Chủ thớt đã xóa bài và out
Hôm nay cuối tuần, rảnh hơn chút, em xin phép được trao đổi, phân tích trường hợp giao dịch khá phổ biến này
Trước khi đi vào cụ thể, em xin phép khái quát tình huống và nêu nguyên tắc phân tích như sau:
A. Khái quát tình huống và nguyên tắc phân tích
1. Khái quát tình huống
A là chủ sở hữu ngôi nhà
A đang thế chấp nhà tại Bank
B là người đại diện theo ủy quyền của A
C là người đặt cọc để mua ngôi nhà của A (đang thế chấp bank)
C ký hợp đồng đặt cọc với B và đặt cọc 50 triệu
Thời điểm đặt cọc, C không biết nhà đang thế chấp bank
Sau khi C biết nhà đang thế chấp bank, A và B cam đoan (miệng) là sẽ lấy đủ giấy tờ sở hữu nhà để ký HĐ mua bán (nhà đó) với C đúng thời hạn (đã ký cọc)
C không đồng ý, muốn hủy cọc, không mua nhà nữa và lấy tiền cọc về
2. Nguyên tắc phân tích
- Căn cứ quy định cụ thể của pháp luật hiện hành
- Căn cứ theo thực tiễn xử lý các vụ việc tương tự
- Trên lập trường quan điểm cá nhân
B. Phân tích pháp lý và Thực tiễn xử lý vụ việc
Góc độ tiếp cận: C có hủy cọc và đòi được tiền cọc về không?
1. Phân tích pháp lý
Về nguyên tắc giao dịch dân sự, việc đặt cọc là bên A trao cho bên B 1 khoản tiền/giá trị vật chất và bên B nhận khoản tiền/ giá trị vật chất đó để đảm bảo với nhau sẽ cùng thực hiện 1 giao dịch trong 1 thời hạn do 2 bên ấn định. Nếu hết thời hạn đó, giao dịch không thực hiện được (hoặc bị hủy sớm hơn) thì nếu việc hủy/không thực hiện đó do lỗi của bên A, A sẽ mất khoản cọc, nếu lỗi của bên B thì B sẽ phải trả lại khoản cọc cho A cộng thêm 1 khoản phạt. Khoản phạt này do 2 bên thống nhất khi đặt cọc và không bị giới hạn (Bộ luật dân sự 1995 quy định khôg quá 3 lần giá trị cọc, hiên nay, BLDS 2015 đã bỏ giới hạn này)
Như vậy, khi 1 bên đặt cọc (hoặc nhận cọc) muốn hủy cọc mà không bị mất cọc hoặc phạt, thì con đường duy nhất là chứng minh HĐ cọc VÔ HIỆU
Vậy khi nào HĐ cọc mua bán tài sản vô hiệu?
HĐ cọc vô hiệu khi:
- Hình thức hợp đồng cọc không đúng quy định
- 1 trong 2 bên A và B không đủ tư cách pháp lý
Cụ thể như: bên đặt cọc ko có năng lực hành vi, bên nhận cọc không có đủ thẩm quyền (không phải chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, không có ủy quyền hợp pháp của chủ tài sản...)
- Có dấu hiệu cưỡng ép, lừa dối, 1 trong các bên trong tình trạng không minh mẫn sáng suốt...
- Đối tượng giao dịch (tài sản) đang trong tình trạng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào diện hạn chế/ cấm giao dịch: tang vật vụ án hình sự, tài sản thi hành án, tài sản đang tranh chấp trong 1 vụ việc đang được Tòa án thụ lý, tài sản được coi là đảm bảo thực hiện cho việc thi hành án dân sự ...
2/ Phân tích thực tế
Quay lại trường hợp này
Do 1 bên ký là CCV, nên có thể thấy:
Hợp đồng cọc không buộc phải công chứng (theo luật hiện hành)
Hình thức HĐ cọc hợp pháp
Các nội dung điều khoản của bản HĐ đã post lên đây hoàn toàn hợp pháp
(NOTE: 70%++ các HĐ cọc hiện nay của đội cò vạc lập sẵn khi môi giới 2 bên đều có những tử huyệt mà khi cần, có thể kiện vô hiệu được, các cụ mợ hết sức lưu ý)
Ý thứ nhất của vô hiệu là không có
Ý thứ 2 của vô hiệu: là B ko có ủy quyền của A
Với nghề nghiệp CCV, khả năng này rất thấp, 90% là B đã có ủy quyền (công chứng) của A, thậm chílaf của cả vợ A (nếu có)
Ý thứ 3, đây cũng chính là yếu tố hiện nay có nhiều quan điểm, ngay trong làng luật bọn em cũng vậy. Đó là: tàu sản đang thế chấp bank, có ký HĐ cọc được không?
