Em thử phân tích vĩ mô tí, mong nhận được phản biện để có thêm kiến thức
- GDP đầu người Hà Nội 2020 đạt hơn 6000$, cao gần gấp đôi bình quân cả nước.
- Đồng VN mất giá (theo CPI), 10 năm qua mất khoảng 60-70%, thực tế có thể còn hơn, theo đánh giá chủ quan thì phải tầm 100%.
- Giá vàng 2010 là 26 triệu/cây, 2020 là 56 triệu/cây.
- Dân số VN từ 2010-2020 tăng 10 triệu người (87tr-97tr)
- Mỗi năm Hà nội thêm khoảng 200-300k dân nhập cư.
Mười năm trước đi các khu vực xa xôi như Văn Phú, Thạch Bàn, Việt Hưng, Mỹ Đình, Vạn Phúc, Cầu Giấy, Từ Liêm, An Khánh... toàn đồng ruộng, hoặc dân cư thưa thớt hoang vắng. Nay thì chen chúc, đường nhiều hơn, hạ tầng tốt hơn mà vẫn tắc đường suốt ngày. Đây là minh chứng rõ nhất cho việc dân số tăng lên, thu nhập cũng tăng (dân có tiền xây nhà ở các khu đô thị mới), nhu cầu là có thực.
Một căn liền kề Việt Hưng hiện khoảng 9-10 tỷ, tức nó chỉ bằng 4-5 tỷ của 2010, tính ra vàng thì vẫn thế, như vậy bản thân BDS không tăng giá, chỉ là sự mất giá của đồng tiền. Trong khi đất là hữu hạn, tiền tệ nói chung có thể in thoải mái, chưa bàn đến việc cân đối lạm phát và tăng trưởng của NHNN.
Các bác nói làm công ăn lương bao giờ mới mua được căn liền kề, cái này đúng, tính theo GDP bình quân đầu người thì phải mất vài trăm năm mới mua được cái liền kề, điều này sẽ không bao giờ thay đổi, khẳng định với các bác như vậy, tại sao? Thứ nhất, phân khúc liền kề là phân khúc trung cao cấp, tức phải khá giả trở lên mới mua được, 10 tỷ nghe thì to nhưng nếu thu nhập tầm 1-2 tỷ/năm thì nó lại bình thường, tầm chục năm là sắm được. Thứ 2, BDS vị trí là quan trọng, càng gần trung tâm càng đắt, mở bản đồ ra và xem cái tỉnh HN to tướng vậy mà có được bao nhiêu khu đô thị, bao nhiêu đất liền kề, biệt thự quanh vành đai 3 đổ lại? và so với tổng số dân Hà Nội ~ 10 triệu thì nó lại nhỏ bé vô cùng. Ai cũng mong có căn liền kề, biệt thự ro, rộng, đỗ xe thoải mái nhưng nó lại không dành cho tất cả mọi người.
Vậy nhu cầu bình dân là nhà ở bình dân và chung cư bình dân, các cụ giờ mua chung cư đầy và thoải mái, giá 1x-2x/mét có đắt không? hơn tỷ hoặc hai tỷ một căn (chung cư cũ) hiện giờ vẫn là hợp lý với dân làm công ăn lương, mặt bằng giá chung cư HN không hề tăng mấy trong cả thập kỷ qua, vẫn có cơ hội cho người dân mua nhà ở, vậy bong bóng nó ở đâu?
Thể nào cũng có cụ nhảy vào kêu, đất mặt phố trung tâm 400-500 tr/m2, thậm chí cả tỷ/m2..., đó là bong bóng, xin thưa đấy không phải phân khúc dành cho các cụ có ít tiền, phải có nhiều tiền hãy nghĩ đến phân khúc đó, có tiền mới chơi sang chơi đồ hiệu được, người ta còn mua cái túi mấy trăm triệu, cái xe chục tỷ, cái đồng hồ vài tỷ,... chỉ để chơi. Khi nào giàu có rồi hãy quan tâm cái đó đắt hay rẻ.
Bong bóng nó không nằm ở giá cả, bong bóng là khi không ai chấp nhận cái giá đó, VN còn đang phát triển, dân còn giàu lên thì còn xa mới đến ngưỡng bong bóng, nhìn ra các nước xung quanh Đông Nam á thì giá BDS ở VN vẫn còn rẻ chán. Thay vì ngồi kêu nó đắt thì cố gắng kiếm nhiều tiền hơn thôi các cụ ah, em cũng đi chạy Grab kiếm thêm đây ngồi nghe bóng nổ mệt quá