[Funland] Thắc mắc về Chung Cư khi hết tuổi thọ công trình

[archituan]

E chào các cụ. Tính em cũng không thích giấu dốt. Em có 1 thắc mắc là khi mua chung cư ( có sổ hồng đầy đủ). Là khi sử dụng đến lúc chung cư cũ nát (bị cho rằng hết tuổi thọ công trình rồi). Thì khi đó chính sách tái định cư, đền bù...thì như nào ạ? Có văn bản pháp luật hay tiền lệ nào quy định về vấn đề này chưa, hay nó tương tự như những nhà tập thể hiện nay chuẩn bị làm lại?

Giả sử nếu hết tuổi thọ công trình, công trình phá dỡ, thì chắc mình chỉ còn sở hữu phần đất chung ghi trong sổ hồng thôi các bác nhỉ? ( đối với đất vĩnh viễn, ko tính 50 năm)
Thêm 1 vấn đề nữa, ko hiểu, phần cái chung cư của bình chiếm bao nhiêu % trong cái phần đất sở hữu chung ạ? Có công thức tính nào cho rõ ràng ko ạ?

Em hỏi, để nhân định khi mua nhà mặt đất so với nhà chung cư được sáng suốt. Vì đọc qua các topic so sánh nhà chung cư, mặt đất, chưa thấy ai đề cập tới mấu chốt vấn đề này ạ.

 

[archituan]

Đọc báo mạng thì thấy ghi như này trong luật 2024

 

[archituan]

Tuy nhiên, ko hiểu, phần cái chung cư của bình chiếm bao nhiêu % trong cái phần đất sở hữu chung ạ? Có công thức tính nào cho rõ ràng ko ạ?

 

[dongnat123]

Tuy nhiên, ko hiểu, phần cái chung cư của bình chiếm bao nhiêu % trong cái phần đất sở hữu chung ạ? Có công thức tính nào cho rõ ràng ko ạ?

Công thức thì phải đợi người am hiểu vào trả lời cụ. Em chỉ mới hóng được là trong hợp đồng mua bán nhà tái định cư em sắp nhận được quy định rõ diện tích em được sử dụng, sở hữu v.v. Diện tích sử dụng chung: nhà cộng đồng, sân chơi v.v diện tích chủ đầu tư hoặc ban quản lý sử dụng như hầm đỗ xe, tường ngoài nhà

 

[archituan]

Công thức thì phải đợi người am hiểu vào trả lời cụ. Em chỉ mới hóng được là trong hợp đồng mua bán nhà tái định cư em sắp nhận được quy định rõ diện tích em được sử dụng, sở hữu v.v. Diện tích sử dụng chung: nhà cộng đồng, sân chơi v.v diện tích chủ đầu tư hoặc ban quản lý sử dụng như hầm đỗ xe, tường ngoài nhà

Đó chỉ là quy định về tài sản trên đất. Còn cái giá trị đất sở hữu chung, chia sao bác nhỉ? Vì khi hết tuổi thọ công trình, ta còn mỗi cái đó là của mình?

 

[Tuoitan]

Đất của nhà nước. Hết hạn sử dụng hay xuống cấp phải xây lại thì lại giống các khu tập thể hiện nay đó cụ. Chưa có phương án giải quyết đâu

 

[archituan]

Đất của nhà nước. Hết hạn sử dụng hay xuống cấp phải xây lại thì lại giống các khu tập thể hiện nay đó cụ. Chưa có phương án giải quyết đâu

phần đất thì ghi rõ là sở hữu chung mà bác. Mỗi cái sở hữu chung là ntn thì ko nói, lại kiểu sở hữu toàn dân thì bỏ mợ.

Trong giá mua chung cư của mình, có bao gồm cả nó. Hình như chưa có ai ghi rõ là bao nhiêu % bác nhỉ? Lúc chung cư còn đống gạch vụn, thì chia chác nhau % giá trị của đất. Có hàng trăm, nghìn hộ trên miếng đất đó. Liệu khi chia mình còn được bao tiền?


Trong khi đó, nhà đất. Khá dễ để định lượng Giá đất + Tài sản trên đất lần lượt bao tiền! Khi cái nhà cũ quá, phải đập bỏ, thì ta vẫn còn miếng đất!