Và đây là quan điểm mà em ủng hộ:
Đầu tiên, cơ bản nhất là TRONG HĐ THẾ CHẤP, CÓ NỘI DUNG: BÊN THẾ CHẤP KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CỌC không? Nếu có, thì cọc là vô hiệu
Trên thực tế, đại đa số chỉ quy định KHÔNG MUA BÁN, CHO THUÊ, CHO MƯỢN...trừ khi có sự đồng ý của bank mà không nói gì đến cọc cả
Vì sao?
Vì về lý luận, Cọc là giao dịch 1 để đảm bảo cho mua bán (giao dịch 2)
2 cái giao dịch này nó chả liên quan gì đến nhau cả ngoài việc 1 bắt buộc thực hiện 2
Khi A nhận cọc và cam kết bán (nhà) cho C, thì việc của A là đúng hạn, có nhà (đủ giấy tờ) để làm HĐ mua bán cho C đúng quy định
Trong HĐ cọc, phần cam kết cũng không ghi là tài sản phải không trong tình trạng thế chấp
Có nghĩa là, HĐ cọc hoàn toàn có hiệu lực bình thường
Đến hạn cọc, A không lấy được sổ ra để bán cho C thì trả lại 50tr cọc + phạt (theo HĐ cọc)
C muốn xù không mua thì mất cọc. Hết
Cuối cùng em muốn nói: chính sự cập kênh của luật và hành xử các bên này, mà luật sư bọn em có cơm ăn
Và quan điểm của luật sư để xây dựng luận cứ sẽ thay đổi theo việc luật sư ăn cơm của A, B hay C
Rất mong các Cụ Mợ cùng trao đổi và góp ý
Hôm nay cuối tuần, rảnh hơn chút, em xin phép được trao đổi, phân tích trường hợp giao dịch khá phổ biến này
Trước khi đi vào cụ thể, em xin phép khái quát tình huống và nêu nguyên tắc phân tích như sau:
A. Khái quát tình huống và nguyên tắc phân tích
1. Khái quát tình huống
A là chủ sở hữu ngôi nhà
A đang thế chấp nhà tại Bank
B là người đại diện theo ủy quyền của A
C là người đặt cọc để mua ngôi nhà của A (đang thế chấp bank)
C ký hợp đồng đặt cọc với B và đặt cọc 50 triệu
Thời điểm đặt cọc, C không biết nhà đang thế chấp bank
Sau khi C biết nhà đang thế chấp bank, A và B cam đoan (miệng) là sẽ lấy đủ giấy tờ sở hữu nhà để ký HĐ mua bán (nhà đó) với C đúng thời hạn (đã ký cọc)
C không đồng ý, muốn hủy cọc, không mua nhà nữa và lấy tiền cọc về
2. Nguyên tắc phân tích
- Căn cứ quy định cụ thể của pháp luật hiện hành
- Căn cứ theo thực tiễn xử lý các vụ việc tương tự
- Trên lập trường quan điểm cá nhân
B. Phân tích pháp lý và Thực tiễn xử lý vụ việc
Góc độ tiếp cận: C có hủy cọc và đòi được tiền cọc về không?
1. Phân tích pháp lý
Về nguyên tắc giao dịch dân sự, việc đặt cọc là bên A trao cho bên B 1 khoản tiền/giá trị vật chất và bên B nhận khoản tiền/ giá trị vật chất đó để đảm bảo với nhau sẽ cùng thực hiện 1 giao dịch trong 1 thời hạn do 2 bên ấn định. Nếu hết thời hạn đó, giao dịch không thực hiện được (hoặc bị hủy sớm hơn) thì nếu việc hủy/không thực hiện đó do lỗi của bên A, A sẽ mất khoản cọc, nếu lỗi của bên B thì B sẽ phải trả lại khoản cọc cho A cộng thêm 1 khoản phạt. Khoản phạt này do 2 bên thống nhất khi đặt cọc và không bị giới hạn (Bộ luật dân sự 1995 quy định khôg quá 3 lần giá trị cọc, hiên nay, BLDS 2015 đã bỏ giới hạn này)
Như vậy, khi 1 bên đặt cọc (hoặc nhận cọc) muốn hủy cọc mà không bị mất cọc hoặc phạt, thì con đường duy nhất là chứng minh HĐ cọc VÔ HIỆU
Vậy khi nào HĐ cọc mua bán tài sản vô hiệu?
