Xin các cụ am hiểu về luật, có kinh nghiệm lên sổ đỏ vào tư vấn đất vườn ạ.

[thanhhaimh52]

Kính các cụ!
Cháu đang tìm mua đất quanh mạn Thanh Trì, hiện nay đã nhắm được 1 miếng khá đẹp nhưng lại lằng nhằng về mặt thủ tục. Xin được các cụ am hiểu vào tư vấn. Nếu Văn phòng luật nào thấy đảm đương nổi thì đứng ra giúp cháu vụ này(tất nhiên là công xá đàng hoàng ạ).
Cháu xin kể vắn tắt thế này:
Ông A mua 2 miêng đất số 1 và số 2 từ 2 chủ đất khác nhau, đã sang tên xong (cháu đã kiểm tra cả 2 sổ như hình số 1)
Ông A dự định chia đất lại như hình số 2 và bán kiếm lời.
Cháu là người cần mua đất tính xúc 1 mảnh.
Đất hiện nay vẫn là 2 sổ tách rời và chưa chuyển đổi phần đất vườn lên đất ở.
Ông A trình bày khi đủ người mua (3 hoặc 4) sẽ yêu cầu đặt cọc và nộp hồ sơ tách thửa luôn trực tiếp theo tên từng người khách (gộp 2 sổ và tách thánh 4 sổ luôn trong 1 công đoạn). Sau khi nộp hồ sơ tách thửa thì yêu cầu thanh toán 50%
Sau khi tách thửa thì mỗi thửa sẽ có 1 phần đất vườn lâu năm và 1 phần đất ở. lúc này ông A sẽ có trách nhiệm lên toàn bộ phần đất vườn thành đất ở. sau khi lên xong thì thanh toán 100%.

Cháu muốn xin các cụ tư vấn xem phương án đưa ra vậy có khả thi (đúng luật hai trái luật, và nếu trái luật thì có cơ hội làm được không). Phương án giao dịch của cháu như thế nào cho yên tâm.
P/s: Cụ nào có thể liên hệ được với Phòng địa chính H Thanh Trì/ Giới thiệu, cho cháu số cầm chân để cháu hỏi thăm thì tốt quá. Sẽ kính hậu tạ các cụ ạ, nhờ các cụ IB giúp.

 

[morning79]

cụ cho e xin phone để call tư vấn ạ

 

[thanhhaimh52]

Số của cháu 0948 660 85một.

 

[thanhhaimh52]

Việc rất gấp. nhờ các cụ tư vấn ạ!

 

[nam.yeuaudio]

Không ai làm thế cả Cụ ạ. Cụ muốn mua thì đặt cọc rồi bảo Bác ấy làm ngay thủ tục gộp 2 vào 1 sau đó tách ra làm 4 phần như phương án chia (trong đó có phần của Cụ). Không thể đặt cọc và đợi khách mua đủ mới tách sang tên Cụ được bởi có thể rất lâu mới kiếm được đủ khách và lúc đó biết thế nào

 

[Kuko87]

Chỗ nào thanh trì hả cụ? Rá rổ sao cụ? Biết đâu em với cụ lại là hàng xóm.e cũng đang kiếm nhưng vốn hẻo quá.hehe

 

[Kuko87]

Còn phương án thì em cũng nghĩ như cụ trên,mua kiểu đặt cọc có công chứng,có thời hạn, sau đó nó làm gì thì làm cụ ạ.

 

[thanhhaimh52]

Chỗ nào thanh trì hả cụ? Rá rổ sao cụ? Biết đâu em với cụ lại là hàng xóm.e cũng đang kiếm nhưng vốn hẻo quá.hehe

1 tỏi/35m cụ ạ! cách đường ô tô 30m, đường 1A cũ 100m

 

[thanhhaimh52]

Không ai làm thế cả Cụ ạ. Cụ muốn mua thì đặt cọc rồi bảo Bác ấy làm ngay thủ tục gộp 2 vào 1 sau đó tách ra làm 4 phần như phương án chia (trong đó có phần của Cụ). Không thể đặt cọc và đợi khách mua đủ mới tách sang tên Cụ được bởi có thể rất lâu mới kiếm được đủ khách và lúc đó biết thế nào

Miếng đất khá đẹp và rẻ cụ ạ. Khách không thiếu, quan trọng là có tách sổ theo như dự định và lên được đất từ đất vườn lên thổ cư không thôi

 

[Kuko87]

Như e hiểu về luật đất đai thì tách ngon cụ ạ. Cụ lặn trong top này xem có cụ nào làm ở sở tài nguyên mạn thanh trì này không rồi call là ăn chắc nhất.

 

[nam.yeuaudio]

Nếu vậy thì đơn giản hơn rồi bởi vì 2 thửa nhập vào rồi tách ra làm 4 thửa, pháp luật không cấm. Việc chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch thì pháp luật cũng không cấm.
Vấn đề là chỗ này CỤ nhé: Nếu CỤ mua 01 ô (diện tích 45m2 trong đó có 25m2 đất ở, 20m2 đất vườn) thì với 25m2 đất ở sẽ không được cấp phép xây dựng nên buộc phải chuyển mục đích ít nhất là thêm 5m2 để có 30m2 đất ở mới được cấp phép xây dựng, thậm chí phải chuyển mục đích hết 20m2 đất vườn sang đất ở để được xây nhà to hơn. Như vậy, vấn đề CỤ phải làm rõ là khi chuyển mục đích thì phải nộp tiền cho nhà nước với số tiền là bao nhiêu? ai sẽ nộp? ai làm thủ tục? nếu Cụ nộp thì với giá mua hiện tại liệu có còn hợp lý không?

 

[thanhhaimh52]

Như e hiểu về luật đất đai thì tách ngon cụ ạ. Cụ lặn trong top này xem có cụ nào làm ở sở tài nguyên mạn thanh trì này không rồi call là ăn chắc nhất.

Kính cụ. Cháu đã liện hệ dc vài người phòng TNMT Thanh Trì ạ

 

[thanhhaimh52]

Nếu vậy thì đơn giản hơn rồi bởi vì 2 thửa nhập vào rồi tách ra làm 4 thửa, pháp luật không cấm. Việc chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch thì pháp luật cũng không cấm.
Vấn đề là chỗ này CỤ nhé: Nếu CỤ mua 01 ô (diện tích 45m2 trong đó có 25m2 đất ở, 20m2 đất vườn) thì với 25m2 đất ở sẽ không được cấp phép xây dựng nên buộc phải chuyển mục đích ít nhất là thêm 5m2 để có 30m2 đất ở mới được cấp phép xây dựng, thậm chí phải chuyển mục đích hết 20m2 đất vườn sang đất ở để được xây nhà to hơn. Như vậy, vấn đề CỤ phải làm rõ là khi chuyển mục đích thì phải nộp tiền cho nhà nước với số tiền là bao nhiêu? ai sẽ nộp? ai làm thủ tục? nếu Cụ nộp thì với giá mua hiện tại liệu có còn hợp lý không?

Nhà chủ nói chịu hoàn toàn chi phí nộp thuế, bôi trơn lên sổ cho mình cụ ạ! EM sẽ lưu ý thêm trong HĐ

 

[nam.yeuaudio]

Thế thì tốt rồi. Cụ quyết đi thôi nhưng nhớ hợp đồng đặt cọc làm tại văn phòng công chứng cho nó chắc nhé.

 

[tintucvn]

Miếng đất khá đẹp và rẻ cụ ạ. Khách không thiếu, quan trọng là có tách sổ theo như dự định và lên được đất từ đất vườn lên thổ cư không thôi

ông ấy khôn quá cụ ạ
Thường chủ sẽ phải làm thủ tục gộp sổ, chuyển đổi mục đích rồi tách sổ.
Như vậy người bán sẽ được giá hơn, người mua sẽ yên tâm hơn.
Chúc cụ may mắn, liều ăn nhiều.

