Nên hay không xây nhà cho thuê lúc này?

[wildcat74]

Chả phải đương nhiên thế giới nó có cả 1 ngành công nghiệp dịch vụ về hospitality đâu cụ ạ. Nếu tính nhà cụ dựng lên để cho thuê là 1 dự án, thì việc xây xong nhà mới chỉ là 30% công việc thôi; còn lại 70% là quản lý, vận hành toà nhà thế nào cho nó hiệu quả, vừa có lợi nhuận vừa giữ được khách thuê. Xây nhà cho thuê là 1 hướng ra cho thị trường BDS trong những năm tới đây; dưng mà quả thật không dễ!

 

[trungkts]

cụ xây cho sv hoặc hộ gia đình thuê là hợp lí ! có thể những tầng dưới cụ làm văn phòng cho thuê hoặc làm siêu thị mini cho thuê hoặc nhà tự kinh doanh cũng ổn nhưng nói chung cụ cứ tính toán cẩn thận em chỉ tham gia ý kiến chút

 

[lyna81]

Vẫn xây nhưng xây theo kiểu cho từng cá nhân thuê một kiểu như ktx sinh viên ý. Sau này có thể thay đổi công năng thành nhà tập thể or chung cư mini như kiểu làng sv hacinco ý. Cứ mỗi giường thu 300-500k. Tầng 1 phát triển dịch vụ giặt là, sim thẻ điện thoại. Hạn chế quyền riêng tư tức là hạn chế xung đột và rắc rối.
Sau 10 năm hoàn vốn để đỡ đau đầu cụ lain chuyển công năng cho hộ gia đình thuê.

 

[Khonghieu]

Xây thì ai cũng xây được. Quan trọng là vận hành và duy tu bảo dưỡng cả nhà lẫn khách ạ.

 

[Khonghieu]

Tầng 1 cụ làm luôn siêu thị mini, trông giữ, sửa xe, không cho "thằng nào" thoát. Kể cả nhà trẻ nếu cần.

 

[kiemthe]

Xây nhà cho thuê là ăn chắc mặc bền nhất kụ ạ..chính là cụ có phương án quản lý dân cư, trật tự và sàng lọc đối tượng cho thuê kĩ 1 tí..tránh một số thành phần quá phức tạp ra là ổn. Cho thuê cũng tạo điều kiện thoải mái cho người thuê 1 chút người ta sẽ gắn bó lâu dài..Đối tượng thì cố gắng theo tỉ lệ 70-30..cho thuê hộ gia đình trẻ 70 để lấy nguồn ổn và lâu dài..30 cho sinh viên và những đối tượng có tính thay đổi.Sau này cần thì gộp 2 phòng 1 bán chung cư mini vậy

 

[heo-map]

Tầng 1 cụ làm luôn siêu thị mini, trông giữ, sửa xe, không cho "thằng nào" thoát. Kể cả nhà trẻ nếu cần.

Vâng, e định làm luôn cả xe ôm nữa ợ
40 hộ nhỏ nhỏ đó, cần j e cung cấp tất.

 

[kiemthe]

Thiếu vốn Ngân hàng nhớ alo em (0983.003. Năm sáu ba)..

 

[Sweet-heart]

Xây nhà cho thuê tốt nhất, nhưng cho thuê nhà rồi mới biết lắm cái phát sinh điên cả đầu...em đang ức cái nhà thuê nhà em ạ. Nợ chằng bửa đòi mãi không được tiền nhà, lúc nó cần thuê thì nói ngọt thế, trả xong 3 tháng tiền nhà đầu tiên là về sau cứ trả tiền tháng 1, ban đầu thì trả tiền đầu tháng rồi trả tiền cuối tháng. Giờ thì thành nợ tiền nhà 2 tháng, tức chết đi được. Em đang tính ra tết em đòi lại nhà, cho người khác thuê, chứ thế này em tức chết đi được ấy... lại còn thêm chuyện suốt ngày hỏng cái nọ sửa cái kia, lắt nhắt, bực mình ghê, dù tính vào khấu hao tiền cho thuê nhưng mỗi lần gọi thợ sửa lặt vặt bực lém ạ.

 

[heo-map]

Thiếu vốn Ngân hàng nhớ alo em (0983.003. Năm sáu ba)..

Bên cụ có ưu đãi j k ợ, lãi suất ntn, PM e nhé. tks.

