Đầu tư bđs mà ít tiền thì rất khó biến cơ hội thành lợi nhuận, như em chủ gần nhà bán nhà đi nước ngoài thấp hơn 20% giá thị trường, nhưng kẹt đạn nên buông. Để có thể đầu tư bđs với số tiền ít chỉ còn cách (1) đầu tư chung với người thân/ người tin tưởng, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng (cách 2) (em khuyên đầu tư chung nếu tin tưởng. Tháng 2/2019 em mua chung miếng đất 5,6 tỷ ở Lagi với 1 người ở Lagi, em ở saigon và 2 bên mua chung chưa biết mặt nhau, khi đi công chứng mới helo bạn à, và đứng tên chung trên sổ, sau có làm chung 1-2 lần thành bạn). Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, mình cần xác định thời gian cầm cự, khả năng trả lãi và cắt lỗ khi cần thiết (gần 5 năm trước mua căn nhà đầu đời và xây trị giá khoảng 10 tỷ, em vay ngân hàng 60% thay vì rút tiền kinh doanh, thu nhập 1 năm từ kinh doanh em để dành được 400 triệu, do vậy có thể trả lãi ngân hàng mà không bị xiết nhà. 2 năm sau vay 80% mua căn thứ 2 giá 8 tỷ cho thuê với mục đích trong 18 tháng phải bán dù lỗ 1 tỷ để không phá sản. May mắn em có khoản tiền thừa kế bên vợ, kiếm thêm thu nhập khác kha khá nên chưa có nhu cầu bán, dù giá thị trường tăng 40%). Cách 2 nhiều nhà đầu tư bđs sử dụng (nói chung chẳng có cty, tập đoàn lớn nào mà không vay ngân hàng để phát triển kinh doanh, càng lớn càng vay nhiều), họ nói dùng mỡ cá rán cá, nhưng phải bản lĩnh và kinh nghiệm, nó là con dao 2 lưỡi, nhiều người vì tham nên thâm (xin lỗi, đã kinh doanh muốn lời nhiều ai cũng dễ để cái tham chi phối). Nếu chỉ có ít tiền, ngoài 2 cách trên chỉ có thể mua dự án chung cư dạng lúa non, thanh toán nhiều lần, thời gian dài và được ngân hàng của chủ dự án hỗ trợ (trong quá trình xây dựng, hoàn thiện, vẫn có thể sang tay kiếm lời chút chút nếu thị trường đi lên).
Ở thời điểm em đầu tư Lagi, có trường hợp mua chung đất giá 15 tỷ, 1 bạn môi giới theo mua chung góp 270 triệu chưa được 2%, em cũng rất vui vì có người gan cùng mình dám tin mình, 40 ngày sau bán chia bạn ấy lời 71 triệu (tới giờ vẫn mời em cafe đó nhen).
Sau đó em đầu tư ở Nam Cát Tiên, hồ Đa Tôn, Trà Cổ thuộc Tân Phú, Đồng Nai. Cũng bán được 1 miếng, còn 4 miếng chưa bán được, nhưng dự định giữ 1 miếng để phát triển du lịch địa phương.
Sau 12 tháng đầu tư bđs (quá non trẻ, không tính giai đoạn trước mua nhà để ở, chỉ tính từ khi đầu tư Lagi), em tự rút 4 nhận xét khi đầu tư:
1) đánh giá tiềm năng tương lai sau 1 năm, sau 3 năm của khu vực muốn đầu tư. (không đầu tư chỗ khi ai đó nói giá đang lên, như trường hợp Lagi là rút kinh nghiệm không tham gia khi nó đang lên (dù có lời), hãy mua khi nó chưa lên.
2) Mua với giá thấp hơn thị trường > 20%, để còn bán lời 10% cho người mua mình thấp hơn giá thị trường (bằng giá hoặc mắc hơn thị trường sao bán, muốn lừa người mua chăng). Đây là quan điểm có lời ngay khi mua chứ không đợi tăng giá mới sinh lời.
3) Càng đi xa càng dễ kiếm mồi. Đây vừa nghĩa bóng lẫn nghĩa đen, vợ em chỉ muốn mua cái nhà nào gần nơi mình ở để tiện quản lý và nắm giá thị trường, các anh chị bạn bè cũng vậy. Do phần lớn đều nghĩ thế, nên kiếm được bđs giá rẻ rất khó, khu vực nhỏ như vậy cơ man người có điều kiện mua, sao tới phiên mình. Em xem phim tài liệu khoa học, biết có nhiều động vật nếu không di cư kiếm ăn sẽ chết đói. Ngay cả các bộ lạc còn di cư để tìm vùng đất màu mỡ để trồng trọt, thay cho vùng đất đã hết dinh dưỡng do khai thác nhiều năm.
Có 1 đặc điểm giá thị trường ở nông thôn, vùng ít dân cư, vùng chưa phát triển nó có biên độ rất rộng, do tính thanh khoản nó thấp. Nó không có giá thị trường chuẩn như các quận ở Hà Nội, Saigon. Có người bán 1,2 tỷ có người bán 800 triệu dù diện tích, vị trí na ná nhau. Ở nhận xét thứ 3 này, em rất khâm phục các bạn miền Bắc, nào nam tiến, nào Đà Nẵng, Đà Lạt, Phú Quốc, v.v...trong khi cái khu vực bạn ấy ở thì không đầu tư (chắc hẳn nó có lý khi đi xa).
4) Kiếm tiền từ nơi có tiền. Nói cách khác là nước sẽ chảy vào nơi trũng. Các bạn kinh doanh chắc cũng đồng ý: Hà Nội hay Saigon phát triển thương mại rất hấp dẫn, mình có thể bán sản phẩm gì đó cho rất nhiều người với rất nhiều nhu cầu, nếu đi về 'mù căng chải' kinh doanh liệu bán được bao nhiêu người. Ở đây hàm ý khu vực có tính thanh khoản khá tốt (hoặc tương lai gần khá tốt).
Có 1 ý nhưng thiết nghĩ không cần nói, đầu tư bđs nơi đang phát triển có hiệu quả hơn nơi đã phát triển.
Thêm nữa cần có quan điểm (nhất là với các bạn ít vốn, hoặc chưa nhiều kinh nghiệm như mình): lời ít nhưng an toàn, không nên chạy theo lời nhiều nhưng rủi ro, cũng như trên mình nói không nên chạy theo ai đó nói nơi này đang tăng nhanh, không mua bây giờ mai mốt không mua được, lợi nhuận đi kèm rủi ro nhưng rủi ro có vẻ nhiều hơn cho người ít kinh nghiệm.
Sau cùng, làm sao thực hiện được 4 nhận định trên (có cái làm được, có cái khó quá). Thực tiễn đó là do bản thân, do kiên trì và tự tìm kiếm cơ hội. Với mình chẳng hạn, khi chưa quan tâm bđs, trung bình 1,5 năm có 1 cơ hội. Từ khi mình chủ động tìm kiếm cơ hội, thì cũng 1,5 năm có tới 4-5 cơ hội (tăng 500%). Hãy tìm kiếm, bạn sẽ gặp!
(Lời cuối: quan hệ càng nhiều môi giới càng lợi, ai chê/chửi cò riêng mình thì không (mình không thấy thiệt khi biết họ, nhưng tin hay không là...vấn đề rất quan trọng).
cafef.vn
