[Funland] Giải chấp mua bất động sản

thosandocu · 10:55 15/11/2023

Kinnnnn nói:
Là không cần bên chủ cũ có mặt nữa đúng không cụ? Thế thì may quá, tự nhiên hôm ông anh nói có trường hợp tương tự, chủ bên kia có người mất nên dây dưa mãi

Nếu cụ có ảnh chụp sổ cũ cả mấy trang show lên thì phán chuẩn hơn.

Kinnnnn · 11:10 15/11/2023

thosandocu nói:
Nếu cụ có ảnh chụp sổ cũ cả mấy trang show lên thì phán chuẩn hơn.

em mật thư cho cụ để đỡ ảnh hưởng tới thớt này ạ

wavethai · 11:14 15/11/2023

Nguyên tắc là tiền trao cháo múc. 3 bên gồm Cụ, bên bán và VP Công chứng cùng ra ngân hàng, ký công chứng mua, bán xong cụ nhận giấy tờ gốc rồi nộp tiền vào NH (hoặc nộp tiền vào NH rồi nhận giấy tờ gốc nhà). The end

mrviml · 13:28 15/11/2023

Kinnnnn nói:
Là không cần bên chủ cũ có mặt nữa đúng không cụ? Thế thì may quá, tự nhiên hôm ông anh nói có trường hợp tương tự, chủ bên kia có người mất nên dây dưa mãi

Khi ký hợp đồng mua bán là bên bán đã cung cấp đầy đủ cho cụ giấy tờ để cụ đi làm thủ tục sang tên và đóng thuế, phí ở VPĐK đất đai rồi. Trường hợp dây dưa kia cho thể là do hợp đồng ủy quyền thôi hoặc cũng có rủi ro khi cụ không sang tên được do 1 vấn đề gì đó. Ví dụ giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán thấp quá, VPDK đất trả lại hồ sơ, lúc này mà cụ phải làm lại hợp đồng mua bán cũng mệt nếu chủ cụ đã mất.

Vì thế trước khi mua cần có thỏa thuận rõ ràng bên bán có nghĩa vụ cung cấp đủ thông tin và hỗ trợ bên mua trong quá trình sang tên, nếu ko có trục trặc gì bên bán họ lại vè thêm tiền của cụ mới ký cho là cũng mệt!

Về phía ngân hàng, khi có hợp đồng mua bán là ngân hàng có thể chấp nhận bỏ phong tỏa cho bên bán rồi. Cụ có trách nhiệm làm thủ tục sang tên và ra sổ nộp lại cho ngân hàng trong vòng 2 tháng!

Kinnnnn · 13:48 15/11/2023

mrviml nói:
Khi ký hợp đồng mua bán là bên bán đã cung cấp đầy đủ cho cụ giấy tờ để cụ đi làm thủ tục sang tên và đóng thuế, phí ở VPĐK đất đai rồi. Trường hợp dây dưa kia cho thể là do hợp đồng ủy quyền thôi hoặc cũng có rủi ro khi cụ không sang tên được do 1 vấn đề gì đó. Ví dụ giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán thấp quá, VPDK đất trả lại hồ sơ, lúc này mà cụ phải làm lại hợp đồng mua bán cũng mệt nếu chủ cụ đã mất.

Vì thế trước khi mua cần có thỏa thuận rõ ràng bên bán có nghĩa vụ cung cấp đủ thông tin và hỗ trợ bên mua trong quá trình sang tên, nếu ko có trục trặc gì bên bán họ lại vè thêm tiền của cụ mới ký cho là cũng mệt!

Về phía ngân hàng, khi có hợp đồng mua bán là ngân hàng có thể chấp nhận bỏ phong tỏa cho bên bán rồi. Cụ có trách nhiệm làm thủ tục sang tên và ra sổ nộp lại cho ngân hàng trong vòng 2 tháng!

