Đầu tưbnhaf cho thuê: nên nhà mặt phố hay trong ngõ lớn.

[raspberry]

Chào các cụ,
Em là dân kỹ thuật nên không cũng không giỏi tính toán kinh doanh lắm.
Hiện em có số vốn định đầu tư nhà cho thuê. Và đang phân vân nên đầu tư nhà mặt phố hay trong ngõ lớn.
Mấy ngày qua đã đi xem khá nhiều khu cực thấy số tiền thu về không được cao.
Trong khi đó với ngân sách tương tự có thể mua đc miếng nhớn hơn trong ngõ để làm văn phòng cho thuê, CC mini, Ksan...
Các cụ tư vấn giúp em, tương lai nhà mặt phó có sáng hơn không (dễ thanh khoản, cho thuê giá cao hơn...). Và đất nhà trong ngõ hay mặt phố sẽ tốt hơn.
Em đang hướng đến các đường nhỏ/ ngõ lớn khu Cầu Giấy.
Trân trọng cám ơn các cụ.

 

[raspberry]

Xin lỗi các cụ điện thoại nhỏ quá nên bị dính chữ.

 

[Trongleader]

Chào các cụ,
Em là dân kỹ thuật nên không cũng không giỏi tính toán kinh doanh lắm.
Hiện em có số vốn định đầu tư nhà cho thuê. Và đang phân vân nên đầu tư nhà mặt phố hay trong ngõ lớn.
Mấy ngày qua đã đi xem khá nhiều khu cực thấy số tiền thu về không được cao.
Trong khi đó với ngân sách tương tự có thể mua đc miếng nhớn hơn trong ngõ để làm văn phòng cho thuê, CC mini, Ksan...
Các cụ tư vấn giúp em, tương lai nhà mặt phó có sáng hơn không (dễ thanh khoản, cho thuê giá cao hơn...). Và đất nhà trong ngõ hay mặt phố sẽ tốt hơn.
Em đang hướng đến các đường nhỏ/ ngõ lớn khu Cầu Giấy.
Trân trọng cám ơn các cụ.

Em thấy cụ có hướng đi rồi. Vậy cứ đi thôi cụ. Cần gì phải lăn tăn nữa.

 

[raspberry]

Em thấy cụ có hướng đi rồi. Vậy cứ đi thôi cụ. Cần gì phải lăn tăn nữa.

Cơ mà gấu và ông bà già lại thik mặt phố.

 

[one]

Cơ mà gấu và ông bà già lại thik mặt phố.

Xời, thế này thì cụ phải sang Quán cafe tâm sự chuyện gia đình, chứ cái này liên quan gì đến chuyên môn bđs đâu!

 

[bachkhoak40]

Chào các cụ,
Em là dân kỹ thuật nên không cũng không giỏi tính toán kinh doanh lắm.
Hiện em có số vốn định đầu tư nhà cho thuê. Và đang phân vân nên đầu tư nhà mặt phố hay trong ngõ lớn.
Mấy ngày qua đã đi xem khá nhiều khu cực thấy số tiền thu về không được cao.
Trong khi đó với ngân sách tương tự có thể mua đc miếng nhớn hơn trong ngõ để làm văn phòng cho thuê, CC mini, Ksan...
Các cụ tư vấn giúp em, tương lai nhà mặt phó có sáng hơn không (dễ thanh khoản, cho thuê giá cao hơn...). Và đất nhà trong ngõ hay mặt phố sẽ tốt hơn.
Em đang hướng đến các đường nhỏ/ ngõ lớn khu Cầu Giấy.
Trân trọng cám ơn các cụ.

Nó còn tùy thuộc nhiều thứ lắm cụ ơi. Nhà trong ngõ có thể cho thuê làm nhà nghỉ nhưng ở khu vực thế nào, chỗ để xe ... VD: nhà ngõ Trần Duy Hưng thì oke

 

[raspberry]

Xời, thế này thì cụ phải sang Quán cafe tâm sự chuyện gia đình, chứ cái này liên quan gì đến chuyên môn bđs đâu!

