2022 NÊN MUA BĐS ở ĐÂU?
đầu năm 2020 em đã đăng bài dự báo BĐS sẽ tăng khủng do đại dịch, ai có đất thì nên giữ, ai có tiền thì nên mua bds : ở đâu cũng ok.
NHƯNG giờ thì khác: ở chu kỳ này bds vẫn sẽ tăng nhưng bất ổn: ai đầu tư bds có tính thanh khoản thấp thì sẽ rủi ro đu đỉnh do mất thanh khoản: vậy nên các cụ đừng nên ôm đất quê đất tỉnh: em cũng đã và đang bán bds ở tỉnh để dồn về Vành đai 4 Hà Nội.
Em thì ko chơi kiểu đón sóng vì quá nhiều rủi ro, mà em chơi kiểu phân tích kinh tế so sánh giữa các quốc gia:
ví dụ Việt Nam và Thái Lan, Philipin: quy mô GDP , thu nhập đầu người của VN và Philipin same same nhau, còn Thái thì cao hơn.
TUY NHIÊN :
so sánh bds ở quê ở tỉnh với Hà Nội , BangKok, Manila thì thấy 3 vấn đề:
1- bds HN đang rẻ hơn Bangkok và Manila
2- bds ở quê ở tỉnh của VN lại đắt gấp 2 -3 lần bds ở quê ở tỉnh bên Thái Lan và Philipin
3- bds du lịch ở VN đang đắt hơn nhiều bds du lịch ở Phuket, Huahin, Pattaya (là những nơi phát triển du lịch trước VN hàng chục năm : có đông du khách hơn và được hoạt động mại dâm tự do: tạo nguồn thu lớn hơn VN)
Vậy nên có thể Kết Luận: đất quê đất tỉnh, bds du lịch ở VN đã tăng giá quá cao trong thời gian vừa qua: quá bất hợp lý. còn BĐS Hà Nội vẫn chưa tăng cao: nên BĐS Hà Nội có cơ hội tăng thêm nhiều lần nữa.
BDS Hà Nội: tăng giá nhờ hạ tầng và nhu cầu của nhân dân: chứ ko phải sóng ảo do đội nào đánh cả.
Vì vậy: Em chỉ khuyên mọi người nên mua đất HN cách tháp rùa < 60 phút di chuyển:
đấy mới là những chỗ có khả năng thanh khoản cao, có tiềm năng tăng giá ổn định: không sợ bong bóng: vì đó là loại đất "ở được"
người quê lên HN lập nghiệp sẽ cần loại đất này.
(nếu thời gian di chuyển >60phut thì họ sẽ thuê nhà hoặc mua chung cư nội đô chứ ko mua đất)
kinh nghiệm ở 50 thành phố lớn nhất trên thế giới đều đã chứng minh như vậy.
Trong hành lang 10 km dọc theo Vành đai 4 cách Tháp Rùa 60 phút (là vùng khoanh mầu Đỏ trong hình đính kèm bài) vẫn còn nhiều mảnh đất giá dưới 1 tỉ nhé, nhiều tiền thì mua đất KĐT, ít tiền thì mua đất sổ đỏ của dân, (còn hơn gửi ngân hàng hoặc may rủi mua đât quê đất tỉnh: ko biết có thanh khoản được hay ko).
cùng bán kính với tháp rùa , cùng thuộc địa phận HN: chỗ nào giá rẻ nhất thì sẽ có tiềm năng tăng giá nhanh nhất (nên mua bds mà oto có thể đi vào đất: vì thời đại xe máy đã kết thúc: giờ là thời đại oto)
BĐS ở chu kỳ này (2022-2024) chỉ tăng giá ổn định nhờ 02 lý do:
1- hạ tầng được xây mới nhờ đầu tư công
2- dòng người nhập cư từ tỉnh khác về có nhu cầu mua đất thủ đô để sinh sống.
vì vậy bds ven vành đai 4 cách tháp rùa 60 phút di chuyển sẽ là lựa chọn đầu tư an toàn nhất.
* vì bds chưa đạt đỉnh: gói kích thích kinh tế cần tối thiểu 02 năm để hấp thụ: lãi suất trong 2 năm mà tăng là doanh nghiệp chết trước: vậy nên bds còn tăng nhưng đi kèm theo đó là rủi ro thanh khoản do sự bản chất của sự tăng giá bds ở chu kỳ này là nhờ Bơm Tiền nên sẽ không bền vững
*vì HN là thủ đô, vì HCM sắp chìm sâu dưới nước biển nên HN tuy đóng góp ngân sách ít hơn nhưng được đầu tư công gấp 2 lần HCM:
Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước với kế hoạch đầu tư công trung hạn là khoảng 304.799 tỷ đồng, vượt xa tất cả các tỉnh thành còn lại. Đứng thứ hai là TP HCM với 156.557 tỷ đồng (trong đó nguồn vốn ngân sách địa phương là 142.557 tỷ, ngân sách Nhà nước là 14.000 tỷ).