 

[ZARG]

40 phòng cũng khiếp phết đấy cụ nhỉ?! Ngần ấy con người trong tổ kiến, sinh viên nó thì phức tạp, người đi làm thì cũng chưa chắc thích ở trong 1 khu đông đúc vậy vì cũng hơi phức tạp!

Khâu quản lý cũng là vấn đề! Ví dụ như điện cụ phải tách làm nhiều công tơ chứ không 1 tháng nhà đấy dùng chắc bằng 1 cao ốc thu nhỏ

Suy đi tính lại cũng ghê.

 

[4banhxequay]

Cụ chủ tính còn thiếu chi phí duy tu bảo dưỡng và quản lý nữa

 

[_HaTroc_]

Cụ xây NN có khi hoàn vốn nhanh hơn

E thấy ý Cụ hay, Cụ Chủ tham khảo xem như nào ...

 

[sunghuou]

Em cũng có mảnh đất để ko cũng định tính xây nhà cho thuê, tính đi tính lại thấy ứ có hiệu quả. Cụ xây hoành tráng ngay thì rủi ro cao lắm, nhất là thời kỳ này. Hay chăng cụ làm 2 tầng trước rồi lấy ngắn nuôi dài!

 

[ZARG]

Em cũng có mảnh đất để ko cũng định tính xây nhà cho thuê, tính đi tính lại thấy ứ có hiệu quả. Cụ xây hoành tráng ngay thì rủi ro cao lắm, nhất là thời kỳ này. Hay chăng cụ làm 2 tầng trước rồi lấy ngắn nuôi dài!

Cũng không ổn cụ ạ, vì rằng là còn thang máy, còn móng miếc chứ có phải là chơi xếp hình đâu mà chồng lên từng tầng. Với lại mỗi lần xây cất thì lại 1 lần khách trọ đi hết tuyển lại cũng chết!

Em thấy khu Láng với Phạm Văn Đồng có mấy nhà xây hình chữ U kiểu tập thể nhìn hoảng luôn, dễ 5-60 phòng, mà phòng bé thôi, tầm 10m2, đông như kiến!

Mà ở đông quá cũng khiếp, rồi còn an toàn cháy nổ nữa, nhà nào cũng 1 bếp ga, bòm 1 cái thì nhức đầu đấy!

 

[caisua]

Tầng trên cùng cụ nên có vài căn rộng đẩy lên mạng cho thuê theo ngày

 

[trungkts]

Em cũng có mảnh đất để ko cũng định tính xây nhà cho thuê, tính đi tính lại thấy ứ có hiệu quả. Cụ xây hoành tráng ngay thì rủi ro cao lắm, nhất là thời kỳ này. Hay chăng cụ làm 2 tầng trước rồi lấy ngắn nuôi dài!

em nghĩ chắc cụ chưa đi khảo sát xem nhu cầu cần thuê nhà của khu vực cụ ở thế nào cụ còn tính toán mức đầu tư cho phù hợp nữa

 

[heo-map]

Em cũng có mảnh đất để ko cũng định tính xây nhà cho thuê, tính đi tính lại thấy ứ có hiệu quả. Cụ xây hoành tráng ngay thì rủi ro cao lắm, nhất là thời kỳ này. Hay chăng cụ làm 2 tầng trước rồi lấy ngắn nuôi dài!

Mỗi lần giở ra làm cũng mệt lắm cụ à. Như hiện nay thì chỗ e nhu cầu thuê vẫn cao, e chỉ sợ kinh tế bi đát nữa thì.... thôi rồi.

 

[hongdanh]

Cụ ơi em nghề nghiệp là tính toán hiệu quả dự án bất động sản, mà cá nhân em cũng đang theo đuổi việc xây nhà cho thuê trên khu đất gia đình có diện tích cỡ gần 200m của cụ, thì cho phép em góp ý chút nhé. Em thấy về con số cụ tính thoạt nhìn có vẻ trôi nhưng thực tế thì:
(i) Nếu cụ cho sinh viên thuê thì đa số các em ý ko thuê giá 2.5 triệu/tháng đâu ạ, thấp hơn nhiều;
(ii) nếu cho hộ gia đình thuê thì 3 triệu/tháng khu đấy phòng 18-20m2 có bếp có WC nhưng ko nội thất em nghĩ cứ cho tạm ổn, nhưng nghĩ đến gần 4 chục gia đình trong 1 diện thích mặt bằng 170m2 chồng lên 6 tầng thì đúng là ác mộng về điều kiện sống;
(iii) 40 chục gia đình đấy chắc chắn sẽ có xáo động liên tục vì số lượng 40 là quá lớn, cụ và gia đình sẽ quản mệt lắm đấy ạ. Em ko bảo là bất khả thi, nhưng nó ko dễ như bài toán cụ đặt bút tính đâu ạ.

