Nên hay không xây nhà cho thuê lúc này?

[heo-map]

Đầu xuân mới, trước là kính chúc các cụ, mợ sức khỏe, tấn tài, tấn lộc, sau e tham vấn chút là trong bối cảnh khủng hoảng này, có nên đầu tư xây nhà cho thuê không?
Ném đá giúp em các thông số dưới đây nhé:
Đất nhà em trong ngõ phố Doãn Kế Thiện, Mai Dịch, nơi có nhiều trường đại học, rộng 220m2 (17x13m), được xây 6 tầng. Hiện đang có nhà cấp 4 cho SV thuê.
Tổng đầu tư: xây 170m2/tầng x 6 tầng = 1020m2 x 5 tr/m2 = 5,1 tỷ.
(lãi ngân hàng 1% = 50tr/tháng) e k cần vay tất cả nhưng vẫn phải hạch toán vào.
Doanh thu: 8 phòng khép kín (rộng 18-20m2/phòng, có bếp) x 5 tầng (tầng 1 để xe) = 40 phòng x 2,5 tr/phòng = 100tr/ tháng. Thu nhập từ những khoản khác bù cho những phòng để trống.
Hoàn vốn: 5,1 tỷ: (100 tr doanh thu - 50 tr lãi ngân hàng) = ~100 tháng = 8.3 năm
Em thấy chả hấp dẫn lắm, nhưng chắc vẫn phải làm.
Mong các cụ tư véo thêm hoặc hợp tác với em:
- Phương án kinh doanh khác hấp dẫn hơn
- Thuê cả tòa nhà hoặc từng phần cho nhân viên ở hoặc làm gì đó khác.
- Cho vay tiền đầu tư với lãi suất ưu đãi.
- Mạnh cái j thì tư vấn, cung cấp dịch vụ cho e cái đó để xây và kinh doanh với tinh thần OF.
Chỗ nhà e hạ tầng tốt và e có nghề làm khách sạn nên k ngại quản lý cái nhà này như khu căn hộ cao cấp. Hì
Cái em ngại nhất là thị trường sẽ ntn? Các khu chung cư ế ẩm hiện nay liệu có chuyển hướng cho thuê nhà giá rẻ k?
Cám ơn các cụ/ mợ nhìu, e có sẵn vodka tết đây ợ

 

[Nhà Quê 2]

E cũng quan tâm, cụ xem thế nào giảm mức đầu tư, và đầu tư dần dần.

 

[okiela]

Cụ xây NN có khi hoàn vốn nhanh hơn

 

[ớt đỏ]

Hay nhưng KT đang KK, thất nghiệp nhiều dân kô có việc về quê hơi khó đây

 

[lamhv]

Em có thằng cu em cũng vừa xây như cụ ở Dịch Vọng và S cũng như cụ, cũng đập cấp 4 đi xây 6 hay 7 tầng gì đó tổng mức đầu tư dự tính 6 tỷ có thang máy đơn giản, 40 phòng khép kín, tuy nhiên giá có thang máy phải cỡ 3 củ/tháng trở ra và đối tượng cho thuê nhắm đến không phải là SV mà là hộ gia đình nó sẽ ổn định hơn và không phức tạp.
Xây nhà cho thuê cụ cũng phải để ý đến yếu tố ăn chắc mặc bền về kết cấu và thẩm mỹ, thoát nước thoải mái, cấp nước WC đơn giản dễ sửa chữa.
Cái món này chả hấp dẫn thật về đầu tư, nhưng sau 8 năm cụ chỉ việc gác chân thu tiền. Hãy làm ngay ki mình còn đang "khỏe".
Mức giá cụ đưa ra đảm bảo lúc nào cũng cháy phòng.
Cụ đầu tư năm tới là hợp lý vì giá vật tư đang khá thấp và nhiều cao nhất chỉ có giá nhân công.

 

[heo-map]

Cụ xây NN có khi hoàn vốn nhanh hơn

Khu nhà e nhiều NN lắm rồi cụ ợ. Ngõ hơi nhỏ nữa, sợ khó KD món này

 

[ZARG]

Nên làm cụ ạ, nhưng đầu tư rẻ nhất có thể thôi.

