Kính chào cccm, lại là em.
Mấy ngày nay em thấy nhà nhà, ai ai cũng Global Gate mà sốt hết cả “ruột”. Nhưng em thì lại có nhận định riêng, và vẫn trung thành hỗ trợ tập trung cccm ở Ocean Park 2,3 & Ecopark. Với thớt này em tập trung ở Ocean Park 2&3, thế nên nay, em lgửi lên các cụ một bài báo cáo để hỗ trợ các cụ nghiên cứu đánh giá tại dự án Vinhomes Ocean Park 2&3.
Báo cáo đánh giá đầu tư tại Ocean Park 2&3 (Ocean City)
Nếu để đánh giá một sự kiện hay một điều gì (nhất là kinh tế) em rất thích nhìn về lịch sử, có câu nói này em hay dùng, đó là chúng ta học hỏi ở quá khứ, sống cho hiện tại và hướng đến tương lai. Trong bất động sản cũng vậy, nhìn về quá khứ để đánh giá luôn là bài học sống động nhất và dễ dàng nhất để có thể nhận định về thị trường ở thời điểm hiện tại.
Ngoài ra, không thể thiếu đó là đánh giá được tiềm năng và vị trí của bất động sản đó. Thế nên Với em, đó chính là các điểm thay đổi – giống với lịch sử, đó là các mốc thời gian đã, đang và sẽ có.
Để minh hoạ thì ví dụ:
như 2019-2020, cuối 2019 thị xã Hoành Bồ - Hạ Long giá đất là 7-8 triệu/m2 (trước đó trong năm là 3-5 triệu/m2) – qua tết 2020, Hoành Bồ sát nhập thành phố thành phường, giá đất Hoành Bồ x2 giờ là x 3. Hay gần đó, Thuỷ Nguyên – Hải Phòng cũng vậy, từ huyện lên thành phố chính là các điểm thay đổi.
Trong bất động sản, đôi khi chỉ cần tìm ra điểm thay đổi là đã thành công. Càng sát điểm thay đổi mà tốc độ giá chưa tăng nhiều thì tốc độ gia tăng giá trị sau điểm thay đổi sẽ nhanh hơn.
Vậy với Ocean 2&3 thì sao? - Ocean 2&3 là loạt các điểm thay đổi theo thời gian.
Nếu để nói về dòng thời gian thì đó là sự chuyển dịch về thay đổi suốt từ những Vincom Bà Triệu đến Riverside Long Biên, từ Royal đến Times City đến OCP1, SMC và giờ với OCP 2 và 3
1. Tầm nhìn quy hoạch tổng thể chung đó là các khu đô thị hình thảnh dải tiện ích, kết nối chuỗi giao thông.
Cái thời mà những toà nhà, khu đô thị sở hữu chỉ mỗi chỉ một khuôn viên tiện ích vừa và nhỏ (sân chơi, bể bơi, rạp chiếu phim) đã qua rồi mà giờ đây xu thế đó là những khu đô thị kết hợp gồm những tiện ích nhỏ và vừa kết hợp cả những khu vui chơi, quần thể vui chơi tiện ích lớn (công viên lớn, vườn thú, khu công viên nước, …). Chính bởi thế; tầm nhìn quy hoạch kết nối của Vinhomes ở Hà Nội đó là tạo thành chuỗi tiện ích, giải trí tạo sự liên kết quy hoạch theo chuỗi, tương tự như Phú Quốc.
Tại Phú Quốc nếu Vins Safari tập trung sở thú, Vins Wonder với công viên nước, thuỷ cung & các trò vui chơi… Ở Hà Nội, cđt đã tập trung phân bổ các tiện ích thành các khu như công viên nước, công viên biển và các trò vui chơi ở OCP2&3, thuỷ cung ở Times City, trượt băng, patin ở Royal, OCP 1 với biển hồ và loạt hình thức cắm trại, camping… và tới đây là Safari ở OCP4.
Thứ 2, vị trí các khu vực đô thị của Vins đều bám sát các tuyến đường giao thông thuận lợi (cái này càng về sau này sẽ càng rõ nét với dự án) ở Hà Nội, Vins bám sát nhất có thể các tuyến vành đai, tuyến cầu.
- Như Royal City, Time, Riverside là điểm đầu trục ngang của đường vành đai 2 – Cầu Vĩnh Tuy
- OCP1, OCP4 là điểm tuyến vành đai 3 – cầu Thanh Trì
- Smart City, OCP 2&3 là tuyến vành đai 3,5 và 4 – Cầu Ngọc Hồi
- Và các điểm khu đô thị đều kết nối với nhau theo trục dọc, với giao thông là tuyến Hà Nội – Hải Phòng nối với Cổ Linh – Nguyễn Văn Cừ, Long Biên – Đông Trù, Đông Anh
Thứ 3, giao thông Hà Nội xu hướng di chuyển bằng 4 bánh nhiều hơn, hay nhiều người nói chúng ta bước vào kỷ nguyên oto. Cũng như xu thế dãn dân ra khỏi khu vực trung tâm bởi càng gần trung tâm thì càng không có, cũng như giá cao....
2. Về đánh giá chi tiết đối với OCP 2&3
Đó là hiện tại đã hình thành xu thế giá đáy, khi mà
giá liền kề từ 2022 chiết khấu thẳng 30% và tạo đáy do các điều kiện về kinh tế, chính trị & xã hội. Hiện tại đối với OCP 2, 3 đã nhích dần từ đáy về giá khởi điểm thời điểm 2023-2024.
