[Funland] Tiềm năng Bất động sản Hà Nội cho chu kỳ phát triển mới từ 2023

sky_driver nói:

Ko biết có bền ko, nhưng cơ bản là toàn tiền bán đất.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

BDS Hà Nội kể cả Tp. Hồ Chí Minh nói thật là ngáo lắm rồi. Biệt thự vùng xa đa phần là bỏ hoang cho thuê cũng kg ai ở mà giá toàn vài chục tỏi.

Mình cũng thử nghiên cứu giá đất đai ở 1 số tỉnh có tốc độ phát triển GDP, mật độ dân số cao, tốc độ xây dựng hạ tầng rất nhanh và đồng bộ thì thấy giá chỉ bằng 1/5 1/6.

Lấy ví dụ cụ thể là t.p Tân Uyên, Bình Dương. Đây là thành phố mới có mật độ các cty nước ngoài trong KCN cực cao, có nhiều dự án rất lớn như Lego ...., chuyên gia nước ngoài (đặc biệt là người TQ) nhiều nhung nhúc. Về cơ sở hạ tầng thì đây là điểm giao cắt của 2 dụ án trong điểm là Cao Tốc HCM Chơn Thành và vành đai 4 HCM (đều đã và đang triển khai, 2 năm nữa khi xong đi vô HCM mất 45p, đi sân bay Long Thành mất 60p). Cách trung tâm thành phố mới Bình Dương tầm 10 p đi xe (tính tới vòng xoay A1 - đang chuẩn bị làm ga metro kết nối Tp.HCM và là trung tâm hành chính mới của Tỉnh, triển lãm quốc tế, trung tâm giải trí, trung tâm tài chính lớn nhất Bình Dương trong 1, 2 năm tới do chính tay Hàn Quốc quy hoạch thiết kế).

Thử nghiên cứu 1 dự án KĐT tại đây thì thấy nhà phố ở đây (100m2 cả đất lẫn xây thô) chỉ tầm 3.x tỷ, biêt thự đơn lập (đất 250 m2 + xây thô) cũng chỉ 6x tỷ. Mà ví như nhà phố, 3x tỷ xây thô, 1 số nhà đã bỏ ra tầm 600-700 tr để hoàn thiện và đã cho thuê ngay được với giá tầm 15-16 tr (nhiều khách muốn thuê còn kg đủ hàng mà thuê vì nhu cầu ở của chuyên gia nước ngoài quá lớn).

Lý ra 1 ví dụ so sánh để mọi người thấy các cò vạc, nhà đầu tư vào nhà phố, biệt thự ở mấy KĐT vùng ven tại HN với giá vài chục tỷ thì thật sự là đang đi trên dây và ngáo giá nặng!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

BDS Hà Nội kể cả Tp. Hồ Chí Minh nói thật là ngáo lắm rồi. Biệt thự vùng xa đa phần là bỏ hoang cho thuê cũng kg ai ở mà giá toàn vài chục tỏi.

Mình cũng thử nghiên cứu giá đất đai ở 1 số tỉnh có tốc độ phát triển GDP, mật độ dân số cao, tốc độ xây dựng hạ tầng rất nhanh và đồng bộ thì thấy giá chỉ bằng 1/5 1/6.

Lấy ví dụ cụ thể là t.p Tân Uyên, Bình Dương. Đây là thành phố mới có mật độ các cty nước ngoài trong KCN cực cao, có nhiều dự án rất lớn như Lego ...., chuyên gia nước ngoài (đặc biệt là người TQ) nhiều nhung nhúc. Về cơ sở hạ tầng thì đây là điểm giao cắt của 2 dụ án trong điểm là Cao Tốc HCM Chơn Thành và vành đai 4 HCM (đều đã và đang triển khai, 2 năm nữa khi xong đi vô HCM mất 45p, đi sân bay Long Thành mất 60p). Cách trung tâm thành phố mới Bình Dương tầm 10 p đi xe (tính tới vòng xoay A1 - đang chuẩn bị làm ga metro kết nối Tp.HCM và là trung tâm hành chính mới của Tỉnh, triển lãm quốc tế, trung tâm giải trí, trung tâm tài chính lớn nhất Bình Dương trong 1, 2 năm tới do chính tay Hàn Quốc quy hoạch thiết kế).