Mà cũng chưa biết là 8 năm hay 10 năm mà cũng có thể là 5 năm khi mà giá nhà thay đổi.

Nhà em cũng có xây 4 tầng cho thuê ở khu Pháp Vân, nói chung giải pháp dành cho người ngại đầu tư mà lại ăn chắc. Đi kinh doanh món khác cũng chưa biết như nào, khéo lại thâm vào vốn!

 

[ki30]

Cụ này đúng là đang tính trên ... giấy!!! Thực tế không được như vậy đâu Cụ ạh!!! Nhà em đang phát ngán với mấy cái nhà để cho thuê này, tòa 7 tầng thang máy trang bị đầy đủ cho vp thuê mà chả có ma nào hỏi.... rồi nhà 6 tầng gần khu trường đại học đã chia ra từng phòng nhỏ có cả bếp cho sv người đi làm thuê mà vật vã không lấp nổi mấy cái phòng này, hơn nữa cho thuê kiểu này xuống cấp rất nhanh... Nói túm lại là chán!!! Cụ tính kỹ cho em với chứ bỏ cục tiền ra đầu tư mà lại mang cả cục tức vào người thì khổ!!!

 

[Dịch Vụ Công Chứng]

chủ yếu là nằm ở bác....bên em nhận tư vấn ...đa nghành...và thi công luôn nhá
Phương án khác là đầu tư vào dự án em đang thi triển ợ

 

[vietran]

Em tính khác cụ chủ với cùng bài toán trên
Với 5 tỷ nếu gửi NH mỗi tháng thu 50 triệu, sau 8 năm 5 tỷ mua dc cái wave tàu
Đầu tư 5 tỷ xây nhà cho thuê mỗi tháng thu 100 triệu, sau 8 năm khối nhà trên chỉ cần quét sơn, sửa chút là vưỡn ngồi đếm tiền như thường

 

[Viva la vida]

Phải tính tiền đất vào tổng vốn chứ, tiền đấy mới nhiều.

 

[BipBiBipBi]

Cụ ơi em nghề nghiệp là tính toán hiệu quả dự án bất động sản, mà cá nhân em cũng đang theo đuổi việc xây nhà cho thuê trên khu đất gia đình có diện tích cỡ gần 200m của cụ, thì cho phép em góp ý chút nhé. Em thấy về con số cụ tính thoạt nhìn có vẻ trôi nhưng thực tế thì:
(i) Nếu cụ cho sinh viên thuê thì đa số các em ý ko thuê giá 2.5 triệu/tháng đâu ạ, thấp hơn nhiều;
(ii) nếu cho hộ gia đình thuê thì 3 triệu/tháng khu đấy phòng 18-20m2 có bếp có WC nhưng ko nội thất em nghĩ cứ cho tạm ổn, nhưng nghĩ đến gần 4 chục gia đình trong 1 diện thích mặt bằng 170m2 chồng lên 6 tầng thì đúng là ác mộng về điều kiện sống;
(iii) 40 chục gia đình đấy chắc chắn sẽ có xáo động liên tục vì số lượng 40 là quá lớn, cụ và gia đình sẽ quản mệt lắm đấy ạ. Em ko bảo là bất khả thi, nhưng nó ko dễ như bài toán cụ đặt bút tính đâu ạ.

Em nói thế vì em đang ở 1 căn chung cư ngay trung tâm cách bờ hồ 1 phút đi bộ, đất phố cổ chủ nhà chỉ có 80m (bằng nửa đất nhà cụ) họ cũng chồng lên 6 tầng, mỗi tầng chỉ có 2 căn hộ ~40m2/căn, tầng 1 để xe nên tổng số căn hộ chỉ khoảng 9-10 căn giá khoảng 6-6.5 triệu/căn, tháng chủ nhà kiếm khoảng 6 chục triệu. Chỉ có 10 gia đình thôi mà ngày nào ông bà chủ nhà cũng kêu có chuyện, lúc thì người này đi về quên khóa cửa mất xe, lúc thì nhà kia 3h sáng uống rượu về đạp cửa, lúc thì vợ chồng nhà này cãi nhau tung tóe cả khu, lúc thì cờ bạc ở đâu đến đòi nợ, lúc thì người này người kia hết tiền ko đóng kịp tiền nhà... Tổng số gia đình chỉ bằng 1/4 dự án của cụ mà ông bà ý bạc cả đầu. Em cũng có 1 dự án xây nhà cho thuê như kiểu cụ đấy nhưng em chưa thực hiện được mặc dù vốn thì huy động được rùi, chủ yếu là vì sau khi tìm hiểu phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của mình xuống thấp do các yếu tố bất ổn như trên, thấp đến mức mình thấy ko còn hấp dẫn nhiều nữa nên cứ đang túc tắc nhìn thị trường tính tiếp.

