Tư vấn nhà đất khu vực Trung Hoà, Trung Yên

[BMW-NDG]

E hỏi về nhà đất khu Trung Hoà, Trung Yên ạ. Cụ nào có thông tin tư vấn e với. Cả nhà đất và chung cư ạ.
Nhà đất khu vực này tầm giá thế nào nếu oto vào đc nhà hay lượn đc qua nhà? Chung cư thì nên quan tâm dự án nào ở ngay hoặc tầm tháng 9 sang năm ở được ạ?
Đội ơn các cụ

Các cụ nhà em cần bán miếng đất ở tổ 36 Yên Hoà, Cầu Giấy, mợ có quan tâm ko ạ?
Diện tích 47,2m2, chiều rộng 4.37m, sâu 10.80m. Cách đường Hạ Yên 20m, mặt ngõ rộng 4m. Đường ô tô con vào được.

 

[kvboto]

Em nghĩ thế này :
1 - Nhà Đất 5-7 tỷ
- Với tầm tiền ấy ở thật sự ko SƯỚNG. Đường xá, tiện ích, vệ sinh công cộng....
- Giữ giá : điểm này khó đánh giá. Cá nhân em quan sát từ thời sốt đất 2007 - nay tức khoảng 10 năm, Giá trị bđs ở thời điểm cao nhất(quý III/2010) giảm ~30% ngay sau vỡ bong bóng vào quý tư và giữ ở tầm đó đến tận bây giờ (có nhích nhẹ so với hồi mới khủng hoảng)
- Hiện tại, song song với quá trình đô thị hóa, nhiều dự án thấp tầng đang được hình thành với hệ thống dịch vụ tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo, mật độ hợp lý, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ... Với rất nhiều ưu điểm như vậy trong khi giá không cao hơn nhà ngõ oto mấy quận trung tâm. Như vậy, em nghĩ xu hướng trong trung hạn , nhu cầu sở hữu nhà thấp tầng sẽ dần chuyển về các dự án có đơn vị quản lý.
2 - Đối với chung cư khu vực Trung Hòa, Trung Yên.
- Dọc trục Lê Văn Lương, Trung Kính, Vũ Phạm Hàm...em thấy khá nhiều dự án đang chào bán với giá dao động thấp nhất từ 32tr/m2 - 40tr/m2 thông thủy.
- Chelsea Park Về thiết kế em thấy đẹp, vị trí ổn, giá cao, tường có vẻ có chỗ đổi màu, hạ tầng cũng ko được chăm sóc kỹ lưỡng -> cân nhắc
- G3 Yên Hòa thì ko có gì nổi bật -> bỏ qua.
- Vimeco 4 giá cao, bẻ bơi nội khu còn ko có -> ko nên mua.
- Home City dính phốt -> bỏ qua
- 219 Trung Kính thì chưa đánh giá được, giá theo em vẫn cao. -> tìm hiểu
- Trung Yên Plaza thiết kế đẹp, giá cũng cao -> bỏ qua
- Diamond Tower đẹp, vị trí đẹp, chất lượng dịch vụ thấy cư dân phản hồi ổn. Mợ tham khảo xem.
Có 1 vấn đề có lẽ sẽ còn tồn tại rất lâu tại Việt Nam chính là việc vận hành hệ thống dịch vụ quản lý và bảo trì. Chủ đầu tư VN thường bỏ ngỏ hoặc giảm trách nhiệm vấn đề này sau khi bán xong dự án -> hệ quả: hạ tầng xuống cấp, rêu mốc, vệ sinh nội khu không đảm bảo... Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân.
- Dự án ổn nhất khu Trung Hòa em thấy có Madarin thì giá cao quá ~50tr-60tr/m2.

Ngoài ra, cho em ké thêm dự án bên em đang phân phối và em thấy cũng rất đáng tiền tại thời điểm này trên thị trường so sánh về các yếu tố tổng quan. Nếu nhu cầu lớn nhất của gia đình là môi trường văn hóa chất lượng cho các cháu, em nghĩ mợ tham khảo thêm Mulberry Lane - Làng Việt Kiều Châu Âu.
1 - Giá : đang có chính sách bán hàng tốt nhất từ trước tới giờ nhằm thanh khoản nốt gần 100 căn còn lại trong năm nay còn ~ 27tr/m2 bàn giao full nội thất. (Căn 128m2/3PN còn ~3,4 tỷ)
2 - Tiện ích : đầy đủ bể bơi, gym, yoga, nhà hàng, siêu thị, ngân hàng, khu thể chất....
3 - Cư dân văn minh : người nước ngoài, giới nghệ sĩ, chủ doanh nghiệp chiếm đa số
4 - Không khí trong lành yên tĩnh
5 - Chủ đầu tư thương hiệu quốc tế, 40% vốn được quản lý bởi chính phủ Singapore -> ko có tình trạng đem con bỏ chợ, chất lượng dịch vụ được duy trì và đảm bảo. Chất lượng xây dựng được giám sát kỹ.
6 - Một điểm nhấn lớn là chỉ cần đóng 30% nhận nhà ở ngay, 70% còn lại hỗ trợ ko lãi suất trong 1 năm mà cũng ko cần làm hồ sơ vay hay chứng minh tài chính gì hết.

=> Kết lại : đối với nhà đất, để ở thực sự hướng tới chất lượng cuộc sống cao, em nghĩ Mợ nên bỏ qua với tầm 5-7 tỷ. Đối với chung cư, em thấy có Diamond Flower, Chelsea Park là ổn. Tối ưu về mọi mặt : giá/thương hiệu CĐT/tiện ích cảnh quan/tiến độ đóng tiền/chất lượng dịch vụ....em thấy Mulberry đang hợp lý nhất thị trường. Có điều bị xa chút và ùn xe trục Tố hữu vào giờ cao điểm (hi vọng được khắc phục trong 2-3 năm tới bằng dự án hầm chui).
Chúc mợ sớm tìm được phương án như ý.

Mulberry Lane phí dịch vụ thế nào cụ ? có ban quản trị chưa ?

 

[Mợ toét 2710]

Các cụ nhà em cần bán miếng đất ở tổ 36 Yên Hoà, Cầu Giấy, mợ có quan tâm ko ạ?
Diện tích 47,2m2, chiều rộng 4.37m, sâu 10.80m. Cách đường Hạ Yên 20m, mặt ngõ rộng 4m. Đường ô tô con vào được.

