Cái này dành riêng cho các bác ở TPHCM hoặc bác nào ngoài Bắc đang có ý định đầu tư vào TP.
Mặc dù em là 1 thằng Sale nhưng bài này là đánh giá và nhận định khách quan của em vì em cũng mới tự mình đứng tên 1 lô đầu tiên trong đời
Em cũng xin nói luôn bài này quảng cáo nhẹ chỉ 1 phần, bên cạnh đó là đưa ra nhận định cá nhân của em. Được tích góp theo kinh nghiệm và đi theo học hỏi nhiều người.
Bài này của em chỉ bàn về 2 loại là mua bán căn hộ và đất nền - nhà phố. Còn về cho thuê thì em không bàn tới vì không có gì nhiều để phân tích, thị
trường cho thuê vẫn thế :V
*Nói về Bất động sản năm nay ở TPHCM về phân khúc căn hộ trước.
- Chắc các bác cũng biết vụ Nova bị dính 1 lần mấy phát ngay khúc đường Phổ Quang. Xây thì xây xong rồi, thậm chí đẹp là đằng khác. Tuy nhiên lại dính phải vấn đề sổ siết. Giờ có người thanh toán luôn 99% nhưng vẫn chưa nhận được sổ theo như cam kết của cđt. Thị trường xấu đi trong thấy khi Nova từng là cđt có tiếng. Có những dự án của Nova khi chưa làm cái móng đã được bán hết ngay trên giấy. Nhưng giờ đang vấp phải phản ứng mạnh mẽ của giới đầu tư.
- Ở trển đang dí nhau um xùm, giờ chẳng ông nào dám đặt bút ký như những năm 2017 - 2018 (giai đoạn này phân khúc căn hộ cũng rất hot).
- Luật mới là làm dự án thì đất phải là đất thổ cư rồi. Mà chẳng bố nào điên mua đất thổ làm dự án cả :V
===> 2019 theo em thì ko nên đầu tư phân khúc căn hộ vì những dự án mới đứng cứng ngắt không mở bán được. Mạnh như Vin còn không mở bán được VinCity Quận 9 thì mấy ông kia còn đợi dài dài. Nên lướt căn hộ trong giai đoạn này thì chỉ tổ chết vốn thời gian dài thôi. Còn bác nào dư giả tài chính thì mua căn nào tiềm năng rồi ngồi đợi nó mở bán trong hi vọng thôi.
*Bất động sản phân khúc đất nền, nhà phố:
- Đất đợt vừa rồi hot nhất chắc là khu Đông (Quận 2, Quận 9) khi mà mặt bằng chung tại quận 9 đã chạm tới con số 40tr/m2. Cách đây 5-7 năm em còn nhớ có người bảo em nếu học không được thì mua bò ra quận 9 mà chăn. Ý nói đất quận 9 cỏ mọc um xùm chẳng có ma nào ở. Vậy mà đùng 1 cái với vài cú hích hạ tầng thì cả khu vực lên như diều gặp gió. Tuy vậy không phải hot là tốt nhất. Vì các bác đầu tư quan tâm nhất vẫn là lợi nhuận thu về hay nói chính xác hơn là tỉ suất lợi nhuận (Bỏ ra X tiền, thu về Y tiền trong khoảng thời gian Z). Đất Quận 9 theo em đánh giá cũng đang dần chạm tới ngưỡng. Nếu đầu tư bỏ quá nhiều vốn vào mà lợi nhuận thì không bao nhiêu.
- Nhà phố thì chắc hot nhất vẫn là thu mua nhà nát rồi tân trang bán lại. Cái này thì chưa bao giờ hết hot với những ai tài chính tốt và có sẵn lực lượng tân trang nhà đẹp. Đối với nhà phố thì vẫn là dành cho các bác có tài chính mạnh vì tiền phải thanh toán 1 cục chứ không thanh toán theo % như căn hộ hay đất dự án.
===> Vậy thì đối với những người muốn tối ưu lợi nhuận, có tầm nhìn, đầu tư vào đâu sẽ tối ưu nhất trong 2019?
Em xin đề xuất chính là đất nền vùng ven TPHCM.
Tiềm năng lớn với các chính sách hạ tầng vùng ven. Kênh đầu tư an toàn (tất nhiên đối với các dự án có pháp lý mạnh). Đặc biệt là có thanh toán theo tiến độ -> phù hợp với các bác thích lướt hay để tiền làm chuyện khác.
Hiện em vừa vào 1 lô 85m2 khu vực Bình Mỹ - Củ Chi. Cũng chính là dự án mà em đang bán. Đi làm sale nhiều toàn bán cho dân đầu tư, gặp dự án ngon cũng nhiều, học được cách đầu tư cũng nhiều nhưng nay mới đủ dũng cảm cầm số tiền lớn (đối với em là lớn) đầu tư vào 1 Bất động sản.
Lý do em quyết định thì gồm các yếu tố sau:
- Pháp lý. Nhiều người nói yếu tố vị trí mới quan trọng với 1 bất động sản, nhưng cá nhân em thì vẫn cứ phải pháp lý cái đã rồi muốn đặt nó ở đâu thì bàn sau. Pháp lý đã đầy đủ, giấy tờ em đã check. Đặc biệt là có thằng ngân hàng Nam Á nhảy vào cho vay max 70% ngay trên cái hđmb. Chẳng thằng ngân hàng nào điên nhảy vào 1 cái dự án chưa rõ ràng cả. Vì thứ duy nhất mà ngân hàng giữ của khách hàng là cái sổ. Nếu không chắc kèo có sổ thì nó chẳng điên đâu nhảy vào. Cộng thêm ngân hàng Nam Á cũng là ngân hàng lớn (thời điểm em viết bài này hình như mới nuốt Eximbank). Đã được duyệt làm hạ tầng đồng bộ, điện nước âm. Pháp lý coi như ok, clear
- Nguyên lý nước chảy về vùng trũng. Căn hộ đứng, đất các quận trung tâm giá đã cao, ngoài tầm với ==> Nhu cầu sẽ đẩy mạnh về vùng ven. Chẳng sợ không có người mua nếu cần đẩy hàng sớm. Vì em làm trong nghề nên đưa lô của em lên ưu tiên bán trước quá là điều đơn giản.
- Giải quyết được bài toán tài chính của em: Bỏ vào 470tr, vừa hợp túi tiền. Bên ngân hàng có gói vay 12 tháng chỉ thanh toán 6,9% trên số tiền vay. Lãi gốc thanh toán cuối kì. Tính ra nếu em vay tối đa 1 năm mới bán thì phần lãi thêm khoảng 75-80tr. Tổng bỏ vào: 550tr.
- Tiềm năng sinh lời: Em đã tìm hiểu kỹ về các quyết định đầu tư cơ sở hạ tầng trong tương lai tại khu vực Tây Bắc Củ Chi - Hóc Môn. Khi tuyến đường Vành Đai 3 lên thì cơ sở hạ tầng buộc phải lên theo. Chưa kể Tuyến Metro sau này đi ngang cả Hóc Môn. Những cái này là tiềm năng trong tương lai xa. Để dành cho khách hàng F2- F3. Cái thấy trước mắt nhanh nhất là tuyến đường ngay trước mặt đã được chừa sẵn lộ giới để mở rộng. Theo quy hoạch thì lộ giới sẽ lên đến 30m. Con đường này cũng là con đường thông thương giữa Bình Dương và Hóc Môn nên chuyện làm nó là chuyện một sớm một chiều. Khi đường lên thì tất nhiên giá đất cũng phải lên theo là điều tất yếu.
- Theo quyết định 60 thì đất phân lô tách thửa phải nằm trong khu dân cư hiện hữu > Duyệt.
- Lộ trình tăng giá từ chủ đầu tư. (cái này thì em nằm trong nên em nắm được hí hí): Có lộ trình tăng giá rõ ràng theo tiến độ làm hạ tầng.
- Thời điểm cách đây 5 năm, đất Quận 9 cũng được gọi là "đất vùng ven" giá 10-12tr/m2 còn chẳng ai thèm mua, chỉ có những ng có tầm nhìn dài hoặc có quan hệ và nhận được thông tin trước mới mua để đó. Giờ thì sao? Trúng đậm. Em không dám so sánh khu Hóc Môn - Củ Chi với Quận 2, Quận 9 vì thông tin giai đoạn này còn chưa nhiều. Nhưng theo kinh nghiệm làm nghề 4 năm của em thì nếu Quận 2 - Quận 9 là móc 10 thì ít nhất sau này thằng Hóc Môn - Củ Chi phải nằm ở 6,7.
===> Kết hợp tất cả thì theo dự tính của em đến cuối năm (thời điểm em dự tính bán), giá bèo nhất phải 20tr/m2.
Lô em vừa vào giá 16tr/m2. Tính ra sẽ tăng được 4tr/m2. lô diện tích 85m > 85x4 = 340tr. Trừ đi chi phí này nọ lọ chai bớt vài ba chục cho người mua vui thì bèo lắm cũng thu về 300. Bỏ vào 550 sau một năm thu về 300 thì lợi nhuận rơi vào khoảng 54%. Con số quá ổn. Em cho là cần tiền sớm và bớt đẹp đi thì ít nhất em thu về 200tr bỏ túi vẫn còn ổn chán.
Chắc có bác sẽ nghĩ nếu ngon thế thì làm gì đến lượt mình. Vâng đúng ạ, vì dự án 1 của bên em đến thời điểm hiện tại chỉ còn 2 lô trên tổng số 100 lô. Giờ đang triển khai cái thứ 2 cũng nằm trên ngay cùng con đường, mới 1 tuần mà đã bị hốt 19 lô. Nếu anh chị nào muốn tham khảo thêm thông tin để chung hội chung thuyền thì em không ngại chia sẻ qua inbox.
Đấy là bài toán đầu tư của em trong năm nay. Vì nếu đưa thông tin lên thì sẽ dính vào luật quảng cáo của diễn đàn nên nếu ai nghi ngờ em chém thì cứ inbox hoặc zalo vào chữ ký của em, em cung cấp thông tin xác thực.
