- Biển số
- OF-53016
- Ngày cấp bằng
- 16/12/09
- Số km
- 583
- Động cơ
- 439,749 Mã lực
Chào các cụ. Cũng sắp hết năm 2023 và sang năm 2024 nên em xin phép lập thớt để các cụ cùng vào bàn luận về thị trường bds Hà Nội và phía Bắc năm 2024. Hy vong qua thớt này các cụ nhà đầu tư, người mua nhà để ở có thể nắm dc các thông tin hữu ích và ra quyết định hợp lý.
- Về kinh tế chung: Theo quan điểm của em thì kinh tế 2024 vẫn là 1 năm khó khăn do nhiều nguyên nhân: kinh tế thế giới chưa hồi phục, hấp thụ vốn vào nền kinh tế chưa hiệu quả dù lãi suất thấp, đầu tư công chưa có các dự án mới triển khai...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Đây là điểm sáng rất tích cực, vì các cụ cũng nhận thấy rõ ràng là chính phủ và ngân hàng đang tìm mọi cách hỗ trợ nền kinh tế và đặc biệt là ngành bất động sản như giảm lãi suất, thông tư 02 cho gia hạn và hoãn nâng nhóm nợ, thông tư 06 cho phép vay vốn ls thấp hơn để đảo nợ, gia hạn trái phiếu...
- Về nguồn cung bất động sản: Năm 2024 sẽ có rất nhiều dự án chung cư mới khởi công, cung cấp ra lượng lớn căn hộ (nguồn thì em xin phép ko nói dc). Phân khúc liền kề, biệt thự kđt mới nguồn cung mới ko nhiều. Đất nền phân lô thì sẽ bị siết từ 1/1/2025 nên 2024 sẽ có nhiều biến động, khó dự đoán trước.
- Về nguồn cầu bất động sản: Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài. Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng. Các "cá mập" thì có thể tiếp tục chờ đợi hoặc lựa chọn đầu tư vào 1 phân khúc ít người quan tâm và ngờ tới thời điểm này.
- Về các khu vực bất động sản:
+ Phía Bắc HN: Mê Linh, Sóc Sơn có thông tin thành phố mới nhưng 2024 chưa thể phát triển dc vì còn hạn chế về giao thông, cầu đường, hạ tầng. Đông Anh giá sẽ lên do có Vin Cổ Loa và dự án Thành Phố Thông Minh của BRG.
+ Phía Tây HN: Khu này khó dự đoán trước vì nhiều năm dc các nhà đầu tư quan tâm, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, phần tiếp theo em sẽ nói chi tiết hơn.
+ Phía Nam HN: Khu này cũng có thông tin về sân bay thứ 2 tại Hà Nội nhưng đến 2050 dự kiến mới hoạt động thì 2024 hơi sớm để đầu tư. Em nghĩ khu này sẽ có ít biến động.
+ Phía Đông HN: Theo em thì sẽ tiếp tục phát triển nhanh do có sự đầu tư của nhiều CĐT uy tín tiềm lực mạnh như Vin, Eurowindow, Him Lam. Hạ tầng giao thông tốt. Giáp với khu nhà giàu Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Ninh và sắp thêm Hưng Yên. Nguồn cầu sẽ có nhiều cả từ ngoài vào chứ không phụ thuộc vào phía trong ra.
+ Các tỉnh lân cận Hà Nội: Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư. Hôm trc em có xem 1 video thấy tỉnh Hưng yên đang tích cực thu hút đầu tư FDI, xây dựng cùng lúc hàng chục kcn dọc theo đường mới từ đường 5 rẽ vào, qua thành phố Hưng Yên đi Thái Bình, các lãnh đạo tỉnh trực tiếp đưa các đoàn đầu tư đi thăm vị trí các KCN. E có việc đi Hưng Hà Thái Bình và cũng đi qua con đường này, thấy gần 60km tấp nập xe cộ thi công 2 bên đường. Các tỉnh khác thì theo em ko có nhiều biến động.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024:
Quan điểm của em thì vẫn theo tư duy "chu kỳ" vì cũng đã 4-5 chu kỳ bất động sản lên xuống rồi. Do kiến thức còn hạn chế nên em chỉ căn cứ vào chu kỳ gần nhất, chu kỳ mà em thực sự có hiểu biết và tham gia vào. Khoảng 2010 thì thị trường đổ vỡ, giá giảm ko phanh, nhiều nhà đầu tư mất đến 50% thậm chí nhiều hơn do dùng đòn bẩy tài chính, và tập trung chủ yếu ở khu phía Tây Hà Nội. Đến năm 2014-2018 thì thị trường phát triển ổn định, giá tăng dần nhưng ko sốt. Từ 2018- 2021, sốt bất động sản bất chấp dịch bệnh covid.
Từ 2022-2023 thì thị trường đi xuống nhưng có điều kỳ lạ là giá ko giảm sâu, chỉ giảm 1 chút hoặc đi ngang, cao nhất như Kim Chung Di Trạch em ghi nhận cũng chỉ đến 30% từ giá CĐT. Chung cư lại liên tiếp lập đỉnh giá.
Để giải thích vấn đề tại sao giá ko giảm sâu như chu kỳ trước, theo em điểm mấu chốt chính là do nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính và nói chính xác hơn là ngân hàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dc gia hạn, ko nhảy nhóm nợ, vay bank khác, lãi suất thấp...tránh việc đổ vỡ như chu kỳ trước. Còn chung cư do nguồn cung 2 năm vừa rồi ko có nên cung thiếu, cầu tăng, giá cũng đội lên. Các CĐT đợt này ra hàng, vừa là để "hớt váng sữa", vừa là để có tiền trả nợ sau 2 năm trầm lắng, nợ trái phiếu sẽ đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao.
Nhiều cụ đọc đến đây thì sẽ nghĩ ngay đến mốc 2024 sẽ là đáy rồi và từ 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục đi lên. Nhưng theo em, đáy và hồi phục hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào 6 tháng đầu năm 2024.
Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ phải xử lý nhiều vấn đề lớn: Thông tư 02 về việc gia hạn nợ, nhóm nợ sẽ hết hạn - ngân hàng có tiếp tục gia hạn nữa hay ko, quả bom nợ xấu có thể kéo dài cho tự xì nhưng nếu nó ko xì dc thì ôm càng lâu lại càng nguy hiểm, nếu ko dc gia hạn thì 1 số bank sẽ có nợ xấu tăng đột biến và tạo áp lực bán tháo của nhà đầu tư. Đáo hạn trái phiếu cao kỷ lục, cái này nằm ngoài tầm của các cơ quan vì chính các trái chủ có đồng ý gia hạn không lại là quyền của họ. Liệu còn tay to, trùm bơm thổi bds nào bị đưa ra như bà L - VTP . . .
xaydungchinhsach.chinhphu.vn
thitruongtaichinhtiente.vn
Ngoài ra, tình hình kinh tế cũng sẽ là yếu tố quyết định việc hồi phục thị trường bds hay không. Thực tế là tất cả các đợt sốt đất hoặc chu kỳ tăng giá đất đều đi kèm với GDP tăng nhanh.
Ở kịch bản thuận lợi, nền kinh tế từ đầu năm 2024 hồi phục, nhu cầu mua sắm chi tiêu tăng, sản xuất kinh doanh hồi phục, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng cao liên tục...kết hợp với chính sách lãi suất thấp thì nhà đầu tư sẽ có nguồn tiền trả nợ, tiền dư mua bds và quan trọng nhất là lòng tin vào thị trường bds hồi phục cao. Ở kịch bản này, giá bds cũng sẽ tăng đều ổn định, chứ cơ hội x2 x3 thì em nghĩ chưa đến.
Ở kịch bản không thuận lợi, nền kinh tế 6 tháng đầu 2024 ko khởi sắc, ko có sự đột biến thậm chí còn tệ đi so với 2023 thì rất có khả năng "chu kỳ" giảm giá của bds vẫn tiếp tục. Giảm nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của nhà đầu tư và vị trí, tiềm năng sinh lời, dòng tiền của bds.
Đây là ý kiến cá nhân của em, còn 1 số yếu tố liên quan đến thị trường tài chính nữa nhưng em xin chia sẻ ở thớt khác.
Mời các cụ vào cho xin ý kiến, nhiều cái do kiến thức em còn hạn chế thì các cụ cứ chỉ cho em rõ, em sẽ tiếp thu. Thank các cụ đã đọc bài!