Giá rổ tầm nào cụ nhỉ

 

[missperfect]

Cảm ơn cụ đã post những thông tin hữu ích. E muốn con tự đi bộ đi học chứ k thì e cứ ở khu e đang ở hiện nay. Mulberryland e gái e đang ở đây và e qua suốt rùi.
E lăn tăn có nên bán chung cư e đang ở đê mua cái chung cư nữa hay cứ giữ cái đang ở cho thuê vì về già e thích về chỗ e đang ở cho tiện bệnh viện cụ ạ, nhưng mọi ng lại bảo chung cư mất giá nên bán. E thì vẫn có khả năng mua cái nữa mà k cần bán cái đang ở. Theo cụ có nên mua đất khu đô thị xa chút để giữ tiền còn thuê chung cư khu vực Trung hoà để ở? Cái chung cư e đang ở có nên bán hay giữ lại? Cảm ơn cụ

1 - Mợ cho em thông tin: Chung cư mợ đang ở là Dự án nào. Đối với dự án có hệ thống dịch vụ quản lý ổn và vị trí trung tâm, khu vực quỹ đất hạn chế (ko còn khả năng có dự án mới cạnh tranh) thì khả năng giữ giá vẫn ổn định ví dụ như : Pacific 83 Lý Thường Kiệt, Vincom Bà Triệu, Madarine Garden, Diamond Tower.
Việc có nên bán hay ko phụ thuộc khá nhiều yếu tố. Em nghĩ mợ ko nên chỉ nghĩ đến việc gần bệnh viện để quyết định. Vì từ giờ đến khi cụ thực sự già, cần ở gần bệnh viện thì em nghĩ đã có khá nhiều thứ thay đổi, bao gồm cả dịch vụ y tế.
2 - Đất ở khu đô thị xa là 1 bài toán cần nghiên cứu kỹ lưỡng. Thị trường Việt Nam đã trải qua 1 thời kỳ khủng hoảng, bong bóng. Đồng nghĩa với việc giá bđs khi đạt đỉnh đã cao hơn giá thực tế thị trường ~30% từ 2010. Điều này dẫn đến tâm lý CĐT và Chủ thể sở hữu bđs cá nhân thường kỳ vọng vào giá bđs của họ tại Đỉnh đã đạt được tại thời kỳ bong bóng. Nhưng viễn cảnh này em nghĩ phải qua trung hạn và cận dài hạn mới có thể đạt được (7-8 năm). Do vậy, giá đầu vào của Mợ thường ko tốt.
- Mợ chọn khu đô thị xa cần cân nhắc các yếu tố : giá đất nền xung quanh, Chủ đầu tư và đơn vị quản lý, hạ tầng giao thông liên kết, quy hoạch đô thị bán kính 3km quanh dự án tầm nhìn 5-10 năm. Nếu những yếu tố này ổn. Mợ nên chọn. Nếu là 2015 em sẽ khuyên mợ chọn Ecopark, hiện tại có vẻ giá đã khá sát đỉnh rồi nên chưa hẳn là phương án tốt nhất (nhưng vẫn cân nhắc được). Ngoài ra, em chưa thấy Khu đô thị xa nào có tiềm năng rõ rệt. Thanh Hà Cienco 5 cũng, đô thị Xala em nghĩ cũng khó còn khả năng tăng giá. Tính thanh khoản cũng không cao. Nếu để nói có tiềm năng ổn nhất và có tính thương mại cao nhất Mợ phải bớt thời gian nằm vùng những khu công nghiệp tập trung như : Bắc Ninh, Thái Nguyên.
3 - Bài toán đi thuê nhà khu vực Trung Hòa để ở em nghĩ số tiền đi thuê cũng ngang với việc Mợ chọn mua 1 dự án bị trượt giá theo thời gian. Cái này em thiên về phương án chọn kỹ lưỡng để sở hữu hơn.
4 - Còn đây là chia sẻ của em về việc đầu tư bđs đối với cá nhân đang kinh doanh thương mại các sản phẩm dịch vụ khác.
- Đầu tư bđs đối với em là 1 Nghề. Đã là nghề thì phải đầu tư thời gian, tâm huyết vào nó. Một số Cụ mợ nghĩ rằng giữ VNĐ tính ổn định không cao và chỉ cần đổ vào bđs là an toàn. Em thấy đúng nhưng chưa đủ. Thực tế đã chứng minh, những nhà đầu tư gạo cội nhất thời điểm khủng hoảng 2011 vẫn vỡ trận như thường. Giá trị 1 bđs trong chu kỳ 10 năm qua ko tăng. Vô hình chung, đối với 1 cá nhân sở hữu 1 bđs trong 10 năm như vậy mà cho thuê được với biên lợi nhuận ~ 5-7%/năm thì coi như đã lỗ hơn các phương án kinh doanh đầu tư khác. Vậy nên em nghĩ, nếu Mợ đang làm tốt việc kinh doanh của mình, nên tập trung vào việc phát triển nó, có khi lại Lên Đỉnh nhiều hơn việc loay hoay đi tìm đất cát mà ko chắc đã tìm được phương án tốt. Có bữa em ngồi với Chú Dương Chủ tịch Taxi ABC em nhớ mãi câu này : Tao kiếm được 500 tỷ trong 10 năm ở ngành vận tải nhưng tiêu mất 200 tỷ trong 1 năm vào bất động sản. Không "thuộc bài" thì đừng làm.
- Em nghĩ đối với bđs, Mợ tìm 1 Môi giới tin tưởng được tìm cho 1 sp an toàn. Đừng kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến nếu Mợ ko có thời gian cho nó. Vì trong cùng 1 thị trường, cùng 1 sản phẩm, có nhà đầu tư thắng đậm, có người thắng nho nhỏ, có người lại thua.
- Sống vô thường một chút em thấy cũng dễ chịu. 5 tỷ, 6 tỷ, 10 tỷ, 20 tỷ + 1 cái đầu và đôi tay vận động liên tục vẫn là hết 1 đời người.

Chúc Mợ sớm tìm được phương án tốt nhất!

Mulberry Lane phí dịch vụ thế nào cụ ? có ban quản trị chưa ?

