Chia sẻ kiến thức về quy hoạch nhà đất

[Đức Lê AS]

QUY HOẠCH.

Chúng ta thường hay đề cập đến Quy hoạch 1/500, rồi 1/2000, đó là Tỉ lệ quy hoạch. Còn về loại Quy hoạch thì có 02 loại chính là Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch Xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là mô tả khu đất đó được phép làm cái gì, hay nói cách khác là đất đó được phép làm gì. Có rất nhiều loại đất, và mỗi loại đất có những đặc trưng riêng.

Còn quy hoạch xây dựng thì quy định ở mỗi khu đất được phép xây dựng, thì công trình trên đất được xây như thế nào.

Thực ra, ngoài quy hoạch, chúng ta còn nghe đến cái gọi là Hiện trạng. Quy hoạch và hiện trạng thì đi đôi với nhau. Hiện trạng là thứ đã làm, quy hoạch là thứ sẽ làm, nếu làm rồi thì quy hoạch sẽ biến thành hiện trạng.

Ở Đồng Nai, năm 2010, người ta đi khảo sát và vẽ ra "Hiện trạng sử dụng đất", thế là năm đó có 1 lớp gọi là lớp "Hiện trạng sử dụng đất", lớp này phủ toàn tỉnh, chỗ nào cũng có.

Rồi đến các năm sau đó, thì bắt đầu có sự chuyển đổi chức năng sử dụng đất, hay vẽ lại, phân lô lại các ô đất. Điều này tạo thêm 1 lớp mới gọi là lớp Quy hoạch. Lớp quy hoạch đương nhiên không phủ toàn tỉnh, mà chỉ có khu nào thay đổi so với năm 2010 thì mới đổi lại thôi.

Ở các tỉnh vùng ven, người ta chủ yếu chỉ có Quy hoạch sử dụng đất, ít chú ý quy hoạch xây dựng, vì lý do là khi mà tiền đất nhỏ hơn tiền xây thì không ai xây cao làm gì, nên nhìn chung không cần quản lý.

Ở thành phố thì có hơi khác, khi mà tiền đất rất là cao, nên xây được bao nhiêu tầng là vấn đề lớn.

Cách làm thì cũng như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thì chỉ vẽ ở chỗ nào cần các quy chuẩn về công trình xây dựng, nhưng nơi xa quá mà chắc chắn người ta sẽ không xây công trình cao thì chưa có quy hoạch xây dựng, chính xác là chưa làm.

Tóm lại, quy hoạch thì chúng ta cần quan tâm đến Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Những khu thiên về đất thì QH sử dụng đất là quan trọng, những khu thiên về nhà (khu căn hộ) thì quy hoạch xây dựng là quan trọng.

Và với thời gian quan sát bản đồ, thì mình nhận thấy có nhiều khu không hề có quy hoạch gì cả, cũng không có đường sá, đất vẫn là đất nông nghiệp. Dự đoán rằng những vùng này là "vùng chờ" để các doanh nghiệp lớn đến xin đầu tư và quy hoạch riêng cho mình một khu.

Những vùng xa xa, có nhiều khu như thế!

 

[Limousinechrisler]

Chia sẻ một số bạn chưa hiểu được sự khác nhau giữa Bản đồ QH và Bản đồ giải thửa

Phần 1: Bản đồ quy hoạch.

Hình phía dưới là mô tả bản đồ quy hoạch Sử dụng đất khu vực Bình Thạnh. Với quy hoạch sẽ phân theo từng ô (ô này cũng lớn lớn), và quy định trong mỗi ô thì đất đó dùng làm gì.

Ô màu vàng, click vào thấy Đất ở, nghĩa là khu vực này đất có chức năng là Đất ở.

Phần 2: Bản đồ giải thửa, phân lô, địa chính: Nó có nhiều tên.

Hình dưới là mô tả bản đồ giải thửa (đừng quan tâm màu mè, để màu mè vô cho lạ mắt thôi). Giải thửa thì lại có thông tin khác, đó là lô đất diện tích nhiêu, thuộc đường nào, thậm chí chủ là ai. Có thông tin số tờ, số thửa.

Cái thửa đất này chính là cái thửa mà in vào sổ đỏ ấy.

Thế thì, khi bạn cầm cái sổ đỏ lên, nó sẽ có thông tin về số tờ, số thửa, thời hạn sử dụng, loại đất, bản vẽ.

Nhưng lưu ý rằng, loại đất có trong sổ đỏ là cái loại đất lúc cái sổ đỏ đó được lập. Ví dụ sổ đỏ lập năm 2000 thì loại đất ghi trong sổ chính là loại đất ở đó cái thời năm 2000. Còn bây giờ, ở chỗ đó loại đất gì thì phải tra theo bảng quy hoạch.

