[Funland] Xin cách tính đơn giá cải tạo nhà.

[duoiuoicon2006]

Cụ đừng thổi phồng vấn đề nó lên. Đội thờ em thuê đục là đục chuyên nghiệp. Cụ đừng nghĩ là cứ có búa là đập được tường. Đa số các nhà cũng chẳng có cấu trúc gì đặc biệt. Đập tường chẳng sao cả vì là nhà khung. Cụ thích thuê qua người khác giá cao thì tùy cụ thôi. Cuối cùng họ ăn chênh lệch bằng cách thuê lại người khác với giá rẻ. Đấy là kinh nghiệm của em, còn cụ nào muốn thuê đắt cho nó yên tâm thì tùy. Cuối cùng các thầu xây dựng cũng đi thuê lại người khác thôi. Thợ VN đa phần chẳng đào tạo học hành gì, chứ không thì VN đã tiến lên XHCN lâu rồi.

Còn cái trò tổng quyết toán thì nếu cụ bỏ chút thời gian lập kế hoạch ra xem làm những gì thì thấy rất đơn giản. Cứ theo hạng mục mà làm. Thậm chí mặc cả được từng hạng mục nếu thấy chỗ khác làm rẻ hơn. Nếu thuê tổng thầu làm toàn bộ theo kiểu áng áng thì giá đội gâp đôi là bình thường.

Cụ nghĩ đơn giản quá nhà khung thì chỉ xuất hiện từ năm 1994 trở lại đây thôi. Trước đó đa phần là tường chịu lực. Dầm sàn do dân tự thiết kế nên khả năng còn không chịu đủ tải. Có những cái nhà đã cải tạo đến 3;4 lần, các kiểu kết cấu ghép vào nhau. Còn về phần giá cả, thì nó không phải là trọng tâm, so với những thứ mà chủ đầu tư muốn đạt được. Quan trọng nhất là phải đầy đủ và tiện nghi. Nếu không, sẽ phải cải tạo tiếp vài lần nữa.

 

[born2run]

Sao cụ biết giá không phải trọng tâm? Sao cụ nghĩ nhà xây lâu rồi?

Ở đây em chỉ lấy ví dụ cùng là nhà khung, giá phá tường có thể gấp 3 lần nếu cụ không tìm hiểu kỹ. Nếu ai biết giá nhân công và biết khối lượng công việc thì biết ngay giá nào là phù hợp?

Cụ đừng có thần thánh hoá mấy cái việc này. VN khoa học kỹ thuật thấp lè tè mà cụ cứ làm như sửa cái nhà thì tổng thầu xây dựng nó phải là thiên tài.

Cụ nghĩ đơn giản quá nhà khung thì chỉ xuất hiện từ năm 1994 trở lại đây thôi. Trước đó đa phần là tường chịu lực. Dầm sàn do dân tự thiết kế nên khả năng còn không chịu đủ tải. Có những cái nhà đã cải tạo đến 3;4 lần, các kiểu kết cấu ghép vào nhau. Còn về phần giá cả, thì nó không phải là trọng tâm, so với những thứ mà chủ đầu tư muốn đạt được. Quan trọng nhất là phải đầy đủ và tiện nghi. Nếu không, sẽ phải cải tạo tiếp vài lần nữa.

 

[duoiuoicon2006]

Sao cụ biết giá không phải trọng tâm? Sao cụ nghĩ nhà xây lâu rồi?

Ở đây em chỉ lấy ví dụ cùng là nhà khung, giá phá tường có thể gấp 3 lần nếu cụ không tìm hiểu kỹ. Nếu ai biết giá nhân công và biết khối lượng công việc thì biết ngay giá nào là phù hợp?

Cụ đừng có thần thánh hoá mấy cái việc này. VN khoa học kỹ thuật thấp lè tè mà cụ cứ làm như sửa cái nhà thì tổng thầu xây dựng nó phải là thiên tài.

Tư tưởng khác nhau nên cứ bị song song chúc cụ vui vẻ với công việc của cụ, cháu lại quay về với cv của cháu thôi nhưng cho phép cháu chốt 1 phát thế này: cụ sửa xe máy hoặc ô tô ở đâu ạ?? Ông nào nói cũng như rồng, nhưng phải thử mới biết được. Và đến lúc mình biết ông nào ngon thì quay đi quay lại đã mất một mớ tiền rồi.