Thử nghiên cứu 1 dự án KĐT tại đây thì thấy nhà phố ở đây (100m2 cả đất lẫn xây thô) chỉ tầm 3.x tỷ, biêt thự đơn lập (đất 250 m2 + xây thô) cũng chỉ 6x tỷ. Mà ví như nhà phố, 3x tỷ xây thô, 1 số nhà đã bỏ ra tầm 600-700 tr để hoàn thiện và đã cho thuê ngay được với giá tầm 15-16 tr (nhiều khách muốn thuê còn kg đủ hàng mà thuê vì nhu cầu ở của chuyên gia nước ngoài quá lớn).

Lấy ra 1 ví dụ so sánh để mọi người thấy các cò vạc, nhà đầu tư vào nhà phố, biệt thự ở mấy KĐT vùng ven tại HN với giá vài chục tỷ thì thật sự là đang đi trên dây và ngáo giá nặng!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

BDS Hà Nội kể cả Tp. Hồ Chí Minh nói thật là ngáo lắm rồi. Biệt thự vùng xa đa phần là bỏ hoang cho thuê cũng kg ai ở mà giá toàn vài chục tỏi.

Mình cũng thử nghiên cứu giá đất đai ở 1 số tỉnh có tốc độ phát triển GDP, mật độ dân số cao, tốc độ xây dựng hạ tầng rất nhanh và đồng bộ thì thấy giá chỉ bằng 1/5 1/6.

Lấy ví dụ cụ thể là t.p Tân Uyên, Bình Dương. Đây là thành phố mới có mật độ các cty nước ngoài trong KCN cực cao, có nhiều dự án rất lớn như Lego ...., chuyên gia nước ngoài (đặc biệt là người TQ) nhiều nhung nhúc. Về cơ sở hạ tầng thì đây là điểm giao cắt của 2 dụ án trong điểm là Cao Tốc HCM Chơn Thành và vành đai 4 HCM (đều đã và đang triển khai, 2 năm nữa khi xong đi vô HCM mất 45p, đi sân bay Long Thành mất 60p). Cách trung tâm thành phố mới Bình Dương tầm 10 p đi xe (tính tới vòng xoay A1 - đang chuẩn bị làm ga metro kết nối Tp.HCM và là trung tâm hành chính mới của Tỉnh, triển lãm quốc tế, trung tâm giải trí, trung tâm tài chính lớn nhất Bình Dương trong 1, 2 năm tới do chính tay Hàn Quốc quy hoạch thiết kế).

Thử nghiên cứu 1 dự án KĐT tại đây thì thấy nhà phố ở đây (100m2 cả đất lẫn xây thô) chỉ tầm 3.x tỷ, biêt thự đơn lập (đất 250 m2 + xây thô) cũng chỉ 6x tỷ. Mà ví như nhà phố, 3x tỷ xây thô, 1 số nhà đã bỏ ra tầm 600-700 tr để hoàn thiện và đã cho thuê ngay được với giá tầm 15-16 tr (nhiều khách muốn thuê còn kg đủ hàng mà thuê vì nhu cầu ở của chuyên gia nước ngoài quá lớn).