Những cái liên quan đến Quy hoạch, giải thửa, nó là tài liệu kỹ thuật và được quản lý bằng hệ tọa độ VN2000, trong khi sinh hoạt hàng ngày, cảm nhận vị trí ... thì chúng ta dùng hệ tọa độ vệ tinh. Vậy khác biệt như thế nào?

Phần 3: Làm sao "thông đồng" giữa 2 hệ tọa độ này?

Các phần mềm, các ứng dụng, các công thức... nói tóm lại là các App sẽ giúp cho bạn.

Hình dưới là mô tả một trong số các App này, đó là trang Thông tin quy hoạch của TP (https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn).

Trang của TP xây dựng trên nền bản đồ google, nên nhìn bằng mắt thường chúng ta cũng phần nào kiếm được Chợ Long Phước nằm ở đâu. Xong ngay đó có 1 lớp quy hoạch, thì bạn có thể áp cái lớp quy hoạch đó lên.

Còn nếu trong tay bạn có cái sổ đỏ, và nghía xem ở phía dưới cái bản vẽ sổ đỏ (hình vẻ cái thửa), có 1 bảng gọi là "tọa độ góc ranh", thì bạn nhập cái tọa độ đó vào app (có chỗ nhập), thì cái thửa đó sẽ hiện lên nằm ở chỗ nào.

Tuy còn có vài hạn chế của trang, nhưng đại khái là "méo mó có hơn không".

Còn cái sổ đỏ của bạn mà không có cái tọa độ đó, thì xin chia buồn, bạn không kiếm được nó ở chỗ nào hết. ^^

Phần 4: Các loại app chuyên sâu để chuyển đổi giữa VN2000 và hệ tọa độ vệ tinh.

Ở trên, tôi có giới thiệu app của TPHCM, tuy có vài hạn chế nhưng một số cái thì vẫn khá là ok. Đây là app chạy trên nền web, và giúp người ta tra quy hoạch.

Nhưng vì có một số hạn chề của app này, một phần vì công nghệ, một phần về dữ liệu nên cái app này không đáp ứng hết "nguyện vọng và mong muốn" của một số người. Thế nên họ phải dùng đến các phần mềm khác và nguồn dữ liệu khác.

Một số hạn chế của app TP có thể kể ra là:

• Ngoài Q1, Q3, Thủ Đức, Q12, Thủ Thiêm có thể tra quy hoạch bằng bản đồ số, thì phần còn lại tra bằng bản đồ giấy, nghĩa là khi bạn muốn tìm quy hoạch 1 vị trí nào đó thì sau khi xác định vị trí, app sẽ cung cấp cho bạn 1 bản quy hoạch bằng giấy, và việc của bạn là phải tự đọc lấy, đọc sai ráng chịu.
• Bạn nắm trong tay một cái sổ đỏ, và muốn kiểm tra quy hoạch, nếu không có tọa độ góc ranh, hoặc tọa độ này bị mờ, thì xin chia buồn, bạn không biết nó ở chỗ nào để mà tra quy hoạch.
• Một số vùng không hề có thông tin trên app.

Vậy là, với một số người, họ phải đi kiếm nguồn dữ liệu để kiểm tra, mua bán hay xin xỏ thì không biết, miễn là có, mà dữ liệu xin được này thường nằm trên 2 loại phần mềm là Auto CAD (đuôi dwg) hoặc Microstation (đuôi dgn). Đây là 02 phần mềm kỹ thuật, và nhìn chung phải học sơ một khóa xài thì mới xài được.

Khi đã có dữ liệu (data), muốn kiểm tra thì phải dùng các phần mềm chuyển đổi giửa 2 bên. Hiện tại theo mr Đức, phần mềm tốt nhất để chuyển đổi có cái tên là hhmap và Google Earth, đây là 1 cặp bài trùng. Google Earth thì miễn phí, nhưng Hhmap thì mất tiền nếu chuyển file trên 4MB.

Còn một số phần mềm khác nhưng nhìn chung nó đi rất sâu vào kỹ thuật, và không phải ai cũng biết xài, muốn kiếm thầy dạy cũng khó. ^^

Hinh trên là mô tả bản đồ quy hoạch (hệ VN2000) được áp lên bản đồ google Earth (hệ tọa độ vệ tinh). Làm thế nào để áp được xinh đẹp như này, cần phải có 1 quá trình gia công này kia, người ta gọi là gia công dữ liệu.

Tôi đang làm free cái này cho cụ nào có nhu cầu, đổi lại tôi xin phép dùng chung dữ liệu này với cụ. File CAD (dwg) và micro (dgn) nhé.

cụ cho hỏi, làm thế nào để giảm dung lượng khi up file hh map lên google , vì em xuất 1 số file toàn mât 1phần dữ liệu vì dung lượng quá lớn nhất là lớp đường GT

 

[Đức Lê AS]

VỊ TRÍ.
Vị trí là thứ quan trọng bậc nhất trong Bất động sản. Mình từng có lần đề cập đến "Vị trí" trong một group thì nhiều ý kiến cho rằng nên gọi "Vị thế" mới lột tả được hết ý nghĩa. Nhưng mình thì vẫn thích gọi Vị trí hơn, vì Vị trí là cái từ dễ nghe.

