[Funland] Các bác cho em hỏi về Quỹ bảo trì (2%) của toà nhà Chung Cư

[KenLem]

Chẳng may em có dính dáng đến nội dung công việc: vận hành, bảo trì toà nhà Chung cư ở khu vực phía nam.
Về danh mục được bảo trì em đã lên theo quy định pháp luật (luật nhà ở 2014; thông tư 02/2016 BXD...) nhưng trong quá trình thực hiện có rất nhiều chi tiết làm em lúng túng, ví dụ cụ thể như:
- Hệ thống xử lý nước thải của toà nhà: về bảo trì máy móc của hệ thống thì ok rồi, nhưng về việc cung cấp hoá chất định kỳ thì TT 02/2016 BXD chỉ ghi là "vi sinh", trong khi đơn vị chuyên nghiệp em thuê để vận hành, bảo trì hệ thống ngoài vi sinh ra còn thả rất nhiều chất khác (yêu cầu công nghệ của bể đòi hỏi). Ngoài ra, theo luật bảo vệ môi trường thì bắt phải lấy mẫu nước kiểm định định kỳ, viết báo cáo vận hành bảo trì cả năm và lập kế hoạch cho năm sau và những cái này có tính phí.
Tất cả các công tác trên làm em lúng túng không biết đưa kinh phí này chi ở quỹ nào cho hợp lý.
- Nếu đẩy hết vào vận hành: tiền dịch vụ chắc chắn sẽ tăng (người cho thuê nhà thích).
- Nếu lấy ở quỹ bảo trì: sẽ nhanh chóng hết quỹ và phải huy động đóng thêm (người mua nhà ở lâu dài lại không thích).
Họp cư dân để quyết thì khó vì thứ nhất khó tổ chức họp, thứ 2 họ không đi chi tiết, tự tham khảo luật định thì cũng không có chi tiết hoặc khả năng của em hạn chế.
Em đang thế bí, mong các cụ giúp đỡ trên cơ sở pháp luật quy định.
Thanks all!

 

[agrimeco]

2% phí bảo trì của 1 tòa nhà nhiều phết đấy, gửi tk với ls trên 10% như hiện nay thì lo gì mấy chi phí nhỏ bé đấy hả cụ

 

[sakai_yo]

Chi từ Quỹ bảo trì <100tr thì BQT quyết, lớn hơn thì phải triệu tập hội nghị nhà cc. Đấy là quy định của cc bình dân nhà em, quỹ bt đâu đó 1x tỷ. Còn các tổ hợp cao cấp khác mà Quỹ bảo trì cả mấy trăm tỷ thì em không rõ.
Chỗ cc ko biết như nào chứ chỗ e để tổ chức hội nghị nhà cc không đơn giản đâu. Đa số cư dân trẻ- cb nn nhưng bố đời lắm, kiểu như ta ko rỗi hơi đi họp như mấy ob về hưu, làm uỷ quyền nó cũng chả buồn làm trong khi phải tham gia trên 50% (cả uỷ quyền) thì mới hợp lệ. Thế nhưng động cái thì chúng lại ngoác mồm trên zalo toà nhà sao không thế nọ sao ko thế chai, nhiều đứa còn không phân biệt được Bqt và Bql khác nhau như nào cơ.

 

[hungeverest]

Chỗ e cũng mới đòi được cđt hơn 20 tỏi, họp hội nghị thống nhất gửi ngân hàng, lãi hàng năm cũng khá khá, mấy cái chi nhỏ nhỏ thoả mái tuy nhiên chỗ e chưa phải sử dụng đến quỹ này.

 

[sakai_yo]

Chỗ e cũng mới đòi được cđt hơn 20 tỏi, họp hội nghị thống nhất gửi ngân hàng, lãi hàng năm cũng khá khá, mấy cái chi nhỏ nhỏ thoả mái tuy nhiên chỗ e chưa phải sử dụng đến quỹ này.

Chỗ em sd 10 năm rồi nên giờ hàng năm tốn nhất vào thang máy cụ ạ, vật tư thay thế rất đắt.

