[Funland] Góc tư vấn kinh nghiệm cho người mới tham gia mua hoặc bán bất động sản để tránh rủi ro từ kinh nghiệm bản thân

[hoanptp]

Xin chào các cụ và các mợ, cho dù thị trường có lên hay xuống, có sốt đất hay không thì việc mua hoặc bán bất động sản vẫn diễn ra hàng ngày. Các cụ có thể thuộc diện người thông minh nhanh nhẹn, đa mưu túc trí, hay cẩn thận thì đều cảm thấy bỡ ngỡ trong những lần đi mua hoặc bán BĐS. Đơn giản vì cả đời người đa phần các cụ chỉ mua hoặc bán 1 vài giao dịch, mà mỗi giao dịch lại có số tiền rất lớn có những người lúc đó tâm trí như bị rối loạn hoặc tạm thời không biết xử lý ra sao, vậy nên em mới mở thớt này chia sẻ từ kinh nghiệm của mình để các cụ đỡ bị mất tiền khi mua hoặc bán BĐS.
Từ kinh nghiệm bản thân những lần đầu đi mua đất em cũng bị bên môi giới kê chênh tiền, mua đất một phần dính quy hoạch, hay đơn cử như khu nhà em vừa rồi người mua rao bán nhà cuối cùng thu được 6.9 tỷ người bán trả 7.4 tỷ và môi giới ở giữa kê chênh 500 triệu. Vậy em xin note một số điểm cơ bản để các cụ các mợ tham khảo, và các cụ các mợ nào có thêm kinh nghiệm nữa thì hãy bổ xung thêm nhé:
1 - Khi các cụ đi mua
- Hãy thực tế bỏ thời gian đi xem, tham khảo thật nhiều căn, mảnh đất nơi mình định mua để có cái nhìn tổng quát đừng nghe ai kể, ai bảo, ai rỉ tai các cụ nhé, cứ thực địa đến xem trực tiếp
- Khi nhắm được rồi thì tìm liên lạc với địa chính khu vực để check quy hoạch
- Nên vay ngân hàng chút để Ngân hàng họ thẩm tra tình trạng nhà hoặc đất giúp mình
- Làm rõ việc bên mua có phả trả phí môi giới hay không mà nếu có thì là bao nhiêu, cái này quan trọng các cụ nhé (nên đàm phán con số cố định đừng tính theo % giá trị).
- Làm rõ việc thuế phí sang tên ai chịu, chi phí công chứng nữa
* Đặc biệt phải gặp và làm việc về giá với chủ nhà, các cụ đừng ngã giá qua môi giới, bên môi giới chỉ cung cấp thông tin thôi, nếu mình ngã giá qua môi giới rất dễ bị môi giới kê chênh như đã nêu trên (Bỏ qua tất cả các thể loại nhờ bán hộ, bán hộ cô em, bán hộ ông anh) cứ sổ đỏ trực tiếp gặp chủ nhà để đàm phán giá

2 - Khi các cụ đi bán
- Nên đóng vai đi mua qua các kênh môi giới để định giá bán mảnh của mình
- Tìm tất cả các lợi thế về mảnh đất, ngôi nhà của mình nếu có để sẵn sàng đàm phán giá với người mua
- Rao bán tất cả các kênh và rao cả kênh môi giới (qua môi giới sẽ nhanh hơn và nhớ đàm phán tỷ lệ hoa hồng môi giới)
- Làm rõ việc thuế phí sang tên ai chịu, chi phí công chứng nữa
* Đặc biệt cần đàm phán giá trực tiếp với khách hàng, ko làm việc đám phán giá qua môi giới nếu mình ngã giá qua môi giới rất dễ bị môi giới kê chênh như đã nêu trên (Bỏ qua tất cả các thể loại mua hộ, mua hộ cô em, mua hộ ông anh đang ở nước ngoài, đang ở xa), kiên định với sự định giá của mình đừng nghe môi giới họ dìm giá hay chê tài sản của mình.

Còn những giai đoạn về sau thì các cụ các mợ sau khi đã thỏa thuận rồi thì cứ ra Văn phòng công chứng để ký Hợp đồng mua bán, có thể nhờ bên Văn phòng Công chứng họ làm luôn cho dịch vụ sang tên sổ đỏ cho nhanh gọn. Lưu ý nên nhận tiền CK hoặc thanh toán bằng tiền CK cho nhanh gọn, lưu ý hạn mức thanh toán và không nên thanh toán vào cuối tuần lỡ có trục trặc gì phải đợi đến T2 NH họ mới tra soát, nên Ck từng phần nhỏ tiền một có trục trặc còn xử lý kịp.

 

[trai3bua]

cứ ai cọc thì làm việc với người đó thôi khỏi dài dòng

 

[saphia2008]

Mình thì xin bổ sung thêm bài viết rất hay mà mình đọc được trên Facebook, các cụ bớt chút thời gian đọc em nghĩ nó khá đúng với thời cuộc. Câu chuyện có thể không có thật, nhiều chỗ còn chưa hợp lý nhưng đọng lại cũng nhiều hàm ý tốt đáng để lưu tâm.

BÀI HỌC ĐẮT GIÁ CỦA VỢ CHỒNG TÔI SAU 4 LẦN MUA ĐẤT NGOẠI THÀNH
Sau vài miếng đất quá xa ở tận Bình Dương, Long An, mua xong đành để đấy, vợ chồng chị Ánh chuyển sang mua đất ở Bình Chánh.
Dưới đây là những kinh nghiệm của chị Hồng Ánh, 35 tuổi, hiện sống tại TPHCM đúc kết được sau khi đã mua đi bán lại vài miếng đất ở ngoại thành.
Vợ chồng tôi cùng tuổi, cưới nhau năm 2010. Trước đây, tôi là nhân viên kinh doanh, ngoài ra còn bán hàng online. Chồng tôi là kỹ sư điện công nghiệp nhưng công việc bấp bênh, thường xuyên phải thay đổi chỗ làm, dù vậy trung bình mỗi tháng anh kiếm được khoảng 15 triệu. Hai vợ chồng vẫn để dành ra được khoảng 20 - 30 triệu/tháng.
Năm 2011, chúng tôi sinh con đầu lòng. Chồng tôi thấy ở nhà chỉ có mẹ già (anh là con một), vợ mới sinh nên anh xin nghỉ không đi công trình nữa, ở nhà phụ vợ bán hàng online và chăm sóc con cái. May mắn là bố mẹ hai bên đều có thu nhập nên chúng tôi không phải phụ cấp. Chúng tôi cũng ở nhà bà nội nên không tốn tiền thuê nhà.
Ba mẹ tôi vẫn hay nói, có tiền dư thì nên mua đất, vì chỉ người đẻ thêm chứ đất không đẻ thêm. Khi cần mua, có thể vay mượn một chút rồi tiết kiệm trả nợ sau, không nên chờ đến khi đủ tiền vì có thể lúc ấy thứ mình muốn mua đã tăng giá, mình mua không nổi.
Vì thế, năm 2010, mẹ tôi có một miếng đất 270m2 ở Bình Dương, định cho tôi và chị gái, nhưng chị tôi đang ở nước ngoài, nên vợ chồng tôi gom hết tiền vàng sau cưới được 50 triệu, trả cho chị để lấy đứt miếng đất. Tuy nhiên, miếng đất ở xa quá, cách TP HCM khoảng 100km, nên sau này khi chúng tôi cần vốn, không bán được, đất cứ để đó.
Từ đó, chúng tôi rút ra kinh nghiệm: không mua đất xa xôi quá, đi lại quản lí khó khăn, thông tin kém, phát triển chậm, tính thanh khoản rất thấp.
Sau quá trình làm việc điên cuồng và tiết kiệm, cuối năm 2012, chúng tôi để dành được 160 triệu, nên đi mua một miếng đất dự án 90m2 sau chợ Đức Hòa (Long An), có sổ hồng đầy đủ, định bán sang tay kiếm lời nhưng mãi không bán được. Nguyên do là nhà đầu tư mua một miếng đất lớn để chia lô bán nên đường đi nội bộ trong khu vực miếng đất lớn đó không có trên bản đồ xã, sau này xây nhà sẽ không hoàn công được. Vì vậy khách đến xem rất nhiều nhưng không mua.
Từ đó, chúng tôi lại có thêm kinh nghiệm là không mua loại đất chia lô bán kiểu này mà chỉ mua đất và nhà ở của người dân. Thất bại này là do chúng tôi không đầu tư thời gian để tìm hiểu rõ quy hoạch và tình hình thực tế của miếng đất.
Vậy là 2 miếng đất bị trùm mền còn tiền vốn của chúng tôi trở về 0.
Đến giữa năm 2015, khi đã để dành được 700 triệu, chúng tôi mới lại quay trở lại mua đất. Sau một tháng tham khảo giá đất ở 2 khu vực Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, chúng tôi mua được miếng đất 145m2 có hai mặt tiền, giá 1,1 tỷ. Chúng tôi thế chấp nhà đang ở (của mẹ chồng cho) vay ngân hàng 400 triệu. Mới đầu chúng tôi định giữ miếng đất để dành nhưng sau 1 năm, có người hỏi mua thấy lãi nên lại bán, được 1 tỷ 430 triệu.
Sau vụ mua bán này, chúng tôi rút được kinh nghiệm: liên kết với ngân hàng rất có lợi vì mình chủ động về tài chính và quan trọng là mình được ngân hàng kiểm tra pháp lý của miếng đất miễn phí, không lo mua nhầm đất bị quy hoạch treo. Kinh nghiệm kế tiếp là chọn gói tín dụng linh hoạt, ở đây chúng tôi chọn gói mua nhà 20 năm và trong tháng trả cả gốc và lãi lên đến 20 triệu thì không bị phạt. Như vậy mình sẽ không bị áp lực trả ngân hàng hàng tháng cao, phòng ngừa tình trạng làm ăn đình trệ. Chỉ vay ngân hàng số tiền trong khả năng chi trả. Kinh nghiệm nữa là cần quyết đoán mua nhanh nhẹn và phải mua ở nơi cần bán, nên mua đất ở nơi đẹp cho dù giá cao hơn chút như thế sẽ dễ bán và mức độ lời sẽ nhanh hơn. Và nên mua đất có sổ hồng.
Tháng 4/2016, tôi xin nghỉ việc công ty, ở nhà kinh doanh tự do, được bảo hiểm xã hội trả 80 triệu. Sau khi bán miếng đất 145m2 nói trên, chúng tôi bán nốt miếng đất ở Đức Hòa với giá 190 triệu, gom hết tiền nghỉ việc, tiền tiết kiệm được 1,85 tỷ đi mua một nhà xưởng giá 2,1 tỷ. Số tiền thiếu, chúng tôi lại vay ngân hàng. Chúng tôi cho thuê xưởng một thời gian được 7-8 triệu/tháng thì không có người thuê nên muốn bán. Chúng tôi gặp phải người mua sành sỏi trong việc kinh doanh đất nên nghe anh ta thuyết phục đã đồng ý để cho anh ta thanh toán chậm trong 3 tháng. Sau khi chúng tôi nhận cọc của anh ta thì giá đất tăng chóng mặt. Chúng tôi đi tìm mua đất, gặp nhiều miếng ưng ý nhưng không mua được vì chủ đất không chấp nhận cho thanh toán chậm. Có những miếng đất, căn nhà chúng tôi rất thích, chỉ sau 10 ngày đã tăng giá 10-20% mà chúng tôi không thể mua vì chưa nhận được tiền bán xưởng.
Sau cuộc mua bán này, chúng tôi rút ra được kinh nghiệp để đời: khi mua nhà đất nên kéo dài thời gian thanh toán càng lâu càng tốt, nhưng khi bán thì nên rút ngắn thời gian thanh toán càng nhanh càng tốt.
Các kinh nghiệm này đã giúp ích nhiều cho vợ chồng tôi khi hợp tác mua đất chung với những người khác sau này.
Nguồn: Facebook