Dạ khi em kí hợp đồng mua bán, nộp tất cả cho ngân hàng giấy tờ, ngân hàng đưa sổ cho bên bán và cả 2 bên ủy quyền cho 1 người làm thủ tục sang tên, sau khi sang tên xong thì có đưa về cho ngân hàng để họ chuyển thế chấp khoản vay và gỡ phong tỏa tiền cho bên bán rồi ạ.

mrviml · 14:15 15/11/2023

Kinnnnn nói:
Dạ khi em kí hợp đồng mua bán, nộp tất cả cho ngân hàng giấy tờ, ngân hàng đưa sổ cho bên bán và cả 2 bên ủy quyền cho 1 người làm thủ tục sang tên, sau khi sang tên xong thì có đưa về cho ngân hàng để họ chuyển thế chấp khoản vay và gỡ phong tỏa tiền cho bên bán rồi ạ.

Thế thì sổ đứng tên cụ rồi, còn gì phải lăn tăn nữa đâu!

thanh.long · 15:05 15/11/2023

Gió biển nói:
E định mua chung cư nhưng môi giới bảo chủ nhà có khoản vay ngân hàng phải cần giải chấp. E có mua bán đất đai bao giờ đâu nên cũng không biết cần phải lưu ý vấn đề gì.

Chung cư cụ định mua đã có sổ chưa hay mới đang là HĐMB ký với CĐT

Thanhvuóng71 · 15:59 15/11/2023

Kinnnnn nói:
Dạ khi em kí hợp đồng mua bán, nộp tất cả cho ngân hàng giấy tờ, ngân hàng đưa sổ cho bên bán và cả 2 bên ủy quyền cho 1 người làm thủ tục sang tên, sau khi sang tên xong thì có đưa về cho ngân hàng để họ chuyển thế chấp khoản vay và gỡ phong tỏa tiền cho bên bán rồi ạ.

Loằng ngoằng nhỉ. Trường hợp này hơi lạ. Sổ đang nằm trong NH thì làm sao ký hợp đồng công chứng mua bán được . Trường hợp NH đưa sổ cho bên thứ 3 là khoing thể vì còn thủ tục xóa đăng ký thế chấp nữa .

nguyentoan.uct · 16:05 15/11/2023

mrviml nói:
Phần lớn mua bds nghe thấy thế chấp ngân hàng là mọi người ngại nhưng thực tế pháp lý nó lại rất ok thì ngân hàng họ mới cho vay, nhưng có điều sẽ mất thời gian hơn so với bình thường.

Có mấy phương án cụ có thể cân nhắc xem cái nào hợp lý thì làm:
1. Chủ nhà tự lo tiền tất toán ngân hàng và giải chấp: Trường hợp này cụ chỉ mất thời gian chờ đơi, bên phía bán cũng cần cụ đặt cọc 1 phần để chắc chắn cụ sẽ mua thì họ mới tất toán rút sổ ra. Cụ cứ yêu cầu bên bán cung cấp đủ giấy tờ, nếu cả hợp đồng vay vốn để xác định rõ giấy tờ ok. Cụ cẩn thận hơn thì ra công chứng đặt cọc cho yên tâm. Trường hợp này theo em là ít rủi ro nhất.
2. Chủ nhà ko đủ tiền và cần bên mua hỗ trợ tất toán: Trường hợp này rủ ro nhất, khuyến cáo ko nên nhưng nếu cụ deal được giá tốt, giấy tờ pháp lý ok, nhân thân bên mua uy tín thì có thể làm biets đâu được giá hời.
3. Mua bán 3 bên với ngân hàng: Nếu cụ ko đủ tiền và cần vay ngân hàng thì làm kiểu này. Phương án này thì phức tạp, mất thời gian và cũng có nhiều rủi ro nhưng đỡ hơn phương án 2.

Chuẩn như cụ nói, thằng bạn em làm bên ngân hàng cũng nói thế. Tài sản đang thế chấp hoặc bên mua sẽ vay ngân hàng thì ngoài công chứng còn có ngân hàng là bên thứ 3 sẽ thẩm định cả tài sản của mình, cả tư cách người mua. Cho nên 1 số trường hợp người mua, bán nhà có sẵn tiền vẫn làm thủ tục vay ngân hàng 1 ít để có ngân hàng tham gia thẩm định.

mrviml · 16:15 15/11/2023

Thanhvuóng71 nói:
Loằng ngoằng nhỉ. Trường hợp này hơi lạ. Sổ đang nằm trong NH thì làm sao ký hợp đồng công chứng mua bán được . Trường hợp NH đưa sổ cho bên thứ 3 là khoing thể vì còn thủ tục xóa đăng ký thế chấp nữa .