Thời gian trước, có một thời mình có nghiên cứu thêm quy hoạch, và có những thứ khá đặc biệt mang tính khoảng cách. Rồi có khái niệm là "Vùng thị trường", "Ranh thị trường".

Có những thứ khá đặc biệt chỉ tội cái chưa có đủ thông tin cũng như hiểu biết để nắm bắt. Nên chỉ mang máng nhận ra vài điều. Ví dụ:

• 700-1km là khoảng cách tốt cho một con đường thương mại, để trong đó không có nhiều khác biệt về cái gọi là Giá. Đường Nguyễn Huệ dài khoảng 700m. Và có nhiều cái khác có cái khoảng các như vậy. Điều này được lý giải là nó nằm trong "Vùng đi bộ" của con người. Đi bộ trong phạm vi chừng đó sẽ không thấy mệt.
• Con sông, con đường, hay là 1 rặng cây là thứ phân chia rõ rệt về thị trường. Thường thì 1 con đường dài và to sẽ phân chia thị trường khá rõ. Ví dụ 2 bên đường Nguyễn Thị Minh Khai hay 2 bên đường Võ Thị Sáu, hoặc 2 bên đường CMT8 (khúc Q1) chúng ta sẽ cảm nhận khá rõ sự khác biệt. Con sông thì không nói.
• Vùng đệm: Có những vùng không có nhà cửa, hay bị ngăn cách bởi một công trình gì đó, thì cũng tạo ra một cái gọi là tách biệt. Trên đường CMT8 có cái CV Lê Thị Riêng, mà theo cảm nhận cá nhân thì 2 bên cvien cũng có sự khác biệt.
• (Và nhiều thứ khác, kể ra thì lâu lém).

Vùng thị trường thì xảy ra trong nội thành, trong vùng thị trường thì giá như nhau, khác vùng thì có khác biệt. Nhưng nói thật, tìm được đúng vùng thị trường thì không dễ. Sự giao thoa giữa các vùng thị trường thì sẽ có sự giao thoa giá.

Quay lại câu chuyện về vị trí. Nếu mà bị ảnh hưởng bởi Vùng thị trường, thì lúc này, Vị trí của một khu vực nào đó được tính theo khoảng cách đến Trung tâm. Vì thế Vị trí chính là khoảng cách tương đối đến Trung tâm. Tuy nhiên, Trung tâm là gì?

Trung tâm không cứ nhất thiết phải là Nguyễn Huệ. Có những khu vực tự nó tạo ra trung tâm cho riêng nó. Ví dụ như Q7 thì trung tâm là Phú Mỹ Hưng, Tân Bình thì trung tâm là Khu sân Bay, Thảo Điền bản thân nó là trung tâm, Gò Vấp thị trung tâm là khu Phan Văn Trị.

Nói về trung tâm, thì nhắc đến cái chợ cho nó dễ hiểu, ở quê, chỗ nào người ta họp chợ thì chỗ đó là trung tâm, là nơi có thể mua sắm, và giao dịch. Còn cái chợ truyển thống ấy nó mọc lên nơi nào thì cái đó còn tùy, hồi xưa công ty cũ của mình định tạo ra 1 cái chợ truyền thống nhưng không thành công, nghĩa là ý chí của một người để tạo ra cái chợ không phải là dễ.

Nói đến cái chợ truyền thống, nếu là ở quê thì chợ thường nằm ngay ngã ba đường, nhưng lại chỉ nằm có 1 bên, bên còn lại thì vắng, chứ không phân bổ đều 2 bên, cũng không biết tại sao.

Việc tự tao ra trung tâm là một việc mà các Chủ đầu tư BĐS rất mong muốn, nhưng không phải ai làm cũng thành công.

Đô thị Vệ tinh là mộ khái niệm xuất hiện đã lâu nhưng mà cũng chưa thấy các Chủ đầu tư làm tốt. Ecopark ở ngoài Bắc, mặc dù có phốt liên quan đến dân oan Văn Giang, nhưng nói về tổ chức thì nó làm khá tốt cái gọi là tự tạo ra trung tâm. Cách HN khá xa, nhưng mà vẫn tạo được nơi thu hút người về.

Ở trong Nam, Thành phố mới Bình Dương hay Thành phố mới Nhơn Trạch bị thất bại trong việc tự tạo ra trung tâm cho nó, nếu 02 đô thị này làm thành công, thì có thể sẽ tạo ra các khu dân cứ rất tốt.