Phí dịch vụ bên Mul 11k cả VAT cụ ạ. Ban quản trị thì có lâu rồi chứ ạ. Mul hoạt động mấy năm rồi mà cụ. Cụ chưa xuống dự án à
CĐT đang còn mấy căn đồng giá giá rẻ nhưng tầng cao, cụ nghiên cứu ạ

 

[Mợ toét 2710]

1 - Mợ cho em thông tin: Chung cư mợ đang ở là Dự án nào. Đối với dự án có hệ thống dịch vụ quản lý ổn và vị trí trung tâm, khu vực quỹ đất hạn chế (ko còn khả năng có dự án mới cạnh tranh) thì khả năng giữ giá vẫn ổn định ví dụ như : Pacific 83 Lý Thường Kiệt, Vincom Bà Triệu, Madarine Garden, Diamond Tower.
Việc có nên bán hay ko phụ thuộc khá nhiều yếu tố. Em nghĩ mợ ko nên chỉ nghĩ đến việc gần bệnh viện để quyết định. Vì từ giờ đến khi cụ thực sự già, cần ở gần bệnh viện thì em nghĩ đã có khá nhiều thứ thay đổi, bao gồm cả dịch vụ y tế.
2 - Đất ở khu đô thị xa là 1 bài toán cần nghiên cứu kỹ lưỡng. Thị trường Việt Nam đã trải qua 1 thời kỳ khủng hoảng, bong bóng. Đồng nghĩa với việc giá bđs khi đạt đỉnh đã cao hơn giá thực tế thị trường ~30% từ 2010. Điều này dẫn đến tâm lý CĐT và Chủ thể sở hữu bđs cá nhân thường kỳ vọng vào giá bđs của họ tại Đỉnh đã đạt được tại thời kỳ bong bóng. Nhưng viễn cảnh này em nghĩ phải qua trung hạn và cận dài hạn mới có thể đạt được (7-8 năm).
- Mợ chọn khu đô thị xa cần cân nhắc các yếu tố : giá đất nền xung quanh, Chủ đầu tư và đơn vị quản lý, hạ tầng giao thông liên kết, quy hoạch đô thị bán kính 3km quanh dự án tầm nhìn 5-10 năm. Nếu những yếu tố này ổn. Mợ nên chọn. Nếu là 2015 em sẽ khuyên mợ chọn Ecopark, hiện tại có vẻ giá đã khá sát đỉnh rồi nên chưa hẳn là phương án tốt nhất (nhưng vẫn cân nhắc được). Ngoài ra, em chưa thấy Khu đô thị xa nào có tiềm năng rõ rệt. Thanh Hà Cienco 5 cũng, đô thị Xala em nghĩ cũng khó còn khả năng tăng giá. Tính thanh khoản cũng không cao. Nếu để nói có tiềm năng ổn nhất và có tính thương mại cao nhất Mợ phải bớt thời gian nằm vùng những khu công nghiệp tập trung như : Bắc Ninh, Thái Nguyên.
3 - Bài toán đi thuê nhà khu vực Trung Hòa để ở em nghĩ số tiền đi thuê cũng ngang với việc Mợ chọn mua 1 dự án bị trượt giá theo thời gian. Cái này em thiên về phương án chọn kỹ lưỡng để sở hữu hơn.
4 - Còn đây là chia sẻ của em về việc đầu tư bđs đối với cá nhân đang kinh doanh thương mại các sản phẩm dịch vụ khác.
- Đầu tư bđs đối với em là 1 Nghề. Đã là nghề thì phải đầu tư thời gian, tâm huyết vào nó. Một số Cụ mợ nghĩ rằng giữ VNĐ tính ổn định không cao và chỉ cần đổ vào bđs là an toàn. Em thấy đúng nhưng chưa đủ. Thực tế đã chứng minh, những nhà đầu tư gạo cội nhất thời điểm khủng hoảng 2011 vẫn vỡ trận như thường. Giá trị 1 bđs trong chu kỳ 10 năm qua ko tăng. Vô hình chung, đối với 1 cá nhân sở hữu 1 bđs trong 10 năm như vậy mà cho thuê được với biên lợi nhuận ~ 5-7%/năm thì coi như đã lỗ hơn các phương án kinh doanh đầu tư khác. Vậy nên em nghĩ, nếu Mợ đang làm tốt việc kinh doanh của mình, nên tập trung vào việc phát triển nó, có khi lại Lên Đỉnh nhiều hơn việc loay hoay đi tìm đất cát mà ko chắc đã tìm được phương án tốt. Có bữa em ngồi với Chú Dương Chủ tịch Taxi ABC em nhớ mãi câu này : Tao kiếm được 500 tỷ trong 10 năm ở ngành vận tải nhưng tiêu mất 200 tỷ trong 1 năm vào bất động sản. Không "thuộc bài" thì đừng làm.
- Em nghĩ đối với bđs, Mợ tìm 1 Môi giới tin tưởng được tìm cho 1 sp an toàn. Đừng kỳ vọng vào lợi nhuận đột biến nếu Mợ ko có thời gian cho nó. Vì trong cùng 1 thị trường, cùng 1 sản phẩm, có nhà đầu tư thắng đậm, có người thắng nho nhỏ, có người lại thua.
- Sống vô thường một chút em thấy cũng dễ chịu. 5 tỷ, 6 tỷ, 10 tỷ, 20 tỷ + 1 cái đầu và đôi tay vận động liên tục vẫn là hết 1 đời người.

Chúc Mợ sớm tìm được phương án tốt nhất!