 

[nhanhdecham]

Không có đơn giá cải tạo cho nhà ở Hà Nội đâu cụ ạ. Vì đặc thù. Nhà ngõ hay nhà phố, vạt liệu vận chuyển dễ hay khó, mặt bằng thi công rộng rãi hay eo hẹp, thợ thuyền ở đâu v.v.v.v.... Cho nên, trường hợp này thì cụ nên chọn vài người tin cậy báo giá thi công, rồi chọn ông uy tín nhất rẻ nhất hoặc rẻ vừa phải theo túi tiền mà chiến thôi.

Ai bảo cụ không có đơn giá cải tạo? Đơn giá cải tạo giờ xây dựng lên nó áp cao vời vợi áp vào xong chỉ muốn xây mới thôi. Thường thuê cải tạo họ chỉ nhận công nhật vì rất nhiều khoản phát sinh không lường trước được. Vấn đề là gia chủ phải áng được công việc để thuê và còn ép thợ về tiến độ không họ làm bài bây ra thì vừa mệt mỏi lại tốn tiền. Với người không có chuyên môn thì gọi thợ đến liệt kê công việc yêu cầu họ lên tiến độ. Thường khi giao việc thì nên gọi 2-3 đội thợ đánh giá công việc sẽ có tiến độ khá chuẩn. Ông nào tiến độ nhanh giá cả hợp lý thì thuê kèm điều khoản HĐ về tiến độ nhưng vẫn phải du di thời gian cho thợ với các mục phát sinh.

 

[born2run]

Chắc cụ làm thầu xây dựng nên có vẻ phản đối quyết liệt.

Em đã từng sửa một số cái đơn giản của oto như thay oxygen sensor. Ở Mỹ người ta vẫn tự sửa nhà. Cụ cứ thử tìm hiểu về homedepot là biết. Tất nhiên ở VN người ta thích nhậu hơn làm việc mà.

Tư tưởng khác nhau nên cứ bị song song chúc cụ vui vẻ với công việc của cụ, cháu lại quay về với cv của cháu thôi nhưng cho phép cháu chốt 1 phát thế này: cụ sửa xe máy hoặc ô tô ở đâu ạ?? Ông nào nói cũng như rồng, nhưng phải thử mới biết được. Và đến lúc mình biết ông nào ngon thì quay đi quay lại đã mất một mớ tiền rồi.

 

[duoiuoicon2006]

Chắc cụ làm thầu xây dựng nên có vẻ phản đối quyết liệt.

Em đã từng sửa một số cái đơn giản của oto như thay oxygen sensor. Ở Mỹ người ta vẫn tự sửa nhà. Cụ cứ thử tìm hiểu về homedepot là biết. Tất nhiên ở VN người ta thích nhậu hơn làm việc mà.

Chả dấu j cụ, cháu cũng làm xd nên mới biết trong chăn có giận đấy ạ và cũng đã từng nếm mùi và dính đòn rồi nên kinh nghiệm cũng kha khá. Quan điểm của cháu, tìm thợ, thì quan trọng là tính cách, sau mới đến tay nghề. Tính cách phải trọng tín, đàng hoàng và cầu thị; phân tích ra thì nó dài lắm, nhưng gói gọn trong đó thôi ạ còn rổ giá người ta nhận ra sao, công việc triển khai thế nào, cungz từ đó mà suy ra đc ạ

 

[Marula]

Hôm nay em vừa nhận được cái dự toán này. Đọc đơn giá mà hoa cả mắt. Nhà em là tầng 2 khu tập thể ở Hàng Trống nhìn ra hồ Hoàn Kiếm. Diện tích 9m2. Hiện trạng nhà nát, tường 2 bên vôi vữa ngày xưa xây hơi kém, bên trên phải dỡ bỏ mái ngói và mái tôn trên mái ngói. Phương án là lên thêm 1 gác xép, nâng sàn bằng sắt hộp, trên đặt bê tông siêu nhẹ rồi ốp sàn gỗ, cải tạo wc. Nhờ các cụ cho ý kiến, chỗ em vùng lõi của phố cổ, mỗi lần xin phép sửa nhà cũng lâu la nên chỉ muốn làm 1 lần cho xong.

 

[duoiuoicon2006]

Hôm nay em vừa nhận được cái dự toán này. Đọc đơn giá mà hoa cả mắt. Nhà em là tầng 2 khu tập thể ở Hàng Trống nhìn ra hồ Hoàn Kiếm. Diện tích 9m2. Hiện trạng nhà nát, tường 2 bên vôi vữa ngày xưa xây hơi kém, bên trên phải dỡ bỏ mái ngói và mái tôn trên mái ngói. Phương án là lên thêm 1 gác xép, nâng sàn bằng sắt hộp, trên đặt bê tông siêu nhẹ rồi ốp sàn gỗ, cải tạo wc. Nhờ các cụ cho ý kiến, chỗ em vùng lõi của phố cổ, mỗi lần xin phép sửa nhà cũng lâu la nên chỉ muốn làm 1 lần cho xong.

Mời các cụ chém nào
Theo cháu, đơn giá này và công việc này là okie, tuy nhiên vẫn có thể mặc cả được. Vì một vài đơn giá hơi cao, nhưng do đặc thù công việc cải tạo, không để đơn giá cao thì thợ lỗ
Cháu chỉ góp ý thế này: cái sàn gỗ, cụ nên dùng sàn chịu nước malaisia khoảng 470k, hoặc tiết kiệm hơn thì dùng loại 8ly khoảng 280k. Thiết bị điện, nên dùng Panasonic, đắt hơn chút nhưng ổn định, dây dẫn Trần phú.
Còn về hệ kết cấu để lên tầng, phải khảo sát cẩn thận cụ ạ. Vì nhà cũ rồi.
Cái phần thạch cao, đã bao gồm sơn bả rồi nên giá thế okie.

 

[Marula]

Mời các cụ chém nào
Theo cháu, đơn giá này và công việc này là okie, tuy nhiên vẫn có thể mặc cả được. Vì một vài đơn giá hơi cao, nhưng do đặc thù công việc cải tạo, không để đơn giá cao thì thợ lỗ
Cháu chỉ góp ý thế này: cái sàn gỗ, cụ nên dùng sàn chịu nước malaisia khoảng 470k, hoặc tiết kiệm hơn thì dùng loại 8ly khoảng 280k. Thiết bị điện, nên dùng Panasonic, đắt hơn chút nhưng ổn định, dây dẫn Trần phú.
Còn về hệ kết cấu để lên tầng, phải khảo sát cẩn thận cụ ạ. Vì nhà cũ rồi.
Cái phần thạch cao, đã bao gồm sơn bả rồi nên giá thế okie.

Em cám ơn cụ. Theo em đơn giá phần sàn uco, xây tường và mái tôn có vẻ cao. Những phần còn lại cũng có vẻ cao hơn bt 15-20%. Lo nhất là khi bắt tay làm còn phát sinh nữa

 

[sugun]

Em cám ơn cụ. Theo em đơn giá phần sàn uco, xây tường và mái tôn có vẻ cao. Những phần còn lại cũng có vẻ cao hơn bt 15-20%. Lo nhất là khi bắt tay làm còn phát sinh nữa

- Tường xây 550.000/m2
- Sàn Uco kia 800.000/m2
Giá 2 cái đó đội lên quá cao.
P:s giá đó là lãi thoải mái rồi

 

[sugun]

Tùy cụ. Cụ thích giao khoán cứ làm thôi. Nhưng nói thật là cụ không kiểm soát thì họ làm ẩu rồi trát lên thì cụ có biết đằng giời. Kinh nghiệm của em là cụ có thể tiết kiệm hàng trăm triệu nếu cụ hiểu thợ họ làm gì và bỏ chút thời gian.

-------
Cụ tính lương của cụ vào chưa?

 

[Marula]

- Tường xây 550.000/m2
- Sàn Uco kia 800.000/m2
Giá 2 cái đó đội lên quá cao.
P:s giá đó là lãi thoải mái rồi

Vâng. Hàng xóm nhà em đại gia nên chả quan tâm rổ giá thuê đội này sửa nhà. Chất lượng OK nên em cũng định thuê luôn. Ai dè giá cao, phát sinh nữa chắc đi tong 200 củ.

 

[sugun]

Vâng. Hàng xóm nhà em đại gia nên chả quan tâm rổ giá thuê đội này sửa nhà. Chất lượng OK nên em cũng định thuê luôn. Ai dè giá cao, phát sinh nữa chắc đi tong 200 củ.

Nhưng nó cao hơn mức bình thường.Mợ cứ gọi thêm vài đội nữa - tham khảo.

 

[Marula]

Nhưng nó cao hơn mức bình thường.Mợ cứ gọi thêm vài đội nữa - tham khảo.