 

[archituan]

Ví dụ cái sổ hồng này:

Phần thửa đất là sử dụng chung, sau này ctrinh hết tuổi thọ, thì chia nhau sao ạ?

 

[quachuoi]

Ví dụ cái sổ hồng này:

Phần thửa đất là sử dụng chung, sau này ctrinh hết tuổi thọ, thì chia nhau sao ạ?

Tự góp tiền xây lại toà mới ở vị trí đó thôi cụ, nếu ko thống nhất thì nhà nước chỉ định, nếu ai ko có tiền thì bán slot ấy cho ng khác, ví dụ mỗi ng góp 1 tỷ để xây lại nhưng ai ko có tiền thì bán lại cho ng khác, căn hộ khi đó ít nhất cũng giá vài 3 tỷ

 

[Lacet_ti]

Tự góp tiền xây lại toà mới ở vị trí đó thôi cụ, nếu ko thống nhất thì nhà nước chỉ định, nếu ai ko có tiền thì bán slot ấy cho ng khác, ví dụ mỗi ng góp 1 tỷ để xây lại nhưng ai ko có tiền thì bán lại cho ng khác, căn hộ khi đó ít nhất cũng giá vài 3 tỷ

Vd dễ hiểu.
Giá cc là 70tr/m2. 100m2 là 7 tỉ.
Giờ đập đi xây lại, tiền xây , hoàn thiện hết 15tr/m2. Hết 1.5 tỉ
Rồi ko gian chung: hành lang, sảnh... phải chia tiền mà xây...thêm vài trăm nữa
Mệt là lại chuyển nhà, thuê nhà mất 2 năm khi xây lại tòa nhà đó. Thêm 20tr x 24t = 500tr.
Tổng mất thêm hơn 2 tỉ.

 

[archituan]

Vd dễ hiểu.
Giá cc là 70tr/m2. 100m2 là 7 tỉ.
Giờ đập đi xây lại, tiền xây , hoàn thiện hết 15tr/m2. Hết 1.5 tỉ
Rồi ko gian chung: hành lang, sảnh... phải chia tiền mà xây...thêm vài trăm nữa
Mệt là lại chuyển nhà, thuê nhà mất 2 năm khi xây lại tòa nhà đó. Thêm 20tr x 24t = 500tr.
Tổng mất thêm hơn 2 tỉ.

Em nghĩ, cái 5.5 tỷ kia nó còn phải chia nhỏ nữa. Chắc chắn mình phải phụ thêm nhiều đấy bác vì xây cái chung cư mới mà. Mình tiết kiệm dc % đất mình sở hữu chung thôi.

Mông lung thật. Cứ đâm đầu mua cc mà ko rõ ràng ntn thì chết

 

[alceste]

Em nghĩ, cái 5.5 tỷ kia nó còn phải chia nhỏ nữa. Chắc chắn mình phải phụ thêm nhiều đấy bác vì xây cái chung cư mới mà. Mình tiết kiệm dc % đất mình sở hữu chung thôi.

Mông lung thật. Cứ đâm đầu mua cc mà ko rõ ràng ntn thì chết

Cụ nghĩ sau 100 năm nhà đất của cụ ko xuống cấp ko hỏng? Khéo sau 30 năm tiền xây sửa đã tốn mấy lần cái tiền cụ đang tính. Và cụ nên nhớ, chung cư là tòa nhà có tuổi thọ 100 năm

 

[archituan]

Nhà đất: hỏng nhà còn đất. Sau tốn tiền xây nhà.
Chung cư: hỏng nhà cũng còn đất. Nhưng e ko rõ đất đó chiếm tỷ lệ như nào. Để biết đâu ko ở đó nữa còn lấy lại tiền, hoặc phải phụ thì phụ bao nhiêu để ở cái chung cư mới? Lỡ như lúc hư chung cư, không đồng thuận được việc xây mới thì sao?

 

[archituan]

Cụ nghĩ sau 100 năm nhà đất của cụ ko xuống cấp ko hỏng? Khéo sau 30 năm tiền xây sửa đã tốn mấy lần cái tiền cụ đang tính. Và cụ nên nhớ, chung cư là tòa nhà có tuổi thọ 100 năm

Tuổi thọ chung cư nó đâu cố định 100 năm đâu cụ? Nó do cơ quan đánh giá đánh giá nó còn dùng dc nữa hay không kìa! Bác đọc luật đất đai mới hộ e. Nó có thể chỉ 1 năm nếu rủi nó sập sớm, hoặc 100 năm nếu may mắn chất lượng xây dựng siêu tốt.


Em muốn biết được giá trị phần đất sử dụng chung em nếu quy thành tiền hoặc % là bao nhiêu. Để tiện sau này lỡ có phải phá thì còn biết đường tính ở lại hay đi nơi khác.

 

[Fanta20]

Về chủ đề này, theo em luật đất đai mới chính là tiền đề để xử lý cái này. Nó sẽ chưa đi vào quỹ đạo ngay đâu, nhưng em nghĩ sẽ dần dần ạ. Thị trường đang được phát triển theo hướng minh bạch và công bằng hơn. Em lấy ví dụ ở Singapore, có rất nhiều chung cư đã được 30-40 năm tuổi, nhưng thời hạn sử dụng đất là freehold (vĩnh viễn), ở vị trí tốt. Ban quản trị các toà đó sẽ lấy ý kiến cư dân, nếu được 80% thống nhất thì sẽ mời một bên, thường là các đơn vị môi giới lớn, tổ chức đấu giá bán lại cả toà theo giá thị trường. Các bên tham gia trả giá thường là các chủ đầu tư đang tìm quỹ đất, họ phải tính toán các chi phí triển khai bao gồm tiền trả cho các chủ căn hộ để lấy đất. Giá cao nhất sẽ lại được lấy ý kiến các chủ căn hộ lần nữa, nếu được 80% đồng ý thì cả toà sẽ được bán cho chủ đầu tư, và tiền bồi thường được trả cho các chủ nhân căn hộ. Trong những trường hợp này, đa số các chủ căn hộ thường là lãi lớn, nếu như họ mua từ cách đó 10-20-30 năm. Còn những ai mới mua 2-3 năm chẳng hạn, thì giá họ mua sẽ cao hơn những người cũ, nhưng luật cũng có quy định là khi bán toà nhà như vậy, thì chủ căn hộ sẽ được bồi thường không thấp hơn giá họ mua vào, vì vậy những người mua mới kia cũng sẽ được nhận ít nhất là bằng số tiền họ đã mua vào.

 

[archituan]

Về chủ đề này, theo em luật đất đai mới chính là tiền đề để xử lý cái này. Nó sẽ chưa đi vào quỹ đạo ngay đâu, nhưng em nghĩ sẽ dần dần ạ. Thị trường đang được phát triển theo hướng minh bạch và công bằng hơn. Em lấy ví dụ ở Singapore, có rất nhiều chung cư đã được 30-40 năm tuổi, nhưng thời hạn sử dụng đất là freehold (vĩnh viễn), ở vị trí tốt. Ban quản trị các toà đó sẽ lấy ý kiến cư dân, nếu được 80% thống nhất thì sẽ mời một bên, thường là các đơn vị môi giới lớn, tổ chức đấu giá bán lại cả toà theo giá thị trường. Các bên tham gia trả giá thường là các chủ đầu tư đang tìm quỹ đất, họ phải tính toán các chi phí triển khai bao gồm tiền trả cho các chủ căn hộ để lấy đất. Giá cao nhất sẽ lại được lấy ý kiến các chủ căn hộ lần nữa, nếu được 80% đồng ý thì cả toà sẽ được bán cho chủ đầu tư, và tiền bồi thường được trả cho các chủ nhân căn hộ. Trong những trường hợp này, đa số các chủ căn hộ thường là lãi lớn, nếu như họ mua từ cách đó 10-20-30 năm. Còn những ai mới mua 2-3 năm chẳng hạn, thì giá họ mua sẽ cao hơn những người cũ, nhưng luật cũng có quy định là khi bán toà nhà như vậy, thì chủ căn hộ sẽ được bồi thường không thấp hơn giá họ mua vào, vì vậy những người mua mới kia cũng sẽ được nhận ít nhất là bằng số tiền họ đã mua vào.

Đây là 1 cách hay của Singapore giải quyết vấn đề. Ko rõ thực tế con số đó ntn. Áp dụng ở VN có được ko!

