em muốn làm y chang thế, thuê thiết kế, giám sát thi công, còn tìm 1 đội chuyên đóng nội thất, 1 đội chuyên hoàn thiện ốp trần, chống thấm, điện nước, lát sàn, hoàn thiện cầu thang.... cụ cao kiến gì cho em xin ít kinh nghiệm ạ
1. Thiết kế cho đến các bản vẽ chi tiết, chủ yếu là bản nội thất - sơn tường - 3D và chi tiết, các bản kết cấu, điện, nước, trần, điện nhẹ chỉ ở mức tương đối, khi đặt ý tưởng và làm, chủ nhà và khi thi công cùng với thợ phải mất công chi tiết hóa là chính.
2. Công thuê TK gọi là KTS, dù copy past hay có sáng tạo ít nhiều, thường ở mức 200-250k/m2 là phổ biến, được chỉnh đi chỉnh lại 2 lần cộng vi chỉnh 1 vài bộ phận quan trọng cần vẽ thêm. Nếu chủ nhà hiểu biết hoặc biết thuê/ mời/ nhờ người hiểu biết - có thể cũng là KTS hoặc người thạo về xây dựng (như tôi chẳng hạn), thì KTS cũng bở hơi tai trong 2 lần sửa chữa bản TK. Và công của họ là xứng đáng.
Chủ nhà cần ràng buộc thêm KTS mấy điều:
-Giám sát kiến trúc ở mức độ chung (bác hiểu như thế nào thì tùy - nghĩa là họ lúc nào cũng sắn sàng giải đáp các thắc mắc, câu hỏi liên quan đến các bản vẽ).
-Cùng chủ nhà đi chọn các vật liệu quan trọng liên quan kiến trúc nội thất, cái nào chọn trên web được thì chỉ định mã, như mã gỗ CN An cường (bề mặt phủ), màu sơn, mã sàn, mã gạch nền, mã gạch WC, các loại TB vệ sinh lớn. Nếu KTS họ vẽ linh tinh các vật decor áo tưởng (đặt vào cho đẹp như thảm, tranh) hoặc vẽ hươu vẽ vượn các vật liệu xa hoa đắt tiền sao chép không thực tế thì ngay trong quá trình góp ý bản vẽ bắt buộc họ bỏ đi, thay thế TK thật để làm. Nếu chấp nhận các đồ vật có vật liệu đặc biệt thì phải yêu cầu KTS nói rõ giải pháp thi công hoặc chỉ định nơi sx được các đồ vật đó kèm giá cả ước tính.
3. Trong quá trình tổ chức thi công, khâu tổ chức tìm kiếm, thẩm định, đàm phán, soạn, ký hợp đồng, điều phối tiến độ với các nhà thầu riêng lẻ rất quan trọng. Chọn mua vật tư hoặc duyệt vật tư nhà thầu mang đến nữa. Khi các thầu đến làm thì khâu giám sát kỹ thuật và kiến trúc vô cùng quan trọng. Nếu KTS họ làm luôn khâu này thì công của họ (như KTS Tùng bật mí), phải cỡ 350-400k/ m2 nữa...
Nếu thuê 1 ông giám sát độc lập với KTS kiểu như thuê người như tôi làm tư vấn khâu này thì có thể rẻ hơn nhiều, ví dụ có thể trả theo lương tháng thi công nhà làm 4 tháng thì hết khoảng 30-40tr. Có thể trả theo đơn giá khoảng 150-200k/ m2 thì căn hộ 120m2 hết khoảng 20-30 tr...
Nếu chủ nhà đủ thời gian, trình độ và kinh nghiệm thì làm khâu này mà chỉ thuê thêm giám sát theo vụ việc/ công việc mình không làm được hoặc làm kém...
4. Việc của khâu giám sát và tổ chức phối hợp các thầu thi công nó rất bao la, phức tạp, không tên, lặt vặt, đầy trách nhiệm, nhưng lại rất quan trọng. Rất nhiều việc thực tế cần người quyết định, có việc thì phải đề xuất để chủ nhà quyết trên cơ sở tư vấn của GSKT, có việc tự GSKT được quyết... Tìm người làm khâu này phải là người tin cậy, làm vì công việc (không nể nang, e ngại, được trao quyền rõ ràng, tin cậy về chuyên môn và không lạm dụng ăn chặn - thông đồng với nhà thầu)...
Tôi từng thấy nhiều chủ nhà do không đủ lòng tin tìm người hợp tác khâu này, nhưng lại không đủ trình độ và kỹ năng với các thầu, thường lọ mọ làm rất vất vả, việc thường rất chậm, hay bị nhà thầu họ qua mặt, kết quả chưa chắc đã tốt...
Hoặc chủ nhà phải làm mọi thứ, quá vất vả, và phải có đủ gần như 100% thời gian, chứ vừa muốn chỉ đạo làm nhà chi hàng tỷ đồng, vừa đi làm cơ quan thì sao làm được.
Nếu tìm được ông gọi là tổng thầu tin cậy (nhiều kiểu tổng thầu) thì tất nhiên là ông tổng thầu kiêm luôn công việc GS KT và tổ chức thầu phụ. Nhưng theo tôi cũng khó mà tìm được tổng thầu ăn ý và rẻ tiền được. Ông tổng thầu ông ấy chém chênh lệch ít nhất 10-30% giá trị thi công, tình ra nếu giá trị hoàn thiện 1,5 tỷ đồng thì ông ấy ăn tiền chênh khoảng 150tr - 300tr đồng. Do vậy, tôi thấy PA chủ nhà chịu khó làm chủ chi tiền và quyết định, thuê 1 ông GSKT và tổ chức thi công thì tiết kiệm hàng trăm triệu và chất lượng có nhiều cơ hội cao hơn là chắc...
4. Nhà cụ không biết là nhà kiểu gì (chung cư hay nhà trệt). Nhưng thông thường khâu hoàn thiện bao gồm các đội thầu:
-Xây trát ốp lát
-Điện + nước
-Trần
-Sơn
-sàn (nếu chỉ 1 loại sàn)
-Đồ gỗ
-Chống thấm thì hoặc là đội nề làm, hoặc đội sơn làm, hoặc chủ nhà tự quét riêng...
Riêng đồ gỗ, nếu bếp cần đầu tư hiện, đại, cẩn thận thì cần bóc tách bếp thuê riêng cty làm bếp chuyên nghiệp mới mỹ mãn được.
Ngoài ra, nếu có nhu cầu vẫn phải thêm 1 số đội thầu nhỏ như làm trần WC nhôm Austrong title thì đội đó riêng; hợp đồng mặt đá bếp cộng đá bàn WC riêng; các loại vách kính như kính tắm riêng. Sắt.
Ngoài ra nếu bác tự mua vật tư thì phải có 1 danh sách các nhà cung cấp vật tư chiết khấu cao, vật tư chuẩn: điện, nước, thiết bị WC, gạch,