Túm lại em nghĩ cụ nên điều chỉnh kỳ vọng của cụ xuống 70% lãi mỗi tháng (tức là khoảng 35 triệu lãi/tháng sau khi trả lãi bank thôi cụ ạ). Tính ra thời gian hòa vốn chừng 150 tháng ~ 12 13 năm gì đấy thì hợp lý hơn cụ ạ. Đây là em tính dài rộng đấy, ko phải chặt chẽ đâu cụ à, đừng tính trong best scenario như thế thì mình sẽ bớt thất vọng hơn đấy ạ.

 

[incom]

Đầu xuân mới, trước là kính chúc các cụ, mợ sức khỏe, tấn tài, tấn lộc, sau e tham vấn chút là trong bối cảnh khủng hoảng này, có nên đầu tư xây nhà cho thuê không?
Ném đá giúp em các thông số dưới đây nhé:
Đất nhà em trong ngõ phố Doãn Kế Thiện, Mai Dịch, nơi có nhiều trường đại học, rộng 220m2 (17x13m), được xây 6 tầng. Hiện đang có nhà cấp 4 cho SV thuê.
Tổng đầu tư: xây 170m2/tầng x 6 tầng = 1020m2 x 5 tr/m2 = 5,1 tỷ.
(lãi ngân hàng 1% = 50tr/tháng) e k cần vay tất cả nhưng vẫn phải hạch toán vào.
Doanh thu: 8 phòng khép kín (rộng 18-20m2/phòng, có bếp) x 5 tầng (tầng 1 để xe) = 40 phòng x 2,5 tr/phòng = 100tr/ tháng. Thu nhập từ những khoản khác bù cho những phòng để trống.
Hoàn vốn: 5,1 tỷ: (100 tr doanh thu - 50 tr lãi ngân hàng) = ~100 tháng = 8.3 năm
Em thấy chả hấp dẫn lắm, nhưng chắc vẫn phải làm.
Mong các cụ tư véo thêm hoặc hợp tác với em:
- Phương án kinh doanh khác hấp dẫn hơn
- Thuê cả tòa nhà hoặc từng phần cho nhân viên ở hoặc làm gì đó khác.
- Cho vay tiền đầu tư với lãi suất ưu đãi.
- Tư vấn, cung cấp dịch vụ cho e xây và kinh doanh với tinh thần OF.
Cám ơn các cụ/ mợ nhìu, e có sẵn vodka tết đây ợ

Nên làm và mạnh dạn hon cụ chủ ạ - Ko có phuơng án nào hay hơn phuơng án này để sử dụng hết công năng của mảnh đất to đùng ây,
- Về chuyên môn e thấy với ý định xây như vạy và hướng tới đối tượng thuê là Hộ GD, sinh viên thì mức đầu tư sẽ thấp hơn con số 5,1 tỉ mà cụ đưa ra, xây cho thuê ở sinh hoạt thời buổi này là rất hợp lý vì nhu cầu Thuê ở rất Cao(fix) miễn là có giá hợp lý như cụ đua ra (2,3-2,5tr/P)
- Về ý tưởng kinh doanh thì nếu cụ ko máu me, mạo hiểm thì ko nên đầu tư vào nhũng cái hào nhoáng, dễ thu vốn nhanh vì rủi ro rất cao mà khi mình ko đam mê, ko dồn hết tâm huyết thì ko thể thu hồi vốn lại được.
- Mặt khác cụ có vốn ko phải vay mấy, mới lại cụ xây được cái nhà to, nó là của cụ tầm 20- 30 năm, cụ ko bị mất do các phuơng án Bán, chia se....thì sau này mảnh đất sẽ có giá trị hơn gấp nhiều lần.
Nói chung dài lắm - E hoàn toàn ủng hộ cụ về phuơng án kinh doanh này.