Ý em là những phố nhỏ/ hay ngõ lớn 2 xe oto tránh nhau thoải mái ạh.
Hôm trc em xem 1 căn 72m ở Nguyễn Hoàng và 70m ở Trần Thái Tông, với ngân sách đó em có thể mua cái 150-200 bên trong.
Em đang tính làm văn phòng hoăc CC mini cho thuê cụ ạh.

 

[Vicaca]

Bài toán lựa chọn đầu tư vào mặt bằng phố lớn hay mặt bằng phố nhỏ (ngõ lớn) như cụ nêu ra là khá thú vị, để giải nó cg khá nhọc đầu đó ah.

 

[phihanhgia]

Ý em là những phố nhỏ/ hay ngõ lớn 2 xe oto tránh nhau thoải mái ạh.
Hôm trc em xem 1 căn 72m ở Nguyễn Hoàng và 70m ở Trần Thái Tông, với ngân sách đó em có thể mua cái 150-200 bên trong.
Em đang tính làm văn phòng hoăc CC mini cho thuê cụ ạh.

70m2 mặt phố đó khoảng 20 tỷ, đúng là mua được 150-200m2 trong ngõ oto tránh nhưng ở quận Nam Từ Liêm, còn CG hơi khó đấy.
Nếu bác tính xây CC mini hoặc văn phòng cho các công ty nhỏ thì mua trong ngõ lớn.
Còn nếu mua cho thuê kinh doanh cửa hàng hoặc Văn Phòng công ty lớn hơn, thì phải mua mặt phố.
Hiệu quả thì phụ thuộc vào mục đích và vị trí. Không có 1 rule áp dụng cho mọi vị trí được đâu.

 

[Vicaca]

nếu mục đích của cụ là cho thuê thì phải tính toán theo dòng tiền:
+ mảnh 70m2 mặt phố lớn = 150-200m2 đường nhỏ, nhưng chi phí xây dựng mảnh lớn gấp 3 lần mảnh nhỏ (70m2 xây 8 tầng khoảng 2,8 tỷ; 150-200m2 xây 8 tầng hết 6-8 tỷ) - chi phí xd này cụ đã cộng vào tổng mức đầu tư chưa?

+ nếu tỷ suất cho thuê được full 100% thì dòng tiền thu về của mảnh nhỏ hơn hay mảnh to hơn (mảnh to thì full 100% là khá khó)

+ chi phí công sức bỏ ra cho 2 trường hợp: mảnh nhỏ có thể ký HD với 1 đối tác cho thuê cả nhà dài hạn, lấy tiền 1 cục - mảnh lớn thì phải ký với nhiều đối tác (mất thêm chi phí vận hành: vệ sinh, bảo vệ, sửa chữa....)
....còn nhiều thứ lắm mời các cụ bổ sung tiếp.

Cụ phân tích quá chuẩn.
Trường hợp cụ chủ đây giống ông anh e, ông ấy đã quyết định mua đất gần khu Samsung rồi xây nhà trọ cho thuê, nhưng lại phải nhờ người nhà đến ở đó quản lý (bỏ tiền to thu tiền lẻ mà) nhưng e thấy thu nhập cũng khá ah (khoảng 1%/tháng)

 

[raspberry]

nếu mục đích của cụ là cho thuê thì phải tính toán theo dòng tiền:
+ mảnh 70m2 mặt phố lớn = 150-200m2 đường nhỏ, nhưng chi phí xây dựng mảnh lớn gấp 3 lần mảnh nhỏ (70m2 xây 8 tầng khoảng 2,8 tỷ; 150-200m2 xây 8 tầng hết 6-8 tỷ) - chi phí xd này cụ đã cộng vào tổng mức đầu tư chưa?

+ nếu tỷ suất cho thuê được full 100% thì dòng tiền thu về của mảnh nhỏ hơn hay mảnh to hơn (mảnh to thì full 100% là khá khó)

+ chi phí công sức bỏ ra cho 2 trường hợp: mảnh nhỏ có thể ký HD với 1 đối tác cho thuê cả nhà dài hạn, lấy tiền 1 cục - mảnh lớn thì phải ký với nhiều đối tác (mất thêm chi phí vận hành: vệ sinh, bảo vệ, sửa chữa....)
....còn nhiều thứ lắm mời các cụ bổ sung tiếp.