Lý do 02 khu này ở cái vị thế tốt nhưng lại thất bại thì theo thiển ý cá nhân có các lý do sau:

• Không có giao thông kết nối: Muốn tự biến mình thành trung tâm thì phải có giao thương, phải đi nhanh được đến các đô thị khác. TPM Bình Dương và Nhơn Trạch đều bị vướng cái này. Xưa PMH muốn làm thì phải làm đường Nguyễn Văn Linh, nếu ko có NVL chắc giờ PMH cũng chưa chắc dc như ngày nay.
• Định vị và quyết tâm của CĐT: Bạn cần tạo ra trung tâm, thu hút người ở mà toàn phân lô bán nến thì làm sao mà có người về, vì bản chất người mua đất thường ko có nhu cầu ở. Phú Mỹ Hưng làm từ hồi còn được bán đất, nhưng họ chủ trương xây nhà. NT và TPM BD thì chủ yếu bán đất.
• Hỗ trợ và tạo ra các tiện ích đầu tiên: Không có ai có thể làm được tiện ích ngoài CĐT, và cũng không ai có các giải pháp thu hút dân cư ngoài CĐT. Việc hình thành nên khu dân cư nó là một vòng lặp, nếu có người ở thì càng ngày càng nhiều, nếu không có người ở thì càng ngày càng vắng.

Trên thị trường hiện nay, có bao nhiêu Dự án đang cố tạo cho mình thành một trung tâm riêng? Hay nói cách khác là biến mình thành khu đô thị vệ tinh.

• VGP Q9 là cái tên được nhắc đến đầu tiên, nhưng thách thức cảu VGP chính là giao thông kết nối.
• Swanbay cũng đang làm, và cũng vướng cái giao thông kết nối.
• Waterpoint có thuận lợi về gioa thông kết nối, nhưng phải xem xem quyết tâm của CĐT.
• Mấy cái bên Đồng Nai của nova, liệu rằng họ đang cơ cấu như thế nào?

Và xa hơn, xa hơn. Liệu rằng ai đang muốn biến mình thành trung tâm, và khả năng thực hiện như thế nào?

 

[Đức Lê AS]

cụ cho hỏi, làm thế nào để giảm dung lượng khi up file hh map lên google , vì em xuất 1 số file toàn mât 1phần dữ liệu vì dung lượng quá lớn nhất là lớp đường GT

Muốn up dữ liệu lớn thì phải qua qua trình gia công dữ liệu, và mất khá nhiều công sức. Có khoảng 7-8 phần mềm cần sử dụng và HHmap chỉ là 1 trong số đó. Bác tham khảo nha!

 

[Đức Lê AS]

VỀ VIỆC CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ TỪ CÁC LOẠI ĐẤT KHÁC.

Nhiều người khi đi mua đất thì hết sức quan tâm đến việc chuyển thổ cư, thông thường thì chúng ta cứ nghe nói là "Chuyển lên thổ cư" được, nhưng lại không biết tại sao lại chuyển được.

Khi các bác đi mua 1 miếng đất có sổ, thì cái sổ đất đó chính là "Hiện trạng sử dụng đất" ngay tại thời điểm cấp sổ. Ví dụ, sổ đó được cấp năm 2001, thì lúc này ở đó là Đất nông nghiệp. Từ đó đến nay thì cái sổ đó vẫn ghi là Đất nông nghiệp.

Nhưng từ năm 2001 đến nay thì đã trải qua 18 năm, 3 lần điều chỉnh quy hoạch 1/2000, thế nên hiện tại kế hoạch sử dụng đất (hay gọi là QH 1/2000) của nhà nước ở chỗ đó chưa chắc đã là đất nông nghiệp.

Các bác muốn chuyển đổi lên thổ cư thì trước hết, cái quy hoạch đó phải là thổ cư đã. Cái trong sổ đang là đất nông nghiệp, nhưng cái quy hoạch chỗ đó là thổ cư rồi thì lúc này, điều kiện cần đã thỏa.

Sau khi có điều kiện cần rồi, thì phải đạt điều kiện đủ bao gồm các hạng mục như giao thông kết nối, rồi tiền sử dụng đất ... thì mới lên thổ cư được.

Câu hỏi đặt ra là: "Nếu quy hoạch hiện hữu, chỗ đó vẫn là đất nông nghiệp thì sao?". Thế thì chưa có điều kiện cần để lên thổ cư, và đang trong trạng thái chờ, nếu 1 ngày đẹp trời, đất đó chuyển thành chức năng khác, thì đường đi còn mịt mờ.

Quy hoạch 1/2000 thì 5 năm đổi 1 lần theo định kỳ, muốn đổi quy hoạch thì phải đi kiểm kê hiện trạng, rồi lên kế hoạch sử dụng đất, rồi cân bằng đất, dân số ..., xong rồi vẽ, xong rồi duyệt. Thường thì quá trình này mất 2-3 năm. Trong quá trình đó còn có sự điều chỉnh, thường điều chỉnh QH là phải làm theo "Chuyên đề", mà cái chuyên đề này làm theo cụm, ko làm riêng lẻ được.

