nhà thóp hậu giảm giá trị bao nhiêu

[thanhyk]

Chào các bác,
Em ưng ý 1 căn nhà muốn mua, nhưng vì thóp hậu nên không biết tính thương mại (mua/bán) sẽ giảm giá trị bao nhiêu.
Nhờ các bác cho ý kiến so sánh trường hơp:
Hỏi 1: căn 1 dt 5 × 20m (100m2 vuông vức)
Căn 2 dt 5.1 x 20m, hậu 4.9 (100m2 thóp hậu 0.2m)
Căn 2 thóp hậu 2 tấc thì mất giá trị so với căn 1 khoảng bao nhiêu % ạ. (Cả 2 căn gần nhau đều nhà cấp 4)

Hỏi 2: căn 1 dt 5 × 20m, giá 100 triệu/m2. Căn 2 dt 7 x 20m. Cả 2 căn gần nhau đều cấp 4, mặt tiền đường 8m thương mại tốt.
Căn 2 mua giá thế nào có tính thương mại tương đương căn 1.
- bằng 100 triệu/m2
- thấp hơn 100 triệu (có người bảo dt trên 100m2 thì nên tính giá/m2 thấp hơn căn < 100m2, nhà nhỏ trị giá nhỏ nhiều người mua nên giá cao hơn)
- cao hơn 100 triệu (có người bảo mặt tiền càng rộng càng có lợi nên giá phải cao hơn)
Em cản ơn các bác.

 

[nhadattoday.net]

Chào các bác,
Em ưng ý 1 căn nhà muốn mua, nhưng vì thóp hậu nên không biết tính thương mại (mua/bán) sẽ giảm giá trị bao nhiêu.
Nhờ các bác cho ý kiến so sánh trường hơp:
Hỏi 1: căn 1 dt 5 × 20m (100m2 vuông vức)
Căn 2 dt 5.1 x 20m, hậu 4.9 (100m2 thóp hậu 0.2m)
Căn 2 thóp hậu 2 tấc thì mất giá trị so với căn 1 khoảng bao nhiêu % ạ. (Cả 2 căn gần nhau đều nhà cấp 4)

Hỏi 2: căn 1 dt 5 × 20m, giá 100 triệu/m2. Căn 2 dt 7 x 20m. Cả 2 căn gần nhau đều cấp 4, mặt tiền đường 8m thương mại tốt.
Căn 2 mua giá thế nào có tính thương mại tương đương căn 1.
- bằng 100 triệu/m2
- thấp hơn 100 triệu (có người bảo dt trên 100m2 thì nên tính giá/m2 thấp hơn căn < 100m2, nhà nhỏ trị giá nhỏ nhiều người mua nên giá cao hơn)
- cao hơn 100 triệu (có người bảo mặt tiền càng rộng càng có lợi nên giá phải cao hơn)
Em cản ơn các bác.

Câu 1: Thóp hậu trong nam gọi là Nở tiền cụ ạ. Mua để KD thì nên mua loại này, mua để ở thì nên mua căn số 1. Ngoài bắc thì giá căn 2 sẽ giảm tí chút nhưng mà do cảm nhận của ông chủ nhà thôi, em thì cho là khoảng 5% là hợp lý. Còn nếu nhà đó thuận lợi KD, chủ nhà nhận thức ra điều đó thì giá không giảm.
Câu 2: Giá phụ thuộc vị trí địa lý. Hàng Ngang, Hàng Đào 20-30m2 nhà mặt phố giá khoảng 1 tỷ/m2 nhưng nếu 100m2 mặt phố giá chỉ 600-700tr/m2. Ở quê thì giá giống nhau, tính theo số mét mặt tiền mà nhân giá lên.

