Em thấy có một bài phân tích khá hay và chi tiết của 1 cụ trên này, em up lại để các cụ tham khảo ạ :
Thị trường bất động sản Hòa Lạc năm 2018 và dự báo năm 2019
Về tiến độ thi công hạ tầng tại đô thị vệ tinh Hòa Lạc
Năm 2018
tiến độ hạ tầng công nghệ cao Hòa Lạc nói riêng và toàn bộ đô thị vệ tinh Hòa Lạc nói chung là điểm nhấn quan trọng nhất trong toàn bộ khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc.
Trong năm 2018 gần như toàn bộ hạ tầng công nghệ cao đã hoàn thành bao gồm cả đường vành đai và các đường gom cũng như các đường nhánh trong phân khu công nghệ cao Hòa Lạc. Các doanh nghiệp Nhật Bản, Hàn Quốc cũng như Vingroup đã và đang hoàn thiện nhà máy và đi vào hoạt động. Cuối năm 2018 với thông tin Vingroup và ban quản lý công nghệ cao Hòa Lạc ký kết hợp tác và việc khởi công và thi công nhà máy sản xuất thiết bị công nghệ cao cũng như hỗ trợ khu CNC Hòa Lạc quảng bá hình ảnh là thông tin nổi bật nhất và thu hút được rất nhiều sự quan tâm và chú ý của cộng đồng dân đầu tư bất động sản.
Các nhà máy của Hàn Quốc và Nhật Bản đã xây dựng xong và bắt đầu đi vào sản xuất như Hanwha của Hàn Quốc và Nidec của Nhật Bản.
Tại trường đại học FPT tại Hòa Lạc trong năm 2018 đã xây thêm giảng đường và ký túc xá để phục vụ lượng sinh viên ngày càng đông, theo ghi nhận hiện nay trường đại học FPT có 6000 sinh viên sinh sống và học tập và con số này vẫn tăng theo từng ngày.
Sau 2 giảng đường Alpha và Beta trong năm 2018 toà Gama hoàn thành trong chưa đầy 6 tháng thi công. Tiếp theo sẽ là 2 dãy ký túc xá DomG và DomH, dự kiến 3 tháng 1 dãy ký túc xá sẽ được xây dựng và kịp đưa vào hoạt động trong năm học tiếp theo.Đại học FPT trong 3 năm tới dự kiến có tổng 12000 học sinh sinh viên sinh sống và học tập tại đây.
Xem thêm:
Tiến độ khu công nghệ cao Hòa Lạc cập nhật
Về thị trường ghi nhận tính thanh khoản tăng cả về số lượng giao dịch cũng như giá giao dịch tăng hơn so với năm 2017 rất nhiều, đặc biệt tại phân khúc sản phẩm đầu tư. Nếu như năm 2017 thị trường chủ yếu có các giao dịch từ trong dân mua sử dụng và phần lớn các nhà đầu tư đi tắt đón đầu họ về mua các lô diện tích lớn. Năm 2018 thị trường sôi động hơn rất nhiều hàng loạt các nhà đầu tư lớn nhỏ về mua đất Hòa Lạc, phân khúc đất nền với diện tích nhỏ được tìm mua rất nhiều, chứng tỏ thông tin thị trường Hòa Lạc đã lan tỏa đến hầu hết các nhà đầu tư trên cả nước.
Về nguồn cung
Nguồn cung nội tại: Đất dọc các trục đường tỉnh lộ và dọc trục đường chính của các xã Bình Yên, Tân Xã năm 2018 được dân đầu tư mua gom rất nhiều và có tính thanh khoản tốt nhất trong các phân khúc.Đất tái định cư trong năm 2018 nguồn cung tăng thêm một số khu vực được chia mới như TĐC Bình Yên và TĐC Đại học Quốc Gia tiếp tục giao đất cho dân.
Đất trong khu dân cư cũ của các xã Phú Cát, Thạch Hòa, Tân Xã, Bình Yên lượng cung ra không nhiều do thị trường Hòa Lạc các năm trước đã được rất nhiều nhà đầu tư mua gom và chờ giá lên nên trong ngắn hạn họ chưa bán.