Em có thằng cu em cũng vừa xây như cụ ở Dịch Vọng và S cũng như cụ, cũng đập cấp 4 đi xây 6 hay 7 tầng gì đó tổng mức đầu tư dự tính 6 tỷ có thang máy đơn giản, 40 phòng khép kín, tuy nhiên giá có thang máy phải cỡ 3 củ/tháng trở ra và đối tượng cho thuê nhắm đến không phải là SV mà là hộ gia đình nó sẽ ổn định hơn và không phức tạp.
Xây nhà cho thuê cụ cũng phải để ý đến yếu tố ăn chắc mặc bền về kết cấu và thẩm mỹ, thoát nước thoải mái, cấp nước WC đơn giản dễ sửa chữa.
Cái món này chả hấp dẫn thật về đầu tư, nhưng sau 8 năm cụ chỉ việc gác chân thu tiền. Hãy làm ngay ki mình còn đang "khỏe".
Mức giá cụ đưa ra đảm bảo lúc nào cũng cháy phòng.
Cụ đầu tư năm tới là hợp lý vì giá vật tư đang khá thấp và nhiều cao nhất chỉ có giá nhân công.

Nói như cụ cung khá ổn, vì đó là điều đuơng nhiên nếu như chủ nhà biết chọn khách và có quyền lựa chọn khách thuê, nhưng e nghĩ 6 tầng thì ko nên có thang máy vì đầu tư nhớn hơn mà Công cộng sử dụng sẽ nhanh hao mòn hỏng hỏng(ý thức) gây tốn kém , tăng mức đầu tư sẽ cho Giá thuê phòng bị đẩy cao lên, mà khi giá cao thì khó chọn đựoc khách, tòa nhà sẽ khó Full hoặc ko ổn định đựoc lượng khách cố định thuê lâu dài.

Nên làm cụ ạ, nhưng đầu tư rẻ nhất có thể thôi.

Mà cũng chưa biết là 8 năm hay 10 năm mà cũng có thể là 5 năm khi mà giá nhà thay đổi.

Nhà em cũng có xây 4 tầng cho thuê ở khu Pháp Vân, nói chung giải pháp dành cho người ngại đầu tư mà lại ăn chắc. Đi kinh doanh món khác cũng chưa biết như nào, khéo lại thâm vào vốn!

E nghĩ tầm 4.5 - 5 năm là thu hồi đựoc vốn, đến năm thứ 6 thì nó là của cụ chủ hẳn cho đến khi xuống cấp hết khấu hao.

Cụ này đúng là đang tính trên ... giấy!!! Thực tế không được như vậy đâu Cụ ạh!!! Nhà em đang phát ngán với mấy cái nhà để cho thuê này, tòa 7 tầng thang máy trang bị đầy đủ cho vp thuê mà chả có ma nào hỏi.... rồi nhà 6 tầng gần khu trường đại học đã chia ra từng phòng nhỏ có cả bếp cho sv người đi làm thuê mà vật vã không lấp nổi mấy cái phòng này, hơn nữa cho thuê kiểu này xuống cấp rất nhanh... Nói túm lại là chán!!! Cụ tính kỹ cho em với chứ bỏ cục tiền ra đầu tư mà lại mang cả cục tức vào người thì khổ!!!

Nhà cụ phát ngán thì cũng phải, 3-4 năm trứoc thì đầu tư xây nhà cho thuê VP rất thịnh và ngon lành nhưng giờ lượng cung quá lớn , nhu cầu thì ngày càng gọn nhẹ của các cty để giảm chi phí (chưa kể hàng chục nghìn DN phá sản) - Nên cụ đổi hướng hoặc nhắm đến đối tượng khác.
Về phuơng án cho thuê thì lại phụ thuộc vao khổ chủ có phuơng pháp cho thuê ntn để hấp dẫn đuọc khách, đơn cử trên OF e thấy cụ Tastu và cụ gì ở NGuyễn Xiển ấy.... cho thuê rất hay hợp lý và e thấy luôn Full phòng....