Thế nên, nếu là đất dân, thông thường chỉ có thể dựa vào sự update quy hoạch theo định kỳ mà chờ đợi thôi vì nhỏ lẻ không có khả năng làm chuyên đề để điều chỉnh theo cụm.

Thế nên khi nghe rêu rao rằng "Sẽ lên thổ cư được" mà hiện tại vẫn đang là đất nông nghiệp, quy hoạch đất nông nghiệp, thì phải hỏi lại rằng "Có khả năng điều chỉnh không?".

Việc điều chỉnh quy hoạch thì dựa theo nhiều yếu tố, tuy nhiên luôn phải tuân theo các quy định, quy chuẩn về quy hoạch, nghĩa là khi làm thì phải giải thích được sử hợp lý của nó. Dân trong nghề, nhìn vào họ có thể đoán được khu này khu kia có điều chỉnh được không, vì nó dựa vào lý do là "Có giải thích được không?".

Còn 1 cách khác là "hợp thức hóa", nghĩa là dân cùng nhau xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp, và sau 1 thời gian thì nhà nước buộc phải hợp thức hóa, nhưng việc này thì càng ngày sẽ càng khó vì việc đo vẽ tốt hơn, quản lý chặt chẽ hơn.

Đất Vĩnh Lộc nghe đâu từng có thời 1 căn nhà chỉ trong 1 đêm là xây xong. Hôm nay là bãi đất trống, nhưng sáng mai đã là căn nhà rồi, đang xây đập thì dễ, nhưng xây xong, dọn đồ vô rồi lại không dễ để cưỡng chế.

 

[Kbe Bui]

Cụ cho em hỏi về vấn đề định giá khi quy hoạch. Thường sẽ có 2 mức giá: giá nhà nước và giá thị trường.

Giá nhà nước thì có khung quy định rồi nhưng luôn khá thấp với giá thị trường
Giá thị trường thì được định giá như thế nào (theo em tìm hiểu là dựa vào những giao dịch đã thành công trong khu vực trước đó). Nhưng có 1 vấn đề đặt ra là dân ta khi mua bán đất có sổ thì khi công chứng thường khai thấp giá mua bán với giá thực để trốn thuế. Nếu nhà nước dựa vào hợp đồng này để định giá thì có sai không. Vì rõ ràng là giấy tờ chứng minh giá "thị trường" đã giao dịch. Còn nếu khui ra thêm thì người dân lại dính thêm tội trốn thuế (án hình sự)??

 

[linhan912]

Cụ cho em hỏi về vấn đề định giá khi quy hoạch. Thường sẽ có 2 mức giá: giá nhà nước và giá thị trường.

Giá nhà nước thì có khung quy định rồi nhưng luôn khá thấp với giá thị trường
Giá thị trường thì được định giá như thế nào (theo em tìm hiểu là dựa vào những giao dịch đã thành công trong khu vực trước đó). Nhưng có 1 vấn đề đặt ra là dân ta khi mua bán đất có sổ thì khi công chứng thường khai thấp giá mua bán với giá thực để trốn thuế. Nếu nhà nước dựa vào hợp đồng này để định giá thì có sai không. Vì rõ ràng là giấy tờ chứng minh giá "thị trường" đã giao dịch. Còn nếu khui ra thêm thì người dân lại dính thêm tội trốn thuế (án hình sự)??

Viết lấy lệ thôi bác. Bọn tài nguyên nó kiểm tra lại. Nếu thấp hơn thì nó đẩy lên. Còn nếu cao hơn. Nó tính giá cao

 

[Kbe Bui]

Viết lấy lệ thôi bác. Bọn tài nguyên nó kiểm tra lại. Nếu thấp hơn thì nó đẩy lên. Còn nếu cao hơn. Nó tính giá cao

Ý em là ví dụ khung giá nhà nước 3 đồng. Mình mua bán thực tế 10 đồng. Nhưng khi công chứng hợp đồng chỉ khai báo 4 đồng. Thì cái 4 đồng có thể được xem là "giá thị trường" của bds đó. Nếu QH thì nhà nước áp cái "giá thị trường" đấy vào thì phải chịu thôi chứ sao giờ. Cải tui mua 10 đồng thì lòi ra trốn thuế, chưa ăn được có khi đã ở tù

 

[Đức Lê AS]

Cụ cho em hỏi về vấn đề định giá khi quy hoạch. Thường sẽ có 2 mức giá: giá nhà nước và giá thị trường.