Phí dịch vụ bên Mul 11k cả VAT cụ ạ. Ban quản trị thì có lâu rồi chứ ạ. Mul hoạt động mấy năm rồi mà cụ. Cụ chưa xuống dự án à
CĐT đang còn mấy căn đồng giá giá rẻ nhưng tầng cao, cụ nghiên cứu ạ

Cảm ơn cụ. Nhà e đang ở là của Kinh đô tai tiếng Capital garden 102 Trường Chinh. Dự án trong ngõ và thấy bao sang năm sẽ mơ rộng nối thông với Lương Định Của. E mua ơ đây vì lúc đầu muốn gần cửa hàng tiện đi lại. Nhưng giờ con cái lại muốn cho học trường tư thì chỉ có mạn Trung Hoà mới nhiều lựa chọn nên e định sang năm con vào cấp 2 thì chuyển trường. Chuyển trường mà k chuyển nhà cũng khổ vì muốn nó ở lại sinh hoạt các câu lạc bộ của trường thì lại k đi xe bus của Trường đc. Chuyên nhà thì lắm phức tạp quá. Đi thuê thì ngại nay họ cho ở mai họ đòi, mỗi lần chuyẻn đồ lỉnh kỉnh nen lại muốn mua. Mua nhà thì tầm 5-7tỷ ở không khoái vì e thực sự thích ơ chung cư. Làm 2 cái chung cư thì mọi ng lại bảo xuống cấp, mất giá...thực sự nhiều tiền hẳn họ k lăn tăn như mình. Có ít tiền đâm suy nghĩ quá. E thì cảm thấy k có duyên với đất cát nên xác định là giữ tièn và cho thuê lấy tiền cho con học, sau lấy tièn dưỡng già chứ k xác định hớt váng hớt viếc gì cả. Cụ tư vấn cho e với tầm hiện e có 10tỷ tổng tài sản thì nên đầu tư thế nào cho hiệu quả nhất. E thì vẫn thích ở chung cư và mua tầm 3-4tỷ một căn là e thấy ở ổn rồi. Số còn lại e mua chung cư cho thuê hay mua nhà đất cho thuê? Mua nên mua mạn nào? Vì e nghĩ cụ chuyên gia nen có cái nhìn chuẩn hơn, e thì gà mờ nên món này thật sự mò mẫm. Cảm ơn cụ.

 

[kvboto]

EM hóng với ạ

 

[TrungGia]

Hay hay, tư vấn hay,

Em nghĩ thế này :
1 - Nhà Đất 5-7 tỷ
- Với tầm tiền ấy ở thật sự ko SƯỚNG. Đường xá, tiện ích, vệ sinh công cộng....
- Giữ giá : điểm này khó đánh giá. Cá nhân em quan sát từ thời sốt đất 2007 - nay tức khoảng 10 năm, Giá trị bđs ở thời điểm cao nhất(quý III/2010) giảm ~30% ngay sau vỡ bong bóng vào quý tư và giữ ở tầm đó đến tận bây giờ (có nhích nhẹ so với hồi mới khủng hoảng)
- Hiện tại, song song với quá trình đô thị hóa, nhiều dự án thấp tầng đang được hình thành với hệ thống dịch vụ tiện ích đầy đủ, an ninh đảm bảo, mật độ hợp lý, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ... Với rất nhiều ưu điểm như vậy trong khi giá không cao hơn nhà ngõ oto mấy quận trung tâm. Như vậy, em nghĩ xu hướng trong trung hạn , nhu cầu sở hữu nhà thấp tầng sẽ dần chuyển về các dự án có đơn vị quản lý.
2 - Đối với chung cư khu vực Trung Hòa, Trung Yên.
- Dọc trục Lê Văn Lương, Trung Kính, Vũ Phạm Hàm...em thấy khá nhiều dự án đang chào bán với giá dao động thấp nhất từ 32tr/m2 - 40tr/m2 thông thủy.
- Chelsea Park Về thiết kế em thấy đẹp, vị trí ổn, giá cao, tường có vẻ có chỗ đổi màu, hạ tầng cũng ko được chăm sóc kỹ lưỡng -> cân nhắc
- G3 Yên Hòa thì ko có gì nổi bật -> bỏ qua.
- Vimeco 4 giá cao, bẻ bơi nội khu còn ko có -> ko nên mua.
- Home City dính phốt -> bỏ qua
- 219 Trung Kính thì chưa đánh giá được, giá theo em vẫn cao. -> tìm hiểu
- Trung Yên Plaza thiết kế đẹp, giá cũng cao -> bỏ qua
- Diamond Tower đẹp, vị trí đẹp, chất lượng dịch vụ thấy cư dân phản hồi ổn. Mợ tham khảo xem.
Có 1 vấn đề có lẽ sẽ còn tồn tại rất lâu tại Việt Nam chính là việc vận hành hệ thống dịch vụ quản lý và bảo trì. Chủ đầu tư VN thường bỏ ngỏ hoặc giảm trách nhiệm vấn đề này sau khi bán xong dự án -> hệ quả: hạ tầng xuống cấp, rêu mốc, vệ sinh nội khu không đảm bảo... Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân.
- Dự án ổn nhất khu Trung Hòa em thấy có Madarin thì giá cao quá ~50tr-60tr/m2.

Ngoài ra, cho em ké thêm dự án bên em đang phân phối và em thấy cũng rất đáng tiền tại thời điểm này trên thị trường so sánh về các yếu tố tổng quan. Nếu nhu cầu lớn nhất của gia đình là môi trường văn hóa chất lượng cho các cháu, em nghĩ mợ tham khảo thêm Mulberry Lane - Làng Việt Kiều Châu Âu.
1 - Giá : đang có chính sách bán hàng tốt nhất từ trước tới giờ nhằm thanh khoản nốt gần 100 căn còn lại trong năm nay còn ~ 27tr/m2 bàn giao full nội thất. (Căn 128m2/3PN còn ~3,4 tỷ)
2 - Tiện ích : đầy đủ bể bơi, gym, yoga, nhà hàng, siêu thị, ngân hàng, khu thể chất....
3 - Cư dân văn minh : người nước ngoài, giới nghệ sĩ, chủ doanh nghiệp chiếm đa số
4 - Không khí trong lành yên tĩnh
5 - Chủ đầu tư thương hiệu quốc tế, 40% vốn được quản lý bởi chính phủ Singapore -> ko có tình trạng đem con bỏ chợ, chất lượng dịch vụ được duy trì và đảm bảo. Chất lượng xây dựng được giám sát kỹ.
6 - Một điểm nhấn lớn là chỉ cần đóng 30% nhận nhà ở ngay, 70% còn lại hỗ trợ ko lãi suất trong 1 năm mà cũng ko cần làm hồ sơ vay hay chứng minh tài chính gì hết.

=> Kết lại : đối với nhà đất, để ở thực sự hướng tới chất lượng cuộc sống cao, em nghĩ Mợ nên bỏ qua với tầm 5-7 tỷ. Đối với chung cư, em thấy có Diamond Flower, Chelsea Park là ổn. Tối ưu về mọi mặt : giá/thương hiệu CĐT/tiện ích cảnh quan/tiến độ đóng tiền/chất lượng dịch vụ....em thấy Mulberry đang hợp lý nhất thị trường. Có điều bị xa chút và ùn xe trục Tố hữu vào giờ cao điểm (hi vọng được khắc phục trong 2-3 năm tới bằng dự án hầm chui).
Chúc mợ sớm tìm được phương án như ý.