Tóm lại cụ chủ nên làm và tính toán kỹ lưỡng, nếu cần hỗ trọ thông tin, tư vấn thì e có thể giúp
Còn phuơng án ko tồi nữa là nếu khu cụ đường xá ko vòng vèo thì phuơng án làm Hotel cũng ko tồi đâu, thu hồi nhanh nhưng đầu tư thì nhớn hon chút

 

[7usd]

Nên xây cho thuê, nhưng đầu tư vừa phải thôi. Xin được ai cái gì thì xin, nhờ được ai cái gì thì nhờ, cái gì sài được đồ cũ thì mua đồ cũ.

 

[incom]

Cụ ơi em nghề nghiệp là tính toán hiệu quả dự án bất động sản, mà cá nhân em cũng đang theo đuổi việc xây nhà cho thuê trên khu đất gia đình có diện tích cỡ gần 200m của cụ, thì cho phép em góp ý chút nhé. Em thấy về con số cụ tính thoạt nhìn có vẻ trôi nhưng thực tế thì:
(i) Nếu cụ cho sinh viên thuê thì đa số các em ý ko thuê giá 2.5 triệu/tháng đâu ạ, thấp hơn nhiều;
(ii) nếu cho hộ gia đình thuê thì 3 triệu/tháng khu đấy phòng 18-20m2 có bếp có WC nhưng ko nội thất em nghĩ cứ cho tạm ổn, nhưng nghĩ đến gần 4 chục gia đình trong 1 diện thích mặt bằng 170m2 chồng lên 6 tầng thì đúng là ác mộng về điều kiện sống;
(iii) 40 chục gia đình đấy chắc chắn sẽ có xáo động liên tục vì số lượng 40 là quá lớn, cụ và gia đình sẽ quản mệt lắm đấy ạ. Em ko bảo là bất khả thi, nhưng nó ko dễ như bài toán cụ đặt bút tính đâu ạ.

Em nói thế vì em đang ở 1 căn chung cư ngay trung tâm cách bờ hồ 1 phút đi bộ, đất phố cổ chủ nhà chỉ có 80m (bằng nửa đất nhà cụ) họ cũng chồng lên 6 tầng, mỗi tầng chỉ có 2 căn hộ ~40m2/căn, tầng 1 để xe nên tổng số căn hộ chỉ khoảng 9-10 căn giá khoảng 6-6.5 triệu/căn, tháng chủ nhà kiếm khoảng 6 chục triệu. Chỉ có 10 gia đình thôi mà ngày nào ông bà chủ nhà cũng kêu có chuyện, lúc thì người này đi về quên khóa cửa mất xe, lúc thì nhà kia 3h sáng uống rượu về đạp cửa, lúc thì vợ chồng nhà này cãi nhau tung tóe cả khu, lúc thì cờ bạc ở đâu đến đòi nợ, lúc thì người này người kia hết tiền ko đóng kịp tiền nhà... Tổng số gia đình chỉ bằng 1/4 dự án của cụ mà ông bà ý bạc cả đầu. Em cũng có 1 dự án xây nhà cho thuê như kiểu cụ đấy nhưng em chưa thực hiện được mặc dù vốn thì huy động được rùi, chủ yếu là vì sau khi tìm hiểu phải điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận của mình xuống thấp do các yếu tố bất ổn như trên, thấp đến mức mình thấy ko còn hấp dẫn nhiều nữa nên cứ đang túc tắc nhìn thị trường tính tiếp.

Túm lại em nghĩ cụ nên điều chỉnh kỳ vọng của cụ xuống 70% lãi mỗi tháng (tức là khoảng 35 triệu lãi/tháng sau khi trả lãi bank thôi cụ ạ). Tính ra thời gian hòa vốn chừng 150 tháng ~ 12 13 năm gì đấy thì hợp lý hơn cụ ạ. Đây là em tính dài rộng đấy, ko phải chặt chẽ đâu cụ à, đừng tính trong best scenario như thế thì mình sẽ bớt thất vọng hơn đấy ạ.