---------------------------------------------------------------------------
Cập nhật đến tháng 7 năm 2024:
Sau khi kết thúc 2 quý đầu năm 2024, em xin tổng hợp lại các nội dung mà em đã dự đoán từ đầu năm xem cái nào đúng, cái nào sai, tránh các cụ "tiêu cực" đang dùng số lượng cmt để thay đổi mục tiêu của thớt lập ra theo ý các cụ ấy.
- Về kinh tế chung: Cái này em đúng, hiện nay kinh tế có khởi sắc nhưng tình hình chung vẫn khó khăn, dòng vốn giá rẻ ko hấp thụ dc vào sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mà chảy vào bds và vàng, phục vụ các CĐT và nhà đầu cơ. Còn cái hiện thực có thể nhận thấy là làn sóng trả mặt bằng kinh doanh trên hàng loạt tuyến phố, trung tâm thương mại, doanh số bết bát của các hãng xe ô tô, tình hình sản xuất cầm chừng của nhiều nhà máy trong KCN...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Cái này em đúng, chính phủ vẫn duy trì chính sách hỗ trợ nên kinh tế với chính sách lãi suất thấp, "tiền rẻ". Ngoài dự đoán của em là thông tư 02 tiếp tục được gia hạn thêm 6 tháng, khiến áp lực trả nợ của các nhà đầu tư lại dc kéo dài và có tâm lý kỳ vọng sẽ được gia hạn tiếp, gia hạn mãi mãi ...khiến giá bds tăng cao, vì nhà đầu tư sẽ cộng cả gốc lãi + lãi cá nhân, CĐT thì cũng cộng cả gốc lãi + tiền nợ trái phiếu, gộp tất cả vào giá bán.
- Về nguồn cung bất động sản: Cái này em sai. Thông tin em nhận dc lúc đấy là nhiều CĐT đang nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng dự án. Cái phát sinh là sau đấy có sự biến động mạnh về X, em xin phép ko đi sâu vấn đề này. Ngoài ra, cũng có thông tin về sự khó khăn tài chính của nhiều CĐT, cộng với tâm lý dự đoán rủi ro về thị trường bds, khiến nhiều CĐT dừng bước, với họ cơm (nhà) ko nấu thì gạo (đất) vẫn còn đó.
- Về nguồn cầu bất động sản: "Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài" cái này em đúng. Và em sai ở đoạn này :"Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng", thực tế dân đầu cơ đang hoạt động rất mạnh. Lý do là phát sinh 1 "anh tay to" phát động "sóng" tạo Fomo mạnh và các nhà đầu cơ đã quyết tâm "đu" theo.
- Bds Phía Bắc HN: Cái này em đúng với đất Đông Anh "Đông Anh giá sẽ lên", Mê Linh có tăng nhẹ, 1 phần do huyện Mê Linh tổ chức đấu giá đất liên tục để bù ngân sách 2024.
- Bds Phía Tây HN: Phần này em ko đưa ra dự đoán vì đặc thù khu vực của các nhà đầu cơ lâu năm.
- Bds Phía Nam HN: Cái này em đúng, giữa cơn biến động, bds khu vực này chỉ tăng nhẹ do ảnh hưởng của Fomo chung.
- Bds Phía Đông HN: "sẽ tiếp tục phát triển nhanh", khu vực này thì em đã dự đoán đúng,chỉ là giá tăng nhanh hơn mức dự đoán của em, còn việc tăng là chắc chắn do hạ tầng tốt và nhiều CĐT có tiềm lực.
- Bds các tỉnh lân cận Hà Nội: "Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư". Cái này chắc cũng ko cụ nào phản bác là em đúng phải ko. Nói về các tỉnh tăng giá nhanh chắc chắn Hưng Yên là số 1, bao gồm cả OCP 2-3. Còn nhiều tỉnh trước kia sốt đất kinh hoàng như Quảng Ninh, Bắc Giang thì khá im ắng.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024: "đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao" phần này em đúng. Các phần khác em cũng đã nói rõ thị trường bds phụ thuộc "thông tư 02 có được gia hạn thêm ko, đáo hạn trái phiếu ntn, tay to bơm thổi bds..." và phần tiêp theo kịch bản thuận lợi, bds sẽ tăng nhưng x2 x3 thì chưa đến, phần này em cũng đúng.
Mời các cụ "tiêu cực" hay đâm chém vào đọc lại xem đúng ko nhé. Còn việc các cụ "nóng đ*t' " khi thấy em khuyên mọi người nên thận trọng với việc "sốt ảo" thì em hiểu là ko đúng ý các cụ, nhưng em vẫn đưa ra ý kiến bình thường.
Khi chung cư tăng giá nóng, em có tư vấn mọi người mua nhà phân lô trong ngõ vì giá chưa tăng, nhiều cụ cũng vào đâm chém nói "chung cư hơn đứt nhà mặt đất...". Em hướng mọi người có thể mua ra xa hơn như OCP 2-3, đợi tăng giá rồi mua ngược lại nội thành, các cụ lại nói "em đã lên tàu ở OCP 2-3" rồi tư duy lạc hậu . . .cuối cùng thì nhà trong ngõ cũng tăng, OCP 2-3 cũng tăng, những cái này thì ko thấy các cụ nói, chắc các cụ đầu tư chỗ khác nên thấy trái ý. Các cụ cứ đọc lại xem đúng ko nhé.
Mấy hôm nữa em sẽ tiếp tục lên bài dự đoán tiếp về thị trường bds 2 quý cuối năm, các cụ có thể đọc, có thể ko đọc, đây là quyền của các cụ, em ko bắt các cụ phải đọc hay phải làm theo.
Chúc các cụ là nhà đầu tư tài năng đã thắng lớn thì có thể nghỉ ngơi, hưởng thụ thành quả, ko cần vào thớt của em đọc và cmt. Còn vẫn lấn cấn, ko tự tin thì mời các cụ wellcome, thêm1 kênh thông tin tham khảo cũng tốt phải ko
- Về kinh tế chung: Theo quan điểm của em thì kinh tế 2024 vẫn là 1 năm khó khăn do nhiều nguyên nhân: kinh tế thế giới chưa hồi phục, hấp thụ vốn vào nền kinh tế chưa hiệu quả dù lãi suất thấp, đầu tư công chưa có các dự án mới triển khai...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Đây là điểm sáng rất tích cực, vì các cụ cũng nhận thấy rõ ràng là chính phủ và ngân hàng đang tìm mọi cách hỗ trợ nền kinh tế và đặc biệt là ngành bất động sản như giảm lãi suất, thông tư 02 cho gia hạn và hoãn nâng nhóm nợ, thông tư 06 cho phép vay vốn ls thấp hơn để đảo nợ, gia hạn trái phiếu...
- Về nguồn cung bất động sản: Năm 2024 sẽ có rất nhiều dự án chung cư mới khởi công, cung cấp ra lượng lớn căn hộ (nguồn thì em xin phép ko nói dc). Phân khúc liền kề, biệt thự kđt mới nguồn cung mới ko nhiều. Đất nền phân lô thì sẽ bị siết từ 1/1/2025 nên 2024 sẽ có nhiều biến động, khó dự đoán trước.
- Về nguồn cầu bất động sản: Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài. Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng. Các "cá mập" thì có thể tiếp tục chờ đợi hoặc lựa chọn đầu tư vào 1 phân khúc ít người quan tâm và ngờ tới thời điểm này.
- Về các khu vực bất động sản:
+ Phía Bắc HN: Mê Linh, Sóc Sơn có thông tin thành phố mới nhưng 2024 chưa thể phát triển dc vì còn hạn chế về giao thông, cầu đường, hạ tầng. Đông Anh giá sẽ lên do có Vin Cổ Loa và dự án Thành Phố Thông Minh của BRG.
+ Phía Tây HN: Khu này khó dự đoán trước vì nhiều năm dc các nhà đầu tư quan tâm, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính, phần tiếp theo em sẽ nói chi tiết hơn.
+ Phía Nam HN: Khu này cũng có thông tin về sân bay thứ 2 tại Hà Nội nhưng đến 2050 dự kiến mới hoạt động thì 2024 hơi sớm để đầu tư. Em nghĩ khu này sẽ có ít biến động.
