E ngứa mồm tý. Theo em để cụ quyết định chốt chỗ nào thì cần để ý mấy nội dung sau
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô)
2. Giá
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án
4. Rủi ro
5. cảm nhận, cảm quan của cụ
Cụ thể:
I. Thanh hà
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô, tiện ích)
Vị trí: nằm giữa vành đai 3.5 và vành đai 4. Khoảng cách đi về Ngã 4 khuất duy tiến khoảng 8km.
Chủ đầu tư: Mường Thanh, cá nhân em chưa thấy dự án nào mường thanh làm dở dang. Đố cụ nào tìm đc dự án nào Mường Thanh đang làm xong bỏ dở.
Chủ đầu tư muốn thâm canh, kinh doanh dịch vụ sau khi xong dự án. Ko như các ông khác. Xây xong, bán xong là đi làm dự án khác. Nên mường thanh rất cần dự án khả thi, có người ở.
Tiến độ: Nhanh nhất mọi thời đại
Pháp lý: Tạm ổn
Quy mô: Lớn nhất hà nội, cái này cũng hay mà cũng dở. Hay vì là cộng đồng lớn, dở vì nguồn hàng nhiều, nên nếu có biến động sẽ sụt giá nhiều.
Tiện ích: Full option. trường học, hồ nc, công viên, cây xanh, chợ.
2. Giá
Giá hiện tại rẻ nhất khoảng 17tr/m2, đắt nhất khoảng 90tr/m2--> có rất nhiều sự lựa chọn và dành cho bất kỳ ai.
Giá tương lai 2 năm nữa: Rẻ nhất 30 tr/m2, đắt nhất khoảng 120 tr/m2. Lý do 2 năm nữa thanh hà có khoảng 50 tòa chung cư vận hành, tương đương khoảng 15.000 hộ dân ~ 60.000 dân. Dân ở nhiều--> mật độ dân, số lượng dân là thước đo chuẩn về giá trị của đất. Ngoài ra tham chiếu thì giá xala rẻ nhất hiện tại cũng 60 củ, mậu lương 40 củ.
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án
Dự án đã rất chậm khi CIENCO làm chủ, nhưng từ thời Mường Thanh vào làm thì tốc độ nhanh (làm hạ tầng tại dự án rất nhanh, làm đường trục từ Hà đông đi Cầu GIẽ siêu nhanh, Chung cư xây rất nhanh , 1 năm khoảng 15 tòa)
4. Rủi ro
Rủi ro là nếu chẳng may dự án bị dừng ( tuy nhiên theo em xác suất là 0%)
5. Lợi thế: Đất ở thanh hà ko phải xây ngay ---> ko phải chồng gạch nên--> ko mất 1.5 tỷ bị khấu hao đều hàng năm.
II. Phú lương và Văn phú
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô, tiện ích)
Vị trí: Gần trung tâm Quận Hà đông, nếu tính ăn theo hạ tầng xã hội thì 2 dự án này rất gần trung tâm hà đông, tuy nhiên nếu so với TT hà nội thì cũng tương đương thanh hà mà thôi.
Tiến độ: Văn phú cơ bản đã xong, Phú lương của Hải phát thì OK còn của công ty còn lại thì hơi chậm.
Pháp lý: Tạm ổn
Quy mô: Tương đối lớn
Tiện ích: Gần trung tâm hà đông nên có thể sử dụng dịch vụ của TT hà đông (ko quá tiện, tuy nhiên ko quá bí)
2. Giá
Giá hiện tại rẻ nhất khoảng 32tr/m2, đắt nhất khoảng 70tr/m2-->
Giá tương lai 2 năm nữa: GIá tăng lên khoảng 35tr/m2. Lý do giá phú lương đã tăng . Mua đất văn phú còn phải mua thêm nhà , nhà đã cũ và xuống cấp.
Phú lương tương lai cũng sẽ ít ng ở.
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án
Văn phú đã xong, Tương lai trông chờ rất nhiều vào cái khu Lácasta
Phú lương cũng đang hoàn thiện, nói chung có vẻ sẽ giống văn phú.
4. Rủi ro
KO có rủi ro.
