Siêu cổ phiếu của 5 năm tới: VEF

[Nhà Quê 2]

he he, các cụ đánh bạc xôm quá.

 

[Greeno]

he he, các cụ đánh bạc xôm quá.

ngắn hạn thì là oánh bạc, sang đầu tháng 8 sẽ có câu trả lời

 

[Nhà Quê 2]

ngắn hạn thì là oánh bạc, sang đầu tháng 8 sẽ có câu trả lời

Câu trả lời cho câu hỏi nào ạ??? e có hỏi gì đâu ạ?

 

[Greeno]

Câu trả lời cho câu hỏi nào ạ??? e có hỏi gì đâu ạ?

Cụ bảo đánh bạc thì em bẩu để xem sau có phải oánh bạc không thôi mà, hehe

 

[Nhà Quê 2]

Cụ bảo đánh bạc thì em bẩu để xem sau có phải oánh bạc không thôi mà, hehe

Chài ai cụ bẩu cụ cầm 5 năm cơ mà he he mà hỏi khi ko phải cụ biết ai là chủ của vef bây giờ ko? Cụ có biết lsf bao h nó huy động vốn để làm dự án ko? Cụ biết giá bán dự kiến của dự án ko? Nếu câu trả lời là có mà ko từ suy đoán hay suy luận của cá nhân cụ thì e đồng ý đây ko phải là đánh bạc. Còn ko thì chờ đến tháng mấy cũng dc.

 

[Greeno]

Chài ai cụ bẩu cụ cầm 5 năm cơ mà he he mà hỏi khi ko phải cụ biết ai là chủ của vef bây giờ ko? Cụ có biết lsf bao h nó huy động vốn để làm dự án ko? Cụ biết giá bán dự kiến của dự án ko? Nếu câu trả lời là có mà ko từ suy đoán hay suy luận của cá nhân cụ thì e đồng ý đây ko phải là đánh bạc. Còn ko thì chờ đến tháng mấy cũng dc.

Khà khà... cụ hỏi những câu không lên hỏi làm gì, em ko rỗi việc để gõ lại, cụ có thể tìm hiểu ở khắp nơi trên mạng về dự án này, hoặc có thể đọc 1 bài viết của cụ gì mở thớt của bác Huy Khoa đó.
Bác duyen khoi cười với em cái nà)

 

[duyen khoi]

Khà khà... cụ hỏi những câu không lên hỏi làm gì, em ko rỗi việc để gõ lại, cụ có thể tìm hiểu ở khắp nơi trên mạng về dự án này, hoặc có thể đọc 1 bài viết của cụ gì mở thớt của bác Huy Khoa đó.
Bác duyen khoi cười với em cái nà)

Thôi để em với cụ cái chứ chả biết nói thế nào.

 

[supga]

VEF dạo này bị dìm xuống quá, liệu có bị giải chấp không các cụ nhỉ

 

[Greeno]

VEF dạo này bị dìm xuống quá, liệu có bị giải chấp không các cụ nhỉ

Giờ còn ai thế chấp VEF để đi mua CP khác nữa bác?
Giảng Võ tháng sau khởi công là các đại lý đã nhận đặt cọc rồi, VEF lại có kha khá tiền mà chiến đấu, lúc đó giá 6x - 7x chỉ còn là trong mơ

 

[supga]

Mai em phải nhặt thêm 1 ít mới được, tính ra hôm nay em cũng đã bị âm kha khá rồi

 

[Greeno]

Mai em phải nhặt thêm 1 ít mới được, tính ra hôm nay em cũng đã bị âm kha khá rồi

Đang Paperloss thôi, em cũng giá trung bình là 7x. Giờ BBs họ kệ anh em nhỏ lẻ tự oánh nhau, tự kéo nhau xuống thôi. Mình dài hạn cứ ôm chặt

 

[Greeno]

Một góc nhìn về vị trí đắc địa của VEF

Tác giả : @NVP85

E đầu tư VEF bởi em ở Hà Nội,
e muốn đưa ra một góc nhìn về vị trí đắc địa của dự án VEF đang sở hữu cho các bác ko ở HN nắm được (chứ ai ở HN thì đều biết cả)

1. Dự án Giảng Võ siêu đắc địa: Nhất vị nhị hướng
Nhất vị:
-Theo e biết đây là mảnh đất còn sót lại duy nhất trong nội đô Hà Nội mà rộng được 6,8 ha.
-Duy nhất nội đô HN xây 50T-> căn penhouse view 360 Hà Nội,căn tháp hơn view ngũ hồ: Hồ Tây, Giảng Võ, Ngọc Khánh,Thành Công,Hoàng Cầu.
Ngay sát hồ Giảng Võ thoáng mát.