Không chịu quá nhiều tác động từ đợt sốt nóng cao trào trong nội, ngoại thành Hà Nội, mà được hưởng lợi về tốc độ hồi phục về đường giá chứ chưa đi vào giai đoạn tăng giá.
Giá chiết khấu về đáy, và hiện tại xu hướng tăng về điểm hoà vốn chứ chưa tăng shock.
2.1. Về hạ tầng.
Sự hoàn thiện của cả khu ngày càng rõ nét với đầu tiên là Royal Waver Park (công viên biển tạo sóng) , Quảng trường Kinh Đô Ánh Sáng rồi đến Paradise Bay (Vịnh thiên đường – công viên nước), sau đó là Mega Grand World rồi phố ẩm thực K-town, cầu Đông Tây, Lan Quế Phường …
Hiện tại đang triển khai đó chính là Vincom Mega mall,
Kế hoạch tới gồm công viên Empire Park, loạt dịch vụ cho người lớn tuổi, khu văn phòng, Vinmec sẽ từng bước triển khai.
2.2. Về tăng trưởng quy mô dân số.
Hiện tại OCP 2,3 đã làm khá tốt. Với nền giá gia tăng ngay cả OCP 1 hiện tại căn hộ gần như lấp đầy và người ở thực về định cư đông.
Với OCP 2,3 việc thu hút khách vãng lai là khách du lịch cũng đạt tỉ suất cao, cụ thể là những đợt lễ tết khách du lịch đến tham quan.
Các khách vãng lai là khách hàng thuê căn hộ cũng rục rịch với 1 loạt kế hoạch, đó là Vins dành 1 loạt quỹ nhà để cho chính nhân viên của Vins thuê để ở, tạo loạt homestay cùng các event liên tục tại OCP 2&3
Việc cần thiết là thu hút lượng dân cư là những người mua về cư trú, ở thực thì hiện tại
CĐT Vinhomes đang tích cực thu hút với các chính sách hỗ trợ trực tiếp tài chính cho những khách hàng đăng ký về ở sớm (chiết khấu từ 7-10% giá trị căn hộ). ß chính yếu tố này cũng làm kìm hãm đà tăng nóng ở tại OCP 2&3 dẫn đến đó là những thuận lợi để đầu tư sẽ rõ nét hơn.
Triển khai loạt chung cư thương mại cũng là điều hỗ trợ. Tuy nhiên
điểm nhấn theo em đánh giá, chính là việc triển khai 3 khu dự án nhà ở xã hội. Đấy là điểm nhấn này sẽ kích thích việc thu hút nhất về cư dân tại OCP 2&3. Bắt đầu là cư dân NOXH về đông kích thích dịch vụ và sinh sống của cư dân các khu liền kề.
2.3. Về quy hoạch
Điểm mẫu chốt là những điểm kích thích tập trung lớn ở đây,
Với việc những sản phẩm bám sát quy hoạch hạ tầng, quy hoạch giao thông
OCP 2&3 như các cụ đã biết đều nằm trên trục đường vành đai 3,5 và 4. Với điểm nhấn đó là cầu Ngọc Hồi và Mễ Sở, tạo nên nhiều hướng lưu thông giao thông thông suốt. Nhất là tuyến đường vành đai 3,5 kết nối rất nhiều khu đô thị liên kết nhau và rất thuận lợi cho giao thông xe cá nhân. Từ đó giảm thiểu thời gian đi từ Tây sang Đông làm dãn áp lực dân số ở khu Tây và dần tạo nên giá trị của OCP 2&3. Mà nói thêm như đợt rồi các cụ có thể thấy đất ở những nơi có vành đai 4 đi qua tăng như thế nào.
Bên cạnh đó quy hoạch tầm nhìn Hưng Yên và một số thành phố khác trực thuộc trung ương tầm nhìn 2030 là điều kiện thúc đẩy phát triển của hạ tầng, giao thông và kinh tế nói chung của toàn tỉnh, cái này em xin phép nghiên cứu sau.
3. Tổng kết.
Trên đây là những đánh giá em tập trung nghiên cứu hỗ trợ các cụ, nếu có bổ xung em "xẽ xửa" cũng như là "trèn" ảnh minh hoạ sau.
TÓM TẮT
Vậy có thể tóm gọn các điểm thay đổi chính đó là:
- Về giá, xu hướng giảm kết thúc và hiện đang ở xu hướng tăng về điểm hoà vốn ban đầu (2022).
- Về hạ tầng thi công đường 3,5 ; đường 4 cũng như triển khai cầu Ngọc Hồi, Mễ Sở.
- Tốc độ tăng giá chưa nhanh, cđt tập trung thu hút dân cư.
- Triển khai loạt nhà ở xã hội tạo tiền đề thu hút lượng cư dân định cư lớn.
- Hưng Yên lên thành phố trực thuộc TW – 2030 và Văn Lâm lên thành phố trước 2030.
NẾU CCCM ĐANG QUAN TÂM TỚI VINHOMES OCEAN PARK 2&3 HAY ECOPARK
KÍNH MONG CCCM LIÊN HỆ EM: 0971.734.339 - Thảo Nguyễn Vinhomes
Em sẽ tận tâm hỗ trợ cccm ạ. Em chân thành cảm ơn!!