E nghĩ cái đỏ đỏ trên thì có 2 hộ thôi cũng sẽ xảy ra như vậy, quan trọng là biết chọn Khách thuê, nội quy rõ dàng hợp lý thì cũng ko mệt lắm đâu.
Muốn thu vốn nhanh thì mức đầu tư ban đầu bỏ ra phải vừa phải thôi, chỉ trang bị đúng những nhu cầu cơ bản của khách mình định cho thuê nhắm tới.
E nghĩ ko làm thì khó hình dung và biết chỗ hay dở, mỗi nơi mỗi chỗ có 1 hoàn cảnh riêng , khó khăn , lợi thế riêng... Đừng chắc chắn như thế cụ ạ, tính Dài + Rộng nhưng cụ thì e dự khoảng 10 năm nữa mảnh đất 200m của cụ vẫn ko có cái nhà nào của cụ đựoc xây lên đâu ạ.

 

[BipBiBipBi]

Tks cụ Thợ xây góp ý, nghề cụ là thợ xây mà hehe cứ xây là cụ phải thích rùi hihi. Em thì làm nghề tính toán đầu tư tiền liền khúc ruột, nên nếu xây mà ko hiệu quả bằng không xây, hoặc hiệu quả hơn nhưng lời lãi thấp quá xa so với kỳ vọng thì phải tính lại. Thực ra em cũng khuyên cụ chủ nên làm, cũng như em sẽ làm dự án của em thui ko bi quan như cụ Thợ xây sợ 10 năm ko làm đâu. Nhưng ý em là nên điều chỉnh giảm kỳ vọng lợi nhuận.

 

[xe_bo_keo]

Đất nhà kụ , tiền cụ không phải đi vay bank & hiện Kụ không biết đầu tư vào cái gì an toàn vốn và sinh lời hơn gửi bank thì nên xây cụ ạ !
Tuy nhiên em tư véo cụ tầng 1 nên có khu giặt ủi để phát triển dịch vụ giặt là cho ngừoi đi thuê trọ , quan trọng kụ phải tính sau này xây xong phải có quản gia thân tín trông coi .

 

[haomeo]

Em thấy dài hơi nhưng lợi nhuận ko hấp dẫn cho lắm cụ cứ cho đứa nào đó thuê muốn làm gì thì làm (cafe quán xá, rửa xe, gara, matxa, gội đầu....) tháng kiếm đôi chục cũng là ổn trong khi đất vẫn để đó sau này có cơ hội khác lại đầu tư tiếp và chờ 1 ngày đẹp trời nó lên vùn vụt thì cụ chỉ cần vẩy tay là có cả đống tiền rùi. Cụ đầu tư thế này là đâm lao mà đã đâm lao là phải theo lao, mà tận 8 năm liền hic, nếu là em thì em ứ làm. Thời buổi này nhiều người "lùi" thảm hại rùi, giữ được chữ "hòa" là happy lắm rùi đừng mong tiến vội cụ ah.

 

[heo-map]

Phải tính tiền đất vào tổng vốn chứ, tiền đấy mới nhiều.

Của nhà có sẵn nên tạm không tính cụ ợ, vì thế nên người thuê sẽ luôn được giá mềm.

 

[breakout]

E thấy cụ tính toán như vậy cũng đúng. Năm ngoái nhà e cũng mới xây 3tầng cho thuê.
E tính đi tính lại em xây theo đủ mọi nhu cầu. Tầng 1 E xây phòng ko khép kín. -Từ tầng hai trở lên khép kín hết. Có loại phòng rộng và nhỏ- theo nhu cầu. Tổng thiệt hại em xây 120m2 lên 3tầng hết 500 củ bao gồm tất tần tật. Nhà em rộng nhưng ít xiền nên em chỉ xây S bé thế thôi. Còn lại để sân để xe và sân vườn. Cứ xây đi cụ ạ tính toán hợp lý là đc.