 

[Mr.Chem]

Đa số quỹ to thì chi lớn...nhiều chỗ tiêu vào cả gốc chứ đừng nói lãi.
Việc thành lập BQT tòa nhà cũng tương đối khó vì suy nghĩ "vác tù và hàng tổng" thì chúng mày làm đi, nhưng có phí chi trả cho thành viên BQT thì số còn lại như bố đời, thiếu điều phải đi hót. Vậy nên đa số những người hiểu biết, nắm rõ luật chẳng muốn dây vào và cũng như tâm lý chung của cư dân...sao thế này sao thế kia khi nhìn bản chi không hợp lý.

 

[Mr.Chem]

Chỗ e cũng mới đòi được cđt hơn 20 tỏi, họp hội nghị thống nhất gửi ngân hàng, lãi hàng năm cũng khá khá, mấy cái chi nhỏ nhỏ thoả mái tuy nhiên chỗ e chưa phải sử dụng đến quỹ này.

Cái này quy định nhà nước, gửi quỹ riêng, có cả quy định mấy thành viên cùng đồng đứng tên tk nữa đó cụ. Nhưng cái chi nhỏ nhỏ nhiều khi không thoải mái đâu cụ nhé..., tích tiểu thành đại hết, rồi đến lúc nào đó hết quỹ kêu gọi đóng thêm thì mới nhao nhao lên cụ ạ.

 

[chanh hành tỏi ớt]

Chi từ Quỹ bảo trì <100tr thì BQT quyết, lớn hơn thì phải triệu tập hội nghị nhà cc. Đấy là quy định của cc bình dân nhà em, quỹ bt đâu đó 1x tỷ. Còn các tổ hợp cao cấp khác mà Quỹ bảo trì cả mấy trăm tỷ thì em không rõ.
Chỗ cc ko biết như nào chứ chỗ e để tổ chức hội nghị nhà cc không đơn giản đâu. Đa số cư dân trẻ- cb nn nhưng bố đời lắm, kiểu như ta ko rỗi hơi đi họp như mấy ob về hưu, làm uỷ quyền nó cũng chả buồn làm trong khi phải tham gia trên 50% (cả uỷ quyền) thì mới hợp lệ. Thế nhưng động cái thì chúng lại ngoác mồm trên zalo toà nhà sao không thế nọ sao ko thế chai, nhiều đứa còn không phân biệt được Bqt và Bql khác nhau như nào cơ.

Thông báo trên nhóm là đc mà cụ, kèm cái docx hay cel nữa, cho dân họ bàn nát ra, các cá nhân cãi nhau càng to càng tốt.

Và rồi họ tự nhân nhượng nhau, khi đó mình làm theo quyết nghị thôi á!

 

[QB1991]

Đã là quỹ chung thì bản chất phải công bằng, minh bạch, rạch ròi và thống nhất cao thì sẽ triệt tiêu được khiếu kiện, đơn thư và phản đối......

 

[haivanphe]

Nằm trong chi phí vận hành của đơn vị quản lý cụ nhé.

 

[dracula_bg]

2% phí bảo trì của 1 tòa nhà nhiều phết đấy, gửi tk với ls trên 10% như hiện nay thì lo gì mấy chi phí nhỏ bé đấy hả cụ

vì theo em biết thì còn rất nhiều các khoản bảo trì to khác cụ ạ.

 

[sakai_yo]

vì theo em biết thì còn rất nhiều các khoản bảo trì to khác cụ ạ.

Nhất là liên quan thang máy cụ ạ.

 

[KenLem]

Nằm trong chi phí vận hành của đơn vị quản lý cụ nhé.

Cụ có thể giúp cháu trích lục điều khoản luật để có cơ sở pháp lý không? Cháu cũng lờ mờ hiểu các nội dung công việc trên thuộc quá trình vận hành toà nhà, nhưng cơ sở pháp lý thì cháu lại không có.

 

[Mr.Chem]

Nhất là liên quan thang máy cụ ạ.