*** các nội dung Cập Nhật Bổ Sung sau bài viết: (A, B, C, D, E): như sau:
A *** CHU KỲ của BẤT ĐỘNG SẢN 2022-2024 gồm mấy GIAI ĐOẠN , Giờ ĐANG Ở GIAI ĐOẠN NÀO:
*chu kỳ khép kín của BĐS luôn lặp đi lặp lại; đỉnh của chu kỳ sau sẽ CAO hơn đỉnh của chu kỳ trước (nhiều trường hợp Đỉnh của chu kỳ trước sẽ là Đáy của chu kỳ Sau)
Chu kỳ BĐS có 07 giai đoạn:
Gđ l1- Bơm tiền đầu tư công ; (hoặc là cấp vốn cho quả đấm thép, tập đoàn kinh tế nhà nước, cấp vốn cho chính quyền địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng...)
Gđ2- Giai cấp lãnh đạo & các doanh nghiệp sân sau kiếm lợi khủng nhờ ăn bớt từ tiền đầu tư công của nhà nước: số tiền đó sẽ dùng để mua bds
Gđ3- Giá nhà đất tăng khủng do Tiền nhiều làm Cầu tăng (Cầu tăng nhờ "tiền Thật")
Gđ4- dân thấy bds tăng cao nên bị hội chứng FOMO : đua nhau cắm nhà vay nợ đầu tư bds (Cầu tăng nhờ "tiền Vay")
Gđ5- cá mập, tư bản đỏ thoát hàng
Gđ6- ngân hàng nhà nước kiểm soát bằng các chế tài như: tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc ; hạn chế room cho vay dài hạn ; tăng trần lãi suất ; phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Sau đó hệ quả là các ngân hàng thương mại cũng sẽ đồng loạt tăng lãi suất cho vay và lãi suất huy động.
Gđ7- BĐS đóng băng: cá mập thoát được hàng thì yên tâm hưởng lãi còn dân thì ôm nợ.
-Đầu năm 2022 là giai đoạn bơm tiền giải ngân đầu tư công: nên thời điểm này sẽ là chân sóng : là giai đoạn đầu của chu kỳ BĐS (2022-2024) này.
- chu kỳ trước đây: (2012-2021): BĐS phục hồi nhờ tăng trường kinh tế. (nếu so sánh GDP 2021 và 2011 thì sẽ rõ)
còn bây giờ đã sang chu kỳ mới: Chu kỳ (2022-2024): BĐS tăng giá do Bơm Tiền.
(Đỉnh của chu kỳ 2012-2021 sẽ là Đáy của chu kỳ 2022-2024)
B*** BĐS đất quê đất tỉnh hiện nay giá đã tăng quá cao: nguyên nhân chính là vì nguồn tiền đầu cơ: 10 khách mua thì 9 khách muốn bán lại giá cao cho người khác chứ ko có nhu cầu sử dụng thật. Do vậy chỉ nên ôm đất quê đất tỉnh khi các cụ có khả năng thay đổi hiện trạng đất: ví dụ như: phân lô tách thửa , hiến đất làm đường, chuyển đổi thổ cư, lập quy hoạch 1:2000, 1:500 để làm "gia tăng giá trị thật" của bds.
về xu thế bds ở thủ đô và đất quê đất tỉnh các bác tham khảo thêm chi tiết ở bài này nhé:
C *** BĐS du lịch ở Việt Nam hiện nay giá đang quá cao, quá ảo so với giá trị thực: vì phần ngon nhất CDT họ ăn hết rồi.
còn mua đất dân xung quanh thì ko cạnh tranh được với bọn chuyên nghiệp đầu tư trên đất du lịch 50 năm.
muốn có lãi thì phải có nghề: kiếm tiền từ doanh thu du lịch chứ ko phải đầu cơ đất:
vì đất lúa, đất nông nghiệp quanh các khu du lịch rất nhiều: Nhà nước sẽ chuyển thành đất Du Lịch , TMDV 50 năm để cho dự án thuê kinh doanh giá rẻ. đất thổ cư ko cạnh tranh được vì chi phí vốn cao.
