Trả lời cụ thành ra tôi ôm cái tiếng chuyên gia, nhưng thị trường BĐS Việt Nam dễ mà khó, 0 theo quy luật, mỗi lần biến động đều khác nhau, nên ngoài chau rồi kinh nghiệm thực tế, theo tôi 0 có con đường khác, mọi quan điểm đều là qđiểm cá nhân.
Dễ vì đây là thị trường của tâm lý, của đám đông, nên cụ chỉ cần nắm 1 chút kiến thức về thị trường, còn lại phần nhiều là suy luận và đoán tâm lý (mà tâm lý thì khó đoán cụ nhể). Điều kiện cần là dòng tiền, điều kiện đủ là tâm lý hưng phấn, chất xúc tác là thông tin quy hoạch và cò đất. Về cơ bản người VN coi đất là tài sản và là thứ hàng hóa thương mại đặc biệt, có giá trị lớn. Đã là hàng hóa thì phải mua đi bán lại và tạo ra thị trường giao dịch BĐS, vì vậy cơ bản thị trường BĐS VN tuân theo quy luật cung cầu, tuân theo quy luật của thị trường hàng hóa (cái này sách kinh tế dạy nhiều). Nhưng BĐS có đặc điểm riêng nên nó đặc biệt hơn một chút.1/. Tính khấu hao của đất nền cơ bản là âm (dùng nhiều lại đắt hơn, khác hẳn mấy bà vợ già cụ nhẩy), 2/. Thị trường sử dụng phương thức trao đổi hàng hóa là chính (mua nọ bán kia); 3/. Cơ chế tiền vốn có thể dùng đòn bẩy nhiều và dài hạn.4/, Vòng đời 1 sản phẩm là rất dài, từ đời này qua đời khác.5/. Riêng TT Việt Nam có 1 đặc điểm nữa đó là: Mua khi BĐS tăng giá (kiếm lợi), bán khi BĐS xuống giá (chạy cắt lỗ vì mua 0 theo nhu cầu sử dụng), không cần quan tâm giá trị thực. 6/. Thanh khoản thị trường phụ thuộc tâm lý đám đông và 0 bị ảnh hưởng của bất kỳ yếu tố nào khác (cái này rất quan trọng cụ nhé) cho đến khi niềm tin tăng giá bị đổ vỡ hoặc hết tiền.
Để trả lời câu hỏi: Tại sao thị trường sắp đóng băng?, bởi vì: Cung quá lớn, trong khi sức cầu chắc chắn là có giới hạn; lượng tiền đổ vào đất đang quá nhiều, đa số dùng tiền ảo (thông qua ngân hàng), mọi thứ tên là đất nền đều lên giá và đều bán được, trong khi nguồn cung lớn sắp tới là 0 hạn chế, vì vậy thị trường hết tiền là tất yếu. Ngoài ra lệch pha dòng vốn cũng là vấn đề lớn. VD Một gia đình trước đây 2 năm có 10 tỷ, hiện nay tiền mặt chỉ còn 1 tỷ, tài sản quy đổi là đất tương đương 15 tỷ (vay 5 tỷ). Tình hình thực tế là rất nguy ngập vì 1tỷ phải gồm đủ các loại chi tiêu, dự phòng và trả lãi. Nhưng mọi người đang rất yên tâm với niềm tin là mình đang giàu (tài sản đang có thị giá 20 tỷ), khi niềm tin này bị đổ vỡ (do thiếu tiền trầm trọng hoặc do thị trường đi xuống) bán rẻ là tất nhiên.
Trả lời khu vực Xuân Phương: Hội tụ đủ yếu tố, độ chênh lệch cục bộ giữa giá đất dự án và đất thổ cư là rất cao, trước sau gì thị trường cũng sẽ tự cân bằng.
Khu vực Đông Hội: Sẽ có lên giá vì nhiều người nghĩ thế (tâm lý hưng phấn, chất xúc tác - cò - đang hoạt động mạnh), giá trị đất còn thấp, dễ mua, tuy nhiên đầu cơ ở đây thì nên chờ dự án mới.
Còn một khu vực nữa có thể đầu cơ:các dự án Khu vực Trôi (Kim Chung di trạch, Nam-Bắc 32, đất đấu giá, đất dịch vụ). Đây là khu vực hội đủ yếu tố để Cò có thể làm giá.
Chuyên gia tự phong cụ ạ
. Thậm chí còn toàn chuyên gia hàng đầu. Thỉnh thoảng còn có ông viết sách. 