Giá nhà nước thì có khung quy định rồi nhưng luôn khá thấp với giá thị trường
Giá thị trường thì được định giá như thế nào (theo em tìm hiểu là dựa vào những giao dịch đã thành công trong khu vực trước đó). Nhưng có 1 vấn đề đặt ra là dân ta khi mua bán đất có sổ thì khi công chứng thường khai thấp giá mua bán với giá thực để trốn thuế. Nếu nhà nước dựa vào hợp đồng này để định giá thì có sai không. Vì rõ ràng là giấy tờ chứng minh giá "thị trường" đã giao dịch. Còn nếu khui ra thêm thì người dân lại dính thêm tội trốn thuế (án hình sự)??

Thật ra không có cái gì gọi là "Giá thị trường" nếu nói về pháp lý cả. Vì giá bản chất là sự thỏa thuận giữa bên mua với bên bán. Có những khi sốt đất, giá đang báo là 10 đồng, quay ra gọi cuộc điện thoại xin ý kiến thì quay lại Chủ đã báo giá 12 đồng. Dân Phú Quốc nghe nói hồi sốt đất mỗi ngày kiếm tầm vài tỷ là thường (Vài tỷ / ngày), sàng mua, chiều lướt, kiếm 300-500, ngày mấy lô như thế. Giả sử vậy thì giá thị trường là chỗ nào? Còn riêng vụ thuế, cũng không có gì, vì thuế là cơ quan thuế xác nhận, việc đánh giá người khai là xạo hay thật thì gần như vô phương vì tiền không chuyển qua ngân hàng. Nếu không đủ tài liệu chứng minh thì sao mà kết tội.
Có những thứ nghĩ là đơn giản nhưng lại rất khó áp dụng thực tế. Những tội mà không nhìn bằng mắt được (kiểu như bắt quả tang) thì nhiều khi tiền điều tra còn cao hơn tiền thuế thu được, lỗ chết.

 

[Đức Lê AS]

POST CÁI BẢNG "THẦN THÁNH" ^^

Và nhiều bác dùng nó để tính toán ngược lại Dự án chung cư xem tiền đất và tiền xây dựng như thế nào. Thậm chí có người dùng nó để tìm cách tính toán hiệu quả của Dự án.
Thật ra người làm cái bảng này không phải vì mục đích đó. Mục đích quan trọng nhất của bảng này là như sau:

• Chi phí của 1 Dự án thường nó cố định vậy. Còn giá bán khác nhau.
• Giá bán thì tùy CĐT, người ta có thể bán khoảng 80% giá cho đến 120% giá. Nghĩa là người ta có thể chịu được sự khác biệt 40%.

Nói cho dễ hiểu, nếu thị trường tốt, dự án đó CĐT có thể bán 12 đồng, nhưng nếu thị trường xấu, họ giảm xuống 8 đồng thì vẫn có lời.
Cái bảng này là dành cho dân đầu tư nhỏ lẻ. Nghĩa là nhìn vào đây và đoán xem, Chủ đầu tư đang bán ở giá 80% hay 120%. Nếu CĐT đáng bán giá 80% thì đầu tư có lời, CĐT mà bán 120% rồi thì đầu tư ít lời.
Đó là lý do đôi khi, có CĐT rumor với giá bán đôi khi khác nhau, việc kêu đặt chỗ là 1 bước test thị trường để quyết định giá chính thức ở đâu trong cái khoảng từ 80-120% ấy.
Chỉ vậy thôi.
Còn nếu muốn phân tích hiệu quả đầu tư của CĐT, thì có form khác, phức tạp hơn, và nhiều chỉ số hơn.

 

[minhtuan_te]

POST CÁI BẢNG "THẦN THÁNH" ^^

Và nhiều bác dùng nó để tính toán ngược lại Dự án chung cư xem tiền đất và tiền xây dựng như thế nào. Thậm chí có người dùng nó để tìm cách tính toán hiệu quả của Dự án.
Thật ra người làm cái bảng này không phải vì mục đích đó. Mục đích quan trọng nhất của bảng này là như sau:

• Chi phí của 1 Dự án thường nó cố định vậy. Còn giá bán khác nhau.
• Giá bán thì tùy CĐT, người ta có thể bán khoảng 80% giá cho đến 120% giá. Nghĩa là người ta có thể chịu được sự khác biệt 40%.

Nói cho dễ hiểu, nếu thị trường tốt, dự án đó CĐT có thể bán 12 đồng, nhưng nếu thị trường xấu, họ giảm xuống 8 đồng thì vẫn có lời.
Cái bảng này là dành cho dân đầu tư nhỏ lẻ. Nghĩa là nhìn vào đây và đoán xem, Chủ đầu tư đang bán ở giá 80% hay 120%. Nếu CĐT đáng bán giá 80% thì đầu tư có lời, CĐT mà bán 120% rồi thì đầu tư ít lời.
Đó là lý do đôi khi, có CĐT rumor với giá bán đôi khi khác nhau, việc kêu đặt chỗ là 1 bước test thị trường để quyết định giá chính thức ở đâu trong cái khoảng từ 80-120% ấy.
Chỉ vậy thôi.
Còn nếu muốn phân tích hiệu quả đầu tư của CĐT, thì có form khác, phức tạp hơn, và nhiều chỉ số hơn.