HĐ cọc vô hiệu khi:
- Hình thức hợp đồng cọc không đúng quy định
- 1 trong 2 bên A và B không đủ tư cách pháp lý
Cụ thể như: bên đặt cọc ko có năng lực hành vi, bên nhận cọc không có đủ thẩm quyền (không phải chủ sở hữu hợp pháp của tài sản, không có ủy quyền hợp pháp của chủ tài sản...)
- Có dấu hiệu cưỡng ép, lừa dối, 1 trong các bên trong tình trạng không minh mẫn sáng suốt...
- Đối tượng giao dịch (tài sản) đang trong tình trạng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào diện hạn chế/ cấm giao dịch: tang vật vụ án hình sự, tài sản thi hành án, tài sản đang tranh chấp trong 1 vụ việc đang được Tòa án thụ lý, tài sản được coi là đảm bảo thực hiện cho việc thi hành án dân sự ...
2/ Phân tích thực tế
Quay lại trường hợp này
Do 1 bên ký là CCV, nên có thể thấy:
Hợp đồng cọc không buộc phải công chứng (theo luật hiện hành)
Hình thức HĐ cọc hợp pháp
Các nội dung điều khoản của bản HĐ đã post lên đây hoàn toàn hợp pháp
(NOTE: 70%++ các HĐ cọc hiện nay của đội cò vạc lập sẵn khi môi giới 2 bên đều có những tử huyệt mà khi cần, có thể kiện vô hiệu được, các cụ mợ hết sức lưu ý)
Ý thứ nhất của vô hiệu là không có
Ý thứ 2 của vô hiệu: là B ko có ủy quyền của A
Với nghề nghiệp CCV, khả năng này rất thấp, 90% là B đã có ủy quyền (công chứng) của A, thậm chílaf của cả vợ A (nếu có)
Ý thứ 3, đây cũng chính là yếu tố hiện nay có nhiều quan điểm, ngay trong làng luật bọn em cũng vậy. Đó là: tàu sản đang thế chấp bank, có ký HĐ cọc được không?
Và đây là quan điểm mà em ủng hộ:
Đầu tiên, cơ bản nhất là TRONG HĐ THẾ CHẤP, CÓ NỘI DUNG: BÊN THẾ CHẤP KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CỌC không? Nếu có, thì cọc là vô hiệu
Trên thực tế, đại đa số chỉ quy định KHÔNG MUA BÁN, CHO THUÊ, CHO MƯỢN...trừ khi có sự đồng ý của bank mà không nói gì đến cọc cả
Vì sao?
Vì về lý luận, Cọc là giao dịch 1 để đảm bảo cho mua bán (giao dịch 2)
2 cái giao dịch này nó chả liên quan gì đến nhau cả ngoài việc 1 bắt buộc thực hiện 2
Khi A nhận cọc và cam kết bán (nhà) cho C, thì việc của A là đúng hạn, có nhà (đủ giấy tờ) để làm HĐ mua bán cho C đúng quy định
Trong HĐ cọc, phần cam kết cũng không ghi là tài sản phải không trong tình trạng thế chấp
Có nghĩa là, HĐ cọc hoàn toàn có hiệu lực bình thường
Đến hạn cọc, A không lấy được sổ ra để bán cho C thì trả lại 50tr cọc + phạt (theo HĐ cọc)
C muốn xù không mua thì mất cọc. Hết
Cuối cùng em muốn nói: chính sự cập kênh của luật và hành xử các bên này, mà luật sư bọn em có cơm ăn
Và quan điểm của luật sư để xây dựng luận cứ sẽ thay đổi theo việc luật sư ăn cơm của A, B hay C
Rất mong các Cụ Mợ cùng trao đổi và góp ý