 

[thanhhaimh52]

ông ấy kh
ôn quá cụ ạ
Thường chủ sẽ phải làm thủ tục gộp sổ, chuyển đổi mục đích rồi tách sổ.
Như vậy người bán sẽ được giá hơn, người mua sẽ yên tâm hơn.
Chúc cụ may mắn, liều ăn nhiều.

Rõ. Nếu làm vậy sẽ mất 2,3 lần thuế. Ông này làm gọn 1 lần thì chỉ 1 lần thuế. Nhưng cháuđang lo làm không được. rủi ro nó cao hơn. nhưng miếng đất + vị trí thì đẹp quá, đưa lên các cụ bóng bàn giúp cháu

 

[moonlife]

Bản chất là chủ nhà ko có tiền để làm các thủ tục và nộp tiền sử dụng đất để nâng từ đất vườn lên đất ở. Do vậy chủ nhà cần 3-4 người mua nộp 50% tiền thì mới đủ tiền làm mấy thủ tục trên.
Vậy có 2 cách :
*** Cách A :
1. Khi đủ 4 khách mua, yêu cầu đặt cọc có công chứng đàng hoàng. 4 người mua đồng đặt cọc 2 mảnh theo đúng hiện trạng của sổ. 4 chủ mới, đồng thời làm cái vi bằng thỏa thuận chia đất theo cách chia mới + thỏa thuận các hạng mục thanh toán tại bước 2. Làm và ký sẵn HĐ mua bán công chứng (bao gồm cả gộp tách) cho 4 chủ mới, nhưng chưa điền ngày tháng chưa lấy số. Sau khi ký xong, HĐ này sẽ do bên công chứng lưu giữ (việc này đòi hỏi phải có tí quen biết với bên công chứng)
2. Nộp hồ sơ chuyển đổi đất vườn lên đất ở. Lúc cần thanh toán, 4 chủ mới cùng góp tiền thanh toán trực tiếp vào kho bạc nhà nước thay cho chủ cũ.
3. Sau khi toàn bộ thành đất ở, thanh toán nốt số tiền còn lại.
4. Lấy số HĐ mua bán công chứng (bao gồm cả gộp tách) giữa chủ cũ và 4 chủ mới (đã ký tại bước 1), HĐ lúc này mới có hiệu lực. (1 bước nhỏ nữa là phải làm HĐ hủy HĐ đặt cọc cũ)

*** Cách B : Làm theo mô hình xây chung mà ngày trước em đã làm.
1. Thỏa thuận giá fix cả mảnh theo đúng hiện trạng với chủ nhà
2. Tính toán giá thành cho tới khi chia được ra thành 4 mảnh 100% đất ở
3. Kêu gọi đầu tư mua chung, cùng mua cùng làm, giả sử có 4 người cùng chung.
4. Ký HĐ công chứng mua bán cả 4 người với chủ nhà
5. Làm các thủ tục, nộp tiền sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở, tách thửa chia nhau.

 

[thanhhaimh52]

Bản chất là chủ nhà ko có tiền để làm các thủ tục và nộp tiền sử dụng đất để nâng từ đất vườn lên đất ở. Do vậy chủ nhà cần 3-4 người mua nộp 50% tiền thì mới đủ tiền làm mấy thủ tục trên.
Vậy có 2 cách :
*** Cách A :
1. Khi đủ 4 khách mua, yêu cầu đặt cọc có công chứng đàng hoàng. 4 người mua đồng sở hữu 2 mảnh theo đúng hiện trạng của sổ. 4 chủ mới, đồng thời làm cái vi bằng thỏa thuận chia đất theo cách chia mới + thỏa thuận các hạng mục thanh toán tại mục (2)
2. Nộp hồ sơ chuyển đổi đất vườn lên đất ở. Lúc cần thanh toán, 4 chủ mới cùng góp tiền thanh toán trực tiếp vào kho bạc nhà nước thay cho chủ cũ.
3. Sau khi toàn bộ thành đất ở, thanh toán nốt số tiền còn lại, ký HĐ mua bán công chứng giữa chủ cũ và 4 chủ mới.