Hóa ra họ tính theo kiểu này...

 

[trangsucdaiuy.com]

Cám ơn cụ chia sẻ, topic hay e đánh dấu phát!

 

[Đức Lê AS]

DÀNH THỜI GIAN XEM MỘT BỨC ẢNH.

Cái này mô tả sơ bộ cách tính toán Doanh Thu và Chi Phí trong dự án Cao tầng.
Vấn đề là điền thêm các dấu +, -, x, : vào các vị trí cần thiết thôi là ra. ^^

Với công thức này chúng ta thấy có một số lưu ý:

• Không tính được Tổng doanh thu nếu không có FAR. Nhiều bác giới thiệu đất lớn mà không biết FAR thì không thể tính được Doanh Thu.
• Hệ số hữu dụng tùy thuộc vào thiết kế, nếu thiết kế càng sang thì tỉ lệ hữu dụng càng thấp và ngược lại.
• Đơn giá xây dựng phụ thuộc vào nhà thầu, và vật liệu hoàn thiện.

Tiền đất chỉ là diện tích x đơn giá, nó chỉ là 1 phần của chi phí Dự án mà thôi.
Tuy nhiên, đa số chúng ta hay chỉ quan tâm đến Vị trí vàng, mà không đào sâu những thứ khác.
Đừng để vị trí đánh lừa, chung cư nó không chỉ có vị trí.

 

[Đức Lê AS]

THEO KINH NGHIỆM, ĐƠN GIÁ ĐẤT SẼ GẤP ĐÔI ĐƠN GIÁ CHUNG CƯ Ở CÙNG VỊ TRÍ.

Đất ở đây là đang nói đến MIẾNG ĐẤT CƠ SỞ.

Miếng đất cơ sở là gì?

Nó là một miếng đất ở mức trung hòa, không to, không nhỏ... đại khái là phù hợp với nhu cầu của nhiều người. Đương nhiên miếng đất này sẽ khác nhau ở các vùng tùy vào nhu cầu dân cư của mỗi nơi. Nhưng nhìn chung thì ở Sài Gòn, cái miếng đất cơ sở đó được phát biểu là:
- Khoảng 50m2
- Kích thước thức mặt tiền khoảng 4m
- Hẻm xe hơi
- Được xây tự do.

Lý do bởi vì nhu cầu ở thì cũng chỉ cần 100-150m2 thôi, ở nhiều quá không ở hết. Như thế, miếng đất đó xây 2-3 tầng là chuẩn.

Chung cư thì cũng có loại Diện tích cơ sở. Diện tích chung cư phù hợp cho đại đa số dân là tầm 55-70m2, nhỏ hơn thì cảm thấy chật, to hơn thì lại hơi phí.

Chung cư thì có cái đặc biệt là giá có thể có logic vì nhiều căn chung cư mới đại diện giá cho 1 khu chung cư, trong khi nhà phố thì khó đoán vì một vài căn nhà phố lại đại diện giá cho toán khu phố.

Tỉ lệ giá đất gấp đôi chung cư đang là tỉ lệ vàng. Và cũng khó để chuyển dịch trong thời gian ngắn, nếu có chuyển dịch thì mình thiên theo hướng giá chung cư sẽ phất lên.

Lý do, tại sao ư? Bởi vì nếu giá biến động hơn thì người ta sẽ lựa chọn khác.

Ví dụ để dễ thấy: Giả sử ở cùng 1 khu phố,
- Có chung cư C giá 30tr/m2 cho căn 60m2, vị chi là 1.800tr. - Căn này có 02 PN, 1 WC, đủ 1 gia đình trẻ sống.
- Ở đó có 1 miếng đất trống D có diện tích 48m2 (4x12), hẻm 4m xe hơi không quay đầu được, giá 60tr/m2, vị chi là 2.880tr. Muốn xây nhà ngon thì phải bỏ thêm khoảng 500tr nữa, cho căn nhà nhỏ 1trệt 1 lầu, 2PN, 2WC. Tổng cộng giá khoảng 3.400tr.

Nói chung là khó chọn lựa chứ không phải dễ, vì nó sêm sêm nhau.

Ở 1 nơi khác, coi như là có trình độ phát triển trước nơi này 10 năm đi. Lúc này có:
- Căn chung cư C', không còn mới sau khi đã xài được 10 năm, 60m2, giá 2.340tr.
- Căn nhà phố 80m2, cũng đã 10 năm xây dựng rồi, 48m2 đất, hẻm xe hơi không quay đầu, giá 6.000tr.

Bác là người mua ở, sẽ lựa chọn cái nào?

