Chào mọi người!
Chưa chính thức là "cò", cũng chỉ là một nhà đầu tư cá nhân với vốn nhàn của mình và người thân, đắng cay đã nếm đủ trong thời gian qua.
Chia sẻ với mọi người một số câu chuyện mà mình cho là bổ ích, ít nhiều những anh chị em mới quan tâm lĩnh vực này biết và tránh. Vì có lẽ chủ yểu nhóm mua đông nhất là các nhà đầu tư cá nhân mua để dành tiền và tìm cơ hội chênh lệch giá.
1- Bài học vỡ lòng và thất bại:
Kể từ khi mua BĐS đầu tiên cho mình vào năm 1999, thất bại đầu tiên là mua trúng....qui hoạch.
Bác chủ bán tháo trước khi mở đường, làm cầu khoảng 3 năm. Ngày đó em còn trẻ, xanh và non quá.
Kết cục: gần 40m2 đất mặt đường đẹp ngay ngã tư phố chính, nếu còn nay chừng 10 tỉ, nhưng năm 2002 nhà nước lấy trả được 30% giá trị thị trường, khi đó 21-22tr/m2 gì đó (giá thị trường >60tr).
Nhưng an ủi, bác chủ bán đi mua con xe cũ hết gần 50% giá trị nhà, 25 năm nay bác ấy vẫn làm nguyên nghề cũ, nhà cũ, không phát triển thêm, còn thằng gà bị lửa hả, chả có gì để buồn.
2- Bài học thứ 2 trong tiếc nuối:
Thửa đất ở địa phương, do là người địa phương nên đánh giá không cao về triển vọng khu vực đó, với tâm lý chê "bờ ao chó ị" không mua. Vài tháng sau giá tăng gấp đúng 2.5 lần. tất nhiên là vào dịp sốt năm 2009 gì đó. Sau lần này, tư duy của tôi về BĐS thay đổi hẳn.
"Mua theo góc nhìn nhà đầu tư" chứ không "mua để sử dụng", trừ các BĐS đưa vào kinh doanh, vận hành lâu dài mới tính đến yếu tố này.
3- Bài học thứ 3 trong... ngậm ngùi:
Năm 2015, theo lời dụ ngọt của cô em quen thân làm sàn BĐS, bán BĐS nghỉ dưỡng của Vingroup.
Các BĐS nghỉ dưỡng nói chung, của Vingroup nói riêng, đối tượng chỉ phù hợp duy nhất là những người có vốn nhàn, không biết làm gì hơn ngoài gửi ngân hàng.
Chính các cái cam kết lợi nhuận 8-10 hay tận 15% làm "lú" các nhà đầu tư thứ cấp.
Nhưng thực tế giá BĐS đó bị đẩy cao chót vót, đôi khi 3-4-5 năm sau bán không tăng được.
Rồi những cái mốc hấp dẫn họ đưa ra hấp dẫn nhà đầu tư: sân bay sắp làm, cao tốc sắp xong, từ 01.07.2015/2016 gì đó chính thức người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam... Tất cả các casai đó chỉ là bánh....vẽ hết nhé các bạn. Giá một căn biệt thự biển từ 400m2 đến 800m2 tùy vị trí mà Vinggroup bán từ 17 tỉ đến 35 tỉ thì thử hỏi so với giá thị trường đất nền khu vực đó nó được "thổi" lên bao nhiêu lần??? Các tiện ích, hạ tầng cũng chỉ là món mồi dạng "cá gỗ" mà thôi.
Làm được ít hạ tầng, khu vui chơi ban đầu làm khoảng 30-200 căn, sau đó lên tới hàng ngàn căn vẫn chung tiện ích đó. Khu chung cư cũng vậy, vẫn hạ tầng, tiện ích đó ban đầu xây khoảng 5-10 toà, sau "nhồi" cho khoảng 20 tòa hay hơn. Cư dân ngậm ngùi mà chả ai dám oán thán vì....mất giá nhà mình, rồi khó bán. tất cả mắc vào một chiếc vòng luẩn quẩn.