Chỉ có rủi ro về tài chính, đó là tính thanh khoản cực yếu. Chủ đầu tư đã làm xong nên dự án ko đc PR, chăm chút. Nên chỉ có ngày một héo đi
Xa la: Ngoài tầm tiến của bác. nếu bác quan tâm có thể mua khu đất dịch vụ cũng khoảng gần 4 tỷ.
Nam La khê: Khu này do AN LẠC đầu tư, dự án đã xong 6 năm.
Vị trí trung tâm hà đông, giá khoảng 3-4 tỷ.
--> e nghĩ nếu bác mua và sử dụng ngay ở chỗ này cũng ổn.
Văn khê:
Dự án đã xong, khá hơn văn phú tí vì có rất nhiều chung cư. Tuy nhiên giá cũng cao thời điểm cao nhất 70 tr/m2, giờ giảm còn khoảng 50tr/m2. Cả nhà đất và xây quá tầm tiền của bác.
Khu C Dương nội:
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô, tiện ích)
Vị trí: Sát Yên nghĩa hà đông, cuối đường LVL kéo dài. Vị trí ngang ngang với Thanh Hà khi đi về Hà Nội. ( qua đường Tàu)
Tiến độ: Đã xây xong
Pháp lý: OK
Quy mô: 20ha
Tiện ích: Ít và sát ngay làng yên nghĩa.
2. Giá
cả nhà và xây khoảng 3 tỷ
Giá tương lai 2 năm nữa: E nghĩa giá ko thay đổi. Do ko thấy có thêm yếu tố mới vào dự án.
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án:
Đây là 1 phần của dự án Dương Nội. Bên Nam Cường đã chững lại 1 thời gian dài.
4. Rủi ro
KO có rủi ro.
Chỉ có rủi ro về tài chính, đó là tính thanh khoản cực yếu. Chủ đầu tư đã làm xong nên dự án ko đc PR, chăm chút. Nên chỉ có ngày một héo đi
Luis + FLC --> giá khoảng 5 tỷ, cụ ko múc đc
Liền kề đại thanh:
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô, tiện ích)
Vị trí: Mặt đường 70, đi về ngã tư sở khoảng 8km.
Đi lại không quá xa về trung tâm
Tiến độ: Đã xây xong
Pháp lý: Chưa có sổ đỏ do đang có vướng mắc
Quy mô: Nhỏ
Tiện ích: Đầy đủ và là cộng đồng rất lớn gần như 80% đất đã xây nhà và đều có người ở. Chung cư ở FULL. Ăn ở, học hành cũng tiện
2. Giá
cả nhà và xây khoảng 3 tỷ-4 tỷ
Giá tương lai 2 năm nữa: E nghĩa giá ko thay đổi. Nếu đc cấp sổ và đường 70 đc mở thì giá lên được khoảng 20%.
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án:
4. Rủi ro
Chờ cấp Sổ đỏ
Luis + FLC --> giá khoảng 5 tỷ, cụ ko múc đc
Gleximco:
1. Đánh giá về dự án ( vị trí, chủ đầu tư, tiến độ, pháp lý, quy mô, tiện ích)
Vị trí: Mặt đường Lê Trọng Tấn Hà đông ( vành đai 3.5)
Đi lại đường rộng, thoáng.
Tiến độ: Đang xây nhà
Pháp lý: ổn
Quy mô: Lớn
Tiện ích: Nhà có nhiều nhưng chỉ có khu vui chơi thiên đường bảo sơn. còn lại các tiện ích khác gần như ko có. Khu A đã xong từ lâu nhưng rất ít người ở.
2. Giá
cả nhà và xây khoảng 4 tỷ-7 tỷ
Giá tương lai 2 năm nữa: Nếu dự án được PR tốt giá sẽ lại cao được như xưa (50tr/m2) do có AEON MALL đang làm.
3. Phân tích về lịch sử và tương lai của dự án: Dự án đã có thời rất hot, nhưng do đầu cơ nhiều (95%) nên khi thị trường đi xuống e nó đã đi xuống ko phanh.
4. Rủi ro
Bị ngập lụt mùa mưa
Chốt:
Nếu bác muốn có 1 tí đất, muốn hi vọng tí vào tương lai, muốn ăn ở đc ngay bác có thể múc THanh Hà.
Nếu bác muốn chắc, chuẩn, tương lai thế nào ko quan trọng. Bác múc Nam La Khê, Đất dịch vụ La KHê.