 

[missperfect]

Cảm ơn cụ. Nhà e đang ở là của Kinh đô tai tiếng Capital garden 102 Trường Chinh. Dự án trong ngõ và thấy bao sang năm sẽ mơ rộng nối thông với Lương Định Của. E mua ơ đây vì lúc đầu muốn gần cửa hàng tiện đi lại. Nhưng giờ con cái lại muốn cho học trường tư thì chỉ có mạn Trung Hoà mới nhiều lựa chọn nên e định sang năm con vào cấp 2 thì chuyển trường. Chuyển trường mà k chuyển nhà cũng khổ vì muốn nó ở lại sinh hoạt các câu lạc bộ của trường thì lại k đi xe bus của Trường đc. Chuyên nhà thì lắm phức tạp quá. Đi thuê thì ngại nay họ cho ở mai họ đòi, mỗi lần chuyẻn đồ lỉnh kỉnh nen lại muốn mua. Mua nhà thì tầm 5-7tỷ ở không khoái vì e thực sự thích ơ chung cư. Làm 2 cái chung cư thì mọi ng lại bảo xuống cấp, mất giá...thực sự nhiều tiền hẳn họ k lăn tăn như mình. Có ít tiền đâm suy nghĩ quá. E thì cảm thấy k có duyên với đất cát nên xác định là giữ tièn và cho thuê lấy tiền cho con học, sau lấy tièn dưỡng già chứ k xác định hớt váng hớt viếc gì cả. Cụ tư vấn cho e với tầm hiện e có 10tỷ tổng tài sản thì nên đầu tư thế nào cho hiệu quả nhất. E thì vẫn thích ở chung cư và mua tầm 3-4tỷ một căn là e thấy ở ổn rồi. Số còn lại e mua chung cư cho thuê hay mua nhà đất cho thuê? Mua nên mua mạn nào? Vì e nghĩ cụ chuyên gia nen có cái nhìn chuẩn hơn, e thì gà mờ nên món này thật sự mò mẫm. Cảm ơn cụ.

Oh em ko dám chuyên gia gì cả ạ. Chỉ là em theo sát thị trường thì nắm bắt được nhiều thông tin thôi. Theo em :
1 - Đối với Capital Garden : Mợ bán được thì nên bán. Dự án ko có đơn vị quản lý vận hành đồng nhất và chất lượng sớm muộn cũng xuống cấp. Giá giảm, chất lượng cuộc sống lại ko cao.
2 - Em cũng ko dám tư vấn gì Mợ cả. Đây là quan điểm phân bổ tài chính cá nhân em nếu em đặt mình vào trường hợp của Mợ.
10 tỷ = 3-4 tỷ mua nhà ở + 2-3 tỷ mua 1 sp đầu tư tạo dòng tiền (có thể tham khảo bđs du lịch hoặc chung cư cao cấp khu vực tập trung người nước ngoài) + 3 tỷ tập trung đầu tư kinh doanh, sản xuất phục vụ công việc + 1 tỷ tiền mặt phòng phát sinh.
3 - Về việc mua nhà đất/chung cư? Mua mạn nào ?
- Đối với nhà đất : 1 tài sản tầm 5-7 tỷ mà cụ mua nhà trong ngõ xe máy thì chỉ cho thuê kiểu phòng trọ (quản lý vất vả). Nếu mua 1 căn nhà ngõ oto cho thuê văn phòng thì cũng phải tìm căn ngõ nông, có chỗ để xe nằm trong mấy quận chính. Giá cho thuê kỳ vọng dao động ~12tr/tháng. Tìm kỹ và may mắn thì được căn cho thuê 15tr/tháng. Nhà kiểu này chỉ có Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Nam Từ Liêm dễ kiếm nhất và dễ cho thuê nhất.
- Đối với Chung cư cho thuê : có 2 loại tạo biên lợi nhuận cao nhất
+ Condotel : dòng này em viết Mợ tham khảo thôi chứ em biết Mợ ko chọn. Do Condotel ở VN hiện tại vẫn chưa có một hành lang pháp lý hoàn chỉnh về việc sở hữu và vận hành, nhưng nhìn vào cơ chế vận hành bộ máy quản lý hành chính, em nghĩ, rất nhiều dự án Condotel đã được cấp phép xây dựng, các CĐT lớn cũng tham gia thị trường này thì vấn đề xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh là sớm muộn. Ko thể xảy ra kịch bản dòng sản phẩm này bị đào thải (do như vậy đồng nghĩa với việc Các cơ quan hành chính nhà nước đang phủ nhận chính mình). Thêm nữa, xét về mặt thực tế, dòng sp này cũng phù hợp xu hướng phát triển du lịch các vùng trọng điểm, thuận theo quy luật Cung - Cầu. Lưu ý đối với dòng sp này nên chọn vị trí trước rồi mới đến CĐT. Vì đối với bđs du lịch, việc khai thác thương mại hiểu quả phụ thuộc khá nhiều vào vị trí dự án. Có những vị trí đắc địa thì ko cần thương hiệu họ vẫn hoạt động hiệu quả kiểu như có một số quán trà đá có thể có thu nhập 30tr/tháng bình thường.
+ Chung cư cao cấp : chọn dự án thiết kế kiểu mới, đầy đủ dịch vụ tiện ích, có khuôn viên quần thể, trong khu vực tập trung người nước ngoài. Cụ thể em thấy một vài dự án có tỉ lệ khách nước ngoài thuê cao nhất như :
Times, Royal đang dần bị chê Đông.
The Link, Vincom Bà Triệu, Golden Westlake Hồ Tây đơn giá cao.
Huyndai Hillstate ổn (hơi xa chút).
Mulberry và Golden Palace Mễ Trì là phương án tốt (giá cho thuê Golden Palace tốt hơn Mul, giá sở hữu cao hơn vậy coi như tỉ suất lợi nhuận tương đương).