 

[Na2021]

Các cccm cho em hỏi? Khi mua nhà/đất mình nên đo đạc trc khi xuống cọc hay thế nào ạ? Vì em từng đọc ở chỗ nào đó mà sổ đỏ ghi diện tích nhiều hơn thực tế! Người mua ko đo, đến lúc cọc xong thì đã muộn vì giấy cọc ghi mua theo hiện trạng.

Từ trc đến giờ em chỉ mua chung cư nên chả phải xác định mốc chỉ giới hay đo đạc gì cả! Nhờ cụ nào hướng dẫn em các bước khi mua đất để em đỡ bị ngờ nghệch với ạ!
Em đọc thấy các cụ bảo lên phòng nào đó check qui hoạch - thì có cần đơn tử gì ko hay làm dịch vụ thế nào ạ?

Các cụ hướng dẫn em với! Em cảm ơn!!!

 

[nguyenvancuong88]

có thể tóm gọn 1 câu xanh dờn: "Hà Nội chưa bao giờ có lượng người ồ ạt mong muốn mua nhà để ở nhiều như bây giờ "

nó đến từ rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là khi kinh tế đi xuống, những thứ chi phí phát sinh lặt vặt rất nhiều, tiền thuê trọ cũng cao mà lương thì thấp, nên mong muốn an cư lạc nghiệp, giảm chi phí phát sinh hàng tháng là nhu cầu tất yếu của bất kỳ ai !!!

NÊN CÁC CỤ PHẢI HIỂU RÕ LÀ ĐÂY TOÀN NGƯỜI MUA THẬT ĐẤY, CHỈ 1 SỐ NHỎ CÒ ĐI ĐẦU CƠ THôi, chứ làm gì có ai xác định đầu tư những lô 120-200 triệu m2 đâu

 

[saphia2008]

Các cccm cho em hỏi? Khi mua nhà/đất mình nên đo đạc trc khi xuống cọc hay thế nào ạ? Vì em từng đọc ở chỗ nào đó mà sổ đỏ ghi diện tích nhiều hơn thực tế! Người mua ko đo, đến lúc cọc xong thì đã muộn vì giấy cọc ghi mua theo hiện trạng.