Thang máy là hệ thống dân cư sử dụng hàng ngày nên ai cũng biết.
Nhưng còn nhiều hệ thống khác nữa vẫn tiêu tốn như:
- Hệ thống PCCC (ít thấy và chỉ "thấy" khi xảy ra cháy - không ai mong muốn điều này)
- Hệ thống máy phát điện dự phòng (ít thấy và chỉ "thấy" khi các cụ bị kẹt trong thang khi mất điện)
- Hệ thống cấp nước sinh hoạt (ít thấy vì cái này xử lý được ngay khi bơm hỏng, đường ống hỏng mới là vấn đề và sẽ "thấy" khi toà nhà có văn bản MẤT NƯỚC)
- Hệ thống xử lý nước thải (cái này ít thấy nhất vì ông Sở tài nguyên môi trường ít khi bắt vạ được dân, chỉ nắm được thằng có tóc là Chủ đầu tư)
.......bla....bla.....còn nhiều lắm.
Em cũng có làm việc ở lĩnh vực bảo trì toà nhà, khi chủ đầu tư chưa bàn giao được quỹ 2% cho dân cư nên nắm cũng tương đối.

 

[TorienT]

Chỗ em sd 10 năm rồi nên giờ hàng năm tốn nhất vào thang máy cụ ạ, vật tư thay thế rất đắt.

Em thấy tốn nhất khi đóng góp cho chung cư là cái này. Và cũng bắt buộc phải làm cho tốt nữa.

 

[hminh2005]

Chi từ Quỹ bảo trì <100tr thì BQT quyết, lớn hơn thì phải triệu tập hội nghị nhà cc. Đấy là quy định của cc bình dân nhà em, quỹ bt đâu đó 1x tỷ. Còn các tổ hợp cao cấp khác mà Quỹ bảo trì cả mấy trăm tỷ thì em không rõ.
Chỗ cc ko biết như nào chứ chỗ e để tổ chức hội nghị nhà cc không đơn giản đâu. Đa số cư dân trẻ- cb nn nhưng bố đời lắm, kiểu như ta ko rỗi hơi đi họp như mấy ob về hưu, làm uỷ quyền nó cũng chả buồn làm trong khi phải tham gia trên 50% (cả uỷ quyền) thì mới hợp lệ. Thế nhưng động cái thì chúng lại ngoác mồm trên zalo toà nhà sao không thế nọ sao ko thế chai, nhiều đứa còn không phân biệt được Bqt và Bql khác nhau như nào cơ.

Thực sự dân ta về sống ở CC đã lâu nhưng chưa có văn hóa sống ở CC. Một phần mua chỉ để đấy nên họ ít sử dụng nên ít quan tâm (dù sao nhà đang mới đưa vào sử dụng). Hai: Không quan tâm đến cộng đồng, đóng góp ít tiền thì OK, nhưng cái gì động chạm quyền lợi cá nhân (đi thang máy quên thẻ yêu cầu BV quẹt hộ nhưng như bố người ta, cùng nhau học về PCCC ....) là phản đối, kêu gào mà chưa phân biệt hay xem xét nguyên nhân ,lý do từ đâu

 

[3077]

Em không ở trong BQT nên không để ý lắm nhưng ví dụ phí quản lý 10k/m2, tiền thu này sẽ vào tay BQT hay BQL? Sau đó có đối chiếu chi phí thực tế hàng tháng với BQL để thanh toán tiền vận hành cho họ không hay dân nộp bao nhiêu thì họ được hưởng đủ bấy nhiêu? Phần tiền dư (nếu có) hạch toán hàng tháng vào đâu?

 

[nguarung]

Cụ có thể giúp cháu trích lục điều khoản luật để có cơ sở pháp lý không? Cháu cũng lờ mờ hiểu các nội dung công việc trên thuộc quá trình vận hành toà nhà, nhưng cơ sở pháp lý thì cháu lại không có.