+ Phía Đông HN: Theo em thì sẽ tiếp tục phát triển nhanh do có sự đầu tư của nhiều CĐT uy tín tiềm lực mạnh như Vin, Eurowindow, Him Lam. Hạ tầng giao thông tốt. Giáp với khu nhà giàu Hải Phòng, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Ninh và sắp thêm Hưng Yên. Nguồn cầu sẽ có nhiều cả từ ngoài vào chứ không phụ thuộc vào phía trong ra.
+ Các tỉnh lân cận Hà Nội: Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư. Hôm trc em có xem 1 video thấy tỉnh Hưng yên đang tích cực thu hút đầu tư FDI, xây dựng cùng lúc hàng chục kcn dọc theo đường mới từ đường 5 rẽ vào, qua thành phố Hưng Yên đi Thái Bình, các lãnh đạo tỉnh trực tiếp đưa các đoàn đầu tư đi thăm vị trí các KCN. E có việc đi Hưng Hà Thái Bình và cũng đi qua con đường này, thấy gần 60km tấp nập xe cộ thi công 2 bên đường. Các tỉnh khác thì theo em ko có nhiều biến động.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024:
Quan điểm của em thì vẫn theo tư duy "chu kỳ" vì cũng đã 4-5 chu kỳ bất động sản lên xuống rồi. Do kiến thức còn hạn chế nên em chỉ căn cứ vào chu kỳ gần nhất, chu kỳ mà em thực sự có hiểu biết và tham gia vào. Khoảng 2010 thì thị trường đổ vỡ, giá giảm ko phanh, nhiều nhà đầu tư mất đến 50% thậm chí nhiều hơn do dùng đòn bẩy tài chính, và tập trung chủ yếu ở khu phía Tây Hà Nội. Đến năm 2014-2018 thì thị trường phát triển ổn định, giá tăng dần nhưng ko sốt. Từ 2018- 2021, sốt bất động sản bất chấp dịch bệnh covid.
Từ 2022-2023 thì thị trường đi xuống nhưng có điều kỳ lạ là giá ko giảm sâu, chỉ giảm 1 chút hoặc đi ngang, cao nhất như Kim Chung Di Trạch em ghi nhận cũng chỉ đến 30% từ giá CĐT. Chung cư lại liên tiếp lập đỉnh giá.
Để giải thích vấn đề tại sao giá ko giảm sâu như chu kỳ trước, theo em điểm mấu chốt chính là do nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính và nói chính xác hơn là ngân hàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư dc gia hạn, ko nhảy nhóm nợ, vay bank khác, lãi suất thấp...tránh việc đổ vỡ như chu kỳ trước. Còn chung cư do nguồn cung 2 năm vừa rồi ko có nên cung thiếu, cầu tăng, giá cũng đội lên. Các CĐT đợt này ra hàng, vừa là để "hớt váng sữa", vừa là để có tiền trả nợ sau 2 năm trầm lắng, nợ trái phiếu sẽ đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao.
Nhiều cụ đọc đến đây thì sẽ nghĩ ngay đến mốc 2024 sẽ là đáy rồi và từ 2024 thị trường bất động sản sẽ hồi phục đi lên. Nhưng theo em, đáy và hồi phục hay không sẽ phụ thuộc rất lớn vào 6 tháng đầu năm 2024.
Năm 2024, thị trường bất động sản sẽ phải xử lý nhiều vấn đề lớn: Thông tư 02 về việc gia hạn nợ, nhóm nợ sẽ hết hạn - ngân hàng có tiếp tục gia hạn nữa hay ko, quả bom nợ xấu có thể kéo dài cho tự xì nhưng nếu nó ko xì dc thì ôm càng lâu lại càng nguy hiểm, nếu ko dc gia hạn thì 1 số bank sẽ có nợ xấu tăng đột biến và tạo áp lực bán tháo của nhà đầu tư. Đáo hạn trái phiếu cao kỷ lục, cái này nằm ngoài tầm của các cơ quan vì chính các trái chủ có đồng ý gia hạn không lại là quyền của họ. Liệu còn tay to, trùm bơm thổi bds nào bị đưa ra như bà L - VTP . . .