 

[iphonex]

Cái này chắc tùy người, gặp người ít quan tâm phong thủy thì kém chút chút là họ đã mua rồi, còn người duy tâm thì giảm bao nhiêu họ cũng sợ hậu vận không dám mua

 

[Lead69]

Chào các bác,
Em ưng ý 1 căn nhà muốn mua, nhưng vì thóp hậu nên không biết tính thương mại (mua/bán) sẽ giảm giá trị bao nhiêu.
Nhờ các bác cho ý kiến so sánh trường hơp:
Hỏi 1: căn 1 dt 5 × 20m (100m2 vuông vức)
Căn 2 dt 5.1 x 20m, hậu 4.9 (100m2 thóp hậu 0.2m)
Căn 2 thóp hậu 2 tấc thì mất giá trị so với căn 1 khoảng bao nhiêu % ạ. (Cả 2 căn gần nhau đều nhà cấp 4)

Hỏi 2: căn 1 dt 5 × 20m, giá 100 triệu/m2. Căn 2 dt 7 x 20m. Cả 2 căn gần nhau đều cấp 4, mặt tiền đường 8m thương mại tốt.
Căn 2 mua giá thế nào có tính thương mại tương đương căn 1.
- bằng 100 triệu/m2
- thấp hơn 100 triệu (có người bảo dt trên 100m2 thì nên tính giá/m2 thấp hơn căn < 100m2, nhà nhỏ trị giá nhỏ nhiều người mua nên giá cao hơn)
- cao hơn 100 triệu (có người bảo mặt tiền càng rộng càng có lợi nên giá phải cao hơn)
Em cản ơn các bác.

Nếu là nhà cấp 4 thì khi xây dựng cụ có thể lấy vuông và số đất mất đi khi lấy x giá tiền cụ mua sẽ ra giá trị giảm của căn nhà cụ ạh

 

[tieuvuong]

Cái này làm gì có công thức chung hả cụ! Giá bán do độ máu của cụ và người bán, chứ ko liên quan tới thóp hậu hay không! Nếu cụ máu và đủ lực, em thấy căn số 2 có tỷ lệ rất đẹp, mặt tiền to xây lên cho thuê cái gì cũng dễ cụ ạ!

 

[moonlife]

Cụ này nick mới tinh vào hỏi quá khó
Em thì chả thích nở cũng chả thích tóp hậu. Cho nên câu hỏi 1 : Cứ vuông vắn đầu đít = nhau mà chơi cụ ạ. Còn với thị trường thì nở hậu vẫn giá đấy, thóp hậu đều giảm khoảng 5%, thóp hậu mà méo mó 2 cạnh ko phải đường thẳng thì tùy ạ. Thông thường cái mẩu đầu thừa đuôi thẹo chỉ tính 1/3 hoặc 1/2 giá thôi.
Hỏi 2 : Mặt tiền 7m sâu 20m tức là mảnh đấy sẽ chia đôi được nếu là đất thổ cư. (điều kiện chia đôi là mặt tiền mỗi mảnh >3m) Như vậy thanh khoản sẽ cao hơn mảnh 5x20. Còn giá thì chắc ngang ngang nhau hoặc nhỉnh hơn mảnh mt 5m chút(tính theo m2).

 

[thangoanh]

Nở hay thóp không quan trọng đâu, quan trọng là ưng cái bụng.

 

[Korea old 1.6]

Cụ này nick mới tinh vào hỏi quá khó
Em thì chả thích nở cũng chả thích tóp hậu. Cho nên câu hỏi 1 : Cứ vuông vắn đầu đít = nhau mà chơi cụ ạ. Còn với thị trường thì nở hậu vẫn giá đấy, thóp hậu đều giảm khoảng 5%, thóp hậu mà méo mó 2 cạnh ko phải đường thẳng thì tùy ạ. Thông thường cái mẩu đầu thừa đuôi thẹo chỉ tính 1/3 hoặc 1/2 giá thôi.
Hỏi 2 : Mặt tiền 7m sâu 20m tức là mảnh đấy sẽ chia đôi được nếu là đất thổ cư. (điều kiện chia đôi là mặt tiền mỗi mảnh >3m) Như vậy thanh khoản sẽ cao hơn mảnh 5x20. Còn giá thì chắc ngang ngang nhau hoặc nhỉnh hơn mảnh mt 5m chút(tính theo m2).

Chuẩn này.

 

[thanhyk]

Dạ em cảm ơn các bác cho ý kiến. Nhiều năm trước em thi thoảng có vào 4rum nhưng ko tạo nick vì 'hổng thích ô-tô..'. Em tạo thớt này vì có nhiều thắc mắc mà kiếm trên mạng đôi khi chỉ là lý thuyết chứ không đúng khi vào thực tế, điều chính yếu em muốn giao lưu/ bóng bàn cùng các bác để học hỏi và thêm bè bạn trong cuộc sống.