4- Bài học thứ 4 - quá nặng nề:
Mắc kẹt ở đỉnh sốt, bong bóng xì hơi.
Năm 2010-2011 mon men làm "cò" BĐS cùng người quen, trong số đó có vài thửa thông tin tốt nên tranh thủ "ôm" vào. Bỗng chốc, qua đầu hè 2011 khoảng sau tháng 4, mọi giao dịch giảm rất nhanh và im phăng phắc, đóng băng cứng luôn. Nhà phố ở HN liền 5-6 năm sau đó mắc kẹt, không tăng giá. Ngoại trừ những BĐS được đưa vào vận hành, kinh doanh còn không khoản đầu tư đó dù không rớt giá cũng là một khoản thiệt hại rất lớn.
Những nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc cá nhân có kinh nghiệm, ngoài những thông tin thị trường thì khi có dấu hiệu đóng băng là đã kịp thời bán ra tránh rủi ro.
5- Kênh đầu tư nào khả thi:
Đây là câu hỏi lớn, mà ít nhà đầu tư cho dù có kinh nghiệm có thể trả lời được chính xác.
Xếp hạng trong các BĐS có tính khả thi khi đầu tư có lẽ sẽ là:
- Các điểm nóng qui hoạnh ở gần sát giai đoạn triển khai: khu dân cư mới, các tuyến đường cao tốc hoặc đường mới xuất hiện, các khu du lịch bắt đầu phát triển...vv
- Các BĐS là đất nền ở các khu du lịch hoặc một số ít BĐS nghỉ dưỡng của các tập đoàn, công ty mới tham gia thị trường, mức giá không thổi lên quá cao.
- Các bất động sản phố, đất nền ở những vùng ven, các tuyến đường mới mở, hay vùng ven đô gần các khu nghỉ cuối tuần.
- Một số ít dự án khu đô thị, khu chung cư có mức giá bán hợp lý (số này rất ít)
6- Chia sẻ cá nhân:
Lựa chọn một BĐS cho cá nhân và công việc tùy vào mục đích sử dụng hoặc mong muốn của mình để đưa quyết định mang tính khả thi.
- Nhà phố dùng để làm mặt bằng kinh doanh
- Khu chung cư, khu đô thị làm nơi sinh sống
- Căn hộ, biệt thự ở khu đô thị hay khu nghỉ dưỡng: kinh doanh cho thuê, hoặc hình thức timeshare (hình thức này thường chắc chắn nhưng lợi nhuận không cao tùy vào mức giá nhà đầu tư đưa ra)
- BĐS là đất nền tại các khu du lịch mới hoặc còn tiềm năng: biển, đảo, đồi núi địa thế đẹp, gần các khu nghỉ cuối tuần...vv
Trong số này thì BĐS là đất nền, đất trong dân tại các khu du lịch còn tiềm năng, sắp phát triển, đang phát triển có lẽ là kênh đầu tư hiệu quả nhất.
Cho dù là khu du lịch không mùa (từ Đà Nẵng trở vào) thì mỗi năm vẫn có vài tháng vắng vào mùa mưa, mùa gió, muà nhiệt độ thấp...vv
Chính thời điểm này là lúc đưa ra quyết định thường tốt nhất. Đặc biệt là trước thời điểm vào cao vụ du lịch khoảng 1-2 tháng.
Hiện tại, trong các khu du lịch đã và đang phát triển có: Phan Thiết (Bình Thuận), Hạ Long (Quảng Ninh), Cát Bà (Hải Phòng), bãi Dài vịnh Vĩnh Hy...
(cập nhật...)
Em phải đi nấu cơm chiều
Em cũng mong là thanh toán được sớm một đến hai lô trong tổng số gần chục lô của em.