Thông tư 02/2023/TT-NHNN cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ
Thông tư 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 quy định tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ.
xaydungchinhsach.chinhphu.vn
Gần 330.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn trong năm 2024
Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên đến 329.500 tỷ đồng, cao nhất trong 3 năm gần đây.
thitruongtaichinhtiente.vn
Ngoài ra, tình hình kinh tế cũng sẽ là yếu tố quyết định việc hồi phục thị trường bds hay không. Thực tế là tất cả các đợt sốt đất hoặc chu kỳ tăng giá đất đều đi kèm với GDP tăng nhanh.
Ở kịch bản thuận lợi, nền kinh tế từ đầu năm 2024 hồi phục, nhu cầu mua sắm chi tiêu tăng, sản xuất kinh doanh hồi phục, nguồn vốn FDI vào Việt Nam tăng trưởng cao liên tục...kết hợp với chính sách lãi suất thấp thì nhà đầu tư sẽ có nguồn tiền trả nợ, tiền dư mua bds và quan trọng nhất là lòng tin vào thị trường bds hồi phục cao. Ở kịch bản này, giá bds cũng sẽ tăng đều ổn định, chứ cơ hội x2 x3 thì em nghĩ chưa đến.
Ở kịch bản không thuận lợi, nền kinh tế 6 tháng đầu 2024 ko khởi sắc, ko có sự đột biến thậm chí còn tệ đi so với 2023 thì rất có khả năng "chu kỳ" giảm giá của bds vẫn tiếp tục. Giảm nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của nhà đầu tư và vị trí, tiềm năng sinh lời, dòng tiền của bds.
Đây là ý kiến cá nhân của em, còn 1 số yếu tố liên quan đến thị trường tài chính nữa nhưng em xin chia sẻ ở thớt khác.
Mời các cụ vào cho xin ý kiến, nhiều cái do kiến thức em còn hạn chế thì các cụ cứ chỉ cho em rõ, em sẽ tiếp thu. Thank các cụ đã đọc bài!
---------------------------------------------------------------------------
Cập nhật đến tháng 7 năm 2024:
Sau khi kết thúc 2 quý đầu năm 2024, em xin tổng hợp lại các nội dung mà em đã dự đoán từ đầu năm xem cái nào đúng, cái nào sai, tránh các cụ "tiêu cực" đang dùng số lượng cmt để thay đổi mục tiêu của thớt lập ra theo ý các cụ ấy.
- Về kinh tế chung: Cái này em đúng, hiện nay kinh tế có khởi sắc nhưng tình hình chung vẫn khó khăn, dòng vốn giá rẻ ko hấp thụ dc vào sản xuất kinh doanh, tiêu dùng mà chảy vào bds và vàng, phục vụ các CĐT và nhà đầu cơ. Còn cái hiện thực có thể nhận thấy là làn sóng trả mặt bằng kinh doanh trên hàng loạt tuyến phố, trung tâm thương mại, doanh số bết bát của các hãng xe ô tô, tình hình sản xuất cầm chừng của nhiều nhà máy trong KCN...
- Về chính sách kinh tế của chính phủ: Cái này em đúng, chính phủ vẫn duy trì chính sách hỗ trợ nên kinh tế với chính sách lãi suất thấp, "tiền rẻ". Ngoài dự đoán của em là thông tư 02 tiếp tục được gia hạn thêm 6 tháng, khiến áp lực trả nợ của các nhà đầu tư lại dc kéo dài và có tâm lý kỳ vọng sẽ được gia hạn tiếp, gia hạn mãi mãi ...khiến giá bds tăng cao, vì nhà đầu tư sẽ cộng cả gốc lãi + lãi cá nhân, CĐT thì cũng cộng cả gốc lãi + tiền nợ trái phiếu, gộp tất cả vào giá bán.
- Về nguồn cung bất động sản: Cái này em sai. Thông tin em nhận dc lúc đấy là nhiều CĐT đang nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng dự án. Cái phát sinh là sau đấy có sự biến động mạnh về X, em xin phép ko đi sâu vấn đề này. Ngoài ra, cũng có thông tin về sự khó khăn tài chính của nhiều CĐT, cộng với tâm lý dự đoán rủi ro về thị trường bds, khiến nhiều CĐT dừng bước, với họ cơm (nhà) ko nấu thì gạo (đất) vẫn còn đó.