-Hai mặt tiền GV, NgK cực đẹp ,sau này aV làm đường nội bộ-> 4 mat tien.

-Trục Giảng Võ-Láng Hạ-Lê Văn Lương sẽ là khu phố tài chính mới của HN
(offitel mở ra bán quá OK, hiện tuyến đường này đang hien dien trụ sở chính của Bộ y tế,Agribank,PVN,VP Bank,Vinaconex,Viettel...)

-Có một điều mà e chưa thấy anh nào nhắc đến là VinHomes Giảng Võ cách ga chính metro Cát Linh-Hà Đông đúng 400 m) cực kì thuận tiện đi lại.

Nhị hướng:

- Vinhomes GV có mặt sau sát hồ Giảng Võ cực kỳ phong thủy,
các căn ở mặt trước tuy ko view hồ nhưng lại hướng gió Đông Nam mát mẻ.

-Tâm lý người VN thích mua nhà để ở , đầu tư, tích trữ cho con cái mà phải là vị trí trung tâm.

Vinhomes GV cách 8B Le Truc 600m thôi được xây 50T.
Trong khi đó 8B Lê Trước xây cao chút đã bị cắt ngọn
thì phải thấy VinHomes GV rất được ưu ái.

-Mặt đường Ngọc Khánh đi 200m tới khu ngoại giao đoàn
toàn cơ quan và quan chức nước ngoài ở và làm việc
(cach Vinhomes Lieu Giai 300-400m thôi).
Mà ở Ha Noi, các bác Tây lại vô cùng khoái cái khoản view hồ,sát hồ này.

2.Khu Mễ Trì hiện nay đang là khu hot của HN rồi.

Giảng Võ đc ví như kim cương thì đất mặt đường khu Mễ Trì, Mỹ Đình, báo chí cũng gọi là đất vàng rồi.
Lại nằm trên trục Đại lộ Thăng long, Nguyễn Chí Thanh, Liễu Giai hướng tâm về hồ Tây thì quá đẹp rồi ah.
3.Đất Cổ Loa trên trục đường Nhật Tân Nội Bài.

-Rất thuận tiện gần sân bay để mở Triển lãm QG, du lịch hội nghị hội thảo, MICE, khach san, mang này VIN cũng làm tốt ah. (e hy vong có thể như JW Mariott ở TT hội nghị QG).

-Đây là đất địa linh nhân kiệt, long mạch tốt, đất nở thần Kim Quy, thuận lợi phát triển du lịch văn hóa tâm linh.

Em nghĩ ngoài khoản lợi nhuận đột biến từ mảng bán nhà ra
thì dòng tiền từ việc khai thác chức năng chính là tổ chức triển lãm, tổ chức sự kiện...Cho thuê mặt bằng Vincom GV,Vincom Mễ trì,Vincom Đông Anh, khai thác khách sạn, du lịch hội thảo MICE cùng là dòng tiền đều hàng năm không hề nhỏ.

E nghĩ chính sách cam co của aV là quá đỉnh a.
Sau này ai mua nhà của Vin ko những được đi NT, Phú quốc mà được khuyến mãi đi du lịch ở Sing,úc,Mỹ... thì chả mấy chốc mà hết hàng

---------

 

[blackmailer81]

Giờ còn ai thế chấp VEF để đi mua CP khác nữa bác?
Giảng Võ tháng sau khởi công là các đại lý đã nhận đặt cọc rồi, VEF lại có kha khá tiền mà chiến đấu, lúc đó giá 6x - 7x chỉ còn là trong mơ

2 hôm nay VEF phiên chiều có kiểu mua bằng đc, em ko rõ là tín hiệu gì nữa

 