Lấy ra 1 ví dụ so sánh để mọi người thấy các cò vạc, nhà đầu tư vào nhà phố, biệt thự ở mấy KĐT vùng ven tại HN với giá vài chục tỷ thì thật sự là đang đi trên dây và ngáo giá nặng!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Cụ ơi Tân Uyên vào lõi SG gần 40km cụ ạ. 250m2 +xây thô 6x tỷ em thấy đắt ấy chứ. Vùng HN biệt thự mấy chục tỷ vẫn bán được chỉ quanh 20-25km thôi. Ecopark cách HN có mười mấy km mà cụ cầm từng ấy tiền đi chọn hàng còn to đẹp hơn, khu dân cư thì hiện hữu đông vui tiện ích đủ hết rồi. E không mua Ecopark, nhận xét công tâm thôi nhé.

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Một biệt thự trong lõi Hà nội khoảng 300-500 tỉ cụ à, và người sở hữu không có ý định bán. Cụ so công năng nhưng giờ đất Hà Nội nó là kim cương rồi, đeo trên tay chơi chơi vậy thôi không so sánh công năng làm gì.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

Khi hàng kg ai bán mà bán thì cũng chả có người mua thì hét 1000 tỷ cũng kg có ý nghĩa. Thế nên là cần định giá và so sánh ở những nơi có thanh khoản thôi cụ ạ!

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Một biệt thự trong lõi Hà nội khoảng 300-500 tỉ cụ à, và người sở hữu không có ý định bán. Cụ so công năng nhưng giờ đất Hà Nội nó là kim cương rồi, đeo trên tay chơi chơi vậy thôi không so sánh công năng làm gì.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Chỗ nào lõi HN mà BT 300 tỷ-500 tỷ đấy cụ. BT Dịch Vọng, Yên Hòa Cầu Giấy tiện ích không thiếu thứ gì cũng 100 tỷ thôi mà.
300 tỷ -500 tỷ chắc Vinhomes Green bay hoặc mấy căn ngáo giá Riverside. Bọn này có phải lõi đâu.

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Lõi nào qua cầu với qua vành đai 3 cụ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

Mình kg nói là nó đắt hay rẻ, mà chỉ so sánh để thấy giá BDS vùng ven mà vài chục tỏi trong khi nhu cầu ở kg có là quá ngáo.

Để định giá giá trị 1 BDS thì các yếu tố quan trọng để định giá sẽ là mật độ dân số ở đó, tốc độ phát triển hạ tầng + khả năng kết nối xung quanh, tốc đô phát triển GDP + tốc độ tăng dân số, khả năng tạo ra dòng tiền (vào thời điểm hiện tại chứ kg phải tính toán bánh vẽ trong tương lai). Còn việc xa hay gần trung tâm nhiều khi kg quan trọng! Bản thân ở đó là trung tâm rồi thì còn cần j đi đâu nữa!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Thế mình mới hỏi BT 300 tỷ -500 tỷ bạn cụ nói ở đâu? Tò mò chút

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Người mua thì vẫn có đấy cụ, chỉ là người bán thì hầu như không có thôi. Cụ đang so công năng đất giữa Bình Dương với đất Hà nội e thấy vô nghĩa. Bao giờ Bình Dương có tòa nhà quốc hội thì hãy hay cụ ạ. Ngáo hay không ngáo thì thị trường nó điều tiết thôi, em cũng thích nó sập một nhát chia 10 để em đi làm dăm mảnh nữa, nhưng mà thị trường nó lại không thế. Cụ không biết bao nhiêu người ngồi đợi Hà Nội chia 2 để nhảy vào vớt đâu.
p/s: Em nói ví dụ đất PDP giao dịch thực giờ 1,x tỉ/1m2. Đất sát Hồ rùa cũng thế. Các cụ đừng tìm cách nào để có thể kinh doanh lấy lại vốn với cái giá đó, nhưng mà giao dịch nó vẫn có. Và em nghĩ người bỏ 1.x tỉ/1m2 đất thì không ngu bao giờ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Duong tien sih nói:

Thế mình mới hỏi BT 300 tỷ -500 tỷ bạn cụ nói ở đâu? Tò mò chút

Nhấn vào đây để mở rộng...

