[Funland] Thắc mắc về Chung Cư khi hết tuổi thọ công trình

[archituan]

Thực sự bí e mới mua cc, còn không thì nhà phân lô là bài toán hợp lý nhất

Mua chung cư thì cũng ko có gì sai cả, nhưng có câu tiền nào của nấy. Thị trường giờ Fomo tới mức điên dại, đến hủi như cái HH Linh Đàm còn tăng giá hùa theo. Móa cái chung cư cùi bắp chất lượng kém thế, chả có gì....

Thôi e nghĩ, tầm này, ai chưa kịp vào chung cư, thì chịu khó tìm nhà trong ngõ ở tạm ( coi như giữ tiền vs lấy chỗ ở). Sau làm thêm tính sau. Giờ giữ tiền mặt thì kiểu gì cũng chết

 

[taychoi2403]

Em nghĩ, cái 5.5 tỷ kia nó còn phải chia nhỏ nữa. Chắc chắn mình phải phụ thêm nhiều đấy bác vì xây cái chung cư mới mà. Mình tiết kiệm dc % đất mình sở hữu chung thôi.

Mông lung thật. Cứ đâm đầu mua cc mà ko rõ ràng ntn thì chết

Có nhiều phương pháp dễ mà, phương án cuối cùng được duyệt sẽ theo số đông cư dân vote:
1. Khi hết hạn có thể bán đứt cả tòa cho cđt mới rồi chia tiền cho cư dân theo tỷ lệ diện tích căn hộ.
2. Xây mới lại hoàn toàn tất cả, cư dân đóng tiền và nhận lại căn hộ theo diện tích cũ. Nếu cư dân nào ko có tiền thì ban quản lý sẽ vay ngân hàng rồi sau đó bán căn hộ đi và trả lại phần dư cho chủ cũ.

 

[archituan]

Có nhiều phương pháp dễ mà, phương án cuối cùng được duyệt sẽ theo số đông cư dân vote:
1. Khi hết hạn có thể bán đứt cả tòa cho cđt mới rồi chia tiền cho cư dân theo tỷ lệ diện tích căn hộ.
2. Xây mới lại hoàn toàn tất cả, cư dân đóng tiền và nhận lại căn hộ theo diện tích cũ. Nếu cư dân nào ko có tiền thì ban quản lý sẽ vay ngân hàng rồi sau đó bán căn hộ đi và trả lại phần dư cho chủ cũ.

Ý kiến hay nè. Có vậy thôi mà e thấy mãi luật chưa đưa vào nhỉ? Với cái ý 2 của cụ, thì phải có công thức tính "phần dư cho chủ cũ". Chứ ko có công thức lại áng chừng theo thỏa thuận 2 bên ạ? Vậy có trường hợp ko đi tới chung kết dc mất.

 

[taychoi2403]

Ý kiến hay nè. Có vậy thôi mà e thấy mãi luật chưa đưa vào nhỉ? Với cái ý 2 của cụ, thì phải có công thức tính "phần dư cho chủ cũ". Chứ ko có công thức lại áng chừng theo thỏa thuận 2 bên ạ? Vậy có trường hợp ko đi tới chung kết dc mất.

Tính phần dư dễ mà cụ. Nếu căn của cụ tổng giá xây dựng theo tính toán phải trả là 1 tỷ mà bán được 5 tỷ thì cụ thu về 4 tỷ

 

[archituan]

Tính phần dư dễ mà cụ. Nếu căn của cụ tổng giá xây dựng theo tính toán phải trả là 1 tỷ mà bán được 5 tỷ thì cụ thu về 4 tỷ

cái cách tính giá phải trả là sao ấy ạ Khó chỗ đó cụ ạ. Hình như giờ tập thể cũ cũng đang vướng mắc cái này.

 

[archituan]

Lướt mạng thì thấy có nói tới cách tính diện tích đất sở hữu chung đại khái ntn: Quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư (lawnet.vn)

Vậy tóm lại, giờ đi mua chung cư, ta nên cố gắng tính nhẩm thêm là chia trung bình mình có mấy m2 đất được chia trong phần sử dụng chung

 

[taychoi2403]

cái cách tính giá phải trả là sao ấy ạ Khó chỗ đó cụ ạ. Hình như giờ tập thể cũ cũng đang vướng mắc cái này.

