Chia sẻ kiến thức về quy hoạch nhà đất

minhtuan_te

Xe tăng
Biển số
OF-81469
Ngày cấp bằng
30/12/10
Số km
1,399
Động cơ
300,699 Mã lực
Nơi ở
Ngọc Thụy, Long Biên, HN
Em đang làm công trình ở Ngọc Thụy, so với bản đồ quy hoạch trên thì thấy chính xác cụ ạ. Còn các nơi khác e không khẳng định được, nhưng chắc đủ tương đối để cụ tham khảo.
Cụ ơi , vào trang quyhoachhanoi sao em ko phóng to chi tiết hơn được nhỉ, nó chỉ phóng to 1 chút là hết hay là em ko biết cách thao tác hả cụ? Em đang nghiên cứu quy hoạch Ngọc Thụy, cụ có bản vẽ nào chi tiết hơn không cho em xin với.
 

contontai

Xe hơi
Biển số
OF-109959
Ngày cấp bằng
22/8/11
Số km
155
Động cơ
392,641 Mã lực
Cụ ơi , vào trang quyhoachhanoi sao em ko phóng to chi tiết hơn được nhỉ, nó chỉ phóng to 1 chút là hết hay là em ko biết cách thao tác hả cụ? Em đang nghiên cứu quy hoạch Ngọc Thụy, cụ có bản vẽ nào chi
tiết hơn không cho em xin với.
Nó phóng to ngang google map rồi cụ. Cụ nghiên cứu khu vực nào cứ đến nơi bật app rồi xem định vị nơi m đang đứng là ok rồi. Em có bản vẽ hạ tầng khu đấu giá quanh trường THCS ngọc thụy và tuyến đường 40m nối liền từ đường NVC đến UBND Ngọc Thụy
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Làm Sao Để Xác Định Cơ Sở Pháp Lý Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất?

Khi nhìn một văn bản hay một bản vẽ về quy hoạch, làm sao để biết được đó là văn bản, bản vẽ chính thức được phê duyệt hay chỉ là các văn bản trung gian? Muốn biết điều này thì các bác phải xem kỹ văn bản, bản vẽ đó.


Bản vẽ kiến trúc cảnh quan tỉ lệ 1/500
Tại sao phải xác định tính pháp lý của văn bản, bản vẽ Quy hoạch?

Vì trong quá trình phê duyệt quy hoạch, sẽ có một số văn bản tương tự văn bản về quy hoạch cuối cùng nhưng không phải, một số văn bản đó là văn bản gửi qua lại giữa các đơn vị để bổ sung thông tin, một số khác là văn bản ở các bước trung gian.

Với các văn bản về quy hoạch ở các bước trung gian, thì đó là một tài liệu quan trọng chứng tỏ rằng quá trình đang được thực hiện đúng.

Còn nếu chỉ là các văn bản ở các bước bổ sung thông tin qua lại thì chưa thể trả lời được

Do bản vẽ là thể hiện trực quan của văn bản, thế nên phải xem bản vẽ để biết về hình ảnh trực quan như thế nào.

Có những trường hợp, doanh nghiệp tự vẽ, tự đóng dấu và nói đó là Quy hoạch được duyệt, thì trường hợp này không có tính pháp lý theo luật quy hoạch.

Cách xác định tính pháp lý của quy hoạch sử dụng đất theo cơ sở luật quy hoạch hiện hành

Trong quy hoạch, thì với các quy hoạch khác nhau sẽ do các cấp khác nhau có quyền Phê duyệt.

Thông thường tỉ lệ bản vẽ quy hoạch càng cao thì cấp càng cao phê duyệt, cấp cao nhất là TT chính phủ, rồi đến Ủy ban các tỉnh, thành phố và cuối cùng là Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Ủy ban cấp quận, huyện.

Ngoài ra, quy hoạch còn có thể được phê duyệt bởi một Ban quản lý khu vực nào đó được chỉ định, ví dụ như Ban quản lý Khu Nam, Ban quản lý Thủ Thiêm…

Như đã nói trước đây, chúng ta cần quan tâm đến bản vẽ Quy hoạch 1/2000 và bản vẽ Quy hoạch 1/500 là chính, với mỗi loại quy hoạch thì cần xem như sau:

  • Với bản vẽ Quy hoạch 1/2000 sẽ do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, Thành phố phê duyệt bằng một Quyết định.
Lưu ý chữ “Quyết định” trên văn bản về quy hoạch. Còn các văn bản dạng khác không phải Quyết định, hoặc không phải do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố (hoặc cấp cao hơn) thì không phải là văn bản cuối cùng.
  • Với bản vẽ Quy hoạch 1/500, thì có thể do Ủy ban nhân dân cấp Quận, Huyện, hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc, hoặc Ban quản lý được “đặc phái” để quản lý khu vực mà có quy hoạch.
Trong các loại văn bản này thì đơn vị phát hành vẫn là các đơn vị được phép chấp thuận, tên văn bản có thể là Quyết định, hoặc Thỏa thuận, đối tượng nhận văn bản sẽ là đơn vị được cấp Quy hoạch.

Bản vẽ thì đính kèm văn bản, và trong bản vẽ sẽ luôn có tham chiếu đến văn bản nào.

Chỉ cần nhìn tham chiếu văn bản sẽ biết bản vẽ đó có tính pháp lý hay không.

Với các bản vẽ không có dấu của nhà nước, hay không có tham chiếu văn bản nào thì bản vẽ đó là không chính quy.

Hy vọng bài viết trên đã giúp các bác nắm được cách xác định thế nào mới thực sự là một bản quy hoạch sử dụng đất.
 
Chỉnh sửa cuối:

minhtuan_te

Xe tăng
Biển số
OF-81469
Ngày cấp bằng
30/12/10
Số km
1,399
Động cơ
300,699 Mã lực
Nơi ở
Ngọc Thụy, Long Biên, HN
Nó phóng to ngang google map rồi cụ. Cụ nghiên cứu khu vực nào cứ đến nơi bật app rồi xem định vị nơi m đang đứng là ok rồi. Em có bản vẽ hạ tầng khu đấu giá quanh trường THCS ngọc thụy và tuyến đường 40m nối liền từ đường NVC đến UBND Ngọc Thụy
Cụ cho em tên chính xác app đó được ko ạ? em seach ko ra. Cụ có bản vẽ 2 khu đó cụ cho em xin được ko ạ? em cũng đang nghiên cứu quy hoạch đất cát 1 chút ạ, em cảm ơn cụ. Mail của em minhtuante@gmail.com
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Tôi share bản đồ QH SDD 19 Quận SG (Q9 chưa update) nhé. Vào link sau để lấy file.
Nhưng trước khi lấy file, các cụ phải down app Geo editor trên điện thoại đã nhé!

https://m.me/join/AbbWP9lbKs40HB72

 

contontai

Xe hơi
Biển số
OF-109959
Ngày cấp bằng
22/8/11
Số km
155
Động cơ
392,641 Mã lực
Cụ cho em tên chính xác app đó được ko ạ? em seach ko ra. Cụ có bản vẽ 2 khu đó cụ cho em xin được ko ạ? em cũng đang nghiên cứu quy hoạch đất cát 1 chút ạ, em cảm ơn cụ. Mail của em minhtuante@gmail.com
Cụ dùng androi cứ tìm app Quy hoạch Hà Nội, dùng ios dùng web quyhoach.hanoi.vn. em có share file cho cuk qua email rồi đấy ạ
 

mig_vn

Xe tải
Biển số
OF-167835
Ngày cấp bằng
21/11/12
Số km
376
Động cơ
349,145 Mã lực
Nơi ở
Hà Nội
E theo dõi
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
05 CÁCH XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT

Muốn xem quy hoạch thì đầu tiên phải xác định được vị trí của nơi cần xem quy hoạch.
Có nhiều cách để xác định vị trí, có thể kể đến là:
  • Cách 1, Dùng định vị điện thoại: Dễ nhất là đến chỗ đó và dùng định vị điện thoại. Cách này thì dễ, nhưng lại phải di chuyển.
  • Cách 2, "reach" trên bản đồ: Muốn không di chuyển thì tìm vị trí trên bản đồ. Muốn dùng cách này thì lại phải biết được chính xác vị trí trên bản đồ.
  • Cách 3, theo địa chỉ: Nhưng mà bình thường thì các bác lại chỉ có cái địa chỉ, nên cũng có thể search theo địa chỉ được cấp, tuy nhiên chưa chắc chính xác, và nhiều khi có địa chỉ mà tìm không ra.
  • Cách 4, theo tọa độ ghi trên sổ đỏ: Thường thì chúng ta muốn kiểm tra quy hoạch của một thửa đất là chính, và thửa đất thì thường có tọa độ, tuy nhiên có những thửa đất không có tọa độ.
  • Cách 5, theo số tờ, số thửa: Cũng trong sổ đỏ, chúng ta có thông tin về số tờ, số thửa, và cũng có thể tìm vị trí theo cách này.
Như vậy, để xác định vị trí các bác có thể tạm dùng 5 cách. 3 cách đầu là dùng theo bản đồ google, 2 cách sau theo dữ liệu kỹ thuật. Mà khổ nỗi, chúng ta lại cần check thông tin theo cách 4, cách 5 là chính, mà google lại chưa hỗ trợ cách này. Một vài app có hỗ trợ cách 4, 5 nhưng nói chung là cũng khó để xài.
Thế mới nói, nhiều người đi mua BĐS, cầm theo cái sổ đỏ photo nhưng không biết được chỗ người ta dẫn đến với cái sổ cầm trong tay vị trí có giống nhau hay không. Đó mới là vấn đề.
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Các Chỉ Tiêu Cơ Bản Trong Quy Hoạch

Khác với đất nhà riêng chỉ quan tâm đến diện tích, một khu đất dùng để xây dựng chung cư, ngoài diện tích đất thì cần phải quan tâm đến chỉ tiêu quy hoạch của khu đất đó.


Chỉ tiêu quy hoạch kết hợp với diện tích khu đất giúp xác định giá trị của khu đất.

Với một khu đất xây chung cư, chỉ diện tích thôi là chưa đủ để đánh giá giá trị. Các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản và quan trọng bao gồm:

  1. Diện tích đất phù hợp quy hoạch: Là diện tích đất sau khi trừ lộ giới, và những phần đất cây xanh, công trình công cộng không phù hợp quy hoạch.
  2. Hệ số sử dụng đất (Viết tắt FAR): Có đơn vị tính là (lần), với những khu đất hiện tại, hệ số sử dụng đất phân biệt rõ ràng 2 phần bao gồm:
    1. Hệ số sử dụng đất ở (Residental).
    2. Hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ (Commercial).
  3. GFA: Tổng diện tích sàn xây dựng: Công thức tính là: GFA = [Diện tích đất phù hợp quy hoạch] x FAR.
  4. Mật độ xây dựng: Đơn vị tính là (%), có nhiều định nghĩa để tính mật độ xây dựng, nhưng có thể hiểu nôm na là được xây bao nhiêu trên Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch.
  5. Tầng cao.
Trong tất cả các chỉ tiêu này, thì chỉ tiêu số 1 và số 2 là quan trọng nhất.

Diện tích đất thì khỏi bàn về độ quan trọng, còn FAR sẽ cho biết giá trị khu đất đó ở mức nào.

Các chỉ tiêu từ 3-5 phụ thuộc vào 2 chỉ tiêu đầu. Cụ thể:
  • GFA = S x FAR
  • [Mật độ xây dựng] = [Diện tích chân công trinh] / S x 100 (Mật độ xây dựng bao nhiêu % đồng nghĩa với chân công trinh chiếm bấy nhiêu % đất).
  • GFA = [Diện tích chân công trinh] x [Tầng cao].
Từ những sự liên quan này, có thể thấy muốn điều chỉnh mật độ xây dựng thì có thể tăng hoặc giảm tầng cao.

Thế nên việc điều chỉnh mật độ xây dựng hoặc tầng cao sẽ dễ thực hiện miễn là không thay đổi FAR.

Ngoài các chỉ tiêu trên, Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR còn ảnh hưởng đến các chỉ tiêu sau:
  1. Dân số
  2. Số căn
Và một vài chỉ tiêu khác. Tuy nhiên, trong phạm vi bài này chỉ muốn nhấn mạnh đến 2 chỉ tiêu quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của một khu đất chung cư là Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR.

Trong FAR thì phải chú ý đến FAR cho ở và FAR cho thương mại.
 
Chỉnh sửa cuối:

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Mẹo: Cách để kiểm tra quy hoạch

Hiện nay, nhà nước đang dần công khai quy hoạch bằng tạo ra các ứng
dụng kiểm tra quy hoạch để cho người dân có thể tra cứu.

Đến thời điểm này, các tỉnh thành như Sài Gòn, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An đều đã có ứng dụng để tra cứu thông tin quy hoạch. Có thể vào google search
ra các đường link hoặc app để tra cứu.

Việc tra cứu thông thường sẽ phải xác định vị trí cần kiểm tra quy hoạch, bằng cách xác định theo Tọa độ góc ranh, là dãy số cùng trang vẽ thửa đất trên sổ đỏ (Một số sổ đỏ không có tọa độ góc ranh này).

Hoặc xác định theo Số tờ – số thửa. Sau khi xác định được địa điểm cụ thể cần tra quy hoạch, thì ngay điểm đó sẽ có bản vẽ / hình ảnh / thông tin để biết quy hoạch đó là gì.
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì?

Chúng ta lại nghe tới Quy hoạch với các tỉ lệ như 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, và đặc biệt là Quy hoạch 1/2.000, Quy hoạch 1/500, vậy thì những thứ này nên hiểu như thế nào?

Các loại liệt kê ở trên chính là Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ càng cao thì độ chính xác càng thấp. Như các tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 là các loại quy hoạch mang tính Định hướng, nghĩa là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, độ chính xác thấp có nghĩa là với các quy hoạch loại đó, thì sai số có thể lên đến hàng trăm mét so với thực tế, ví dụ, quy hoạch loại này sẽ xác định có 1 con đường đi qua khu vực đó, nhưng đi chính xác chỗ nào thì không biết. Thế nên với các tỉ lệ cao thì Quy hoạch chỉ mang tính tham khảo và định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 và 1/500 thì mới có tính chính xác và pháp lý cụ thể.

Quy hoạch 1/2.000 là do nhà nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngoài ra quy hoạch này cũng có thể cập nhật không định kỳ khi có sự thay đổi nào đó. Quy hoạch 1/2.000 là một tài liệu pháp quy có tính pháp lý. Và với quy hoạch loại này, thường làm đến khu vực, khu phố, các tuyến đường liên kết.
Quy hoạch 1/500 là thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch 1/2000. Có thể hiểu quy hoạch 1/500 là chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao.

Như thế, nói về tính pháp lý, chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000, lúc này doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.

Có bao nhiêu loại Quy hoạch?

Như ở trên đã nói đến các Tỉ lệ Quy hoạch, vậy có một câu hỏi đặt ra là với mỗi cấp Quy hoạch như thế thì có bao nhiêu loại Quy hoạch.

Có nhiều loại Quy hoạch cho các mục đích khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất: Cái này quan trọng nhất, để cho biết Đất đó có mục đích sử dụng là gì trong tương lai, và hệ số sử dụng đất (FAR) là bao nhiêu.
- Quy hoạch giao thông: Nói về các con đường, lộ giới, đường nội bộ, hẻm…
- Quy hoạch xây dựng: Nói về các chỉ giới xây dựng (hay chỉ giới đường đỏ), hiểu nôm na là khoảng lùi trong xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao…
- Quy hoạch phân lô: Là chi tiết ô phố ra từng lô đất nhỏ.
Tất cả các loại quy hoạch này có thể được thể hiện chung trên 1 bản vẽ, cũng có thể được thể hiện trên nhiều bản vẽ khác nhau.
Ngoài các loại quy hoạch ở trên, còn có các loại khác như quy hoạch cao độ, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch đô thị…

Tại sao lại phải kiểm tra quy hoạch với bất cứ mảnh đất nào mặc dù đã có Sổ (GCN QSDĐ)?

Quy hoạch như đã nói ở trên là Kế hoạch, vậy thì có Kế hoạch thì sẽ có Hiện trạng. Trong các giấy tờ về pháp lý Sở hữu, chỉ ghi Hiện trạng ngay thời điểm cấp Giấy. Vậy thì điều gì xảy ra khi Quy hoạch 5 năm đổi 1 lần, thậm chí đổi mà không cần 5 năm, điều gì đảm bảo rằng kể từ lúc Cấp sổ đến nay Quy hoạch không có gì thay đổi. Vì không đảm bảo nên mới phải đi kiểm tra.

Để rõ hơn, chúng ta có ví dụ, sổ đỏ của bạn được cấp năm 2005, và ghi mục đích sử dụng là Đất ở. Tuy nhiên hiện tại, sau 14 năm thì ngay cái chỗ đó có 1 con đường đi qua, lúc này, Quy hoạch của thửa đất này trở thành Đất giao thông, không còn là đất ở nữa. Thế nên đừng bao giờ tin những gì Sổ viết, mà phải đi kiểm tra cho chắc.

Tính pháp lý của Quy hoạch?

Quy hoạch là một kế hoạch liên quan đến Đất đai của nhà nước nói chung. Nó không phải là giấy tờ mang tính sở hữu, chủ quyền. Nói cách khác, Quy hoạch chỉ mang tính xác định Thuộc tính của một khu đất, để cho biết khu đất đó được phép làm gì, và làm như thế nào… Và lưu ý rắng, Quy hoạch không thể khẳng định được ai là người Sở hữu khu đất đó.

Cụ thể chi tiết về vấn đề này tôi đã từng viết một bài trong blog cá nhân, bác nào muốn tìm hiểu thêm thì vào đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019/05/06/lam-sao-de-xac-dinh-co-so-phap-ly-cua-quy-hoach-su-dung-dat/

Quy hoạch treo là gì?

Chúng ta cũng hay nghe đến từ Quy hoạch treo, và hậu quả của nó. Quy hoạch treo nghĩa là cái Kế hoạch về đất đai của nhà nước không rõ ràng ở khu đó, vì thế nên khu vực đó phải giữ nguyên hiện trạng không được làm gì cả. Và vì nhà nước không rõ ràng, nên cũng không ai dám làm gì liên quan đến xây dựng hết. Đó chính là quy hoạch treo.
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
TỪ CHUYỆN BẢN ĐỒ NÓI ĐẾN PHÁP LÝ ĐẤT NỀN.

Về việc có nhiều bạn nói có QH1/500 thì đã đầy đủ pháp lý. Và để rõ hơn việc này, tôi đưa một ví dụ cụ thể hơn để cho bác nào còn thắc mắc nhé!

Dạo gần đây, tôi làm bản đồ, và nếu bác nào có tham gia thì sẽ biết trong bản đồ liên quan đến Bất động sản có 02 loại rất quan trọng đó là:
  • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ này cho biết khu vực nào có loại đất nào. Bản đồ này được vẽ thành từng khu vực lớn, và vạch ra chỗ này đất ở, chỗ kia đất cây xanh, chỗ nọ đất thương mại, chỗ nữa đất trường học ...
  • Bản đồ địa chính (hai còn gọi là bản đồ giải thửa): Bản đồ này cho thấy được từng thửa đất có kích thước như thế nào, diện tích bao nhiêu, ở chỗ nào, hình dạng ra sao...
02 bản đồ này ở riêng thì có chức năng khác nhau. Cụ thể:
  • Bản đồ quy hoạch: Mang tính định hướng về không gian, về sự quy cũ trong việc quy hoạch, về sự thông suốt của giao thông ..., và bản đồ này được vẽ dựa trên các định hướng phát triển các khu vực của nhà nước, dựa trên các quy chuẩn quy hoạch được đưa ra. Nó mang tính chung, tổng thể.
  • Bản đồ giải thửa: Mang tính cá nhân và sở hữu, thường bạn đi chỉ vị trí, giới hạn của một khu đất và nói rằng khu đất này là của tôi, thì người ta sẽ yêu cầu 1 cái giấy tờ gì đó chứng minh quyền sở hữu, và trên tờ giấy đó (thường là sổ đỏ) sẽ có hình vẽ của khu đất. Vậy thì hiểu rằng, thông thường, cứ 1 thửa đất sẽ có 1 ai đó làm chủ.
Và khi áp 02 loại bản đồ này với nhau, các bác thấy được cái thông tin cơ bản nhưng đầy đủ về Bất động sản. Cụm từ "áp quy hoạch" nghĩa là cái thửa đất của bác, áp cái bản đồ quy hoạch lên thì nó ra cái gì. Khi áp 2 bản đồ này, các bác sẽ thấy được thửa đất này rơi vào quy hoạch kia, 2 thửa đất gần nhau nhưng có thể 1 thửa được lên thổ cư, 1 thửa không được ....

Quyền sử dụng đất là cái quyền sử dụng đất đúng với cái mục đích của quy hoạch cho phép. Quy hoạch mang tính tổng thể, quy chuẩn và hợp lý về mặt không gian, và sau khi áp vào bản đồ giải thửa thì sẽ tạo ra những thửa đất có giá trị cao nếu là đất ở, giá trị thấp hơn nếu là đất khác, và thậm chí ít có giá trị nếu rơi vào đường.

Nói thêm: Với người sử dụng đất, gần như chỉ có đất ở thì mới được xây nhà, được lên thổ cư ..., đó là lý do để tại sao bác sở hữu quyền sử dụng đất (có sổ đỏ) thì không có nghĩa là được phép xây nhà trên đó nếu quy hoạch không cho phép.

Quay lại câu chuyện ban đầu về pháp lý Dự án đất nền. Quy hoạch 1/500 nó là quy hoạch, nó thuộc nhóm bản vẽ quy hoạch là định hướng tổng thể, là quy chuẩn. Được duyệt QH 1/500 nghĩa là cái bản vẽ này phù hợp với quy chuẩn vá tổng thể chung. Và lưu ý rằng, bản đồ quy hoạch chưa đề cập đến sở hữu.

Sở hữu liên quan đến bản đồ giải thửa, vì thế, khi làm pháp lý của dự án đất nền, ngoài việc làm cái quy hoạch 1/500 thì phải đi thu gom hết các thửa đất trong khu vực quy hoạch, nghĩa là phải chuyển hết quyền sở hữu từ ai đó thành của mình hết thì mới có thể gọi là tạm ổn về pháp lý.

Vậy thì mới có quy hoạch thì chưa nói lên được cái gì cả, vì bác chỉ được phép bán cái bác có thôi, mà bán thửa đất, lô đất thì buộc bác phải sở hữu nó đã. Thế nên, muốn bán đất nền, thì trước tiên phải đền bù được đã rồi nói chuyện, chứ chỉ đưa cái quy hoạch ra thì chưa đủ.

Cái này đi sâu hơn 1 chút để giải thích rõ hơn. Bình thường thì chúng ta đi mua miếng đất, chuyển tên sổ đỏ xong, thì có mấy cách như sau:
  • Bán nguyên con, nguyên trạng:
  • Thửa to quá, xin tách thửa xong bán lẻ theo từng thửa.
  • Có nhiều thửa đất gần nhau, diện tích lại to, thế là quyết định quy hoạch lại, vẽ đường, phân lô cho nó ngon, xong gộp tất cả các thửa cũ xóa bài, rồi phân ra theo thửa mới, bán từng thửa mới. Cái này là cách các CĐT hay làm, và cách làm này trải qua hơn 30 bước lớn nhỏ. Cái QH 1/500 mà các bác hay nghe chỉ là cái bước quy hoạch lại thôi và phân lô cho nó ngon thôi. Phân kiểu này không ổn thì phân kiểu khác, miễn phù hợp quy chuẩn là dc duyệt thôi.
Thế nên với đất nền, đền bù quan trong hơn quy hoạch. Và 02 bước này được phép làm độc lập chứ không phải chờ nhau, đó là lý do đôi khi có quy hoạch rồi nhưng chưa chắc đã đền bù. Vì thế nếu nói có QH1/500 để thể hiện là đủ pháp lý thì ....chưa ổn.
 

Kbe Bui

Xe hơi
Biển số
OF-639194
Ngày cấp bằng
22/4/19
Số km
149
Động cơ
112,450 Mã lực
Tuổi
33
Các cụ cho em hỏi: nếu mua đất GIẤY TAY. Đất có nguồn gốc rõ ràng nhưng chưa làm sổ. Check qh thì đc qh đất ở. Làm sổ thì ko đủ diện tích tách thửa. Nhưng xây nhà thì phường, xã vẫn cho xây (có kiểm tra và đóng thuế) sau đó cấp giấy xác nhận nhà ở ổn định cho hộ đó (được nhập khẩu, điện, nước... ) vậy nếu sau này dính đổi quy hoạch thì việc đền bù sẽ ntn nhỉ??
Tương tự với tr hợp sổ chung nhưng chưa đủ điều kiện tách thửa. Vẫn mua bán sang tay
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
Các cụ cho em hỏi: nếu mua đất GIẤY TAY. Đất có nguồn gốc rõ ràng nhưng chưa làm sổ. Check qh thì đc qh đất ở. Làm sổ thì ko đủ diện tích tách thửa. Nhưng xây nhà thì phường, xã vẫn cho xây (có kiểm tra và đóng thuế) sau đó cấp giấy xác nhận nhà ở ổn định cho hộ đó (được nhập khẩu, điện, nước... ) vậy nếu sau này dính đổi quy hoạch thì việc đền bù sẽ ntn nhỉ??
Tương tự với tr hợp sổ chung nhưng chưa đủ điều kiện tách thửa. Vẫn mua bán sang tay
Bác hỏi như thế này thì hơi khó trả lời. Giấy tay thường sẽ có 02 trường hợp:
1. Chưa có sổ:
2. Có sổ nhưng lại chỉ định bán 1 phần (nghĩa là không bán cả số mà tách ra).

Như Bác nói chắc là trường hợp 2, không tách được để tạo sổ mới vì không đủ diện tích.

Xây nhà thì phải được phép chủ nhà (chủ đất đứng tên trên sổ) cho phép, sau đó tách nhà sau, nhưng phải check lại đàng hoàng coi. Vì cái người ta nói với cái làm được là khác nhau, đôi khi cái quy trình đó họ hứa chứ chưa chăc làm dc.

Còn nếu sau này đền bù: Thì nó là đền bù về bảng giá, đền bù theo giá thị trường, tùy lúc đó.
 

Kbe Bui

Xe hơi
Biển số
OF-639194
Ngày cấp bằng
22/4/19
Số km
149
Động cơ
112,450 Mã lực
Tuổi
33
Bác hỏi như thế này thì hơi khó trả lời. Giấy tay thường sẽ có 02 trường hợp:
1. Chưa có sổ:
2. Có sổ nhưng lại chỉ định bán 1 phần (nghĩa là không bán cả số mà tách ra).

Như Bác nói chắc là trường hợp 2, không tách được để tạo sổ mới vì không đủ diện tích.

Xây nhà thì phải được phép chủ nhà (chủ đất đứng tên trên sổ) cho phép, sau đó tách nhà sau, nhưng phải check lại đàng hoàng coi. Vì cái người ta nói với cái làm được là khác nhau, đôi khi cái quy trình đó họ hứa chứ chưa chăc làm dc.

Còn nếu sau này đền bù: Thì nó là đền bù về bảng giá, đền bù theo giá thị trường, tùy lúc đó.
Cảm ơn cụ. Những thông tin rất bổ ích ạ.
 

Đức Lê AS

Xe hơi
Biển số
OF-689421
Ngày cấp bằng
18/7/19
Số km
136
Động cơ
103,560 Mã lực
Tuổi
40
Website
asset.vn
MẤY BỮA NAY CÓ MẤY BÁC HỎI VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN.

Thực ra nói về quy trình thì có nhiều tài liệu nói. Tuy nhiên quy trình thì là quy trình, còn thực tế thì phải tiếp cận hồ sơ pháp lý mới biết.
Khổ nỗi, hồ sơ pháp lý đầy đủ nó kiểu như bí mật ấy, không mấy ai ngoài CĐT có hết thông tin, thế nên với vai trò là khách hàng trong giai đoạn hiện tại, thì chỉ có cách "Nhìn hình đoán ý".

Pháp lý tuy khó nắm bắt nhưng lại có tính logic, từ logic có thể dự đoán vài thứ, và khi dự đoán xong thì có thể tìm kiếm thêm vài thông tin để bổ sung cho dự đoán của mình.

Theo kinh nghiệm trong nghề cả chục năm qua, thì tôi khi nhìn nhận và đánh giá một dự án, thì câu hỏi đặt ra đầu tiên là "Tình trạng pháp lý Dự án đang ở đâu?"

Chỉ có vài văn bản pháp lý xác minh tình trạng pháp lý, nhưng lại phải xem coi cái văn bản đó còn có hiệu lực trong thời điểm hiện tại không. Nhưng nhìn chung, cái gì đã có rồi thì nếu có điều chỉnh vẫn dễ hơn là chưa có.

Vậy thì để nắm được tình trạng pháp lý (hay dự đoán tình trạng pháp lý) thì cần phải nắm mấy thứ như sau:
  1. Nắm rõ quy trình pháp lý: Đương nhiên cái này cần phải nắm vì muốn biết được pháp lý đang ở đâu trong quy trình thì phải biết nằm lòng cả quy trình.
  2. Nhìn hiện trường, hiện tại thức tế của Dự án. Thi công hay chưa...
  3. Tìm kiếm các văn bản chủ lực như: QH 1/500, giấy tờ đất, QĐ giao đất. Và phải so với thực tế tài liệu truyền thông so với cái trong văn bản có giống nhau hay không.
  4. Tìm kiếm chủ thể hợp đồng: Thường các CĐT hiện nay, họ ký HĐ với khách dù pháp lý còn chưa rõ, thế thì ai đứng ra ký cũng phải được chú ý, nó có giống với cái đối tượng trong các văn bản giấy tờ hay không. Và nếu không giống thì sự liên quan ở đây là gì.
  5. Cái gì không chắc thì tốt nhất là vay ngân hàng. Không thiếu tiền cũng vay, đơn giản là ngân hàng sẽ là 1 chủ thể "giúp" mình xác minh với CĐT, thường thì Dự án nào mà ngân hàng chấp thuận giải ngân, thì ít nhất nó cũng an toàn phần nào.
  6. Lưu ý là không nội suy: Ví dụ cái Dự án có 3 block hay 3 khu, 2 khu làm rồi thì nghiễm nhiên khu thứ 3 ok. Trong thực tế thì ngược lại, vì phải đặt ra câu hỏi rằng tại sao 2 khu kia làm mà khu này lại không làm luôn, để đến bây giờ làm gì? Và trong thực tế, rất nhiều khả năng cái khu còn lại sẽ bị dồn hết những thứ xấu, thứ dở vào đó, những cam kết, trách nhiệm...
Có mấy ý kiến cá nhân vậy, hy vọng sẽ giúp ích được phần nào cho các bác. Bác nào muốn xem thêm tôi chém gió về pháp lý dự án thì vào đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019/05/15/thu-tuc-phap-ly-nha-dat-trong-va-ngoai-du-an/
 
Chỉnh sửa cuối:
Thông tin thớt
Đang tải
Top