[Greeno]

2 hôm nay VEF phiên chiều có kiểu mua bằng đc, em ko rõ là tín hiệu gì nữa

vẫn đang trong Sideway trước khi vào chu kỳ bùng nổ sau tháng 7 âm, mọi thủ tục đã xong chỉ chờ ngày đẹp để khởi công thôi

 

[Hakipack]

Mấy cụ tự sướng với nhau thế thôi, từ 2 tháng nay BB đang rả rích bán ra rồi. Em đánh giá VEF là cổ phiếu tốt nhưng giá này thì rủi ro quá cao rồi. Bọn quỹ với bọn cá mập nó không mù khi VEF cổ phần hoá, chẳng lẽ chúng nó không nhìn thấy quỹ đất và các tiềm năng khác của VEF hay là các cụ giỏi hơn chúng nó các cụ thử ngẫm kỹ lại xem tại sao VEF bán đấu giá IPO bị ế, rất ít người mua, bọn quỹ và các loại cáo già không mua? Bán đấu giá tự do mà rất ít người mua

 

[Greeno]

Mấy cụ tự sướng với nhau thế thôi, từ 2 tháng nay BB đang rả rích bán ra rồi. Em đánh giá VEF là cổ phiếu tốt nhưng giá này thì rủi ro quá cao rồi. Bọn quỹ với bọn cá mập nó không mù khi VEF cổ phần hoá, chẳng lẽ chúng nó không nhìn thấy quỹ đất và các tiềm năng khác của VEF hay là các cụ giỏi hơn chúng nó các cụ thử ngẫm kỹ lại xem tại sao VEF bán đấu giá IPO bị ế, rất ít người mua, bọn quỹ và các loại cáo già không mua? Bán đấu giá tự do mà rất ít người mua

Mua lúc đó quá rủi ro, cụ có thể xem lại toàn bộ báo cáo tài chính, yêu cầu và tiến độ mà nhà nước đặt ra cho VEF là sẽ hiểu. Đến giờ này đã có đủ thông tin để khởi công Giảng Võ, Mễ Trì, Cổ Loa thì lượng CP quá ít để các loại cá mập dòm ngó, phải có lượng cp lưu hành đủ lớn và thông tin rõ ràng các quỹ nó mới vào, đó là nguyên tắc cụ ạ

 

[Greeno]

Tính lại lợi nhuận dự án Giảng Võ.

Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (sau VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận :

- Từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tích coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên không tính đến.

Như vậy, tính lại lợi nhuận từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm tôi đã tính ở trên khỏang hơn 1000đ/cp.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết

Huy Khoa

 

[Greeno]

Tạm tính lại lợi nhuận dự án Mễ Trì I 37 ha của VEF.

Vì hiện nay các thông tin phê duyệt 1:500 của dự án Nam Đại lộ Thăng Long của VEF chưa có nên ta tạm thời tham chiếu vào các dự án khác để tính chéo. Dự án có thể tham chiếu sát nhất đôi với Mễ Trì I là Vinhomes Paradise (32ha) được phê duyệt 1/500 và dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình (17ha)

A/ Tham chiếu theo bài toán về lợi nhuận của Gardenia (17ha) của topic Bing bing.

Theo Bingbinh thì dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình sẽ cho doanh thu khoảng 13.000 tỷ và lợi nhuận sau thuế 7000-8000 tỷ (hệ số LNST/DT: 0.53-0.61)
http://f319.com/threads/tin-don-qua-di-sdi-xuyen-pha-moi-gio-han-ong-vua-khong-ngai-bds-vn.832061/

Như vậy với 37ha tại Mễ Trì, Mỹ Đình có vị trí đắc địa hơn sẽ có thể mang lại lợi nhuận cho VEF : 15.000-17.000 tỷ lợi nhuận sau thuế

Tuy nhiên, đây là con số quá lạc quan nên Huy Khoa sẽ không tham khảo bài toán của bạn Bing binh khi tính toán lợi nhuận cho SDI từ dự án Gardenia mà sẽ tính dựa trên dự án Vinhomes Paradise