tính 1 bài toán đơn giản: nếu phải vay ngân hàng để mua các bds du lịch ở VN với giá thị trường: thì nếu chỉ kinh doanh thì chắc chắn chỉ có LỖ NẶNG.
chính vì thế cách kiếm tiền của các cđt ở phú quốc hiện nay là bán BĐS du lịch cho dân chứ ko phải là kinh doanh dịch vụ du lịch.
kể cả các bds du lịch nằm trên đất thuê 50 năm thì thay vì vay ngân hàng để xây dựng rồi kinh doanh lấy doanh thu và lợi nhuận để trả lãi như đa số các doanh nghiệp ở Bali, Phuket thì đa số các doanh nghiệp VN lại chơi trò bán condotel, bán biệt thự nghỉ dưỡng , bán shophouse tmdv 50 năm
để nhường lại bô cứt cho khách mua.
Chính vì vậy Phuket , Bali phát triển trước các khu du lịch ở VN hàng chục năm: lượng khách đông hơn, doanh thu nhiều hơn: nhưng giá bds ở đó lại rẻ hơn bds du lịch VN rất nhiều.
Bên Trung Quốc cũng vậy: bds nghỉ dưỡng giảm sâu so với bds thành phố lớn từ năm 2000 rồi:
Vì muốn có lãi từ hoạt động kinh doanh du lịch thì phải giảm chi phí đầu tư bằng cách thuê đất 50 năm giá rẻ của nhà nước, vay ưu đãi lãi thấp , vận hành chuyên nghiệp và đặc biệt phải có vị trí đẹp (các vị trí đẹp nhất VN thì đa phần là đất quy hoạch du lịch được nhà nước cho thuê 50 năm chứ ko phải bđs thổ cư ở các vùng du lịch):
Tuy nhiên: bds nghỉ dưỡng cuối tuần nếu thuộc địa phận HN , đường oto vào được: nằm trọn vẹn trong quy hoạch ONT, ODT thì sau này lại tăng khủng nhờ Hà Nội mở rộng Đô Thị hoá: khi đó lại trở thành bds thổ cư
.
D *** có 2 cách mua bđs an toàn và chắc chắn có lãi :
1- mua bds thổ cư ven vành đai 4 HN: cần làm việc với cán bộ địa chính xã để check kỹ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, hồ sơ pháp lý nguồn gốc đất và hiện trạng đất: Nếu không vướng quy hoạch, và "đủ điều kiện làm được sổ hồng chính chủ cho người mua" thì mới nên Mua: (cách này an toàn 99% chỉ có 1% rủi ro là bị các công trình của nhà nước điện đường trường trạm, quốc phòng an ninh quy hoạch đè lên)
2- mua bds ở các khu vực đã quy hoạch 1:500 tại HN: bao gồm đất đấu giá, đất tái định cư , đất giãn dân đã có sổ hồng , bds khu đô thị của các chủ đầu tư uy tín: cách này an toàn gần như 100% nhưng biên lợi nhuận sẽ không cao như cách số 1.
E *** Muốn biết khi nào bds đạt đỉnh của chu kỳ này thì nên nhìn vào hành động của VIN: ở 03 đại dự án: Hưng Yên, Đan Phượng, Đông Anh: vì Vin là thằng nắm chính sách chuẩn nhất, nên khi nào nó bán dự án cuối cùng của 3 đại dự án thì chắc chắn 100% khi ấy sẽ là đỉnh sóng bds của chu kỳ này.
Đối với các dự án có giá trị lớn thì Vin sẽ luôn đợi giá cao mới bán chứ ko bán sớm giá rẻ (vin Hưng Yên nếu muốn bán thì đủ điều kiện bán từ T10/2021 rồi, nhưng vin chờ xong đường nối, chờ thị trường lên cao mới bán để tối đa hoá lợi nhuận)
tuy nhiên vin sẽ bán các dự án ở Tỉnh trước: ví dụ như Vin quảng trị, vin móng cái... vì BĐS ở Tỉnh sẽ đạt đỉnh trước Hà Nội, dòng tiền cuối của sóng chu kỳ này sẽ dồn về thủ đô.
Người dự báo được chính sách giỏi nhất VN chính là anh Vượng: khi Vin bán dự án cuối cùng của 3 đại dự án Hưng Yên , Đan Phượng, Đông Anh, thì chắc chắn khi ấy BDS sẽ đạt đỉnh sóng của chu kỳ này: vậy khi ấy nếu bác nào vay tiền để đầu tư bds cũng nên bán bds để thu tiền về trả nợ.
(nguồn fb Lucy Nguyen)
m.baomoi.com