Do vn mình chưa quy định rõ ràng thôi chứ quy định rõ ràng số ít phải theo số đông thì dễ cụ ạ. Ban quản lý chung cư sẽ chào thầu. Các nhà thầu sẽ báo giá và phương án. Sau đó họp cư dân chốt phương án và giá. Sau đó bổ theo đầu m2. Ví dụ tổng chốt tổng chi phí 100 tỷ. Toàn bộ chung cư có 10000m2 thì mỗi m2 phải chịu 10tr tiền phí. Nếu nhà cụ 60m2 thì cụ đóng 600tr, nếu cụ ko đóng thì xây xong bán căn của cụ được 2 tỷ thì sẽ hoàn lại cụ 1ty4.

 

[taychoi2403]

Vd dễ hiểu.
Giá cc là 70tr/m2. 100m2 là 7 tỉ.
Giờ đập đi xây lại, tiền xây , hoàn thiện hết 15tr/m2. Hết 1.5 tỉ
Rồi ko gian chung: hành lang, sảnh... phải chia tiền mà xây...thêm vài trăm nữa
Mệt là lại chuyển nhà, thuê nhà mất 2 năm khi xây lại tòa nhà đó. Thêm 20tr x 24t = 500tr.
Tổng mất thêm hơn 2 tỉ.

Khi cụ ở nhà đất thì cũ quá cụ cũng phải đập đi xây lại thôi, và khi xây lại cụ cũng mệt phải chuyển nhà. Cái này thì ko loại hình nhà ở nào tránh được cả. Nhà đất đập đi xây lại cũng tiền tỷ chứ không ít đâu cụ ơi. Ở chung cư rất thích nhưng ở vn mình chung cư còn 1 số bất cập sau:
1. Thiếu chỗ để xe oto. Khi bán căn hộ ở nc ngoài họ bán kèm lô để xe oto cá nhân. Ở mình thì ko được vậy.
2. Mật độ xây dựng quá cao, ít khuôn viên
3. Số căn hộ trên 1 thang máy quá cao nên gọi thang máy phải chờ rất lâu.
Chứ nếu 3 điều trên mà được giải quyết thì ở chung cư rất ổn cụ ạ.

 

[DaiGiaPMH]

Chung cư hết hạn thì toàn bộ cư dân phải góp tiền xây lại. Tỹ lệ sở hữu và góp tương đương theo diện tích sàn.
Nếu không đồng thuận được với nhau thì nhà nước cưỡng chế tịch thu. Đền bù cho cư dân một số tiền tính theo % diện tích sàn. Số tiền đền bù sẽ rất thấp vì chung cư hư rồi thì còn gì có giá trị.

 

[Goya]

Ngoài số m2 đất mà mỗi căn hộ thực sở hữu thì cái đáng kể hơn nhiều lần là quyền ưu tiên mua căn hộ. Ví dụ sau 100 năm nếu người ngoài muốn mua mới căn hộ ở metropolis mất 1tỉ/m2, nhưng giá thực căn nhà (đã bao gồm lãi cho nhà thầu + giá đất) là 400tr/m2, thì cái quyền ưu tiên mua căn hộ của người đang sở hữu metropolis đáng giá 600tr/m2.

Căn 50 năm rẻ hơn căn sổ đỏ chỉ vì không có cái quyền ưu tiên này thôi chứ giá trị đất chia ra có đáng mấy.
Người ta trả giá cao cho căn tập thể cũ cũng vì cái quyền ưu tiên này.
Quyền ưu tiên mua căn hộ này có giá vậy là vì sao? Vì đất ở ba đình thì vẫn thế nhưng đất được duyệt xây căn hộ là rất hiếm, 100 năm nữa là k có luôn. Khéo giờ đã k có rồi, chỉ chờ đập tập thể cũ đi xây lại thôi.

dùng từ “quyền ưu tiên mua căn hộ” thì cũng k đúng, phải là “quyền mua căn hộ với giá gốc”

 

[archituan]

Ngoài số m2 đất mà mỗi căn hộ thực sở hữu thì cái đáng kể hơn nhiều lần là quyền ưu tiên mua căn hộ. Ví dụ sau 100 năm nếu người ngoài muốn mua mới căn hộ ở metropolis mất 1tỉ/m2, nhưng giá thực căn nhà (đã bao gồm lãi cho nhà thầu + giá đất) là 400tr/m2, thì cái quyền ưu tiên mua căn hộ của người đang sở hữu metropolis đáng giá 600tr/m2.

