Cá nhân em là cư dân làng Times thì em góp ý cho cụ thế này:
Ở khu ổ chuột bọn em : Ở thì okie, dịch vụ tốt, bảo vệ lễ tân ngoan hiền tận tình. Người lạ ngơ ngáo là bị hỏi thăm. Đánh giá chất lượng sống là an toàn. Chả phải lo trộm cắp, ko lo ở biệt thự bị cướp vào cắt cổ, ko lo ở nhà liền kề có bác hàng xóm cứ 6h sáng quạt nhóm bếp than, ko lo mất nước, ko lo mất điện. Nói chung cuộc sống công nghiệp, chả phải lo những thứ đời thường, đầu óc thảnh thơi đi lo việc khác.
Còn đầu tư thì : Lỗ, lãi em ko bàn vì tùy vào dòng tiền của mỗi người. Có mấy case cho các cụ/mợ nghiên cứu, văn cho anh em môi giới BDS chém với khách hàng.
1. Nếu túi tiền rủng rỉnh, mua để đấy cho thuê, thì giá thuê hiện tại ngang hoặc hơn mang số tiền đó gửi ngân hàng. Gửi ngân hàng thì bị lạm phát, đồng tiền VND lấy USD để neo giá trị nên về cơ bản thì ko sinh lời nếu gửi ngân hàng. Về đầu tư trung hạn và dài hạn, đen lắm là hòa bởi giá chung cư làng Time đang ngang với giá khu chung cư cũ Trung Hòa - Nhân Chính. Xét về vị trí địa lý ngang nhau, xét về tính thanh khoản thì làng Times bán nhanh hơn ở thời điểm hiện tại. Xét về trung hạn (10 năm) BDS lấy vàng để neo giá trị, còn VND lấy USD để neo giá trị. 3 tỷ sau 10 năm gửi ngân hàng thì tính giá trị tương đương với mức lạm phát bằng với mức tăng trưởng GDP (Cái này em gỉa định nhé) thì sau 10 năm mất khoảng 60% giá trị tức là sau 10 năm 3 tỷ tiền VND có giá trị bằng 1,2 tỷ thời điểm hiện tại. Còn giá trị BDS thì ko?
2. Nếu túi tiền vừa phải, dòng tiền tỷ lệ ở mức 40% tự có - 60% vay ngân hàng thì okie, vì hiện tại ls đang neo ở mức thấp để kích thích kinh tế, tuy nhiên cụ/mợ phải có dự phòng là trong trg hợp ngắn hạn <05 năm chính phủ có thể điều chỉnh lãi xuất nếu gặp lạm phát mạnh thì các cụ phải có tiền đề ắp vào ngay tránh trường hợp đi nuôi chủ nợ.
3. Còn nếu dòng tiền thấp, theo kiểu có 3 tỷ, nhưng đăng ký mua khoảng 05 cái nhà với mức đóng khoảng 20% đến 30% đợt đầu rồi đợi lướt sóng BDS bán ăn tiền chênh thì nên chọn những dự án có mức giá thấp. Chứ chọn hàng anh Vượng thì dễ bán máu nuôi ngân hàng, bởi giá anh Vượng build là mức giá của future luôn rồi, tỷ lệ chênh lệch giữa giá móng với giá hoàn thiện anh ý đẩy hết vào giá rồi cắt xuống cho đại lý, môi giới, ngân hàng hết rồi. Ko có cửa cho lướt sóng ăn dầy đâu ah. Bởi dù gì đi chăng nữa, việc anh ý bắt tay với ngân hàng, đại lý, môi giới đạt mục đích thu dòng tiền nhanh với số lượng lớn.
Còn phân tích cấu thành giá cho các cụ/mợ nghiên cứu nhé:
Giá cơ sở em tạm tính trung bình là 33tr có VAT nhé:
Vậy 33tr này gồm những gì em cấu thành cho các cụ mợ nhìn :
33Tr = 3Tr VAT (Cái này kho bạc ăn chả ai được hưởng cả) + 3Tr (Techcombank, Tech giải ngân 100% sau khi kh mua và dùng gói vay ngân hàng được chiết khấu 10%) + 1,5tr (Đại lý + môi giới) + 4tr (Chi phí nội thất, hoàn thiện) + 12tr (Chi phí xây dựng + tiền đất chia đều) + 1,5tr (5% chi phí bôi trơn xây dựng) + 1tr (Cái này e tạm tính cho các chi phí công cộng được hưởng mà ko phải trả tiền, như hành lang, sảnh, khu sân chơi, đg giao thông) + 6tr (Tiền lãi của anh Vượng).
6tr/30tr = 20% (Xây mất 01 năm) Tỷ xuất sinh lời của vốn là 20%/năm là bình thường. Nên giá bán của anh Vượng nó là giá kịch thủ rồi, lướt sóng ko ăn thua đâu. Dù gì đây cũng là phân tích của em, mang tính chất cá nhân và phỏng đoán, ko có các số liệu cụ thể để các cụ/mợ tham khảo.