TorienT nói:

Người mua thì vẫn có đấy cụ, chỉ là người bán thì hầu như không có thôi. Cụ đang so công năng đất giữa Bình Dương với đất Hà nội e thấy vô nghĩa. Bao giờ Bình Dương có tòa nhà quốc hội thì hãy hay cụ ạ. Ngáo hay không ngáo thì thị trường nó điều tiết thôi, em cũng thích nó sập một nhát chia 10 để em đi làm dăm mảnh nữa, nhưng mà thị trường nó lại không thế. Cụ không biết bao nhiêu người ngồi đợi Hà Nội chia 2 để nhảy vào vớt đâu.
p/s: Em nói ví dụ đất PDP giao dịch thực giờ 1,x tỉ/1m2. Đất sát Hồ rùa cũng thế. Các cụ đừng tìm cách nào để có thể kinh doanh lấy lại vốn với cái giá đó, nhưng mà giao dịch nó vẫn có. Và em nghĩ người bỏ 1.x tỉ/1m2 đất thì không ngu bao giờ.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Có ý em đã nói ở topic VĐP rồi nhưng ở đây em sẽ nói lại.

Để mà nói một mặt hàng ngáo hay không ngáo, không do mình nghĩ mà do thị trường quyết định. Em chê VCL đắt, vẫn có những cụ mua, thậm chí OF có cụ mua 2 căn cơ ạ. Nếu ít người như em đông người như cụ ấy, sẵn sàng mua nằm chờ vùng đó phát triển, dân lõi HN loang ra, thì vùng ấy sẽ đông và đắt thật như kỳ vọng của cụ ấy. Nếu đông người như em, thì khu ấy không bán nổi và sẽ phải tìm về vùng giá thấp hơn để cung cầu thực sự gặp nhau. Thế nên một sản phẩm thực sự có thanh khoản, thì ở thời điểm đó, giá ấy là đúng chứ không ngáo. Ngáo là hệ cứ lướt cọc rồi hét giá trên mây sau đó thằng cầm cuối là thằng đi đổ bô cho cả lũ còn lại, vì không thể bán nổi, hoặc lỗ đến cụt hết tứ chi. Lúc ấy giá bán lỗ mà dễ dàng bay hàng đó sẽ là giá đúng của thị trường. Ví dụ em nhìn vào thấy vẫn đắt, em không mua, nhưng nhiều người sẵn sàng mua, thì là em ngáo chứ thị trường luôn đúng.

Tiếp đến là cụ nghĩ khu ấy vốn nó là một trung tâm rồi, người ở đó không cần đi SG, tức là cụ loại bỏ luôn tiền của SG về đó rồi. Người SG sẽ tìm mua những khu họ ở được hoặc họ nghĩ sẽ bán có lãi được cho thằng SG khác vào sau mình. HN tương tự. Khu càng xa SG thì tiền SG càng ít mặn mà, phải không ạ? Người SG nói chung (cực thiểu số thì khác) sẽ không mua một khu xa SG để ở với lý do nó là trung tâm mới, ta không cần về SG cũng được. Người ta không cắt kết nối với SG kiểu ấy đâu cụ. Mà nếu không có tiền từ SG đổ vào, nội tại cái vùng ấy, đánh lên vào mắt. Kể cả có cho thuê được, đã mua đến 6x tỷ thì tiền cho thuê luôn là bèo dạt mây trôi, giá không lên đều đặn thì sẽ lỗ đều đặn. Để lên được cần cầu lớn, tiền đổ vào đủ nhiều. Và sau khi sóng qua, cầu thực vẫn phải nhiều, thì mới dễ ổn định lại và về bờ.

Thực sự cụ nghĩ giá bds ở bất kỳ đâu ngoài HN SG, nó lên được vì nội tại những vùng ấy phát triển mà dễ dàng có cái giá trên trời ấy ạ? Không đâu cụ ơi, luôn cần có thêm củi lửa từ thủ đô và Sài thành kéo tới đốt bếp đấy. Em chứng kiến nhiều chỗ, một kdt xây ra, 1 đồng chí thôi mua 10 biệt thự 1 lúc, chung cư thì mua hết 1 sàn, nghĩa là tất cả các căn không thèm chọn luôn. Không có các tay to gom và đánh, sóng đâu ra? Kể cả ĐN, ừ thì phát triển, ừ thì làm du lịch tốt, không có tiền HN đánh á, giá chả bao giờ ở cái ngưỡng này. Thị trường giá lên hay giá xuống, nó do dòng tiền chảy đến hay chảy đi thôi cụ, nhiều cái mình nghĩ hợp lý mà dòng tiền XH không nghĩ vậy, thì lại là mình không hợp lý.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Có ý em đã nói ở topic VĐP rồi nhưng ở đây em sẽ nói lại.

Để mà nói một mặt hàng ngáo hay không ngáo, không do mình nghĩ mà do thị trường quyết định. Em chê VCL đắt, vẫn có những cụ mua, thậm chí OF có cụ mua 2 căn cơ ạ. Nếu ít người như em đông người như cụ ấy, sẵn sàng mua nằm chờ vùng đó phát triển, dân lõi HN loang ra, thì vùng ấy sẽ đông và đắt thật như kỳ vọng của cụ ấy. Nếu đông người như em, thì khu ấy không bán nổi và sẽ phải tìm về vùng giá thấp hơn để cung cầu thực sự gặp nhau. Thế nên một sản phẩm thực sự có thanh khoản, thì ở thời điểm đó, giá ấy là đúng chứ không ngáo. Ngáo là hệ cứ lướt cọc rồi hét giá trên mây sau đó thằng cầm cuối là thằng đi đổ bô cho cả lũ còn lại, vì không thể bán nổi, hoặc lỗ đến cụt hết tứ chi. Lúc ấy giá bán lỗ mà dễ dàng bay hàng đó sẽ là giá đúng của thị trường. Ví dụ em nhìn vào thấy vẫn đắt, em không mua, nhưng nhiều người sẵn sàng mua, thì là em ngáo chứ thị trường luôn đúng.

Tiếp đến là cụ nghĩ khu ấy vốn nó là một trung tâm rồi, người ở đó không cần đi SG, tức là cụ loại bỏ luôn tiền của SG về đó rồi. Người SG sẽ tìm mua những khu họ ở được hoặc họ nghĩ sẽ bán có lãi được cho thằng SG khác vào sau mình. HN tương tự. Khu càng xa SG thì tiền SG càng ít mặn mà, phải không ạ? Người SG nói chung (cực thiểu số thì khác) sẽ không mua một khu xa SG để ở với lý do nó là trung tâm mới, ta không cần về SG cũng được. Người ta không cắt kết nối với SG kiểu ấy đâu cụ. Mà nếu không có tiền từ SG đổ vào, nội tại cái vùng ấy, đánh lên vào mắt. Kể cả có cho thuê được, đã mua đến 6x tỷ thì tiền cho thuê luôn là bèo dạt mây trôi, giá không lên đều đặn thì sẽ lỗ đều đặn. Để lên được cần cầu lớn, tiền đổ vào đủ nhiều. Và sau khi sóng qua, cầu thực vẫn phải nhiều, thì mới dễ ổn định lại và về bờ.

Thực sự cụ nghĩ giá bds ở bất kỳ đâu ngoài HN SG, nó lên được vì nội tại những vùng ấy phát triển mà dễ dàng có cái giá trên trời ấy ạ? Không đâu cụ ơi, luôn cần có thêm củi lửa từ thủ đô và Sài thành kéo tới đốt bếp đấy. Em chứng kiến nhiều chỗ, một kdt xây ra, 1 đồng chí thôi mua 10 biệt thự 1 lúc, chung cư thì mua hết 1 sàn, nghĩa là tất cả các căn không thèm chọn luôn. Không có các tay to gom và đánh, sóng đâu ra? Kể cả ĐN, ừ thì phát triển, ừ thì làm du lịch tốt, không có tiền HN đánh á, giá chả bao giờ ở cái ngưỡng này. Thị trường giá lên hay giá xuống, nó do dòng tiền chảy đến hay chảy đi thôi cụ, nhiều cái mình nghĩ hợp lý mà dòng tiền XH không nghĩ vậy, thì lại là mình không hợp lý.

Nhấn vào đây để mở rộng...

Tranha131076 nói:

Bản chất giá trị của 1 BDS phụ thuộc vào 2 yếu tố cốt lõi là (1) nhu cầu để ở hoặc kinh doanh, (2) nhu cầu cất giữ tài sản (để tránh lạm phát.... )

(1) Nhu cầu để ở và kinh doanh: Đúng như cụ nói là nó khó có thể làm cho giá trị 1 tài sản tăng nhanh và mạnh được. Thế nên kg cần bàn nhiều tới yếu tố này.

(2) Nhu cầu cất giữ tài sản: đánh vào nhu cầu này, sẽ phát sinh thêm ra 1 nghề là đầu cơ, tạo trend, thổi giá. Việc đầu cơ thổi giá này cũng phải dựa trên cơ sở là tiềm năng phát triển, tương lai cơ sở hạ tầng ...... và đặc biệt quan trọng là cò vạc tạo ra các giao dịch ảo (mua phải bán trái), hoặc kiểu như bỏ thầu giá đất mức cao >>> để tạo trend nhằm thổi giá BDS. Cái này thật ra kg sai và là chuyện bình thường ở mọi quốc gia. Tuy nhiên khi chiêu trò quá đà, giá trị bị đẩy xa với các BDS khác có giá trị tương đương mà chưa bị thổi giá thì rủi ro bi mắc cạn trên đỉnh, đu đỉnh đối với nhiều người thiếu biết là rất cao. Những người lướt sóng thì sẽ là thua lỗ, còn những người cất giữ tài sản thì tài sản của họ khó có thanh khoản, kg tạo ra được giá trị dòng tiền!

Thế nên, khi đã là nhu cầu cất giữ tài sản thì nên khôn ngoan mà chọn tài sản để cất giữ cho phù hợp, có giá trị tạo ra dòng tiền. Đừng cất giữ loại tài sản đã bị thổi giá ảo trong khi khả năng tạo ra dòng tiền là kg có!

P/S: Vẫn nhắc lại là bất động sản các vùng ngoại thành HN lên đến tận chục tỏi đều là ngáo giá!

Nhấn vào đây để mở rộng...

Gà lắm cơ nói:

Có em đây cụ. Vẫn trăn trở một căn vỉew trực diện hồ tây mà là nhà đất không phải hệ chung cư, không được bé thì kém sang, không to quá thì giá mặn không đủ lực. HN mà chia 2 nhé, em sẵn sàng bán bớt tài sản ở bển, đem ngoại tệ về giải cứu hồ tây ngay. Chỉ sợ toàn khủng long về trước rồi ấy, giá rơi 20% thôi cũng khó tới phần em rồi đừng nói rơi sâu hơn. Và mua là để ở, để view đẹp, thì tính làm gì lỗ lãi nữa cụ. Đã mua ở đấy là để hưởng, không phải để buôn. Buôn thì cầm tiền đi đánh chỗ khác. Chỉ cần em đủ tiền mua cái hợp lý với em, em sẵn sàng mua ngay và không bao giờ lo nó không tăng. Nếu trời thương, hồ tây không tăng giá, thì chờ em kiếm thêm em đổi căn to, càng vui càng thích. Thực sự nhé, giờ này em chưa có nhà view hồ được như em muốn vì em chưa đủ tiền thôi, chứ nhà khu ấy, em chê nó đắt thì nó chê em nghèo.

Nhấn vào đây để mở rộng...