Ngoài đất nền tái định cư, đất giãn dân, và đất dân cư cũ với những lô diện tích lớn, thị trường xuất hiện rất nhiều các dự án phân lô với quy mô khoảng 50 -100 lô với diện tích phổ biến trên dưới 100m2 và giá dưới 1 tỷ. Theo thống kê thì từ đầu năm 2018 tới nay tại Hòa Lạc xuất hiện 5 khu đất nền phân lô mới cung cấp cho thị trường thêm khoảng 500 lô đất phân lô. Điển hình nhất là 2 dự án Holatown 1 và Holatown 2 của chủ đầu Holaland, dự án Lucky Hill của Donaland nhà đầu tư có kinh nghiệm tại thị trường TP.HCM và Phú Quốc, Dự án Phú Cát 1 với vị trí tại sát đường vành đai công nghệ cao bên Phú Cát, dự án tại Phú Hữu - Tân Xã.
Xem thêm:
Các sản phẩm bất động sản hiện có tại thị trường Hòa Lạc
Dự án đất nền phân lô Holatown 1 tại Hòa Lạc với tổng với tổng nguồn cung hơn 80 nền đất phân lô có diện tích hợp lý từ 80m2 giá bán khởi điểm ban đầu là 6-8tr/m2.
Dự án Lucky Hill với tổng diện tích hơn 1Ha và được chia thành 23 lô biệt thự đất ở chiếm 50-70% tổng diện tích từng nền với giá khởi điểm ban đầu được Donaland bán trên 8-10tr/m2.
Sau thành công của dự án Holatown 1 chủ đầu tư Holaland tiếp tục ra hàng dự án Holatown 2 với tổng 51 nền đất các lô diện tích đa dạng với giá khởi điểm từ 6,2 - 8,5tr/m2.
Dự án Phân lô Phú Cát 1 với tổng 53 lô diện tích trên dưới 100m2 giá khởi điểm được chào bán là 7 - 10tr/m2.
Cùng với đó các nhà đầu tư mua gom các lô lớn từ thời trước năm 2017 trở lại thấy tính thanh khoản cao và người mua với tầm tài chính nhỏ nhiều nên họ cũng tách thửa ra để bán cho các nhà đầu tư.
Tuy nguồn cung lớn nhất đang tới từ các dự án phân lô bán nền nhưng đây hầu hết đều là các dự án tư nhân phân lô dưới hình thức khu dân cư nên khi mua các nhà đầu tư cần hết sức chú ý về tính pháp lý, giá trị sử dụng, bất động sản đồng cấp xung quanh dự án… để tránh những rủi ro không đáng có khi đầu tư.
Về nguồn cầu
Nguồn cầu từ các kỹ sư, cán bộ, công nhân viên làm việc trong khu Công nghệ cao Hòa Lạc tăng lên rõ rệt trong năm 2018 khi mà các doanh nghiệp, nhà máy lớn lần lượt đi vào hoạt động như Khu phần mềm FPT, Viettel, Nidec Nhật Bản, Hanwha Hàn Quốc, Vinsmart của VINGROUP... Dân cư trí thức cao chính là tầng lớp nòng cốt đóng góp vào việc phát triển văn minh cho một khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc trong tương lai cũng như là một nhân tố không nhỏ ảnh hưởng tới giá bất động sản khu vực này.
Nguồn cầu trong dân chủ yếu tới từ 2 huyện Thạch Thất và Quốc Oai: dân cư cũ sau khi nhận tiền đền bù có nhu cầu ra mặt đường, các doanh nghiệp nhỏ, các dịch vụ đi kèm khu CNC như nhà hàng, vui chơi, giải trí… khiến cho cầu về bất động sản các trục đường chính tăng lên, đặc biệt tăng mạnh tại các Xã Tân Xã, Bình Yên, Phú Cát, Thạch Hòa.
Nguồn cầu từ các nhà đầu tư: Đi theo tiến độ công nghệ cao Hòa Lạc với các thông tin về hạ tầng tốt cũng như thu hút các doanh nghiệp lớn vào khu công nghệ cao Hòa Lạc nên rất nhiều các nhà đầu tư về tìm hiểu và mua tại đây khiến nguồn cầu từ đối tượng này tăng mạnh nhất trong năm 2018 và đầu 2019
Các nhà đầu tư mới với phân khúc đất nền phân lô đến chủ yếu từ thị trường Hà Nội. Những người này họ thấy tiềm năng của đô thị vệ tinh Hòa Lạc và mua qua các công ty môi giới tại Hà Nội.
Một số nhà đầu tư cũng như nhóm đầu tư có kinh nghiệm thì tìm hiểu sâu thị trường và mua đất trong dân nhiều, họ mua nhiều tại một khu vực và thường mua theo nhóm.
Các nhà đầu tư lâu dài cũng đang chọn Hòa Lạc là địa điểm dừng chân vì lợi thế gần thành phố (cách Hà Nội khoảng 20p chạy xe) cũng như tốc độ phát triển hiện tại và kỳ vọng tương lai của khu Đô thị vệ tinh lớn nhất cả nước này.
Những nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư lớn có độ nhanh nhạy và am hiểu về bất động sản thì chọn các phân khúc lớn hơn: các lô đất mặt đường, vị trí đắc địa…để chờ tăng giá mạnh khi thị trường lên hoặc rót tiền vào các đất cực lớn để phân lô bán nền.
Về kênh truyền tải thông tin
Trước năm 2017 chủ yếu là môi giới địa phương làm môi giới là chính và họ bán đất của những người quen biết nhờ bán. Nhưng từ năm 2018 tới nay thị trường đất Hòa Lạc ghi nhận các văn phòng và công ty bất động sản về đây rất nhiều, tại đây có đến 30-40 văn phòng lớn và rất nhiều các môi giới nhỏ lẻ tham gia thị trường Hòa Lạc.
Dự báo thị trường đất Hòa Lạc năm 2019
Có thể nói năm 2018 là năm khởi đầu cho thị trường đất nền Hòa Lạc vì các chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư đã có một năm nghiên cứu về thị trường khá kỹ và họ làm với tâm lý cẩn trọng để tìm hiểu sức mua thật của thị trường. Với những động thái cuối năm 2018 là hàng loạt văn phòng đại diện như Doanaland, Lộc Sơn Hà, Kim Quy Land,.. Chắc chắn năm 2019 sẽ là năm mà đất nền Hòa Lạc có sự biến động mạnh nhờ cách bán hàng và cách truyền thông của các môi giới có kinh nghiệm bán hàng đất nền phân lô.
Dự đoán trong năm 2019 thị trường bất động sản Hòa Lạc sẽ trở nên sôi động hơn rất nhiều do có thêm nhiều nhà đầu tư cá nhân mới tham gia thị trường. Trong những tháng đầu năm 2019 thì thị trường đất dọc trục Vành đai công Nghệ Cao và các khu vực lân cận sẽ tăng giá mạnh nhất do hạ tầng đường vành đai được thông qua cầu chui số 19 thông hai bên khu công nghệ với nhau.
Khu vực đất dọc đường tỉnh 420 dọc theo xã Bình Yên sẽ ghi nhận sự sôi động về giao dịch và giá tăng hơn so với năm 2018 do thông tin mở rộng đường tỉnh 420 cũng như hạ tầng kết nối giữa CNC Hòa Lạc và đường này.
Đất tái định cư sẽ không có sự tăng giá đột biến trong đầu năm 2019 do nguồn cung ra thêm do dân được giao đất cũng như các nhà đầu tư trước muốn ra hàng.Nhưng với đà phát triển của toàn Hòa Lạc và có nhiều nhà đầu tư mới tham gia tìm hiểu thì nửa cuối năm 2019 thị trường sẽ tăng đều.
Đất phân lô bán nền sẽ có những tháng đầu năm 2019 khó khăn do tính pháp lý và uy tín của các đơn vị làm sẽ quyết định khả năng xuống tiền của nhà đầu tư. Sau những tháng đầu năm khó khăn nếu đơn vị đầu tư nào đẩy nhanh được vấn đề pháp lý ra sổ đỏ thì sẽ có lợi thế thu hút các nhà đầu tư mua sản phẩm tốt của mình.
Đất trong dân cư cũ các xã Phú Cát, Tân Xã, Bình Yên trong khu dân cư cũ vẫn là ưu tiên hàng đầu với những nhà đầu tư dài hạn cũng như nhà đầu tư có tài chính hạn chế. Thị trường đất dân cư trong các xã này sẽ xuất hiện các lô phân lô tách sổ với diện tích hợp lý và có sổ đỏ luôn nên tính thanh khoản cao.
) bà chị em mua đất trên Sóc Sơn từ mười mấy năm trc, giờ lên kinh quÁ giàu lên nhờ đầu tư đất nền @@.