"ko thấp hơn giá họ mua vào" nghĩa là cái giá nằm ở thời điểm bán ban đầu đúng ko ạ? Chứ nếu là giá thời điểm mà người mua mới nhất cách đây 2-3 năm mua vào thì khác gì giá hiện tại cho lắm. Như vậy phát sinh vấn đề rất lớn, em thấy có vẻ ko hợp lý? cụ nói rõ hơn về ý này dc ko ạ

 

[Fanta20]

Đây là 1 cách hay của Singapore giải quyết vấn đề. Ko rõ thực tế con số đó ntn. Áp dụng ở VN có được ko!

"ko thấp hơn giá họ mua vào" nghĩa là cái giá nằm ở thời điểm bán ban đầu đúng ko ạ? Chứ nếu là giá thời điểm mà người mua mới nhất cách đây 2-3 năm mua vào thì khác gì giá hiện tại cho lắm. Như vậy phát sinh vấn đề rất lớn, em thấy có vẻ ko hợp lý? cụ nói rõ hơn về ý này dc ko ạ

Về ý đầu tiên của cụ - theo em nghĩ ở VN có thể áp dụng ở HN và TPHCM tính vùng đô thị lõi, vì quỹ đất có giới hạn và đông dân. Có thể khi nào dân số 2 thành phố này đạt tầm 15 -18 triệu dân thì sẽ phải có cơ chế rõ ràng về dùng quỹ đất từ các toà nhà cũ. Đây là ý kiến cá nhân thôi ạ.

Về ý thứ hai của cụ - Chính là giá họ mua cơ cụ ạ, kể cả là giá mới giao dịch xong đấy cụ. Về phía Singapore, cơ quan quản lý sẽ đảm bảo điều này để không ai bị vào trường hợp tiền thu được sau bồi thường lại thấp hơn tiền họ đã bỏ ra để mua nhà, chính là đảm bảo lợi ích cho người dân. Các thông tin này là sơ lược, vì em có dịp tìm hiểu sơ sơ vì công việc từ cách đây mấy năm. Nay em thấy có chủ đề này khá là hay. Em sẽ khai thác cụ thể hơn quay lại chia sẻ thêm nhé. Có cụ mợ nào có thêm thông tin ở các thị trường khác chia sẻ cùng trao đổi thì càng vui ạ.

 

[archituan]

Về ý đầu tiên của cụ - theo em nghĩ ở VN có thể áp dụng ở HN và TPHCM tính vùng đô thị lõi, vì quỹ đất có giới hạn và đông dân. Có thể khi nào dân số 2 thành phố này đạt tầm 15 -18 triệu dân thì sẽ phải có cơ chế rõ ràng về dùng quỹ đất từ các toà nhà cũ. Đây là ý kiến cá nhân thôi ạ.

Về ý thứ hai của cụ - Chính là giá họ mua cơ cụ ạ, kể cả là giá mới giao dịch xong đấy cụ. Về phía Singapore, cơ quan quản lý sẽ đảm bảo điều này để không ai bị vào trường hợp tiền thu được sau bồi thường lại thấp hơn tiền họ đã bỏ ra để mua nhà, chính là đảm bảo lợi ích cho người dân. Các thông tin này là sơ lược, vì em có dịp tìm hiểu sơ sơ vì công việc từ cách đây mấy năm. Nay em thấy có chủ đề này khá là hay. Em sẽ khai thác cụ thể hơn quay lại chia sẻ thêm nhé. Có cụ mợ nào có thêm thông tin ở các thị trường khác chia sẻ cùng trao đổi thì càng vui ạ.

thanks cụ, em muốn đào sâu hơn về khía cạnh này để ra nhẽ hơn cái giá chung cư mà chúng ta đang phải chịu. Nhiều người mua chung cư e biết họ cũng mơ hồ về cái này...Đâm ra nhiều khi vô tình biến mình thành chiếu dưới.

Em search mạng xem cách làm của mấy nước đi trước như Hong Kong, TQ... nhưng chưa thấy bài báo nào nói rõ mang cũng khá chung chung.