Từ trc đến giờ em chỉ mua chung cư nên chả phải xác định mốc chỉ giới hay đo đạc gì cả! Nhờ cụ nào hướng dẫn em các bước khi mua đất để em đỡ bị ngờ nghệch với ạ!
Em đọc thấy các cụ bảo lên phòng nào đó check qui hoạch - thì có cần đơn tử gì ko hay làm dịch vụ thế nào ạ?

Các cụ hướng dẫn em với! Em cảm ơn!!!

Theo em cụ nên liện hệ với bên địa chính phụ trách địa bàn nhờ họ check lại cẩn thận xem sao chi phí cũng rẻ cụ ah

 

[Na2021]

Theo em cụ nên liện hệ với bên địa chỉ phụ trách địa bàn nhờ họ check lại cẩn thận xem sao chi phí cũng rẻ cụ ah

Dạ vâng! Em cảm ơn ạ!

 

[chai ko]

E muốn hỏi. Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng để né thuế. Họ hay ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Nhưng nên lấy giá theo cơ sở nào thì hợp lý hả các cụ ? Văn phòng công chứng có tư vấn cho mình về giá này ko ?

 

[broken98]

có thể tóm gọn 1 câu xanh dờn: "Hà Nội chưa bao giờ có lượng người ồ ạt mong muốn mua nhà để ở nhiều như bây giờ "

nó đến từ rất nhiều nguyên nhân, nhưng nguyên nhân quan trọng nhất là khi kinh tế đi xuống, những thứ chi phí phát sinh lặt vặt rất nhiều, tiền thuê trọ cũng cao mà lương thì thấp, nên mong muốn an cư lạc nghiệp, giảm chi phí phát sinh hàng tháng là nhu cầu tất yếu của bất kỳ ai !!!

NÊN CÁC CỤ PHẢI HIỂU RÕ LÀ ĐÂY TOÀN NGƯỜI MUA THẬT ĐẤY, CHỈ 1 SỐ NHỎ CÒ ĐI ĐẦU CƠ THôi, chứ làm gì có ai xác định đầu tư những lô 120-200 triệu m2 đâu

Tiền thuê trọ cũng cao mà lương thì thấp nên mua những lô 120-200tr/m2 ah cụ

 

[broken98]

Các cccm cho em hỏi? Khi mua nhà/đất mình nên đo đạc trc khi xuống cọc hay thế nào ạ? Vì em từng đọc ở chỗ nào đó mà sổ đỏ ghi diện tích nhiều hơn thực tế! Người mua ko đo, đến lúc cọc xong thì đã muộn vì giấy cọc ghi mua theo hiện trạng.

Từ trc đến giờ em chỉ mua chung cư nên chả phải xác định mốc chỉ giới hay đo đạc gì cả! Nhờ cụ nào hướng dẫn em các bước khi mua đất để em đỡ bị ngờ nghệch với ạ!
Em đọc thấy các cụ bảo lên phòng nào đó check qui hoạch - thì có cần đơn tử gì ko hay làm dịch vụ thế nào ạ?

Các cụ hướng dẫn em với! Em cảm ơn!!!

Cầm thước đi đo cụ ah, nếu chênh lệch so với sổ là cũng mệt cụ ạ, nếu cần thận thì nhờ địa chính đến đo đạc cắm mốc cho chắc

 

[broken98]

E muốn hỏi. Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng để né thuế. Họ hay ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Nhưng nên lấy giá theo cơ sở nào thì hợp lý hả các cụ ? Văn phòng công chứng có tư vấn cho mình về giá này ko ?

Dựa trên bảng giá đất của nhà nước, dựa trên giao dịch của lô đất đó trước đó, dựa trên giao dịch của các lô khác gần đó ... cụ ạ

 

[saphia2008]

E muốn hỏi. Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng để né thuế. Họ hay ghi thấp hơn giá giao dịch thực tế. Nhưng nên lấy giá theo cơ sở nào thì hợp lý hả các cụ ? Văn phòng công chứng có tư vấn cho mình về giá này ko ?

Mình thấy tối thiểu để trên bảng giá đất khu vực đó (trước đây các cụ nhé, năm nay thì em chưa rõ khi có luật đất đai mới), tuy nhiên sẽ có những rủi ro thực tế khi xảy ra tranh chấp. Vậy nếu được tốt nhất nên ghi đúng giá trị giao dịch và chuyển tiền qua Ngân hàng cụ ah. Thực tế em đã chứng kiến vụ mua nhà 10 viết 2 tỷ, sau đó xảy ra tranh chấp vô cùng mệt mỏi dù đã ra công chứng sổ đỏ cầm tay. Nhưng đến lúc sang tên bị kiện do nhà bán đã nhận cọc của người khác, vậy nên với số tiền lớn càng làm chuẩn bao nhiêu thì càng tốt bấy nhiêu cụ ah.