Còn 1 phương án đầu tư đất nền, có thể Mợ thi thoảng vẫn nghe đâu đó bạn bè, người thân chuyện trò khu vực này, khu vực kia tiềm năng tốt. Thế nhưng, để có 1 quyết định đầu tư đúng đắn nhất, cần khảo sát, theo dõi thị trường. Thời gian và công sức cho nó phải là thực sự và ko phải ít. Và cũng ko phải cứ bỏ công sức ra là săn được Hàng tốt. Đầu tư đất nền thường phải là dân chuyên, thành nghề mới làm được. Dân nghiệp dư nhảy vào thị trường dễ bị sa vào lòng bàn tay giới đầu cơ. Lợi nhuận kỳ vọng có thể cao thật, nhưng bao giờ cũng vậy, nó sẽ tỉ lệ thuận với rủi ro. Em thấy công việc Mợ cũng ổn ổn, cũng có cuộc sống trên trung bình rồi thì cứ an nhiên phát triển. Vận đến tự đến.
Nếu thực sự cần thông tin thị trường minh bạch, bữa nào em mời Cụ Mợ qua văn phòng em xơi nước. Em sẽ đưa ra bức tranh toàn cảnh thị trường hiện tại. Cụ Mợ tự lựa chọn.
Còn cái Capital, em khuyên Mợ rao dần. Nên bán Mợ ạ!

 

[missperfect]

Hay hay, tư vấn hay,

Dạ Em cảm ơn Cụ! Em kính Cụ ly ạ !

 

[missperfect]

À còn có 1 điều em muốn chia sẻ. Em khẳng định, ko có 1 hạng mục đầu tư nào trên thế giới ko có rủi ro. Đã đầu tư sẽ phải chấp nhận đi cùng rủi ro. Điều quan trọng, nhà đầu tư phải quản trị được rủi ro, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Cổ phiếu Nokia, Motorola, Sharp, Toshiba, Volkswagen... đều đã từng là những hạng mục đầu tư an toàn và tiềm năng. Đến 1 thời điểm rồi vẫn sẽ bị đào thải, ko có ai dám chắc rằng những Vingroup, Sungroup, Apple, Samsung... sẽ ko bao giờ gặp khó khăn. Nhà đầu tư thành công là kẻ Vào Ra đúng lúc, cập nhật thị trường tốt. Em thiết nghĩ vậy ko biết có phải ko CCCM

 

[Mợ toét 2710]

Oh em ko dám chuyên gia gì cả ạ. Chỉ là em theo sát thị trường thì nắm bắt được nhiều thông tin thôi. Theo em :
1 - Đối với Capital Garden : Mợ bán được thì nên bán. Dự án ko có đơn vị quản lý vận hành đồng nhất và chất lượng sớm muộn cũng xuống cấp. Giá giảm, chất lượng cuộc sống lại ko cao.
2 - Em cũng ko dám tư vấn gì Mợ cả. Đây là quan điểm phân bổ tài chính cá nhân em nếu em đặt mình vào trường hợp của Mợ.
10 tỷ = 3-4 tỷ mua nhà ở + 2-3 tỷ mua 1 sp đầu tư tạo dòng tiền (có thể tham khảo bđs du lịch hoặc chung cư cao cấp khu vực tập trung người nước ngoài) + 3 tỷ tập trung đầu tư kinh doanh, sản xuất phục vụ công việc + 1 tỷ tiền mặt phòng phát sinh.
3 - Về việc mua nhà đất/chung cư? Mua mạn nào ?
- Đối với nhà đất : 1 tài sản tầm 5-7 tỷ mà cụ mua nhà trong ngõ xe máy thì chỉ cho thuê kiểu phòng trọ (quản lý vất vả). Nếu mua 1 căn nhà ngõ oto cho thuê văn phòng thì cũng phải tìm căn ngõ nông, có chỗ để xe nằm trong mấy quận chính. Giá cho thuê kỳ vọng dao động ~12tr/tháng. Tìm kỹ và may mắn thì được căn cho thuê 15tr/tháng. Nhà kiểu này chỉ có Đống Đa, Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Nam Từ Liêm dễ kiếm nhất và dễ cho thuê nhất.
- Đối với Chung cư cho thuê : có 2 loại tạo biên lợi nhuận cao nhất
+ Condotel : dòng này em viết Mợ tham khảo thôi chứ em biết Mợ ko chọn. Do Condotel ở VN hiện tại vẫn chưa có một hành lang pháp lý hoàn chỉnh về việc sở hữu và vận hành, nhưng nhìn vào cơ chế vận hành bộ máy quản lý hành chính, em nghĩ, rất nhiều dự án Condotel đã được cấp phép xây dựng, các CĐT lớn cũng tham gia thị trường này thì vấn đề xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh là sớm muộn. Ko thể xảy ra kịch bản dòng sản phẩm này bị đào thải (do như vậy đồng nghĩa với việc Các cơ quan hành chính nhà nước đang phủ nhận chính mình). Thêm nữa, xét về mặt thực tế, dòng sp này cũng phù hợp xu hướng phát triển du lịch các vùng trọng điểm, thuận theo quy luật Cung - Cầu. Lưu ý đối với dòng sp này nên chọn vị trí trước rồi mới đến CĐT. Vì đối với bđs du lịch, việc khai thác thương mại hiểu quả phụ thuộc khá nhiều vào vị trí dự án. Có những vị trí đắc địa thì ko cần thương hiệu họ vẫn hoạt động hiệu quả kiểu như có một số quán trà đá có thể có thu nhập 30tr/tháng bình thường.
+ Chung cư cao cấp : chọn dự án thiết kế kiểu mới, đầy đủ dịch vụ tiện ích, có khuôn viên quần thể, trong khu vực tập trung người nước ngoài. Cụ thể em thấy một vài dự án có tỉ lệ khách nước ngoài thuê cao nhất như :
Times, Royal đang dần bị chê Đông.
The Link, Vincom Bà Triệu, Golden Westlake Hồ Tây đơn giá cao.
Huyndai Hillstate ổn (hơi xa chút).
Mulberry và Golden Palace Mễ Trì là phương án tốt (giá cho thuê Golden Palace tốt hơn Mul, giá sở hữu cao hơn vậy coi như tỉ suất lợi nhuận tương đương).