Bình thường mà cụ! Hình như NH ra thông báo giải chấp là có thể ký HDMB rồi. Bên thứ 3 ở đây là cán bộ của ngân hàng sẽ được ủy quyền đẻ làm các thủ tục thay cho bên mua và bên bán. Nói chung ký 3 bên thì ngân hàng nắm đằng chuôi hết, bên mua và bên bán chẳng cẩm sổ đỏ hay bất kì giấy tờ gì cả!

Thanhvuóng71 · 15/11/23

mrviml nói:
Bình thường mà cụ! Hình như NH ra thông báo giải chấp là có thể ký HDMB rồi. Bên thứ 3 ở đây là cán bộ của ngân hàng sẽ được ủy quyền đẻ làm các thủ tục thay cho bên mua và bên bán. Nói chung ký 3 bên thì ngân hàng nắm đằng chuôi hết, bên mua và bên bán chẳng cẩm sổ đỏ hay bất kì giấy tờ gì cả!

Em lại hiểu khác . Nếu sổ đỏ đang thế chấp ở NH muốn rút ra thì việc đầu tiên chính chủ sẽ phải tất toán hết số nợ với NH . Sau đó NH mới trả lại sổ đỏ kèm theo 1 công văn gửi phòng đk đất đai nơi mà cuốn sổ này đã đăng ký thế chấp ( quy trình này phải mất tối thiểu hơn 1 ngày ). Để làm thủ tục xóa thế chấp có xác nhận bằng con dấu phía sau sổ đỏ. Song song đó thì vpđk đất đai đưa thông tin lên hệ thống công chứng ...lúc đó mới có thể làm các thủ tục giao dịch mới.
Với quy trình chặt chẽ rõ ràng như vậy thì sẽ không có bên thứ 3 nào can thiệp để làm được cả. Trừ trường hợp bên thứ 3 là người cửa NH có thể đánh giá được tình hình , chấp nhận mạo hiểm , có chi phí cao thì họ sẽ ứng tiền ra trả ( trên cơ sở được ủy quyền của chủ sổ đỏ ) để đi làm thủ tục giải chấp.

Gió biển · 17:01 15/11/2023

thanh.long nói:
Chung cư cụ định mua đã có sổ chưa hay mới đang là HĐMB ký với CĐT

Có sổ rồi cụ

bytrang93 · 17:03 15/11/2023

Em xí slot vào hóng các cụ bàn ạ

mrviml · 00:11 16/11/2023

Thanhvuóng71 nói:
Em lại hiểu khác . Nếu sổ đỏ đang thế chấp ở NH muốn rút ra thì việc đầu tiên chính chủ sẽ phải tất toán hết số nợ với NH . Sau đó NH mới trả lại sổ đỏ kèm theo 1 công văn gửi phòng đk đất đai nơi mà cuốn sổ này đã đăng ký thế chấp ( quy trình này phải mất tối thiểu hơn 1 ngày ). Để làm thủ tục xóa thế chấp có xác nhận bằng con dấu phía sau sổ đỏ. Song song đó thì vpđk đất đai đưa thông tin lên hệ thống công chứng ...lúc đó mới có thể làm các thủ tục giao dịch mới.
Với quy trình chặt chẽ rõ ràng như vậy thì sẽ không có bên thứ 3 nào can thiệp để làm được cả. Trừ trường hợp bên thứ 3 là người cửa NH có thể đánh giá được tình hình , chấp nhận mạo hiểm , có chi phí cao thì họ sẽ ứng tiền ra trả ( trên cơ sở được ủy quyền của chủ sổ đỏ ) để đi làm thủ tục giải chấp.

