uhm, đất đai bên Long Biên nó sau vụ Cổ Loa nó tăng lên nhiều. Tôi có 2 căn ở Harmony, đợt trước Vin Cổ Loa bán thì khu đấy rao khoảng xấp xỉ 300, giờ tôi thấy rao tầm 350 rồi, tiền nó to nên tăng số tuyệt đối cũng ác. Vin Cổ Loa tôi cũng mua một căn TĐ2. Sau đợt mua căn TĐ2 thì tôi bán một căn nhà ngõ ba gác ở Hoàng Như Tiếp được 160 tr/m2 nên đợt vừa rồi (trước khi bọn Vin nó ra Cát Tường) định mua thêm một căn Cổ Loa nữa nhưng khả năng không mua nữa.
Đan Phượng thì đúng là quê thật nhưng mà Vin nó mà bán được giá ~300 thì giá nhà ở Hà Nội quá loạn. Nó là irrational rồi, tôi cũng không dám vào. Nó bán được giá đấy thì đất cả Hà Nội này sẽ tăng tiếp nữa, tất nhiên là không có thanh khoản nhưng vẫn là tăng.
Gia Lâm Vin xây chỗ nào nữa nhỉ?
Bổ sung tí là tôi nghĩ tại thời điểm này việc thị trường có chấp nhận được không thì hệ quả của nó vẫn rất lớn. Người dân có nhà thì người ta vẫn chỉ neo giá theo ông Vin.
VCL đúng là nó set lại mặt bằng giá mới cho đất thủ đô đấy cụ ạ. Ban đầu nghe giá VCL em giật mình vì đắt quá dù em cũng không phải ở trên rừng mới xuống thủ đô mua đất. Nhưng sau khi xem giá Vin ĐP thì em lại thấy còn điên hơn VCL.
Nếu giá ở ĐP mà 300tr như cụ nói thì em đoán là giá căn biệt thự chứ liền kề sẽ khoảng 200tr++ thôi và em không tin giá này bán được cụ ạ, vì như cụ nói đấy, nó quá loạn và cụ dám vào VCL cụ còn thấy 300tr ở ĐP là không đu được thì tuyệt đại đa số lại càng thấy không đu được.
1 cái nhà liền kề mấy chục mét, tối thiểu mười mấy tỷ ở một chỗ mà xung quanh không có gì. Hàng quán xịn dịch vụ ngon trường điểm cho con học, là chưa có gì hết. Nếu sau này nó sầm uất thì nó xứng đáng ngần ấy tiền, chứ giờ có gì mà chém giá ấy? Đây rõ ràng là bán giá của thì tương lai nhiều năm tới rồi. Nhà biệt thự căn đẹp nếu 300tr/m2 thì nhẹ cũng phải 50 tỷ/căn (chắc được song lập thôi chứ đơn lập mà dưới 200m2 xấu kinh lắm như cái ống không ở được), căn khá khá tí là trăm tỷ, to VIP thì vài trăm.
Em tính ở mức 50 tỷ là 2 triệu$ đi, đây là giá nhà cởi truồng chưa hoàn thiện chứ hoàn thiện vào thì 5-10 tỷ nữa dễ dàng. Người mua bds 50 tỷ = đòn bẩy với mục đích đầu cơ không thiếu nhưng đây là những đối tượng chỉ kỳ vọng giá lên, nếu không lên thì không có khả năng gồng lỗ và trả lãi bank hàng tháng. Họ sẽ ra hàng ngay khi thấy giá không lên được, và dù cố gồng lỗ cũng chỉ 1 thời gian ngắn là cạn máu, sẽ bán bất chấp. Có thể nhiều cụ sẽ nghĩ rằng đầy người mua đầu cơ nhưng họ có 50 tỷ tiền thịt. Vâng có đầy, nhưng thực tế cụ nào làm bank mảng cho vay các cụ biết, các chủ doanh nghiệp mua bds toàn tiền vay mà. Họ có 50 tỷ tiền thịt thì họ phải mua nhồi thành 150 - 200 tỷ tiền hàng ấy, đa số thế nhé nếu ai không thế là thuộc nhóm cực thiểu số. Lúc thị trường xuống họ cũng có thể bay sạch mà. Và họ còn vay trên 35 tỷ không cần thế chấp thêm bất kỳ cái gì ngoài bds họ mua, bởi vì họ sẽ chứng minh tài chính bằng thu nhập doanh nghiệp được. Hồ sơ muốn đẹp sẽ đẹp, số má vẽ cho đẹp trong phạm phi pháp luật không cấm, vẽ được nhé, nhất là chỉ vẽ thời gian ngắn để hồ sơ gửi bank nó đẹp. Không những thế nhóm có vẻ cá mập nhất này, tiền luôn ném vào nhiều kèo lắm. Nhiều khi để cứu 1 kèo hỏng hoặc cần tiền gấp cho công ty, họ phải ném tài sản đầu cơ ra bằng mọi giá, thường họ chỉ không đụng đến cái nhà đang ở thôi. Việc này hơi giống call margin chéo trong ck.
Đối tượng thứ 2 là mua để ở. Mua để ở thì một là chỉ cần họ thích khu vực đó, thích mọi thứ ở đó và không có biến cố gì bất ngờ kiểu một con thiên nga đen rơi vào đầu, họ không bán đâu. Giá lên họ không chốt lời giá xuống cũng không cắt lỗ. Tiền mua nhà ở thường là tiền thịt, nếu vay cũng không nhiều và cái nhà để ở là cái nhà quan trọng nhất nên nếu cần tiền, họ sẽ ném hàng đầu cơ ra trước. Đây là tâm lý chung của đại đa số nhà đầu tư.
Vậy câu hỏi là: ai sẽ sẵn lòng bỏ ra 50 tỷ ++ cho cái nhà chưa đầy 200m2 ở tận vùng quê ở thời điểm này để ở, chứ không phải với kỳ vọng úp bô đứa vào sau? Có 50 tỷ tiền thịt đi mua nhà thì là dạng ngon ở đất HN rồi. Nếu đi làm thuê là cỡ lãnh đạo cao cấp, đi làm chủ thì doanh nghiệp cũng phải tươm chứ cò con kiếm sao ra 50 tỷ đó. Những người này không bỏ phố về quê đâu ạ vì ngay bây giờ, ở quanh HN, họ có quá nhiều lựa chọn với 50 tỷ. Dịch vụ hàng quán tận răng, tụ tập bạn bè cũng dễ chứ mình về ĐP rồi, khó rủ khách đến chơi nhà lắm. Buổi tối thì em lạ gì, tối om, có chỗ nào để đi tiêu tiền đâu. Bọn giàu mà phải ở thế khác gì đi đày? Sáng thì vượt ngàn nút tắc đi vào HN đi làm, tối cũng như vậy để về, nghe đã thấy sai sai rồi. Dân ĐP cũng có những người có tiền. Vùng ven HN nhiều người chủ trại lợn, rồi đầu nậu buôn lớn gia cầm họ kiếm khủng lắm, năm vài chục tỷ, các đồng chí cổ cồn bóng sáng ở HN chưa chắc đã bằng đâu. Nhưng mấy người đấy nhà toàn cỡ ngàn mét và họ giàu lên thì nhà họ xây to lâu rồi. Giàu nữa thì xây biệt phủ chứ họ không bỏ ngần ấy tiền chui vào 1 chỗ diện tích đất không bằng góc sân nhà họ.
Em không thấy đối tượng mua nhà để ở ĐP, với cái giá này các cụ ạ. Để một khu đô thị bán được, sống được, không thành đô thị ma, thì nhóm đối tượng mua ở này phải đủ nhiều. Nhóm này cũng là nhóm sẽ giúp neo giá nhà tốt hơn khi thị trường sập. Họ giống như bông băng vậy, bị thương mà không có băng tốt thì không cầm được máu đâu. Không chỉ khu này, các cụ cứ ngẫm tất cả các khu các cụ biết xem, có đúng là khu nào chỉ mạnh đầu cơ thì hết sóng là toác người không? Còn khu mà người mua đa số để sử dụng thực, hết sóng nó không rơi mạnh thế và sau đó giá cũng hồi phục nhanh hơn.
Còn mấy cái về người mua cuối cùng và về việc đồ ngon đầu tư khác với đồ ngon đầu cơ khác với đồ ngon để chén khi khác em nói không thì dài quá. Grab lại nổ cuốc rồi, em chào các cụ em đi khách.
Tư duy của cụ hệt như thời Nguyễn chuẩn bài luôn