*** Cách B : Làm theo mô hình xây chung mà ngày trước em đã làm.
1. Thỏa thuận giá fix cả mảnh theo đúng hiện trạng với chủ nhà
2. Tính toán giá thành cho tới khi chia được ra thành 4 mảnh 100% đất ở
3. Kêu gọi đầu tư mua chung, cùng mua cùng làm, giả sử có 4 người cùng chung.
4. Ký HĐ công chứng mua bán cả 4 người với chủ nhà
5. Làm các thủ tục, nộp tiền sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở, tách thửa chia nhau.

Vấn đề là em nhắm miếng này hơn 8 tháng rồi mà ông chủ nhà chưa hoàn thành thục tục chuyển đổi. Chẳng biết do thiếu tiền hay do pháp lý không ổn nữa. Em đang dò hỏi mấy anh chị bên văn phòng nhà đất. Pháp lý ok là em xuống tiền.

 

[moonlife]

Vấn đề là em nhắm miếng này hơn 8 tháng rồi mà ông chủ nhà chưa hoàn thành thục tục chuyển đổi. Chẳng biết do thiếu tiền hay do pháp lý không ổn nữa. Em đang dò hỏi mấy anh chị bên văn phòng nhà đất. Pháp lý ok là em xuống tiền.

Cụ phải đọc kỹ lại còm của em. Cụ chỉ cần đặt cọc ít cho chủ nhà yên tâm làm thủ tục thôi chứ đã tốn kém gì đâu. Đến lúc nào có thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách, 4 cụ mới phải dắt tay nhau đến nộp thay cho chủ nhà cơ mà? HĐ đặt cọc này cũng ghi rõ là nếu ko thực hiện được giao dịch thì chủ nhà phải trả lại tiền cọc.
Em dự là chủ nhà khi chưa có tiền, cũng chỉ đi hỏi bâng quơ, chưa có tiền thì chuyển đổi kiểu gì hả cụ??? Mà bên nhà nước cụ lạ gì nữa, chưa có tiền thì chưa vào việc đâu cụ nhé.
Cụ muốn kiểm tra, lên địa chính phường/xã, kẹp cái phong bì vào photo sổ đỏ, họ sẽ trả lời cho cụ là miếng đất đấy có được phép chuyển đổi ko. (thường thì đã có 1 phần đất ở rồi thì cứ tiền vào là đc chuyển đổi nốt)

 

[thanhhaimh52]

Cụ phải đọc kỹ lại còm của em. Cụ chỉ cần đặt cọc ít cho chủ nhà yên tâm làm thủ tục thôi chứ đã tốn kém gì đâu. Đến lúc nào có thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp vào ngân sách, 4 cụ mới phải dắt tay nhau đến nộp thay cho chủ nhà cơ mà? HĐ đặt cọc này cũng ghi rõ là nếu ko thực hiện được giao dịch thì chủ nhà phải trả lại tiền cọc.
Em dự là chủ nhà khi chưa có tiền, cũng chỉ đi hỏi bâng quơ, chưa có tiền thì chuyển đổi kiểu gì hả cụ??? Mà bên nhà nước cụ lạ gì nữa, chưa có tiền thì chưa vào việc đâu cụ nhé.

Vâng. Họ nói không kí hd mua bán mà lên văn phòng nhà đât huyện đăng kí tách thửa luôn sang tên em. Sau khi nộp hồ sơ tách thửa thì thanh toan 50% tiền cụ ạ. (Gộp 2 thửa và tách 4 thửa chỉ 1 lần nộp hồ so và làm thủ tục, luật cho phép điều này) thế em mới đau đầu