Ý kiến các bác đều đúng vì thường đứng ở góc nhìn của 'bản thân mình', tức có mục đích mình mua để làm gì. Còn mục đích của em là mon men thử thụt chân vào cái 'hố vôi' kinh doanh bds (bất động sản), mà lại không có nhiều tiền. Em và chắc các bác đều muốn kiếm nhiều tiền, ngoài cái công việc kiếm tiền làm thông thường mỗi ngày. Em thấy thú vị về ý nghĩ: làm lương tháng 10 triệu, 5 năm được 600 triệu (điều kiện là không ăn không uống không tiêu..he..he), thế mà đôi khi mua bán 1 căn nhà cũng được dư 600 triệu. Các bác thấy có...hấp dẫn không, thật quá hấp dẫn! Nếu sau này con em bắt đầu tập sự kiếm tiền như làm bảo hiểm, làm tiếp thị, đứng bán hàng..v.v...(để lấy kinh nghiệm, học cách giao tiếp, làm việc độc lập, tự chứng minh có thể kiếm tiền hoặc nhiều tiền), có khi em sẽ bảo nó làm môi giới bds hoặc làm cty liên quan bds, vì theo em biết cty môi giới bds có kinh doanh đầu tư bds và thường cho nhân viên hợp tác chung.

2 câu hỏi em đưa ra có ý đứng trên phương diện thương mại, tức là mua để bán. Đương nhiên còn rất nhiều thắc mắc liên quan đến phương diện này, mà dần dần mong các bác cùng 'bóng bàn' cho vui... Tuy ý kiến mỗi người mỗi khác nhưng khi là số đông, thì kết quả là điều mà em muốn học.

Quay lại vấn đề chính: căn nhà em muốn mua là nhà nát có diện tích mặt tiền 6.95m x 21m dài, hậu 6.7m (tóp 2.5 tấc). Mặt tiền đường 7m, quy hoạch lộ giới 12m nên sẽ mất 2.5m lộ giới. So sánh giá các căn nhà nát gần đó (giá thị trường đã giao dịch thành công) có diện tích vuông vức 4 x 16m thì rẻ hơn khoảng 13%, nên đưa ví dụ 2 câu hỏi trên. Cơ bản chủ nhà có người hỏi mua nhưng họ ưu tiên bán cho em và cũng chốt giá bán, do vậy em sẽ cố gắng bớt giá trên ý kiến của bác nói bỏ phần dư để vuông vức(hơn 3% diện tích nhà). Tuy nhiên chắc khó vì nếu đứng ở quan điểm chủ nhà em sẽ nói 'phần diện tích bỏ đó sở hữu của anh chứ có của tôi đâu mà trừ tiền (cách hay nhất là bán phần dư cho ông kế bên nếu may mắn luôn theo mình), thêm nữa có người trả rồi mình không mua chắc chủ bán cho khách nọ.
Vì vậy thắc mắc của em là khi bán sẽ mất bao nhiêu % tóp hậu, giả dụ giá mua thấp hơn 13% thị trường nếu nhà vuông vức. Còn về chiều rộng thì trong sài gòn phải 3.8m trở lên mới dễ bán nên không thể tách làm 2. Trong câu hỏi tiếp theo em sẽ hỏi về công năng nhà mặt tiền rộng, chiều cao xây dựng mong các bác chia sẻ ý kiến.

Em xin cảm ơn các bác đã mất công đọc và chia sẻ.

