Giá thành xây dựng lên một căn hộ/ căn nhà gồm: tiền đất, thiết kế, giám sát, thi công, vật liệu, trang thiết bị, nhân công, quản lý dự án, vật phẩm kiến trúc trong, ngoài nhà, thuế, lợi nhuận cố định của nhà đầu tư tương ứng sát với chi phí lãi tiền vay ngân hàng, phí thù lao dịch vụ bán nhà... của một căn nhà/ dự án không bao giờ được công khai quyết toán, chưa bao giờ có quy định của nhà nước về việc này nên mọi chủ đầu tư đều muốn tối đa lợi nhuận bằng cách tăng giá bán vô tội vạ, thổi giá lên gấp nhiều lần giá thành
Và cứ thế vòng xoáy thổi giá lên cao, cao nữa.
Khi nào nhu cầu người dân hết thì mới giảm giá về mức tiệm cận giá thành được, nhưng ở là nhu cầu thiết yếu của dân nên giá cao thì vẫn có người phải mua bằng được, đây là cơ hội cho chuỗi đầu cơ liên hoàn nhiều đầu mối. Hậu quả, nền kinh tế đầu cơ nhà đất lãi quá lớn, sản xuất kinh doanh khác sẽ không được quan tâm bằng đi buôn đất vơ tiền.