Bài toán về xây dựng em đã tính rồi ạh, số tiền mang ra so sánh đã bao gồm phí XD rồi cụ: VD căn 70m phố Trần Thái Tông đã xây 7 tầng, mảnh đất phía trong nếu cộng cả chi phi XD cũng tương đường căn đó.
Còn giá cho thuê căn bên ngoài thấp hơn phía trong khá nhiều, hoện em đang tính phương án là cho đội kinh doanh mặt bằng thuê để họ khai thác.
Vì đặc thù công việc em k quản lý đc, gấu cũng vậy.

 

[raspberry]

cụ nói gần chuẩn hết, em chỉ bổ sung là nếu chỉ cho thuê văn phòng ở các tầng trên thì giá thuê mặt phố với mặt ngõ không chênh nhiều đâu ạ, nên nếu cho thuê được diện tích to sẽ lời hơn diện tích nhỏ.
Đúng là ko có mẫu số chung cho tất cả các phương án, quan trọng nhất cụ chủ muốn có dòng tiền ổn định theo tháng hay muốn gia tăng giá trị bđs (phải tính theo năm)

Trong 10-15 năm tới sữ cho thuê cụ ạh, sau đó tính tiếp vì em chỉ biết đến máy móc dầu mỡ thôi, gấu cũng không có năng khiếu trong bộ môn Kinh Doanh nên tính phương án cho thuê.

 

[Huybacninh]

Em ngồi hóng, mặt phố nhỏ 2 ô tô tránh nhau so với đường to mà rẻ bằng 1/3-1/4 thì cũng đáng lăn tăn đấy.

 

[raspberry]

Em ngồi hóng, mặt phố nhỏ 2 ô tô tránh nhau so với đường to mà rẻ bằng 1/3-1/4 thì cũng đáng lăn tăn đấy.

Vâng bác, với đường nhu vậy xây VP hay CC mini cũng ổn, đặc biệt loanh quanh Cầu Giấy.
Gấu nhà em muốn mua phố để sau này hắn làm Spa, nhưng em biết gấu nhà em không quản lý đc.

 

[Jakul]

Đây là bài toán đau đầu cho các cụ nhà giầu
Để mua nhà mặt phố chắc ngân sách của bác cũng phải trên dưới 20 tỷ
Nhà mặt phố Hà Nội hiện nay ở những khu sầm uất, dễ kinh doanh, dễ cho thuê thì giá đất rất cao. Nên tỷ lệ lợi suất trên vốn cũng chỉ được 2-3%. Giá đất tăng cao đột biến chắc cũng khó nên đây chỉ là 1 kênh giữ tiền được thôi.
E thì đang giải bài toán này theo kiểu này:
50% tiền mua Shophouse để cho thuê. Tìm khu nào trung tâm để cho thuê được giá, được khoảng 70-100 tr tháng là tốt nhất.
Còn 50% tiền sẽ đầu tư đi xa hơn, đất ven biển Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết... Nhưng cũng phải ngắm những khu vực có tiềm năng kinh doanh, cho thuê được. Nói không với Codotel và Villa biển

 

[raspberry]

Shophouse cho thuê đc 70-100tr ở trung tâm cho thuê tầm 30-40 tỏi rồi cụ Jakul.

 

[Len_duong_nao]

Với nhà cho thuê khu cầu giấy
Tỷ suất phải được 8-10%, e ko hề chém. E đang có mấy toà vận hành đc giá gần như vậy
Nếu đầu tư thiết kế bài bản chuẩn từ ban đầu cộng một vị trí tốt thì có thể thu về 10% năm.
raspberry cần e mời tham quan mô hình của e