Căn 50 năm rẻ hơn căn sổ đỏ chỉ vì không có cái quyền ưu tiên này thôi chứ giá trị đất chia ra có đáng mấy.
Người ta trả giá cao cho căn tập thể cũ cũng vì cái quyền ưu tiên này.
Quyền ưu tiên mua căn hộ này có giá vậy là vì sao? Vì đất ở ba đình thì vẫn thế nhưng đất được duyệt xây căn hộ là rất hiếm, 100 năm nữa là k có luôn. Khéo giờ đã k có rồi, chỉ chờ đập tập thể cũ đi xây lại thôi.

dùng từ “quyền ưu tiên mua căn hộ” thì cũng k đúng, phải là “quyền mua căn hộ với giá gốc”

Vâng cái quyền này thì rõ ràng phải có rồi.
Ở nhà tập thể cũ, e thấy phần da diện tích nhỏ tí. Nên ví dụ 100tr/m2 như trên mạng kháo nhau như hiện nay, chắc là để mua diện tích trên sổ đỏ. Chứ cơi nới chuồng cọp chắc ai tính vô cụ nhỉ
Tất nhiên là chung cư mới xây trên đó, sẽ có hệ số K diện tích. Chắc ae phải đóng thêm số tiền chênh lệch này.

 

[archituan]

Khi cụ ở nhà đất thì cũ quá cụ cũng phải đập đi xây lại thôi, và khi xây lại cụ cũng mệt phải chuyển nhà. Cái này thì ko loại hình nhà ở nào tránh được cả. Nhà đất đập đi xây lại cũng tiền tỷ chứ không ít đâu cụ ơi. Ở chung cư rất thích nhưng ở vn mình chung cư còn 1 số bất cập sau:
1. Thiếu chỗ để xe oto. Khi bán căn hộ ở nc ngoài họ bán kèm lô để xe oto cá nhân. Ở mình thì ko được vậy.
2. Mật độ xây dựng quá cao, ít khuôn viên
3. Số căn hộ trên 1 thang máy quá cao nên gọi thang máy phải chờ rất lâu.
Chứ nếu 3 điều trên mà được giải quyết thì ở chung cư rất ổn cụ ạ.

SG em thấy chất lượng chung cư ok theo cảm quan. Ở HN quá nhiều vấn đề về chung cư. Mấy cái cụ nói kèm theo mấy cái bao năm em thấy mà chưa thấy giảm:
- Chất lượng xây dựng quá kém. Rất nhanh xuống cấp vì tâm lý nhà xây để bán nó khác nhà mình tự xây.
- Yếu tố liên quan con người: Ban quản trị. Dễ thao túng và ko dân chủ. Dân dễ bị dắt mũi. Tiền quỹ bảo trì....
- Yếu tố liên quan tới giấy tờ. Rất dễ mua phải dự án ko ra dc sổ.
=> mình rất dễ thành dân oan, ăn với đi đòi quyền lợi, đi biểu tình.
- Chỉ chung cư cao cấp thì e thấy gần đủ slot ô to ( đại khái vậy). Còn ko mút chỉ mới có. => yếu tố này cực kỳ quan trọng khi mua chung cư. Yes or No khi mua luôn!

 

[archituan]

 

[Goya]

Vâng cái quyền này thì rõ ràng phải có rồi.
Ở nhà tập thể cũ, e thấy phần da diện tích nhỏ tí. Nên ví dụ 100tr/m2 như trên mạng kháo nhau như hiện nay, chắc là để mua diện tích trên sổ đỏ. Chứ cơi nới chuồng cọp chắc ai tính vô cụ nhỉ
Tất nhiên là chung cư mới xây trên đó, sẽ có hệ số K diện tích. Chắc ae phải đóng thêm số tiền chênh lệch này.

Cụ thấy rõ ràng rồi thì cụ băn khoăn 100 năm nữa mỗi căn chung cư được chia bao nhiêu m2 đất để làm gì, vì cái phần đó quá nhỏ.
Ở xa xa ngoại thành thì tính chi phí xây dựng còn có nghĩa, chứ nội đô thì tính chi phí xây dựng không ăn thua, vì giờ xin nhét được 1 dự án vào lõi trung tâm vô cùng tốn kém

 

[bjboyn00b]

Đây là 1 cách hay của Singapore giải quyết vấn đề. Ko rõ thực tế con số đó ntn. Áp dụng ở VN có được ko!