Còn 1 phương án đầu tư đất nền, có thể Mợ thi thoảng vẫn nghe đâu đó bạn bè, người thân chuyện trò khu vực này, khu vực kia tiềm năng tốt. Thế nhưng, để có 1 quyết định đầu tư đúng đắn nhất, cần khảo sát, theo dõi thị trường. Thời gian và công sức cho nó phải là thực sự và ko phải ít. Và cũng ko phải cứ bỏ công sức ra là săn được Hàng tốt. Đầu tư đất nền thường phải là dân chuyên, thành nghề mới làm được. Dân nghiệp dư nhảy vào thị trường dễ bị sa vào lòng bàn tay giới đầu cơ. Lợi nhuận kỳ vọng có thể cao thật, nhưng bao giờ cũng vậy, nó sẽ tỉ lệ thuận với rủi ro. Em thấy công việc Mợ cũng ổn ổn, cũng có cuộc sống trên trung bình rồi thì cứ an nhiên phát triển. Vận đến tự đến.
Nếu thực sự cần thông tin thị trường minh bạch, bữa nào em mời Cụ Mợ qua văn phòng em xơi nước. Em sẽ đưa ra bức tranh toàn cảnh thị trường hiện tại. Cụ Mợ tự lựa chọn.
Còn cái Capital, em khuyên Mợ rao dần. Nên bán Mợ ạ!

Cảm ơn cụ đã tư vấn kỹ càng. Dòng tiền kinh doanh hiện e đã để riêng nên k tính vào đây. Còn đầu tư gì với vài tỷ thì e lại chưa biết đầu tư gì nên mới tính mua nhà cho thuê tuy lợi nhuận k cao nhưng có vẻ chắc ăn nhất. Mua chung cư thì cho thuê đc giá hơn nhà đất nhưng lại mất giá hơn. Đọc xong bài tư vấn của cụ thì mới rút ra đc là nếu k ở chỗ Kinh đô thì bán chứ còn phần còn lại vẫn chưa biêt mua đâu cả, hihi. Cảm ơn cụ nhiệt tình với e quá ạ

 

[missperfect]

Cảm ơn cụ đã tư vấn kỹ càng. Dòng tiền kinh doanh hiện e đã để riêng nên k tính vào đây. Còn đầu tư gì với vài tỷ thì e lại chưa biết đầu tư gì nên mới tính mua nhà cho thuê tuy lợi nhuận k cao nhưng có vẻ chắc ăn nhất. Mua chung cư thì cho thuê đc giá hơn nhà đất nhưng lại mất giá hơn. Đọc xong bài tư vấn của cụ thì mới rút ra đc là nếu k ở chỗ Kinh đô thì bán chứ còn phần còn lại vẫn chưa biết mua đâu cả, hihi. Cảm ơn cụ nhiệt tình với e quá ạ

Em viết dài quá hóa lẩn thẩn mất rồi !
Em thấy Chung cư mất giá hơn nhà đất là không đúng. Tùy vào thời điểm mua của từng sp mới khẳng định được. Em ví dụ như Mợ mua cái nhà ở Đống Đa 10 năm trước đến giờ tính ra lỗ, căn chung cư CT1-CT2 Nghĩa Đô mua từ cuối 2014- giữa 2015 tăng giá ~25%. Liền kề biệt thự Ngoại giao đoàn, Starlake, Thành phố giao lưu trong giai đoạn 2014-2016 lại có mức nhích nhẹ ~ 10%-15%.

Phương án nhà Mợ ngắn ngắn thì em thấy :
1 - Bán Capital
2 - Mua khu Trung Hòa : Chelsea Park, Diamond Tower, The Legend
3 - Tài sản cho thuê : khu quanh The Manor (Golden Palace) là lựa chọn tốt do khu Sudico Sông đà thiết kế đã cũ, dân Hàn bên đó chuyển sang thuê những dự án mới. Khu vực này lại tập trung người Hàn từ lâu nên giá cho thuê cao. Thế nhưng đó là hiện tại. Tương lai 2 năm nữa, khi dự án The Emerald CT8 và Vinhomes SkyLake lên hình, có vẻ Golden Palace sẽ lại bị yếu thế. @@.
- Condotel Phú Quốc, Nha Trang em nghĩ là lựa chọn tốt.
4 - Nhà thấp tầng : em nghĩ Mợ bỏ qua cho nhẹ đầu. Loanh quanh cũng ko hơn chung cư nếu mua trong trung tâm. Trong khi về xu hướng tương lai, phần đa dân số trẻ có định hướng sống trong những bđs có đơn vị quản lý và khuôn viên cảnh quan : trung cư cao cấp, các dự án nhà ở thấp tầng gần nội đô -> Những bđs kiểu cũ khó thanh khoản.

 

[Civic9156]

Em viết dài quá hóa lẩn thẩn mất rồi !
Em thấy Chung cư mất giá hơn nhà đất là không đúng. Tùy vào thời điểm mua của từng sp mới khẳng định được. Em ví dụ như Mợ mua cái nhà ở Đống Đa 10 năm trước đến giờ tính ra lỗ, căn chung cư CT1-CT2 Nghĩa Đô mua từ cuối 2014- giữa 2015 tăng giá ~25%. Liền kề biệt thự Ngoại giao đoàn, Starlake, Thành phố giao lưu trong giai đoạn 2014-2016 lại có mức nhích nhẹ ~ 10%-15%.

Phương án nhà Mợ ngắn ngắn thì em thấy :
1 - Bán Capital
2 - Mua khu Trung Hòa : Chelsea Park, Diamond Tower, The Legend
3 - Tài sản cho thuê : khu quanh The Manor (Golden Palace) là lựa chọn tốt do khu Sudico Sông đà thiết kế đã cũ, dân Hàn bên đó chuyển sang thuê những dự án mới. Khu vực này lại tập trung người Hàn từ lâu nên giá cho thuê cao. Thế nhưng đó là hiện tại. Tương lai 2 năm nữa, khi dự án The Emerald CT8 và Vinhomes SkyLake lên hình, có vẻ Golden Palace sẽ lại bị yếu thế. @@.
- Condotel Phú Quốc, Nha Trang em nghĩ là lựa chọn tốt.
4 - Nhà thấp tầng : em nghĩ Mợ bỏ qua cho nhẹ đầu. Loanh quanh cũng ko hơn chung cư nếu mua trong trung tâm. Trong khi về xu hướng tương lai, phần đa dân số trẻ có định hướng sống trong những bđs có đơn vị quản lý và khuôn viên cảnh quan : trung cư cao cấp, các dự án nhà ở thấp tầng gần nội đô -> Những bđs kiểu cũ khó thanh khoản.