 

[Duc dao tao]

Theo em thì thóp hậu hay không cũng chỉ phần nào thôi cái quan trọng cụ thích nó hay không và mặc cả chủ nhà thoải mái giá là okie

 

[moonlife]

Nếu đúng là giá giao dịch của miếng 4x16 rẻ hơn 13% (tính theo đơn giá m2) thì cụ chỉ nên trả bằng đúng bằng giá đấy cụ nhé. Thường kỳ vọng giá bán của chủ nhà bao giờ cũng cao hơn giá thị trường (giá có xuất hiện giao dịch) nên cũng ko nói trước đc gì cả cụ ạ. Với những mảnh to thanh khoản sẽ kém hơn nên thường khó bán hơn rất nhiều.
Mảnh 4x16 sẽ được đánh giá đẹp hơn và thanh khoản tốt, giá cũng cao hơn mảnh 7x21 của cụ là vì nó ko bị quá sâu. Ở trên kia (Hỏi 2) cụ so sánh trên điều kiện 2 mảnh sâu bằng nhau nên em trả lời vậy. Chứ nếu mảnh mặt tiền 4m sâu 16m thì rõ ràng lợi thế hơn hẳn cụ nhé.
PS : Mảnh này của cụ 7x21 sau khi bớt lộ giới 2,5m bằng đúng mảnh Trích Sài em đang xây chung

 

[thanhyk]

Nếu đúng là giá giao dịch của miếng 4x16 rẻ hơn 13% (tính theo đơn giá m2) thì cụ chỉ nên trả bằng đúng bằng giá đấy cụ nhé. Thường kỳ vọng giá bán của chủ nhà bao giờ cũng cao hơn giá thị trường (giá có xuất hiện giao dịch) nên cũng ko nói trước đc gì cả cụ ạ. Với những mảnh to thanh khoản sẽ kém hơn nên thường khó bán hơn rất nhiều.
Mảnh 4x16 sẽ được đánh giá đẹp hơn và thanh khoản tốt, giá cũng cao hơn mảnh 7x21 của cụ là vì nó ko bị quá sâu. Ở trên kia (Hỏi 2) cụ so sánh trên điều kiện 2 mảnh sâu bằng nhau nên em trả lời vậy. Chứ nếu mảnh mặt tiền 4m sâu 16m thì rõ ràng lợi thế hơn hẳn cụ nhé.
PS : Mảnh này của cụ 7x21 sau khi bớt lộ giới 2,5m bằng đúng mảnh Trích Sài em đang xây chung

Dạ, em nói là giá em mua/m2 thấp hơn 13% so với giá m2 của dt 4x16 đã giao dịch thành công (không phải cao hơn). Còn mảnh Trích Sài của bác là sao ạ (em hổng hiểu).

 

[moonlife]

Dạ, em nói là giá em mua/m2 thấp hơn 13% so với giá m2 của dt 4x16 đã giao dịch thành công (không phải cao hơn). Còn mảnh Trích Sài của bác là sao ạ (em hổng hiểu).

Ah nếu vậy thì hợp lý rồi fix thêm tí cho vui vẻ là ok. Chúc cụ giao dịch thành công.
Trích sài là công trình CCMN làm theo dạng xây chung mà chúng em đang thực hiện ạ.

 

[thanhyk]

Theo em thì thóp hậu hay không cũng chỉ phần nào thôi cái quan trọng cụ thích nó hay không và mặc cả chủ nhà thoải mái giá là okie

Em đồng ý với bác, nhưng đó là mình mua cho mình. Nếu là cty bds mua thì họ sẽ quan tâm khách hàng sẽ mua nếu giảm ntn. Sẵn đây em xin kể câu chuyện: em có ông bạn già (hơn em nhiều tuổi), gia đình khá giả, con du học nước ngoài. Vừa rồi 2 vợ chồng quyết định mua 2 nhà/ đất liền kề cho 2 con, do em hay lang thang trên mạng để xem bds nên 'tào lao' chỗ này chủ nhà bán cao quá, chỗ kia môi giới giới thiệu giá khá rẻ nhưng xa nhà anh chút. Cuối cùng sau 3 tháng ổng mua 2 nền phân lô của 1 cty bds (họ mua dt lớn rồi tách nhiều lô) cách nhà ổng 300m, với giá theo em là mắc hơn thị trường 12%. Em kết luận: với ông bạn già này thì giá cả mắc/ rẻ tuy quan tâm nhưng không phải vấn đề chính, vấn đề chính là khu an ninh, yên tĩnh và phải cực gần nhà ổng (tại nhà khu vực ổng mắc quá chứ nếu đủ tiền dám ổng mua 2 nhà kế bên gấp rưỡi thị trường không chừng...hi..hi).
Sẵn em hỏi có căn nhà tóp hậu 2 tấc thì mất giá tầm bao nhiêu, ổng bảo 'không bao giờ mua' làm em...chưng hửng. Em kết luận: tính thanh khoản nhà tóp hậu sẽ kém và mất nhiều khách hàng muốn mua nhà.

 

[thanhyk]

Ah nếu vậy thì hợp lý rồi fix thêm tí cho vui vẻ là ok. Chúc cụ giao dịch thành công.
Trích sài là công trình CCMN làm theo dạng xây chung mà chúng em đang thực hiện ạ.

'Chung cư mini' là nói chung cư có diện tích sàn nhỏ, số tầng ít, hay là nói diện tích căn hộ chung cư nhỏ vậy bác. Em hổng rành.

 

[moonlife]

Em đồng ý với bác, nhưng đó là mình mua cho mình. Nếu là cty bds mua thì họ sẽ quan tâm khách hàng sẽ mua nếu giảm ntn. Sẵn đây em xin kể câu chuyện: em có ông bạn già (hơn em nhiều tuổi), gia đình khá giả, con du học nước ngoài. Vừa rồi 2 vợ chồng quyết định mua 2 nhà/ đất liền kề cho 2 con, do em hay lang thang trên mạng để xem bds nên 'tào lao' chỗ này chủ nhà bán cao quá, chỗ kia môi giới giới thiệu giá khá rẻ nhưng xa nhà anh chút. Cuối cùng sau 3 tháng ổng mua 2 nền phân lô của 1 cty bds (họ mua dt lớn rồi tách nhiều lô) cách nhà ổng 300m, với giá theo em là mắc hơn thị trường 12%. Em kết luận: với ông bạn già này thì giá cả mắc/ rẻ tuy quan tâm nhưng không phải vấn đề chính, vấn đề chính là khu an ninh, yên tĩnh và phải cực gần nhà ổng (tại nhà khu vực ổng mắc quá chứ nếu đủ tiền dám ổng mua 2 nhà kế bên gấp rưỡi thị trường không chừng...hi..hi).
Sẵn em hỏi có căn nhà tóp hậu 2 tấc thì mất giá tầm bao nhiêu, ổng bảo 'không bao giờ mua' làm em...chưng hửng. Em kết luận: tính thanh khoản nhà tóp hậu sẽ kém và mất nhiều khách hàng muốn mua nhà.

So với cái nhà 4x16 thì đất của cụ sẽ rẻ hơn tầm 15% vì : (1) thóp hậu, (2) mảnh to, (3) đất sâu.

 

[thanhyk]

So với cái nhà 4x16 thì đất của cụ sẽ rẻ hơn tầm 15% vì : (1) thóp hậu, (2) mảnh to, (3) đất sâu.

cảm ơn bác, ý kiến có tính chuyên môn và thực tiễn. Vì vậy em kỳ vọng nếu mua đất này cố gắng theo 2 hướng:
1- bán càng sớm càng tốt, chỉ cần có lợi 2% sau khi trừ chi phí để 'khoe' tui cũng biết kinh doanh bds. Ngược lại nếu theo diễn biến như bác thì có thể lỗ 5% sau khi trừ chì phí (khả năng chịu được).
2- bán nhà đang ở để giữ đất này (nhà cùng con đường khá gần nhau nhưng hẹp lại dài hơn) vì em thích rộng hơn sâu. Sau đó 'bóng bàn' lợi thế kinh doanh khi kiến thiết đất này thành nhà thương mại (không phải ở). Theo quy hoạch tương lai thì nó gần Metro và sát đường vành đai trong, tức để lâu vẫn có hiệu quả.
Cảm ơn bác.

 

[thanhyk]

Bác có thể giải thích mảnh 'Trích Sài' 7 x 21m làm CCMN là ntn. Có phải diện tích sàn là 7 x 21m, xây dựng nhiều tầng, nhiều phòng. Sau đó cho thuê phòng hay là bán phòng ạ. Nếu CCMN có dt như vậy thì ngộ ghê...