 

[opspin]

hay quá, mình hay thiết kế quy hoạch mà xem có nhiều thông tin rất hay và góc nhìn thực tế

 

[minhtuan_te]

cụ phân tích hay lắm

 

[Đức Lê AS]

hay quá, mình hay thiết kế quy hoạch mà xem có nhiều thông tin rất hay và góc nhìn thực tế

Thanks Bác! ^^

 

[Đức Lê AS]

cụ phân tích hay lắm

Thanks Bác! ^^

 

[Đức Lê AS]

BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH.

Là một trong 02 loại bản đồ quan trọng nhất trong đất đai nói chung và ngành Bất động sản nói riêng.

Khi bác có miếng đất, và nói rằng "Ranh đất nhà tôi như thế này", và ranh đó được nhà nước vẽ ra và công nhận thì đó chính là ranh địa chính nằm trong bản đồ địa chính. Ranh này cũng là cái được trích in vào sổ đỏ của bạn.

Bản đồ địa chính được quản lý theo Số tờ, số thửa, ở trong đơn vị hành chính là Phường / Xã. Như vậy, vị trí của thửa đất của bạn nếu căn cứ theo bản đồ địa chính sẽ là: Tỉnh / Thành phố --> Quận / Huyện --> Phường / Xã --> Số tờ --> Số thửa.

Ngoài ra, kể từ năm 2002, vị trí của thửa đất còn được xác định bằng Tọa độ góc ranh.

Thửa đất chính là đơn vị nhỏ nhất về đất, "Phân lô, tách thửa" nghĩa là tách 1 thửa ra thành nhiều thửa khác. "Gộp thửa" nghĩa là gộp nhiều thửa thành ít thửa hơn.

Bác có 1 thửa đất, xong bạn đi xin tách làm 2 thửa để làm ra 02 cái sổ thì gọi là hành động tách thửa. Còn nếu bác không tách được thửa mà lại xây dựng thành 02 căn nhà ở trên đó thì nhà đó gọi là "Sổ chung".

Nói tóm lại, Bản đồ địa chính là cái bản đồ thể hiện các thửa đất, và cái thửa đất nằm trên sổ chính là lấy từ cái bản đồ này ra. Việc sổ chung nghĩa là không/hoặc chưa tách thửa được. Và việc phân lô, tách thửa thì quy định cho Doanh nghiệp khác với Cá nhân.

BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH KHÁC GÌ BẢN ĐỒ GOOGLE.

Từ khi google map ra đời, việc tra vị trí, đường đi ... trở nên hết sức dễ dàng. Việc tra vị trí thì có thể định vị bằng điện thoại, chia sẻ tọa độ, hay đơn giản hơn là đánh vào địa điểm, địa chỉ ...

Nhưng google map là "Bản đồ vệ tinh", tọa độ trên google là tọa độ vệ tinh hay là tọa độ lat,long. Trong khi đó, bản đồ địa chính thì dùng Số tờ, số thửa, và Tọa độ góc ranh.

Với google map, chúng ta tìm được đến Xã / phường, đôi khi sâu hơn chút là Khu phố, vậy là hết. Không có khái niệm hay dữ liệu về Số tờ, hay sổ thửa.

Ngoài ra, Tọa độ góc ranh cũng không phải là Tọa độ vệ tinh, nên cũng chưa tìm theo Tọa độ góc ranh trên google map được.

VẬY XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ GOOGLE BẰNG CÁCH NÀO?

- Cách 1: Xác định theo số tờ, số thửa: Ngoại trừ Đồng Nai, việc xác định cái này đang theo dạng vô phương nếu như bạn không có dữ liệu đặc biệt. Đồng nai thì vào dnailist để xem.

- Cách 2: Xác định theo Tọa độ góc ranh: Đầu tiên thì bạn phải có Tọa độ góc ranh đã, cái này có ghi ở trong sổ đỏ, nhưng chỉ những sổ đỏ mới mới ghi, sổ cũ không ghi. Sau khi có tọa độ góc ranh rồi, thì có một số chương trình chuyển đổi từ Tọa độ góc ranh sang lat,long. Trang thông tin quy hoạch của TP SG có, một số app cũng có.

Nhìn chung là không dễ dàng. ^^

 

[Kbe Bui]

Cụ cho em hỏi. Nếu đất đã có thể hiện trên bảng đồ địa chính nhưng chưa ra sổ thì giá trị pháp lý khác nhau nhiều ko?? Theo em thấy, cái sổ chỉ là hiện trạng đất lúc cấp và IN thửa đất từ bảng đồ địa chính ra. Dùng để bỏ két hoặc cắm ngân hàng. Chứ thực ra nhà nước qly cũng dựa vào bản đồ địa chính. Ví dụ mất sổ nhưng trên hệ thống vẫn lưu quyền sử dụng của mình với thửa đất chứ nhỉ???