Cụ tư vấn chuẩn xác và đầy đủ thông tin dẫn chứng cập nhật. Cảm ơn cụ

 

[missperfect]

Cụ tư vấn chuẩn xác và đầy đủ thông tin dẫn chứng cập nhật. Cảm ơn cụ

Dạ thanks Cụ ạ! Tính em cứ có thông tin gì dồn dồn lại là em muốn phụt hết ra cho nó thoải mái ạ

 

[minhhanhnp]

giá khu này chắc cũng chát đấy

 

[Mợ toét 2710]

Có lẽ nên mua đất xa chút dạng liền kề phân lô được k cụ? Nếu nhắm tới cái đó thì nên mua khu nào ạ? Còn chung cư thì e thích ở nên có khi thuê cái chung cư ở khu Trung Hoà chứ k mua nữa, cái Capital e cho thuê vì k muốn bán ở giai đoạn này, e muốn đợi cái đường Lương đình của nó mở rộng bán cho được giá. Cụ thấy e tính vậy ok k, hì hì.
Buồn cười mama e thì k thích chung cư, tối qua chắc xem thời sự họ nói chung cư mất giá với khó bán cứ alo bảo bán hết đi mà mua dưới đất. E còn một con chung cư trong SG nữa lúc đầu tính mua cho thuê vì trong đó cho thuê đc giá hơn ngoài này nhưng giờ chắc đẩy chứ k để nữa.

Em viết dài quá hóa lẩn thẩn mất rồi !
Em thấy Chung cư mất giá hơn nhà đất là không đúng. Tùy vào thời điểm mua của từng sp mới khẳng định được. Em ví dụ như Mợ mua cái nhà ở Đống Đa 10 năm trước đến giờ tính ra lỗ, căn chung cư CT1-CT2 Nghĩa Đô mua từ cuối 2014- giữa 2015 tăng giá ~25%. Liền kề biệt thự Ngoại giao đoàn, Starlake, Thành phố giao lưu trong giai đoạn 2014-2016 lại có mức nhích nhẹ ~ 10%-15%.

Phương án nhà Mợ ngắn ngắn thì em thấy :
1 - Bán Capital
2 - Mua khu Trung Hòa : Chelsea Park, Diamond Tower, The Legend
3 - Tài sản cho thuê : khu quanh The Manor (Golden Palace) là lựa chọn tốt do khu Sudico Sông đà thiết kế đã cũ, dân Hàn bên đó chuyển sang thuê những dự án mới. Khu vực này lại tập trung người Hàn từ lâu nên giá cho thuê cao. Thế nhưng đó là hiện tại. Tương lai 2 năm nữa, khi dự án The Emerald CT8 và Vinhomes SkyLake lên hình, có vẻ Golden Palace sẽ lại bị yếu thế. @@.
- Condotel Phú Quốc, Nha Trang em nghĩ là lựa chọn tốt.
4 - Nhà thấp tầng : em nghĩ Mợ bỏ qua cho nhẹ đầu. Loanh quanh cũng ko hơn chung cư nếu mua trong trung tâm. Trong khi về xu hướng tương lai, phần đa dân số trẻ có định hướng sống trong những bđs có đơn vị quản lý và khuôn viên cảnh quan : trung cư cao cấp, các dự án nhà ở thấp tầng gần nội đô -> Những bđs kiểu cũ khó thanh khoản.

 

[lambm195]

Em đương có căn nhà ở Trần Duy Hưng 53m 4 tầng Giá chỉ có 6,3 tỷ. cách đường Trần Duy Hưng 1 nhà thôi.ngõ 2,5m

 

[missperfect]

Oh khu Lương Định Của nhận đền bù rồi hả Mợ. Dự án treo 13 năm rồi. Nếu rục rịch có thông tin chuẩn bị động chạm rồi thì chờ cũng được ạ. Nhưng chắc chỉ dễ bán hơn chứ ko kì vọng tăng giá.
Còn phương án đất nền xa xa, em thấy hiện tại tiềm năng ngắn hạn nhất là trục Đại Mỗ. Nếu là hàng dự án có Louis City và mấy lô của FLC. Khu ấy có 3 dự án trọng điểm : đường 70 mở rộng + đường Lê Quang Đạo kéo dài, Bệnh viện quốc tế của B.I.M Group, Aeon Mall Hà Đông. Vấn đề là 2 ông chủ đầu tư này làm việc ko rõ ràng và pháp lý dự án ăn sổi nên tâm lý nhà đầu tư cảm thấy ko an toàn. Về tiềm năng thì khu vực đó ổn.
Ngoài ra, Eden Rose của Vimefuland em đánh giá cũng có thể nhích nhẹ do đơn giá hiện tại đang thấp hơn The Manor Nguyễn Xiển khá nhiều (nhưng ko thể tăng đột biến). Sang năm tới, khu vực Đông Hội, Đông Anh cũng sẽ nhộn nhịp do một số ông lớn về Đông Anh phát triển. Bài toán bên đó biên độ lợi nhuận sẽ cao hơn đồng thời cũng mạo hiểm hơn.
Túm váy lại, theo quan điểm cá nhân em, tại Hà Nội thời điểm hiện tại, Louis City Đại Mỗ nó an toàn nhất. Các yếu tố phân tích thị trường rõ ràng nhất. Giá còn xa đỉnh. (đối với phân khúc dưới 10 tỷ). Còn với phân khúc 20 - 40 tỷ thì Starlake Tây Hồ Tây đang còn tiềm năng tốt.
Còn lại thì em thấy đã hết ạ.
Ngoài Hà Nội thì không nằm trong khả năng thẩm định, đánh giá của em nên em xin phép ko có ý kiến. Nhưng sơ bộ thị trường em đánh giá Bắc Ninh, Thái Nguyên khu gần Sumsung và khu vực Đông Anh đầu tư đất nền trung và dài hạn thì cũng an toàn.

 

[Mợ toét 2710]

E gẩy lên. Khả năng e tìm nhà đất tầm 6-7 tỷ ạ. Cụ nào có mối ới e nhé

 

[Elegance Original]

Khu này khó tìm cái tầm 3 tỷ thật đó ạ