Về cái ý cụ nói là " Chính là giá họ mua cơ cụ ạ, kể cả là giá mới giao dịch xong đấy cụ. Về phía Singapore, cơ quan quản lý sẽ đảm bảo điều này để không ai bị vào trường hợp tiền thu được sau bồi thường lại thấp hơn tiền họ đã bỏ ra để mua nhà, chính là đảm bảo lợi ích cho người dân " theo em cần phải check kỹ lại. Vì nó nảy sinh nhiều vấn đề e thấy hơi vô lý.
1. Chủ đầu tư sẽ làm gì để sinh lời trên miếng đất này khi xây chung cư mới. Diện tích có hạn, chiều cao chung cư cũng có hạn. Nếu như tập thể VN hiện nay cao 5-6 tầng thì còn có thể lên 20-40 tầng, tuy nhiên mật độ xd quá cao ảnh hưởng giao thông. Còn nếu tăng giá chung cư thì liệu tăng gấp mấy lần lên mới có lời?
2. Sẽ nảy sinh tình hình gom chung cư cũ trước lúc thu hồi. Nâng giá quá cao khiến cdt mới ko thể đàn phán dc nếu đúng luật. => ko thể tiến hành dc....

=> em hóng thêm thông tin từ cụ

 

[Fanta20]

thanks cụ, em muốn đào sâu hơn về khía cạnh này để ra nhẽ hơn cái giá chung cư mà chúng ta đang phải chịu. Nhiều người mua chung cư e biết họ cũng mơ hồ về cái này...Đâm ra nhiều khi vô tình biến mình thành chiếu dưới.

Em search mạng xem cách làm của mấy nước đi trước như Hong Kong, TQ... nhưng chưa thấy bài báo nào nói rõ mang cũng khá chung chung.


Về cái ý cụ nói là " Chính là giá họ mua cơ cụ ạ, kể cả là giá mới giao dịch xong đấy cụ. Về phía Singapore, cơ quan quản lý sẽ đảm bảo điều này để không ai bị vào trường hợp tiền thu được sau bồi thường lại thấp hơn tiền họ đã bỏ ra để mua nhà, chính là đảm bảo lợi ích cho người dân " theo em cần phải check kỹ lại. Vì nó nảy sinh nhiều vấn đề e thấy hơi vô lý.
1. Chủ đầu tư sẽ làm gì để sinh lời trên miếng đất này khi xây chung cư mới. Diện tích có hạn, chiều cao chung cư cũng có hạn. Nếu như tập thể VN hiện nay cao 5-6 tầng thì còn có thể lên 20-40 tầng, tuy nhiên mật độ xd quá cao ảnh hưởng giao thông. Còn nếu tăng giá chung cư thì liệu tăng gấp mấy lần lên mới có lời?
2. Sẽ nảy sinh tình hình gom chung cư cũ trước lúc thu hồi. Nâng giá quá cao khiến cdt mới ko thể đàn phán dc nếu đúng luật. => ko thể tiến hành dc....

=> em hóng thêm thông tin từ cụ

Vâng đúng là vấn đề này rất phức tạp mà cụ. Kể cả có quy chế vậy nhưng ở Sing không phải lúc nào việc một toà chung cư được đem ra bán cũng thành công. Một toà thực hiện được toàn bộ quy trình cũng phải mất tối thiểu 2 năm, và vẫn có thể không thành công. Vấn đề lợi ích nhà ở thì đâu cũng phức tạp.

Về việc chủ đầu tư làm thế nào có lợi nhuận là vấn đề thương mại. Nhưng vấn đề này lại rất khác nhau giữa VN và các nước do đặc thù thị trường. Chắc chắn không có lãi thì họ sẽ không làm. Như cụ nói những khu thấp tầng sẽ có lợi thế. Ngoài ra còn là những dự án cũ ít căn và căn diện tích to chẳng hạn.

Nảy sinh tình trạng gom chung cư cũ - thì thật ra việc này cũng đã xảy ra rồi như các khu tập thể của mình. Nhưng như ở Sing thì mua gom không dễ ạ, vì một là chủ nhà cũng giữ chờ, hai là thuế cao.

 

[rongauto]

Em nghĩ, cái 5.5 tỷ kia nó còn phải chia nhỏ nữa. Chắc chắn mình phải phụ thêm nhiều đấy bác vì xây cái chung cư mới mà. Mình tiết kiệm dc % đất mình sở hữu chung thôi.

Mông lung thật. Cứ đâm đầu mua cc mà ko rõ ràng ntn thì chết

Thực sự bí e mới mua cc, còn không thì nhà phân lô là bài toán hợp lý nhất