B/ Dự án Vinhomes Paradise, Mễ Trì, Mỹ Đình (ngay sát dự án của VEF)
http://vinhomes-paradise.net

I/ Thông số dự án Vinhomes Paradise

1. Tổng diện tích :31.8ha
2. Diện tích xây biệt thự, liền kề : 69.170 m2
3. Diện tích xây chung cư (34-39 tầng, coi TB 37 tầng): 16.400m2
4. Diện tích xây trường học : 10.266m2
5. Còn lại là hồ điều hoà, đường nội bộ

II/ Các hệ số tính toán

1. Hệ số LNST/DThu từ chung cư: 0.28
2. Hệ số LNST/DThu từ Biệt thự, liền kề: 0.35
Lưu ý: 2 hệ số này đều nhỏ hơn rất nhiều so với hệ số sử dụng của các bạn tính cho Gardenia
3. Hệ số sử dụng thực tế của diện tích chung cư, thương mại để bán/DT xây dựng: 0.85 (tương tự hệ số tôi đã tính với dự án GV và cho thấy gần như chính xác 100% so với phê duyệt)
4. Giá bán TB chung cư: 35tr/m2(chưa VAT)
5. Giá bán TB biệt thự : 120tr/m2 (chưa VAT)
6. Giá bán đất trường học cho hệ thống Vinschool: 50tr/m2 (coi như bán cho ng nhà )

III/ Lợi nhuận của Vinhomes Paradise

1. Từ chung cư :
16.400 m2x 37 tang x 0.85x 35tr/m2 x 0.28 = 5.054 tỷ
2. Từ biệt thự, liền kề:
69.170m2 x 120tr/m2 x 0.35 = 2.905 tỷ
3. Từ khu trường học:
10.266m2 x 50tr/m2 = 513 tỷ

Tổng lợi nhuận của Vinhomes Paradise: 8.500 tỷ

C/ Lợi nhuận dự án Mễ Trì I của VEF

Với diện tích dự án là 37ha nếu tham chiếu từ dự án Vinhomes Paradise 31.8ha thì lợi nhuận của dự án Mễ Trì I là : 37/31.8 x 8.500 = gần 10.000 tỷ

Nếu tham chiếu với bài toán của Bing bing cho Gardenia thì dự án Mễ Trì I của VEF cho lợi nhuận: 15.000-17.000 tỷ

Vì vậy, tôi sẽ chọn con số thấp hơn là 10.000 tỷ cho dự án Mễ Trì I

D/ Hiệu chỉnh bài toán định giá gốc

Các bạn có thể quay lại bài toán gốc mà Huy Khoa ban đầu dự toán cho 02 dự án ghành phần là GV (ln13.000 tỷ, tính lại 15.500 tỷ) và Mễ trì I (ln 9.000 tỷ, tính lại 10.000 tỷ) sẽ thấy con số điều chỉnh EPS của VEF sau khi tăng vốn lên 5.000 tỷ sẽ tăng gần 2k/cp lên mức gần 12k/cp (bình quân trong 5 năm lien tiếp, chưa kể mấy năm về sau làm dư án gối đầu GĐII sẽ có EPS tăng trưởng với tốc độ khá ấn tượng).

Chỉ cần lấy P/E =8 thì giá VEF cho giai đoạn 2017-2018 cũng phải 95-100 tương đương với giá 270-280 hiện tại. Không hiểu sao các bạn có thể dễ dàng bán VEF ở mức giá 6x-7x như bây giờ nhỉ ?

Huy Khoa

 

[blackmailer81]

Hị hị, thấy phân tích ngon thế mà sao cứ lình xình vậy cụ, hay là thấy ngon ăn quá nên dân tình sợ ko dám nhảy vào

 

[Greeno]

Hị hị, thấy phân tích ngon thế mà sao cứ lình xình vậy cụ, hay là thấy ngon ăn quá nên dân tình sợ ko dám nhảy vào

Khi mọi thứ đã rõ ràng thì tay to chưa thể vào được vì không đủ số lượng cho họ chén. Giờ chỉ có mấy ông nhỏ lẻ tự oánh nhau thôi nên giá do mấy ông nhỏ lẻ quyết định