Đầu bài của cụ thiếu nhiều thông số quá, ví dụ như cụ tìm khu nào, tiềm năng cho thuê khu đấy ra làm sao, ... nên khó mà đưa ra được phương án cho phù hợp. Từ kinh nghiệm bản thân trong quá trình công tác bên Grabbike thì em mang bài toán của cụ về mạn Cầu Giấy và giải được thế này:
1. Giá đất: đất mặt phố thường cao gấp 1,5 đến 1,7 lần đất trong ngõ ô tô vào được (đất trong ngõ cách mặt phố khoảng ~ 100m). Với mảnh đất mặt phố 20 tỷ (~65m2), mua được mảnh trong ngõ 150m2.
2. Xây dựng: với phương án xây 7 tầng thì căn mặt phố xây mất tầm 3,2 tỷ còn căn trong ngõ xây mất tầm 7,4 tỷ. Cộng cả tiền đất lẫn tiền xây thì phương án nhà mặt phố hết 23,2 tỷ còn căn trong ngõ hết 27,4 tỷ. Mặt khác, với nhà to thì chi phí bảo trì, bảo dưỡng cũng đắt hơn nhà bé.
3. Cho thuê: căn nhà mặt phố cho thuê được tầm 70tr/tháng còn căn trong ngõ nếu cho người khác thuê toàn bộ để họ cho thuê lại thì được tầm 120tr/tháng. Tuy nhiên việc cho thuê căn nhà trong ngõ to vật vã như thế là chuyện khá khó nhưng căn mặt phố thì lại rất đơn giản. Chưa kể khoản chênh lệch mức đầu tư 4,2 tỷ nếu đem gửi tiết kiệm thì mỗi tháng cụ cũng có thêm 28tr nữa.
4. Nhà mặt phố thì luôn có xu hướng tăng giá nhanh còn nhà trong ngõ thì tốc độ tăng giá chậm, thậm chí là không tăng.
5. Cuối cùng, nếu là em thì ở giai đoạn này em tất vào ngân hàng, mỗi tháng thu 150 - 170 củ tiền lãi, đỡ phải nghĩ cách mua gì, ở đâu cho nó mệt đầu.
Mấy dòng vắn vậy để cụ châm cứu, còn giờ em làm tiếp cuốc grab bike nữa đây, vừa nổ địa chỉ tại một khách sạn mặt phố của một cụ of rồi.

 

[Jakul]

Shophouse cho thuê đc 70-100tr ở trung tâm cho thuê tầm 30-40 tỏi rồi cụ Jakul.

E chỉ mua loại Shop tầng 1 của chung cư giá mua quanh 10 tỷ giá cho thuê từ 60-70 trở lên. Loại Shop 30-40 tỷ là loại nhà phố, giá mua cao mà cho thuê hơi thấp

 

[raspberry]

E chỉ mua loại Shop tầng 1 của chung cư giá mua quanh 10 tỷ giá cho thuê từ 60-70 trở lên. Loại Shop 30-40 tỷ là loại nhà phố, giá mua cao mà cho thuê hơi thấp

Thường shophouse CC có 50 năm và chỉ có mấy khu đông dân mới đv giá như Time, Royal...

 

[raspberry]

Với nhà cho thuê khu cầu giấy
Tỷ suất phải được 8-10%, e ko hề chém. E đang có mấy toà vận hành đc giá gần như vậy
Nếu đầu tư thiết kế bài bản chuẩn từ ban đầu cộng một vị trí tốt thì có thể thu về 10% năm.
raspberry cần e mời tham quan mô hình của e

Cám ơn cụ rất nhiều, hy vọng đc cụ chia sẻ thêm kinh nghiệm.
Em cũng nhắm khu Cầu Giấy hoặc Nam Từ Liêm vì kv này nhiều văn phòng. Đã xem một số toà nhà xây sẵn nhưng chưa ưng lắm nên tính phương án mua đất xây: 100-150m. Đã nhắm mấy mảnh đất đấu giá Nam Trung Yên, Trần Thái Tông.
Cám ơn cụ Binbi, như em đã nói ở trên là em tính tổng N gân Sách. Vì dụ em đã xem 1 căn 80m mặt phố nhớn giá 30 tỏi (8 tầng)i, cũng phố đó vào trong tầm 150m có mảnh 180m giá 22 tỏi. Trước mắt về việc vận hành em sẽ cho bên khai thác thuê toàn bộ., vì em không có thời gian và kinh nghiệm.