng vượt đc 7-8 giá như tôi phân tích so với lãi ngân hàng thì khó !!!
15) do lã vọng chỉ làm việc duy nhát với 1 sàn là hải phát vì vậy độ chuyên nghiệp bán hàng cũng không thể cao đc. Hiện tại theo thôgn tin tôi đc biết thì sàn này sẽ hưởng chênh lệch ít nhất 1-2 giá so với giá người mua bán ra, vì vậy bác cũng phải tính trường hợp ddầu tư ở ddây có lãi hay không với cách chiết khấu cho sale kiểu này
Vì vậy dựa trên những phân tích của tôi. với thời ddiểm hiện tại, nếu bác thích vị trí cũng như cách thiết kế của louis city, hãy ddợi thêm, gửi ngân hàng đợi năm 2019 hẵng mua, vừa an toàn hơn, vừa đảm bảo lợi nhuận
hoặc nếu là dân ddầu tư hãy kiếm chô khác có tỉ xuất lợi nhuận cao hơn
Cảm ơn a/c đã quan tâm
mọi liên hệ thắc mắc xin inbox tôi
