[Funland] Hỏi các cụ về việc mua nhà thế chấp

[Jetu]

Căn cứ các điều 152 và 153 Luật Dân sự, bđs đã thế chấp thì ko được mua bán, do đó mọi hợp đồng đặt cọc và mua bán đều vô hiệu vì bên bán ko đủ điều kiện pháp lý (điều kiện về sở hữu trong đó gồm quyền định đoạt).
Chỉ khi có văn bản đồng ý cho bán bđs của bank thì mới được mua bán hợp pháp, nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro về tranh chấp 3 bên.
Trong mọi trường hợp, mua bán bđs thế chấp chỉ thuần túy dựa trên niềm tin, ko được pháp luật bảo hộ.
Trừ phi giải chấp xong, rồi mua bán bình thường.

 

[zaiwaz123]

Vấn đề là chủ nhà và ngân hàng có bao nhiêu khế ước vay nợ , tổng nợ là bao nhiêu..... Nhiều trường hợp trả khoản này lại lòi khoản khác.....Nhiều trường hợp NH còn bắt phải có nghĩa vụ trả nợ cho vợ hoặc chồng mới giải chấp, quy định là một chuyện nhưng thực tế nhiều case phi lý tới mức không tưởng.... Chuyển 22 tỷ xong chủ nhà đột quỵ, tai biến, đột tử cũng mệt.
Tầm vài chục tỷ mua nhà thì không thiếu sự lựa chọn.

 

[sieunhancutchan]

Cái này em nghĩ cả 2 bên sẽ phải có 2 đầu đi làm việc, vd 1 bên 2 ông chồng sẽ đứng ở bank 1 bên 2 bà vợ sẽ đứng ở vp công chứng chẳng hạn, giấy tờ hợp đồng mua bán sẽ kí tá đầy đủ hết trước chỉ chưa công chứng và thiếu 1 chữ kí của 2 bà vợ thôi. Khi đó 2 ông chồng chuyển tiền vào bank xong alo 2 bà vợ bên kia kí nốt vào hd mua bán rồi đẩy công chứng luôn
Tất nhiên tầm tiền to thế này thì phòng công phải quen thân là thứ 1, bank phải cùng hợp tác chuẩn bị sẵn xác nhận giải chấp hđ vay của chủ cũ và nếu có người quen bên CA thì nhờ họ đi cùng chứng kiến giao dịch là tốt nhất. Nói chung là vẫn có rủi ro nhưng hạn chế đc bao nhiêu thì tốt bấy nhiêu.

 

[tranhien1979]

Em từng mua căn thế chấp. Nhưng, sau cọc, khoảng 10%, họ vay chỗ khác để tất toán. Khi ra công chứng, trả nốt tiền, là em nhận sổ luôn để làm thủ tục. Đổi phôi sổ mới, chả còn dấu tích nhà thế chấp.

 

[BDS68]

Nếu ngân hàng không chấp nhận ký biên bản thỏa thuận 3 bên, theo đó trong thỏa thuận có đề cập đến việc vay và phương án trả nợ vay và giao dịch BĐS sau khi hoàn tất trả nợ thì khó rồi.

Trong trường hợp này phương án khả thi nhất là mời bên văn phòng thừa phát lại lập cho cái vị bằng, ghi nhận lại nội dung thỏa thuận giữa chủ và tài sản với cụ, trong đó đề cập đến việc cụ cho vay 22 tỷ và cam kết giao dịch mua bán ntn sau tài sản kia được giải chấp (có biên bản, file ghi âm của 3 bên, hình ảnh quay chụp).

Các trường hợp đặt cọc hay hợp đồng abc công chứng đều vô hiệu với tài sản đang bị cầm cố, thế chấp. Nếu cố tình làm mà ảnh hưởng đến bên ngân hàng mình còn phạm luật đấy ạ!

 

[Whoamidear]

Cái này em nghĩ cả 2 bên sẽ phải có 2 đầu đi làm việc, vd 1 bên 2 ông chồng sẽ đứng ở bank 1 bên 2 bà vợ sẽ đứng ở vp công chứng chẳng hạn, giấy tờ hợp đồng mua bán sẽ kí tá đầy đủ hết trước chỉ chưa công chứng và thiếu 1 chữ kí của 2 bà vợ thôi. Khi đó 2 ông chồng chuyển tiền vào bank xong alo 2 bà vợ bên kia kí nốt vào hd mua bán rồi đẩy công chứng luôn
Tất nhiên tầm tiền to thế này thì phòng công phải quen thân là thứ 1, bank phải cùng hợp tác chuẩn bị sẵn xác nhận giải chấp hđ vay của chủ cũ và nếu có người quen bên CA thì nhờ họ đi cùng chứng kiến giao dịch là tốt nhất. Nói chung là vẫn có rủi ro nhưng hạn chế đc bao nhiêu thì tốt bấy nhiêu.

Ko biết thì đừng bi bô

 

[gadi2banh]

Nhà thế chấp, thì TS của ngân hàng rồi. Muốn làm gì, thì phải có thỏa thuận bằng văn bản 3 bên với NH cụ nhé. Ko nói mồm đc cụ nhé.