Nói chung trường hợp này hiểu nôm na thì gần như là quy trình mua bán 4 bên chứ ko phải 3 bên như thông thường nữa nên cũng sẽ phức tạp hơn. Việc này đơn giản hay phức tạp phụ thuộc vào ông NH, nếu NH hỗ trợ thì nó sẽ đơn giản vậy nên quy trình ở mỗi NH có thể khác nhau. Tình huống này cũng tương tự như chính sách nối tiếp khoản vay của techcombank trong chuyển nhượng ở Vin OCP2. Bản chất là khoản vay chi chuyển từ bên bán sang bên mua, NH vẫn cầm tài sản.

Em cũng không rõ quy trình chi tiết của mỗi NH sẽ như nào nhưng có 1 số vấn đề cùng trao đổi với cụ như sau:
- Sổ đỏ vẫn do ngân hàng giữ và ko cần bên bán rút ra và đi giải chấp.
- Cái quan trọng nhất cần có là HDMB giữa 3 bên (Bên bán - NH - Bên mua). Bình thường sổ đỏ chưa giải chấp thì ko thể công chứng mua bán được (nếu như ko được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là NH). Như vậy ở đây HDMB là ký giữa 3 bên nên hiển nhiên là có sự đồng ý của NH nên có thể công chứng HDMB mặc dù sổ chưa giải chấp.
- Bên mua sẽ ký HD tín dụng với NH trước. Cán bộ của NH sẽ được ủy quyền để đi giải chấp và sang tên cho bên mua, sau khi sổ đã đứng tên bên mua sẽ ký hợp đồng thế chấp và NH sẽ tiếp tục giữ sổ.
- Bên NH là tay không bắt giặc, thả con săn sắt (Bên bán) để bắt con cái rô (Bên mua) thông qua hợp đồng tín dụng. Mọi chi phí trong quá trình như chi phí định giá tài sản, chi phí công chứng, giải chấp, sang tên, thế chấp đều do bên bán và bên mua chịu, NH ko ứng đồng nào ra cả.

Trên đây là 1 số ngu ý của em (có thể đúng có thể chưa) nếu cụ nào rõ hơn có thể khai sáng giúp. Nếu có cụ nào bên NH khai sáng cho anh em thì càng tốt ạ!

Thanhvuóng71 · 16/11/23

mrviml nói:
Nói chung trường hợp này hiểu nôm na thì gần như là quy trình mua bán 4 bên chứ ko phải 3 bên như thông thường nữa nên cũng sẽ phức tạp hơn. Việc này đơn giản hay phức tạp phụ thuộc vào ông NH, nếu NH hỗ trợ thì nó sẽ đơn giản vậy nên quy trình ở mỗi NH có thể khác nhau. Tình huống này cũng tương tự như chính sách nối tiếp khoản vay của techcombank trong chuyển nhượng ở Vin OCP2. Bản chất là khoản vay chi chuyển từ bên bán sang bên mua, NH vẫn cầm tài sản.

Em cũng không rõ quy trình chi tiết của mỗi NH sẽ như nào nhưng có 1 số vấn đề cùng trao đổi với cụ như sau:
- Sổ đỏ vẫn do ngân hàng giữ và ko cần bên bán rút ra và đi giải chấp.
- Cái quan trọng nhất cần có là HDMB giữa 3 bên (Bên bán - NH - Bên mua). Bình thường sổ đỏ chưa giải chấp thì ko thể công chứng mua bán được (nếu như ko được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là NH). Như vậy ở đây HDMB là ký giữa 3 bên nên hiển nhiên là có sự đồng ý của NH nên có thể công chứng HDMB mặc dù sổ chưa giải chấp.
- Bên mua sẽ ký HD tín dụng với NH trước. Cán bộ của NH sẽ được ủy quyền để đi giải chấp và sang tên cho bên mua, sau khi sổ đã đứng tên bên mua sẽ ký hợp đồng thế chấp và NH sẽ tiếp tục giữ sổ.
- Bên NH là tay không bắt giặc, thả con săn sắt (Bên bán) để bắt con cái rô (Bên mua) thông qua hợp đồng tín dụng. Mọi chi phí trong quá trình như chi phí định giá tài sản, chi phí công chứng, giải chấp, sang tên, thế chấp đều do bên bán và bên mua chịu, NH ko ứng đồng nào ra cả.