Theo ngu ý của em việc này là thỏa thuận trong nội dung hợp đồng giữa BQT tòa nhà ký với đơn vị vận hành tòa nhà ạ,

 

[New car 2023]

Thang máy là hệ thống dân cư sử dụng hàng ngày nên ai cũng biết.
Nhưng còn nhiều hệ thống khác nữa vẫn tiêu tốn như:
- Hệ thống PCCC (ít thấy và chỉ "thấy" khi xảy ra cháy - không ai mong muốn điều này)
- Hệ thống máy phát điện dự phòng (ít thấy và chỉ "thấy" khi các cụ bị kẹt trong thang khi mất điện)
- Hệ thống cấp nước sinh hoạt (ít thấy vì cái này xử lý được ngay khi bơm hỏng, đường ống hỏng mới là vấn đề và sẽ "thấy" khi toà nhà có văn bản MẤT NƯỚC)
- Hệ thống xử lý nước thải (cái này ít thấy nhất vì ông Sở tài nguyên môi trường ít khi bắt vạ được dân, chỉ nắm được thằng có tóc là Chủ đầu tư)
.......bla....bla.....còn nhiều lắm.
Em cũng có làm việc ở lĩnh vực bảo trì toà nhà, khi chủ đầu tư chưa bàn giao được quỹ 2% cho dân cư nên nắm cũng tương đối.

"- Hệ thống máy phát điện dự phòng (ít thấy và chỉ "thấy" khi các cụ bị kẹt trong thang khi mất điện)": Tụi tôi có lần cung cấp nhiều thiết bị, bao gồm cả Máy phát dự phòng cho 1 Bệnh viện.
Định kỳ đi Bảo trì, hỏi cán bộ, có chạy không, cán bộ bẩu: Không, có mất điện đâu mà chạy.
OK, hàng tuần phải nổ mái 1 phát nhé.

Lần hai: Định kỳ đi Bảo trì, hỏi cán bộ, có chạy không, cán bộ bẩu: Đcm, anh xin tiền dầu để chạy nhưng sếp nhớn nó cóc duyệt.
Tôi trợn mắt: Ờ, đến khi con sếp nhớn mổ mà mất điện, sếp tự xuống đây quay tay nhá.

Thực tế là, cu Kỹ thuật kê nhiều dầu quá, để chén phần thừa. Nhưng GĐ viện cũng không biết đường giảm bớt, chỉ đơn giản là phủ quyết.
Khổ thế, mà bệnh viện đấy bác.

 

[Mr.Chem]

Em không ở trong BQT nên không để ý lắm nhưng ví dụ phí quản lý 10k/m2, tiền thu này sẽ vào tay BQT hay BQL? Sau đó có đối chiếu chi phí thực tế hàng tháng với BQL để thanh toán tiền vận hành cho họ không hay dân nộp bao nhiêu thì họ được hưởng đủ bấy nhiêu? Phần tiền dư (nếu có) hạch toán hàng tháng vào đâu?

Theo em hiểu:
- BQT là tổ chức cao nhất của toà chung cư được cấp chính quyền (quận, huyện...) công nhận sau khi được bầu tại hội nghị chung cư lần đầu.
- BQT được thực hiện các công việc được giao trong nội quy nhà chung cư tại khu vực đó đã được cư dân thống nhất. Tuỳ theo quy định này thì:
+ BQT được cân đối giữa tiền chi cho công tác vận hành và tiền thu được ở các khu vực dùng chung nhưng đang cho thuê, hoặc các nguồn thu khác (nếu có), tất nhiên là sau khi trừ hết chi phí (kể cả lương cho BQT).
+ Nếu tiền vận hành (sau khi bù trừ các nguồn thu - nếu có) lớn hơn phí dân cư đang nộp: tăng tiền phí dịch vụ.
+ Nếu tiền vận hành (sau khi bù trừ các nguồn thu - nếu có) nhỏ hơn phí cư dân đang nộp: thì tuỳ quy định của toà nhà mà có thể giảm phí nộp hàng tháng, hoặc trích vào quỹ bảo trì đang sẵn có của toà nhà, hoặc đầu tư mua sắm, nâng cấp thêm các thiết bị trong toà nhà....