Em nói thế vì em đang ở 1 căn chung cư ngay trung tâm cách bờ hồ 1 phút đi bộ, đất phố cổ chủ nhà chỉ có 80m (bằng nửa đất nhà cụ) họ cũng chồng lên 6 tầng, mỗi tầng chỉ có 2 căn hộ ~40m2/căn, tầng 1 để xe nên tổng số căn hộ chỉ khoảng 9-10 căn giá khoảng 6-6.5 triệu/căn, tháng chủ nhà kiếm khoảng 6 chục triệu. Chỉ có 10 gia đình thôi mà ngày nào ông bà chủ nhà cũng kêu có chuyện, lúc thì người này đi về quên khóa cửa mất xe, lúc thì nhà kia 3h sáng uống rượu về đạp cửa, lúc thì vợ chồng nhà này cãi nhau tung tóe cả khu, lúc thì cờ bạc ở đâu đến đòi nợ, lúc thì người này người kia hết tiền ko đóng kịp tiền nhà... Tổng số gia đình chỉ bằng 1/4 dự án của cụ mà ông bà ý bạc cả đầu. Em cũng có 1 dự án xây nhà cho thuê như kiểu cụ đấy nhưng em chưa thực hiện được mặc dù vốn thì huy động được rùi, chủ yếu là vì sau khi tìm hiểu phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của mình xuống thấp do các yếu tố bất ổn như trên, thấp đến mức mình thấy ko còn hấp dẫn nhiều nữa nên cứ đang túc tắc nhìn thị trường tính tiếp.

Túm lại em nghĩ cụ nên điều chỉnh kỳ vọng của cụ xuống 70% lãi mỗi tháng (tức là khoảng 35 triệu lãi/tháng sau khi trả lãi bank thôi cụ ạ). Tính ra thời gian hòa vốn chừng 150 tháng ~ 12 13 năm gì đấy thì hợp lý hơn cụ ạ. Đây là em tính dài rộng đấy, ko phải chặt chẽ đâu cụ à, đừng tính trong best scenario như thế thì mình sẽ bớt thất vọng hơn đấy ạ.

Cụ tính thế là chuẩn rồi
40 gđ như thế là quá phức tạp, không thể quản nổi

 

[QAZ]

Xây nhà cho thuê tốt nhất, nhưng cho thuê nhà rồi mới biết lắm cái phát sinh điên cả đầu...em đang ức cái nhà thuê nhà em ạ. Nợ chằng bửa đòi mãi không được tiền nhà, lúc nó cần thuê thì nói ngọt thế, trả xong 3 tháng tiền nhà đầu tiên là về sau cứ trả tiền tháng 1, ban đầu thì trả tiền đầu tháng rồi trả tiền cuối tháng. Giờ thì thành nợ tiền nhà 2 tháng, tức chết đi được. Em đang tính ra tết em đòi lại nhà, cho người khác thuê, chứ thế này em tức chết đi được ấy... lại còn thêm chuyện suốt ngày hỏng cái nọ sửa cái kia, lắt nhắt, bực mình ghê, dù tính vào khấu hao tiền cho thuê nhưng mỗi lần gọi thợ sửa lặt vặt bực lém ạ.

Vấn đề là cách quản lý. Với khu nhà to 40 phòng thì phải quản lý kiểu công nghiệp, tất cả giao dịch qua ngân hàng và SMS, đặt cọc 1 tháng, quá hạn 1 tuần là tự động cắt điện nước, quá 2 tuần tự động thay khóa cửa v.v...

Nên làm theo kiểu block, có thể gộp 2 căn nhỏ thành 1 căn to, hoặc chia các tầng thấp có căn to hơn để dễ cho thuê. Giá thuê cứ tính theo m2 (khu Cầu Giấy tầm 100k-120k/m2 là vừa).

Về xây dựng, nếu khéo thì tiết kiệm được khoảng 20%, còn nếu khoán hết cho các loại thợ thì đắt thêm 20%.