- Về nguồn cầu bất động sản: "Nhu cầu về nhà ở vẫn cao, đặc biệt là phân khúc chung cư. Lãi suất thấp sẽ khiến nhiều nhà đầu tư chuyển tiền gửi tiết kiệm sang mua bất động sản giá rẻ, xác định đầu tư lâu dài" cái này em đúng. Và em sai ở đoạn này :"Nhà đầu cơ giai đoạn này sẽ chưa thực sự thấy hấp dẫn và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi vay bank, lướt sóng", thực tế dân đầu cơ đang hoạt động rất mạnh. Lý do là phát sinh 1 "anh tay to" phát động "sóng" tạo Fomo mạnh và các nhà đầu cơ đã quyết tâm "đu" theo.
- Bds Phía Bắc HN: Cái này em đúng với đất Đông Anh "Đông Anh giá sẽ lên", Mê Linh có tăng nhẹ, 1 phần do huyện Mê Linh tổ chức đấu giá đất liên tục để bù ngân sách 2024.
- Bds Phía Tây HN: Phần này em ko đưa ra dự đoán vì đặc thù khu vực của các nhà đầu cơ lâu năm.
- Bds Phía Nam HN: Cái này em đúng, giữa cơn biến động, bds khu vực này chỉ tăng nhẹ do ảnh hưởng của Fomo chung.
- Bds Phía Đông HN: "sẽ tiếp tục phát triển nhanh", khu vực này thì em đã dự đoán đúng,chỉ là giá tăng nhanh hơn mức dự đoán của em, còn việc tăng là chắc chắn do hạ tầng tốt và nhiều CĐT có tiềm lực.
- Bds các tỉnh lân cận Hà Nội: "Hưng Yên là điểm sáng để đầu tư". Cái này chắc cũng ko cụ nào phản bác là em đúng phải ko. Nói về các tỉnh tăng giá nhanh chắc chắn Hưng Yên là số 1, bao gồm cả OCP 2-3. Còn nhiều tỉnh trước kia sốt đất kinh hoàng như Quảng Ninh, Bắc Giang thì khá im ắng.
- Nhận định của em về diễn biến thị trường bất động sản 2024: "đẩy giá chung cư lập đỉnh mới, giá chung cư sẽ còn tiếp tục tăng cao" phần này em đúng. Các phần khác em cũng đã nói rõ thị trường bds phụ thuộc "thông tư 02 có được gia hạn thêm ko, đáo hạn trái phiếu ntn, tay to bơm thổi bds..." và phần tiêp theo kịch bản thuận lợi, bds sẽ tăng nhưng x2 x3 thì chưa đến, phần này em cũng đúng.
Mời các cụ "tiêu cực" hay đâm chém vào đọc lại xem đúng ko nhé. Còn việc các cụ "nóng đ*t' " khi thấy em khuyên mọi người nên thận trọng với việc "sốt ảo" thì em hiểu là ko đúng ý các cụ, nhưng em vẫn đưa ra ý kiến bình thường.
Khi chung cư tăng giá nóng, em có tư vấn mọi người mua nhà phân lô trong ngõ vì giá chưa tăng, nhiều cụ cũng vào đâm chém nói "chung cư hơn đứt nhà mặt đất...". Em hướng mọi người có thể mua ra xa hơn như OCP 2-3, đợi tăng giá rồi mua ngược lại nội thành, các cụ lại nói "em đã lên tàu ở OCP 2-3" rồi tư duy lạc hậu . . .cuối cùng thì nhà trong ngõ cũng tăng, OCP 2-3 cũng tăng, những cái này thì ko thấy các cụ nói, chắc các cụ đầu tư chỗ khác nên thấy trái ý. Các cụ cứ đọc lại xem đúng ko nhé.
Mấy hôm nữa em sẽ tiếp tục lên bài dự đoán tiếp về thị trường bds 2 quý cuối năm, các cụ có thể đọc, có thể ko đọc, đây là quyền của các cụ, em ko bắt các cụ phải đọc hay phải làm theo.
Chúc các cụ là nhà đầu tư tài năng đã thắng lớn thì có thể nghỉ ngơi, hưởng thụ thành quả, ko cần vào thớt của em đọc và cmt. Còn vẫn lấn cấn, ko tự tin thì mời các cụ wellcome, thêm1 kênh thông tin tham khảo cũng tốt phải ko
Chỉnh sửa cuối:
