PhanPhan30
Đi bộ
- Biển số
- OF-811594
- Ngày cấp bằng
- 27/4/22
- Số km
- 6
- Động cơ
- 1,016 Mã lực
Luật đất đai mới đã được QH thông qua ngày 18/01/2024, nhưng phải đợi muộn nhất là 15 ngày sau Chủ tịch nước mới ký QĐ công bố (tức chậm nhất 03/02/2024) chúng ta mới được đọc toàn văn, tuy nhiên hiện nay Báo chí đã đồng loạt đăng tin các điểm tích cực, mới, cởi mở so với luật cũ sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Đồng thời, khi Chính phủ trình dự luật ra QH, cũng trình kèm theo Nghị định hướng đẫn để đại biểu QH nắm được tổng thể trước khi bấm nút. Do đó, dự thảo Nghị định hướng dẫn cũng đã có sẵn rồi. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã chỉ đạo các Bộ nghành khẩn trường hoàn thiện dự thảo Nghị định, Thông tư hướng dẫn để sớm ban hành trước khi Luật đất đai có hiệu lực và các hành lang pháp lý đầy đủ, sẵn sàng để thực thi.
Dưới đây là một số điểm rất tích cực sẽ tác động làm thị trường BĐS hồi phục sớm. Sớm hay muộn còn phụ thuộc vào tâm lý của người dân, nhà đầu tư và xu hướng rõ ràng sắp tới:
1. Thị trường tín dụng tiếp tục ở mức lãi suất thấp, ít nhất sẽ kéo dài hết năm 2024. Đặc biệt, các Ngân hàng cho phép mua bán nợ: nếu đang thế chấp BĐS ở ngân hàng A với lãi suất cao quá, NH không chịu hạ lãi suất thì người vay có thể chuyển sang vay ngân hàng B với lãi suất thấp hơn. NH B sẵn sàng thanh toán toàn bộ dư nợ cho NH A và lấy tài sản thế chấp của người vay ở NH A về thế chấp ở NH B. Nếu tài sản thế chấp có tính pháp lý tốt, thì các NH rất thích đảo khoản vay để giành giật khách hàng về mình.
2. Mở rộng đối tượng được người được sở hữu, chuyển nhượng và kinh doanh BĐS là người Việt Nam ở nước ngoài, tức người VN mà vẫn giữ Quốc tịch VN thì có đầy đủ quyền lợi như người VN ở trong nước --> Thu hút lượng kiều hối lớn cho thị trường BĐS (con số này hiện chưa ước tính được). Đối tượng này chắc thích loại hình BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp --> Mở đầu ra cho loại hình BĐS đang thừa cung hiện nay.
3. Xây nhà ở xã hội, nhà trong KCN --> Người dân có nhà, niềm tin tăng lên, dòng vốn lưu thông --> Guồng quay BĐS lại tiếp tục, mọi người có tiền, giàu và thanh khoản được, ngân hàng thu được nợ --> Cả làng cùng vui.
4.Ban hành bảng giá đất sát giá thị trường, chi tiết đến mức từng thửa đất --> Cái này rất vất vả cho cán bộ địa chính và khối lượng công việc sắp tới rất lớn. Tuy nhiên, việc này là bất buộc, UBND các tỉnh phải trình HĐND trong năm 2025 để thông qua áp dụng từ 01/01/2026 ---> Quá trình định giá đất từ giữa năm 2024 đến giữa năm 2025 của Cán bộ địa chính sẽ giúp người dân, nhà đầu tư thấy rõ giá trị mảnh đất của mình đang được nhà nước bảo đảm như thế nào --> Tự nhiên thấy giàu có và tự tin hơn. Đồng thời bảng giá đất sát thị trường thì tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tăng, tăng ít là 5 lần, không thì tới 10 lần. Tuy nhiên, việc này đại đa số người dân là vui vẻ và chấp nhận được vì hiện nay thuế này không đáng kể, nên dù có tăng 5, 10 lần thì cũng có thể chấp nhận được. Về lâu dài (sau 2026), giới đầu cơ sẽ cảm nhận/ngấm sự tác động về thuế này nếu BĐS không đưa vào hoạt động kinh doanh. Từ nay đến lúc đó thì vẫn vô tư đi.
5. Cho phép nhiều doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế quen biết xin cho như luật cũ. Giờ cứ qua đấu giá là có đất --> Giá đất sẽ tăng và càng giúp nhà nước định giá đất sát thị trường hơn. Chuyển từ nộp thuế đất 1 lần sang nộp hàng năm --> Giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, có tiền tái đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp đang vướng pháp lý hiện nay thì từ này đến 31/12/2024 sẽ chuẩn bị cơ cấu phương án mới để khi 01/01/2025 Luật mới có hiệu lực là chạy được luôn với dự án đang tồn đọng. Từ năm 2025, nguồn cung ra thị trường sẽ nhiều hơn.
6. Quan điểm của Nhà nước hiện nay là muốn BĐS ổn định, giá trị cao để thu được thuế nhiều nhờ chính sách thuế đất phi nông nghiệp (tăng 5-10 lần nhờ chính sách bảng giá đất sát thị trường), thuế chuyển nhượng (tăng 2 lần) + chênh lệch địa tô khi bán đấu giá, cho thuê đất --> Có tiền để đầu tư cho hạ tầng. Báo chí giờ đã dọn đường là không còn hi vọng BĐS, nhờ ở giá rẻ nữa. Do đó, giá thấp nhất là hiện nay rồi, còn tăng lên mức thế nào, khúc nào tăng nhiều ít là theo các chính sách điều tiết sau này nữa.
Các chuyên gia (lều báo) thì bảo thanh khoản sẽ trở lại (tức là người muốn bán là bán được, người muốn mua là mua được, chứ không phải là dù có cắt lỗ sâu mà vẫn không tìm được khách mua như một số phân khúc hiện nay) dự kiến từ Quý 4/2024. Em thì dự kiến là từ đầu Quý 3/2024. Xin ý kiến đánh giá, nhận định và góp ý thêm của các bác.
Dưới đây là một số điểm rất tích cực sẽ tác động làm thị trường BĐS hồi phục sớm. Sớm hay muộn còn phụ thuộc vào tâm lý của người dân, nhà đầu tư và xu hướng rõ ràng sắp tới:
1. Thị trường tín dụng tiếp tục ở mức lãi suất thấp, ít nhất sẽ kéo dài hết năm 2024. Đặc biệt, các Ngân hàng cho phép mua bán nợ: nếu đang thế chấp BĐS ở ngân hàng A với lãi suất cao quá, NH không chịu hạ lãi suất thì người vay có thể chuyển sang vay ngân hàng B với lãi suất thấp hơn. NH B sẵn sàng thanh toán toàn bộ dư nợ cho NH A và lấy tài sản thế chấp của người vay ở NH A về thế chấp ở NH B. Nếu tài sản thế chấp có tính pháp lý tốt, thì các NH rất thích đảo khoản vay để giành giật khách hàng về mình.
2. Mở rộng đối tượng được người được sở hữu, chuyển nhượng và kinh doanh BĐS là người Việt Nam ở nước ngoài, tức người VN mà vẫn giữ Quốc tịch VN thì có đầy đủ quyền lợi như người VN ở trong nước --> Thu hút lượng kiều hối lớn cho thị trường BĐS (con số này hiện chưa ước tính được). Đối tượng này chắc thích loại hình BĐS nghỉ dưỡng, BĐS cao cấp --> Mở đầu ra cho loại hình BĐS đang thừa cung hiện nay.
3. Xây nhà ở xã hội, nhà trong KCN --> Người dân có nhà, niềm tin tăng lên, dòng vốn lưu thông --> Guồng quay BĐS lại tiếp tục, mọi người có tiền, giàu và thanh khoản được, ngân hàng thu được nợ --> Cả làng cùng vui.
4.Ban hành bảng giá đất sát giá thị trường, chi tiết đến mức từng thửa đất --> Cái này rất vất vả cho cán bộ địa chính và khối lượng công việc sắp tới rất lớn. Tuy nhiên, việc này là bất buộc, UBND các tỉnh phải trình HĐND trong năm 2025 để thông qua áp dụng từ 01/01/2026 ---> Quá trình định giá đất từ giữa năm 2024 đến giữa năm 2025 của Cán bộ địa chính sẽ giúp người dân, nhà đầu tư thấy rõ giá trị mảnh đất của mình đang được nhà nước bảo đảm như thế nào --> Tự nhiên thấy giàu có và tự tin hơn. Đồng thời bảng giá đất sát thị trường thì tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ tăng, tăng ít là 5 lần, không thì tới 10 lần. Tuy nhiên, việc này đại đa số người dân là vui vẻ và chấp nhận được vì hiện nay thuế này không đáng kể, nên dù có tăng 5, 10 lần thì cũng có thể chấp nhận được. Về lâu dài (sau 2026), giới đầu cơ sẽ cảm nhận/ngấm sự tác động về thuế này nếu BĐS không đưa vào hoạt động kinh doanh. Từ nay đến lúc đó thì vẫn vô tư đi.
5. Cho phép nhiều doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn lực đất đai, hạn chế quen biết xin cho như luật cũ. Giờ cứ qua đấu giá là có đất --> Giá đất sẽ tăng và càng giúp nhà nước định giá đất sát thị trường hơn. Chuyển từ nộp thuế đất 1 lần sang nộp hàng năm --> Giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp, có tiền tái đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp đang vướng pháp lý hiện nay thì từ này đến 31/12/2024 sẽ chuẩn bị cơ cấu phương án mới để khi 01/01/2025 Luật mới có hiệu lực là chạy được luôn với dự án đang tồn đọng. Từ năm 2025, nguồn cung ra thị trường sẽ nhiều hơn.
6. Quan điểm của Nhà nước hiện nay là muốn BĐS ổn định, giá trị cao để thu được thuế nhiều nhờ chính sách thuế đất phi nông nghiệp (tăng 5-10 lần nhờ chính sách bảng giá đất sát thị trường), thuế chuyển nhượng (tăng 2 lần) + chênh lệch địa tô khi bán đấu giá, cho thuê đất --> Có tiền để đầu tư cho hạ tầng. Báo chí giờ đã dọn đường là không còn hi vọng BĐS, nhờ ở giá rẻ nữa. Do đó, giá thấp nhất là hiện nay rồi, còn tăng lên mức thế nào, khúc nào tăng nhiều ít là theo các chính sách điều tiết sau này nữa.
Các chuyên gia (lều báo) thì bảo thanh khoản sẽ trở lại (tức là người muốn bán là bán được, người muốn mua là mua được, chứ không phải là dù có cắt lỗ sâu mà vẫn không tìm được khách mua như một số phân khúc hiện nay) dự kiến từ Quý 4/2024. Em thì dự kiến là từ đầu Quý 3/2024. Xin ý kiến đánh giá, nhận định và góp ý thêm của các bác.
Chỉnh sửa cuối:
