Bẩm các cụ,
Em đang có bài toán ntn mà băn khoăn quá chưa biết nên làm ntn.
Chả là em có mảnh đất 110m, mặt tiền 7,2m, mặt ngõ 7-8m ô tô tải vào tận nhà. Đất ở An Dương, phường Yên Phụ, Tây hồ.
Khu vực em ở chủ yếu là nhà dân, đối diện là 2 cái biệt thự thấy bọn tây lông hay thuê ở. Nên em thiết nghĩ nếu xây thì làm căn hộ dịch vụ là phù hợp hơn cả. Tuy nhiên em đang băn khoăn xây hay bán vì nói thực em ko có kinh nghiệm, thời gian nên rất ngại xây dựng.
Câu hỏi của em là: có nên xây căn hộ dịch vụ để cho thuê ko? Khu vực nhà em có thể xây 5 tầng, 1 lửng, 1 tum thì có hiệu quả ko và hiệu suất cho thuê có cao ko?
Em lên đây muốn tìm đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong việc làm giấy phép, xây dựng và hợp tác vận hành căn hộ lâu dài. Ko biết trên này có cụ nào làm mảng này tư vấn giúp em được ko ạ?
E làm thiết kế thi công xây dựng nội thất và kiến trúc, cũng có làm mảng cho thuê nhà nhưng làm kiểu airbnb trong nha trang. Chưa trực tiếp làm cho thuê dài hạn nên trong tầm hiểu biết e có vài chia sẻ sơ bộ thế này để cụ tham khảo nhé
1. Đánh giá hiệu quả đầu tư:
Việc cụ bán đất hay giá trị đất thế nào e ko rõ. Nhưng nếu xây dựng với diện tích như của cụ khoảng 110x6,5=715m2 đơn giá khoảng 8tr/m2 (làm cho tây thuê nên cụ xác định là đầu tư cả đồ nội thất nữa) thì cụ hết khoảng 5,7 tỏi. Đây là con số áng chừng, là e cứ báo sấn lên, chi phí cụ thể thì phải có thiết kế bóc tách dự toán, có thể thấp hơn con số đó.
Với diện tích nhà cụ nên xây mỗi tầng 3 căn hộ khép kín, mỗi căn dt trung bình 25- 30m2 đủ đồ, diện tích còn lại cho thang máy, hành lang và thang thoát hiểm, giếng trời nếu cần. Trừ tầng 1 cụ còn 5 tầng cho thuê cả lửng. Tổng cộng 15 phòng. Khu vực nhà cụ với diện tích đó giá thuê khoảng 8-12tr/căn/tháng, (cái này cụ nên tham khảo kỹ hơn trên các trang đăng cho thuê, giá còn phụ thuộc vị trí nhà cụ nữa e ko biết chính xác nên dựa vào một số chỗ e biết). Hàng tháng cụ thu về khoảng 120-180tr nếu full phòng, chưa tính chi phí khác như điện nước, dọn dẹp, dịch vụ quản lý... trừ đi chi phí thuê người vận hành quản lý, rủi ro phòng trống... mỗi tháng cụ vẫn để ra đc tầm 125-190tr. Từ đó cụ tự tính toán bài toán kinh tế của mình và tự đánh giá theo chủ quan của cụ như thế có hiệu quả hay ko
Bài toán trên e tính cho cụ là theo nhu cầu và thông tin sơ bộ đưa ra của cụ, với viễn cảnh tương lai tốt đẹp nhất, ngoài ra còn nhiều yếu tố ảnh hưởng như mức tài chính của cụ là bao nhiêu, cần vay ngân hàng ko, nếu có thì còn phải tính đến chi phí của ngân hàng nữa, rồi bài toán dựa trên việc đất nhà cụ có dễ cho thuê ko (nó ảnh hưởng đến tỉ lệ lấp phòng)... rất nhiều yếu tố mà phải có thông tin cụ thể hơn của cụ thì mới có thể tư vấn chính xác đc. Từ đó mình mới cân đối phương án hiệu quả và phù hợp với điều kiện của cụ.
2. Thiết kế và thi công:
Cụ nên thiết kế cẩn thận, đầu tư chút vào nội thất. Giờ thị trường nhiều, cụ đầu tư hơn sẽ tăng lợi thế cạnh tranh hơn cho cụ, tiết kiệm là tốt nhưng tuỳ từng trường hợp, tiết kiệm rồi ko có khách thuê phòng để đấy thì là ném tiền qua cửa sổ. Tất nhiên đây là một yếu tố ảnh hưởng thôi, còn yếu tố cạnh tranh nhất trong phân khúc của cụ là về giá cho thuê, nếu giá cụ ngang với xung quanh mà nhà đẹp thì nó chắc chắn thuê chỗ cụ, còn giá cao hơn quá nhiều thì có đẹp mấy nó cũng ko thuê đâu, vì phân khúc khách của cụ ko phải loại tây ko nghĩ đến tiền.
Việc thiết kế thi công nếu ko có thời gian cụ nên chọn đơn vị mà cụ tin tưởng để hợp tác triển khai cho cụ là tốt nhất, nhưng vẫn cần phải kiểm soát tài chính cho cẩn thận
3. Setup vận hành:
Thứ nhất là vì cho ng nc ngoài thuê nên chắc chắn cụ phải đăng ký kinh doanh, có thể mở cty hoặc kinhdoanh hộ cá thể.
Việc đăng ký lưu trú cho người nc ngoài giờ cũng thuận tiện. Cụ có thể đăng ký online đc.
Nên thuê người làm dọn dẹp theo giờ, tuần đến dọn 2-3 lần các khu vực chung
Lắp hệ thống CCTV, nếu cần thiết thuê bảo vệ
Cần phải có ng quản lý mọi thứ cho cụ, có thể ko cần ở đó nhưng có thể xử lý các vấn đề phát sinh, vì vận hành cái này rất nhiều việc ko tên. Nếu ng nhà cụ làm đc là tốt nhất, nếu vợ chồng cụ đều đi làm thì nên thuê người chứ ko nên ôm cố việc này vì sẽ rất ảnh hưởng tới công việc
4. Thu tiền:
Cụ có thể giao cho quản lý phụ trách việc này nếu cần, nhưng theo e cụ nên bớt thời gian hoặc nhờ ng tin tưởng làm việc này. Tiền nhà nên yêu cầu đóng theo đợt tầm 3-6 tháng cho dễ, đến thời điểm cụ chịu khó bớt thời gian đi thu. Việc thu phí quản lý và các loại phí khác thì có thể giao cho quản lý của nhà cụ thu hộ và cụ đến nhận hàng tháng sau khi tính toán chi phí lợi nnhận thôi
Đôi lời chia sẻ, chúc cụ may mắn!