 

[sieunhancutchan]

Ko biết thì đừng bi bô

Em ko rành nên em đã nói là em nghĩ như vậy, còn nếu em biết chắc chắn thì em đâu cần phải dùng từ "em nghĩ" phải không bác. Kĩ năng đọc hiểu của nhiều người chán nhỉ

 

[ducquan1008]

e có ý kiến ngắn gọn thế này:
- Mua nhà sổ trong bank chắc chắn có rủi ro
- Giảm rủi ro bằng cách xử lý các thủ tục nhanh gọn trong thời gian ngắn nhất- xử lý dịch vụ
- Ko thể công chứng đc hđ cọc khi sổ trong bank, ko có chuyện ký hđ 3 bên có cả bank ở đó, bank ko quan tâm việc của các cụ, miễn sao có tiền trả bank là bank trả sổ
- Cách giảm rủi ro e vẫn làm đó là nhờ vpcc quen soạn trước hđ, lăn tay mọi thứ ok, chỉ chờ lấy sổ ra là phát hành (gọi là công chứng treo). Chỗ quen họ mới giúp mình làm đc việc này!
Một vài ý kiến nhỏ của e ạ!

 

[anphudong]

Đặt cọc thì ko cần công chứng vẫn có giá trị, chỉ ngại chủ nhà lật lọng ko muốn bán sau khi giải chấp thì cũng mệt. Tranh chấp xảy ra dư này thì cũng ớn:

Mâu thuẫn quanh căn nhà 100 tỷ trong vụ Quân 'Xa lộ' bị truy sát

TP HCM- Tranh chấp căn nhà 100 tỷ đồng kéo dài, hai bên lên mạng tố cáo nhau lừa đảo, kêu gọi người giải quyết mâu thuẫn... dẫn đến việc ông Quân "Xa lộ" bị chém chết.

vnexpress.net

 

[BloodOwl87]

Cụ chủ làm việc với bank đề nghị mua lại khoản nợ xem. Mua lại khoản nợ thì cụ đăng ký tại trung tâm giao dịch tài sản bảo đảm, đổi mình thành bên nhận thế chấp. Còn bank ko bán nợ thì thôi.
Chứ cái kèo công chứng hay thừa phát lại khi bank vẫn nhận thế chấp thì ko có vẹo j đâu.

 

[Tuongtien1977]

như cụ trên nói chuẩn nhất vẫn là cọc cho chủ nhà, chủ nhà mà nhiệt tình bán thì vay xã hội nâu rút sổ ra bán, chủ nhà không làm được việc này thì thôi đi mua chỗ khác

 

[stevevuxx]

Báo cáo với các cụ là em xử lý xong rồi. Làm việc với chủ nhà vay nóng giải chấp rồi mới vào full tiền. Mất 100 củ lãi vay mỗi bên chịu một nửa.

 

[agrimeco]

em cũng từng mua nhà nộp tiền giải chấp hơn 6 tỷ vào NH và giải quyết các thủ tục mua bán nội trong 1 ngày

 

[Whoamidear]

Em ko rành nên em đã nói là em nghĩ như vậy, còn nếu em biết chắc chắn thì em đâu cần phải dùng từ "em nghĩ" phải không bác. Kĩ năng đọc hiểu của nhiều người chán nhỉ

Đã sai còn đổ lỗi, lấp liếm.

 

[Whoamidear]

Đặt cọc thì ko cần công chứng vẫn có giá trị,

Nhà đã thế chấp, đặt cọc vô hiệu, vì chủ nhà mất quyền định đoạt (một trong ba quyền của sở hữu).

 

[hackspeed]

Chào các cụ, em có định mua một căn nhà đang cắm sổ ngân hàng. Căn đấy đang nợ ngân hàng 22 tỷ. Chủ nhà đưa ra phương án là em kí hợp đồng đặt cọc 22 tỷ rồi chuyển tiền 22 tỷ giải chấp xong rồi mình cầm sổ cùng với chủ đi làm thủ tục giải chấp ở văn phòng đăng ký đất đai. Làm xong thì chuyển nốt tiền và làm hợp đồng mua bán. Em thấy hơi rủi ro vì kể cả mình cầm sổ thì không có giá trị pháp lý gì.
Có phương án nào ít rủi ro hơn không các cụ?

1. Bank ra công văn đồng ý cho chủ nhà bán > công chứng bán > xóa chấp + sang tên đồng thời (phải ghi giá cao )
2. Chủ nhà ủy quyền định đoạt cho phía bên mua

 

[wildcat74]

Làm gì mà phức tạp thế, có văn bản kia là công chứng có thể chứng hợp đồng mua bán rồi. Khi làm thủ tục công chứng sẽ check trên UCHI (mạng công chứng xem có giao dịch cầm cố, thế chấp, mua bán.. nào liên quan đến bds kia ko). Công chứng xong sẽ đem qua ngân hàng, tất toán khoản vay và làm thủ tục giải chấp, sau đó thuế má sang tên bình thường. Cụ chỉ cần kiếm o CCB tay nghề tốt và cẩn thận là ok!. Để cẩn thận thì cụ treo tiền sẵn ở tài khoản BIDV, ngân hàng đồng ý- công chứng xong thì tất toán khoản vay vèo cái chứ có gì đâu!

 

[Jason88]

mua nhà đang thế chấp rất phổ biến hiện nay rồi, thực ra rủi ro có nhưng cũng rất ít thôi. Số tiền giao dịch nhỏ thì ko nói, chứ với số tiền to đôi ba chục tỷ như cụ chủ mua thì tốt nhất cứ đề nghị chủ nhà vay mượn đâu mà cốp vào bank lấy sổ ra rồi hãy nói chuyện mua bán, vẫn ko được nữa thì thôi tìm căn nhà khác

 

[sieunhancutchan]

Đã sai còn đổ lỗi, lấp liếm.

Em cũng ko rành nên em mới bảo là em nghĩ vậy, còn bác thích ép bảo em đổ lỗi hay lấp liếm gì em cũng chịu bác khôn thì của bác tất còn chuyện mua bán xong trong 1 ngày có bác khác bảo ok làm được rồi đây.

em cũng từng mua nhà nộp tiền giải chấp hơn 6 tỷ vào NH và giải quyết các thủ tục mua bán nội trong 1 ngày