 

[moonlife]

Trích sài là con chung cư mini, cách đây ko lâu em hô hào các cụ trên OF này làm theo mô hình xây chung, tức là cùng nhau góp tiền mua đất, xây lên mỗi người chia nhau 1 căn ở hay cho thuê tùy ý người đấy. Lợi thế của phương án này là tính pháp lý đảm bảo hơn CCMN bán ngoài thị trường (thường chỉ giấy tờ viết tay) ; số tiền bỏ ra theo đúng chi phí thực tế, tức là tiết kiệm được khoảng 30-40% tương đương phần lãi của CĐT CCMN ; kiểm soát được chất lượng công trình ngay từ đầu ko ăn gian ăn bớt ; thiết kế căn hộ theo ý muốn, chia diện tích theo ý muốn.
CCMN Trích Sài chúng em diện tích đất 7x18, xây 7 tầng ở + 1 tầng để xe. Tổng cộng có 10 hộ, trong đó có 4 hộ ở cả sàn, 6 hộ mỗi hộ nửa sàn. Thực ra cái này nó giống mấy anh em trong 1 nhà bảo nhau cùng xây lên chia nhau ở hơn ạ
Thật ra em từ lâu ko khuyến khích các cụ mua đi bán lại đất theo kiểu lướt lát mà ko tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội. Kiểu đó chỉ làm giá bđs tăng bong bóng, người thì ko ở hết nhà, người thì mãi chả có nhà mà ở. Nhưng đó chỉ là quan điểm của cá nhân e thôi chứ ko có ý gì đâu cụ nhé.
Nếu em là cụ, chắc chắn e sẽ làm dự án, có thể xây bán lấy lãi cũng được, lợi nhuận cũng tương đương mà em tạo được chỗ ở cho cả chục gia đình. Hoặc nếu thiếu vốn có thể kêu gọi kiểu xây chung như em đã làm cũng được. Ít ra vẫn đóng góp đc chút công sức cho xã hội

 

[thanhyk]

Trích sài là con chung cư mini, cách đây ko lâu em hô hào các cụ trên OF này làm theo mô hình xây chung, tức là cùng nhau góp tiền mua đất, xây lên mỗi người chia nhau 1 căn ở hay cho thuê tùy ý người đấy. Lợi thế của phương án này là tính pháp lý đảm bảo hơn CCMN bán ngoài thị trường (thường chỉ giấy tờ viết tay) ; số tiền bỏ ra theo đúng chi phí thực tế, tức là tiết kiệm được khoảng 30-40% tương đương phần lãi của CĐT CCMN ; kiểm soát được chất lượng công trình ngay từ đầu ko ăn gian ăn bớt ; thiết kế căn hộ theo ý muốn, chia diện tích theo ý muốn.
CCMN Trích Sài chúng em diện tích đất 7x18, xây 7 tầng ở + 1 tầng để xe. Tổng cộng có 10 hộ, trong đó có 4 hộ ở cả sàn, 6 hộ mỗi hộ nửa sàn. Thực ra cái này nó giống mấy anh em trong 1 nhà bảo nhau cùng xây lên chia nhau ở hơn ạ
Thật ra em từ lâu ko khuyến khích các cụ mua đi bán lại đất theo kiểu lướt lát mà ko tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội. Kiểu đó chỉ làm giá bđs tăng bong bóng, người thì ko ở hết nhà, người thì mãi chả có nhà mà ở. Nhưng đó chỉ là quan điểm của cá nhân e thôi chứ ko có ý gì đâu cụ nhé.
Nếu em là cụ, chắc chắn e sẽ làm dự án, có thể xây bán lấy lãi cũng được, lợi nhuận cũng tương đương mà em tạo được chỗ ở cho cả chục gia đình. Hoặc nếu thiếu vốn có thể kêu gọi kiểu xây chung như em đã làm cũng được. Ít ra vẫn đóng góp đc chút công sức cho xã hội

Dạ, trong sài gòn cũng có mua chung, nhưng chủ yếu là nhóm đầu tư bds mua chung rồi bán chia lợi nhuận theo tỉ lệ góp, hầu như không xây dựng... Em nghĩ chắc cũng có giống bác nói chắc tại em không biết.
Nhưng mà khi làm Trích Sài mà 1 - 2 thành viên muốn bán thì giải quyết sao, vì giấy tờ mua chung chỉ có số thửa chứ có tách tầng được đâu?!