Vâng cụ. Nhân tiện có cụ/mợ nào ghé vào thớt thấy hợp với khả năng thì mật thư cho em trao đổi để chốt luôn cho xong việc trước Tết.

 

[born2run]

-------
Cụ tính lương của cụ vào chưa?

Số tiền tiết kiệm vài trăm triệu liệu có ít so với lương 1 tháng của 1 người không cụ? Mà quan trọng là tự quản lý để chất lượng tốt chứ thuê người quản lý theo ý mình cũng mất hơn chục triệu chứ mấy?

 

[sugun]

Số tiền tiết kiệm vài trăm triệu liệu có ít so với lương 1 tháng của 1 người không cụ? Mà quan trọng là tự quản lý để chất lượng tốt chứ thuê người quản lý theo ý mình cũng mất hơn chục triệu chứ mấy?

Cụ trả rẻ quá.
Một người vừa chịu trách nhiệm với cụ, vừa lo kỹ thuật thi công cho cụ, lo phương án cho cụ.
- Còn cứ nói như cụ thì ta lại quay về thời tự cung tự cấp thôi ạ. Tự đóng gạch-tự xây-Cụ lên đây hỏi đơn giá làm gì.Họ còn ở nhà để xây nhà họ hết rồi.
-------
Còn cụ bảo rẻ thì làm xong cụ gửi bảng chi phí và thời gian cụ mất lên đây em phân tích cho đắt hay rẻ ạ.

 

[moonlife]

Phát sốt ruột với mấy thím cãi nhau. Bên nhận thi công trọn gói đương nhiên là người ta phải đủ tiền nuôi quân + 1 khoản lãi kỳ vọng - 1 khoản phòng trừ rủi ro. Nếu mức lợi nhuận bù đắp được rủi ro thì người ta mới nhận ko thì họ cũng next,
Khi các cụ đã đi thuê trọn gói thì phải cân đối và đặt bên bàn cân : 1 bên là nhàn thân nhưng giá cao ; 1 bên là phải bỏ thời gian công sức kèm theo rủi ro mất kiểm soát chất lượng cũng như chi phí do ko có kinh nghiệm, bù lại có thể tiết kiệm được 10-30% chi phí.
Tự cân đối và tự quyết định chứ cãi nhau làm cái gì

 

[born2run]

Cụ đừng thổi phồng mấy cái sửa chữa này. Lương kỹ sư chỉ khoảng 10 triệu/tháng thôi. Mấy cái sửa nhà nói thẳng chẳng cần kỹ sư, chủ yếu cần người quản lý để thợ không làm ẩu.

Cụ trả rẻ quá.
Một người vừa chịu trách nhiệm với cụ, vừa lo kỹ thuật thi công cho cụ, lo phương án cho cụ.
- Còn cứ nói như cụ thì ta lại quay về thời tự cung tự cấp thôi ạ. Tự đóng gạch-tự xây-Cụ lên đây hỏi đơn giá làm gì.Họ còn ở nhà để xây nhà họ hết rồi.
-------
Còn cụ bảo rẻ thì làm xong cụ gửi bảng chi phí và thời gian cụ mất lên đây em phân tích cho đắt hay rẻ ạ.

 

[duoiuoicon2006]

- Tường xây 550.000/m2
- Sàn Uco kia 800.000/m2
Giá 2 cái đó đội lên quá cao.
P:s giá đó là lãi thoải mái rồi

Cụ ạ, xây tường người ta tính cả phần vận chuyển nguyên vật liệu, phần đó làm ở phố cổ mới là khốn nạn cụ ạ
Còn phần sàn uco, họ cộng thêm cả phần xương thép ở dưới nữa mà cụ nhưng phần này cháu chưa làm bao giờ nên k dám chém.
Túm lại, nếu để họ làm và chủ nhà chấp nhận thì có thể lùi tổng giá xuống khoảng dưới 10T, là họ làm đc. (cái này cháu cũng chém thôi, bảo cháu làm thì cháu chịu hihi vì k phải địa bàn hoạt động)

 

[chuyenchemgio]

Các cụ cứ tự tìm thợ. Rồi tự thiết kế. Tự giám sát. Tự mua vật liệu. Xong cái nhà lại có vài thread mọc lên.
Đau đầu khi xây nhà.
Mệt mỏi khi tự thuê thợ sửa nhà.
Và vất vả khi tự hoàn thiện nhà.