"ko thấp hơn giá họ mua vào" nghĩa là cái giá nằm ở thời điểm bán ban đầu đúng ko ạ? Chứ nếu là giá thời điểm mà người mua mới nhất cách đây 2-3 năm mua vào thì khác gì giá hiện tại cho lắm. Như vậy phát sinh vấn đề rất lớn, em thấy có vẻ ko hợp lý? cụ nói rõ hơn về ý này dc ko ạ

Vn có áp dụng mà cụ, những khu tập thể cũ xây 5 tầng, nhiều bên vào thầu nếu tất cả nhà dân đồng ý, họ đập đi xây 20 tầng, đền bụ tại chỗ diện tích gấp đôi cho các hộ dân hoặc 1 1, còn lại họ bán.

30 năm trước nghĩ 5 tầng là cao, giờ nghĩ 30 tầng là cao, biết đâu 30 năm nữa nhà toàn trăm tầng nên 30 tầng là thấp .

 

[archituan]

Cụ thấy rõ ràng rồi thì cụ băn khoăn 100 năm nữa mỗi căn chung cư được chia bao nhiêu m2 đất để làm gì, vì cái phần đó quá nhỏ.
Ở xa xa ngoại thành thì tính chi phí xây dựng còn có nghĩa, chứ nội đô thì tính chi phí xây dựng không ăn thua, vì giờ xin nhét được 1 dự án vào lõi trung tâm vô cùng tốn kém

mình biết được % đó, để sau còn mặc cả để nộp thêm bao nhiêu tái định cư ấy bác. Chứ sau này nó bảo nhiêu biết nhiêu thì cũng mệt.
Trong cả 1 cái khu chung cư, chung riêng của nhà trên đất,đất, loạn hết cả lên ấy

 

[Goya]

mình biết được % đó, để sau còn mặc cả để nộp thêm bao nhiêu tái định cư ấy bác. Chứ sau này nó bảo nhiêu biết nhiêu thì cũng mệt.
Trong cả 1 cái khu chung cư, chung riêng của nhà trên đất,đất, loạn hết cả lên ấy

Khi đó chia miếng bánh thế nào thì cũng tính trên m2 sổ đỏ thôi, chứ tính đất vào làm gì, vì tỉ lệ giữa các hộ là số không đổi (tỉ lệ m2 sổ đỏ bằng tỉ lệ đất sở hữu)

 

[DaiGiaPMH]

Bác nào lo lắng chung cư hết hạn thì cứ mua mấy toà chung cư bất tử, niên đại 10000 năm là xong.

 

[kami_tuananh]

Bác nào lo lắng chung cư hết hạn thì cứ mua mấy toà chung cư bất tử, niên đại 10000 năm là xong.

Con số 10.000 năm của bạn làm tôi nhớ tới con số trong cuốn sách của Bill Gates "How to avoid a climate disaster". Gates nói về việc đô thị hóa đang tạo ra nhiều khí nhà kính hơn bởi những công trình đô thị xây dựng bằng vật liệu xi măng, sắt thép mà quá trình sản xuất đều phát thải Carbon Dioxide và khí này sẽ tồn tại trong khí quyển 10,000 năm.
Có thể là câu nói vui của bạn nhưng với mình lại là câu chuyện suy ngẫm khi chúng ta mua thêm một căn nhà, chúng ta cũng đầu tư vào thứ khác 10.000 năm là carbon dioxide, mà trớ trêu thay việc ta làm là mong thế hệ tiếp nối của chúng ta có cuộc sống tốt đẹp hơn.

 

[archituan]

Bác nào lo lắng chung cư hết hạn thì cứ mua mấy toà chung cư bất tử, niên đại 10000 năm là xong.

Bác lại lái câu chuyện sang chuyện khác.

Giờ 30 tuổi, 50 năm nữa ví dụ vậy công trình nó cũ ko ở dc, 80 tuổi. Lúc đó sức đâu mà làm cái nhà nữa? Hay lại bảo con nó làm hộ nhà cho mình!

Mua đồ phải nghĩ tới nó có đúng giá trị mình mua không. Còn cố mà mua đâm đầu vào thì...cò vạc nó thích lắm! Bọn mất dạy bán nhà vô đạo đức nó thích lắm.