Trên đây là 1 số ngu ý của em (có thể đúng có thể chưa) nếu cụ nào rõ hơn có thể khai sáng giúp. Nếu có cụ nào bên NH khai sáng cho anh em thì càng tốt ạ!

Về nguyên tắc là khi sổ đỏ đang cầm cố tại ngân hàng thì là đã bị ngăn chặn giao dịch thông qua việc đăng ký thế chấp tại vp đất đai và bị phong tỏa giao dịch trên hệ thống công chứng. Cho nên mọi việc mua bán chính thức đều không được pháp luật công nhận. Cho nên k một NH nào tham gia vào cái việc ký HDMB ( khi sổ đó đang cầm cố ) ba bên cả - Khi dfos họ đang làm sai luật và thêm nữa là NH không có chức năng mua bán bds.

Xebuythn · 13:09 16/11/2023

Vậy tóm lại nếu mua bán nhà đất loại này mà chủ nhà đất không có tiền giải chấp sổ về và xoá thế chấp vay NH ở vpdkdd thì chỉ có cách người mua tạm ứng tiền đủ để làm việc này cho người bán bằng kiểu HD vay nợ hoặc đặt cọc thôi ah? Rồi xong việc sổ mới ký hdmb được....vậy quá nhiều rủi RO nếu bên bán có quay ...hoặc nợ nhiều nơi ...

Xebuythn · 13:11 16/11/2023

Xebuythn nói:
Vậy tóm lại nếu mua bán nhà đất loại này mà chủ nhà đất không có tiền giải chấp sổ về và xoá thế chấp vay NH ở vpdkdd thì chỉ có cách người mua tạm ứng tiền đủ để làm việc này cho người bán bằng kiểu HD vay nợ hoặc đặt cọc thôi ah? Rồi xong việc sổ mới ký hdmb được....vậy quá nhiều rủi RO nếu bên bán có quay ...hoặc nợ nhiều nơi ...

Thế mà vẫn có nhiều giao dịch mua bán nhà đất đang cắm sổ ngân hàng ????

Thanhvuóng71 · 15:18 16/11/2023

Xebuythn nói:
Vậy tóm lại nếu mua bán nhà đất loại này mà chủ nhà đất không có tiền giải chấp sổ về và xoá thế chấp vay NH ở vpdkdd thì chỉ có cách người mua tạm ứng tiền đủ để làm việc này cho người bán bằng kiểu HD vay nợ hoặc đặt cọc thôi ah? Rồi xong việc sổ mới ký hdmb được....vậy quá nhiều rủi RO nếu bên bán có quay ...hoặc nợ nhiều nơi ...

Đúng rồi , mua kiểu ứng tiền trước ra để trả nợ NH xong. rồi bên bán mới đi rút sổ, đi xóa thế chấp, đi công chứng...đau tim lắm.

Xebuythn · 15:26 16/11/2023

Thanhvuóng71 nói:
Đúng rồi , mua kiểu ứng tiền trước ra để trả nợ NH xong. rồi bên bán mới đi rút sổ, đi xóa thế chấp, đi công chứng...đau tim lắm.

https://www.otofun.net/threads/mua-nha-co-so-do-the-chap-ngan-hang.1877567/page-2 cháu vừa đọc thớt này...tốt nhất là chủ nhà phải đi vay nóng vài ngày để giải chấp nh rút sổ về rồi mình mới mua bán ký hd

23 zô 23 zô 23 uống · 15:27 16/11/2023

Nên để chủ nhà đứng ra vay nóng để giải chấp xong rút sổ về rồi đi công chứng trả tiền, lãi vay 2-3 ngày đó có thể 2 bên cưa đôi là bên mua đã hỗ trợ hết mức

[Funland] Giải chấp mua bất động sản

Xe buýt

Xe buýt

Xe tăng

Xe hơi

Xe buýt

Xe hơi

Xe tăng

Xe container

Xe điện

Xe hơi

Xe container

Xe tải

[Tịch thu bằng lái]

Xe hơi

Xe container

Xe tải

Xe tải

Xe container

Xe tải

Xe tăng

Thông tin thớt